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20178·2대책 후 뛴 '똘똘한 한 채', 지난해 9·13대책 뒤엔 기세 꺾여

효자 기대에서 이젠 부담으로 바뀌어, 공급 부족 시장에서 되살아날 수 있어

 

 

 

  서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지. 지은 지 10년 됐지만 주택 노후화가 심한 강남권에서 오래되지 않은 집인 데다 24000여 가구의 대단지 브랜드 아파트. 강남을 대표하는 고급 아파트로 시세가 3.37000만원이 넘는다. 20178·2대책 전 6~7월 매매거래가 32건 이뤄졌다. 8·2대책 후 8월 거래량이 3건으로 급감하더니 9월부터 연말까지 월평균 15건으로 급증했다. 8·2대책 전 실거래가격이 20억원까지 올랐던 전용 84가 대책 후 2억원 가까이 내리더니 12월 말엔 222000만원까지 뛰었다. 이 단지는 지난해 9·13대책 전 7~824건의 거래실적을 보였으나 11월 이후 실거래 신고 건수가 3건뿐이다. 강북지역에서 주택 수요가 많은 마포구의 인기 단지인 아현동 마포래미안푸르지오(3885가구)도 래미안퍼스티지와 비슷한 움직임을 보인다. 지난해 8월 한 달에만 44건 거래됐는데 그 이후는 11월 초를 마지막으로 실거래 신고가 끊겼다정부의 강도 높은 규제를 뚫고 집값을 견인하던 똘똘한 한 채가 고개를 숙였다. 몇 달 전까지만 해도 시장을 달궜으나 지금은 반대로 시장을 급속 동결상태로 이끌고 있다. 똘똘한 한 채는 세금 중과 등으로 다주택 투자가 어려워진 상황에서 한 채로 수요가 몰리는 집을 말한다. 집값 약세에도 쉽게 내리지 않는 안전자산인 셈으로 대개 지역 인기 단지이고 고가 아파트다.

 

 

 

  20178·2대책 후 서울 집값을 끌어올렸던 똘똘한 한 채가 지금은 약세를 주도하고 있다. 국민은행이 시가총액 상위 50개 단지의 시세 변동을 지수화한 KB선도아파트 50지수가 20129(-1.24%) 이후 가장 많이 내렸다(-0.71%). 재건축 시장의 똘똘한 한 채인 강남구 대치동 은마 전용 76 실거래가격이 지난해 9181000만원까지 올랐다가 지난해 1116억원으로 두 달 새 2억원 내렸다효자 기대를 모았던 똘똘한 한 채가 9·13대책 후 이 됐다. 대개 고가여서 매수자는 대출을 많이 받아 사는데 금리 인상으로 이자 부담이 커졌다보유세가 만만찮아졌다. 강남권 똘똘한 한 채는 웬만해선 공시가격 9억원이 넘어 종부세 대상이다. 1주택자 종부세율도 올해부터 과세표준에 따라 최고 0.7%포인트 오른다. 공시가격 9억원이 넘는 주택은 대출 문턱이 높아졌다. 9·13대책에 따라 실제로 거주하지 않으면 아예 대출을 받지 못한다똘똘한 한 채의 주도로 지난해 과열 양상을 보였던 서울 주택시장은 급속도로 얼어붙었다. 금융위기 후유증이 심각하던 2010년대 초반 수준으로 각종 지표가 악화했다지난해 12월 서울 아파트 매매거래 건수가 2380건으로 12월 기준으로 금융위기 직후인 2008(1491) 이후 최저다. 8·2대책 후 똘똘한 한 채 거래가 급증했던 201712(8484)과 비교하면 70% 넘게 급감했다.

 

 

 

  서울 아파트값이 지난해 11월 중순부터 지난주까지 10주 연속 내렸다. 10주 연속 하락세는 박근혜 정부가 대출 규제를 대폭 풀기 직전인 20144~6월 이후 처음이다. 연말연시 하락세 지속은 2012년 말 이후 없었다. 시장 심리도 차가워졌다. 지난해 12월 국토연구원의 서울 주택매매시장 소비심리지수가 104.912월 기준으로 2012(99.2) 이후 최저다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 상승세에서 하락세로 급격하게 돌아선 요즘 시장 분위기는 2008년 금융위기 직후 못지않다고 말했다. 똘똘한 한 채에 지금보다 더 큰 충격이 다가오고 있다. 3월 예정가격을 열람하는 올해 아파트 공시가격이다. 이미 표준 단독주택과 표준지 예정 공시가격 열람에서 나타났듯 아파트 공시가격도 금융위기 이후 최대의 상승 폭을 보일 것으로 예상된다. 정부가 그동안 상대적으로 낮은 시세 반영률을 고려해 올해 더 많이 올릴 것으로 보이는 고가 아파트가 주로 똘똘한 한 채다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "새 아파트 공급이 부족하고 양도세 중과 등으로 시중 매물이 많지 않은 서울에서 주택 수요가 똘똘한 한 채를 중심으로 언제든 되살아날 수 있다"고 말했다.(2019120일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

`지방 대도시 5%안팎` 최다경기 소폭 약세

 

