Statistics Graph

 
 

 

 

 

강남 4구가 이끌던 집값 상승, 분당·과천으로 확산

서울 아파트 거래량, 주택경기 좋던 작년보다 많아

가계빚도 5월에만 6조 늘어 장하성 면밀히 주시

 

 

  아파트 값 상승세가 서울 전역과 수도권 일부 지역으로 확산하고 있다. 문재인 정부 들어 서울 강남을 중심으로 오르던 집값이 인근으로 번지는 추세다. 집값이 오르면서 가계대출 증가세도 더 가팔라지고 있다. 장하성 청와대 정책실장4일 최근의 부동산 시장 움직임과 관련, 부동산 문제를 잘 인식하고 시장상황을 면밀히 보고 있다고 말했다. 한국감정