  2017 부동산 시장에 대해 전문가들은 주택 경기가 하락세로 접어들었다는 분석과 함께 서울과 지방의 양극화가 크게 나타날 것이라는 전망을 내놨다. 특히 비수도권 지역에서 주택 가격 하락폭이 클 것으로 예상했다. 주원 현대경제연구원 경제연구실장은 "내년 경제성장률은 대내외 불확실성 때문에 올해(2.5%)보다 하락한 2.3% 수준이 될 것"이라며 "경제성장률 둔화는 실질국민소득 감소로 이어지고 빚낼 여력이 줄어들기 때문에 부동산시장 하락 요인으로 작용한다"고 말했다. 이어 주 실장은 "미국 기준금리 인상으로 내년 국내 기준금리도 0.25~0.5%포인트 오르고 대출금리가 상승하면서 결국 가계부채 문제가 부동산시장 발목을 잡을 것"이라고 덧붙였다.

 

  지역별로는 편차가 불가피하다는 전망이다. 서울에 대해서는 전문가들이 보합 수준에 가까운 응답을 내놨다. 36%의 전문가가 내년 서울 주택 가격이 3% 하락할 것으로 내다봤지만, 현 수준에서 안정(28%) 혹은 3% 내외 상승(28%)이라는 의견도 적지 않았다. 서정렬 영산대 교수는 "가격 상승 여력이 있다고 보는 지역은 여전히 서울이고, 그중에서도 강남지역"이라며 "최근 재개발·재건축 아파트 값이 조정받고 있지만 코엑스 한전 용지 개발 및 삼성동 주차장 지하화 등 개발 재료가 풍부해 서울 집값은 빠지지 않을 것"이라고 말했다. 나한익 노무라증권 리서치 실장은 "서울은 3% 내외의 가격 상승이 예상되는 등 전반적으로 현 수준에서 안정세를 유지할 것"이라고 예상했다.

 

  인천·경기지역 집값에 대해서는 현 수준에서 안정되거나 하락할 것이라는 전망이 대부분을 차지했다. 현 수준에서 안정(42%), 3% 내외 하락(32%), 5% 내외 하락(20%) 순이었다. 소폭이라도 상승한다고 응답한 전문가는 4%에 불과했다. 방송희 주택금융공사 연구위원은 "인천을 비롯해 경기도 전반은 현 수준에서 안정적으로 횡보하겠지만 내년 3분기 이후 입주물량이 쏟아지는 화성·시흥·용인·김포·수원·평택에서는 가격 조정이 예상된다"고 말했다. 수도권을 제외한 지방 대도시에 대해서는 암울한 전망이 나왔다. 5% 내외 하락이 38%로 가장 많았고, 3% 내외 하락 응답은 34%를 차지했다. 10% 이상 하락할 것이라는 응답도 6%나 됐다. 서울에서도 가장 유망한 지역은 역시 강남 4구가 34%로 가장 많은 선호를 받았다. 이른바 '강남 불패론'이 유효하다고 본 것이다. 이어 영등포·용산·여의도·성수 등 한강변 지역(18%), 중구·종로구 등 서울 도심지역(10%) 순이었다.

 

  전문가들은 내년 부동산시장에 가장 큰 영향을 주는 요인으로 정부의 부동산정책 방향(26%)과 가계부채 관리를 위한 대출 규제(24%) 등 정부정책을 꼽았다. 지난달 정부가 청약투기를 억제하는 11·3 대책을 내놓은 이후 아파트 청약 경쟁률이 반 토막 나는 등 주택 투자 열기가 주춤해진 것을 볼 때 향후에도 부동산정책이 주택 투자심리에 가장 큰 영향을 줄 것으로 예상한 것이다. 미국 기준금리 인상에 따른 국내 금리 상승 가능성(22%)도 시중의 유동자금을 줄여 주택 경기에 악영향을 줄 수 있다고 봤다. 건설사들이 지난 3년간 '밀어내기식 분양'을 한 결과 내년 하반기 입주가 본격화된다는 점도 부동산시장에 큰 영향을 줄 것으로 분석했다.

 

  주택을 신규 또는 추가로 구입할 적기에 대해서는 2018년 이후가 좋겠다는 의견이 우세했다. 2018년 하반기라는 의견이 30%, 2018년 상반기라는 의견이 26%였다. 하지만 당장 내년 상반기에 집을 사야 한다는 의견도 24%로 적지 않았다. 채상욱 하나금융투자 애널리스트는 "국내시장은 주택 재고량, 노후화 정도를 감안하면 수요가 견조한 편이지만, 미국 도널드 트럼프 집권으로 불확실성이 큰 것이 문제"라며 "내년 상반기면 이런 불확실성이 해소될 것이기 때문에 이때가 주택시장 저점이 될 것으로 예상한다"고 말했다. 전문가들 중에서는 2년 내 집을 구매하지 말아야 한다는 부정적인 응답도 8%를 차지했다. 고준석 신한은행 부동산투자자문TF 팀장은 "대출금리 상승과 대출 규제가 어우러지면 분양시장은 얼어붙을 수밖에 없고 기존 실수요자들도 내 집 마련을 미루게 된다"고 말했다.(20161231일 매일경제 기사 참조)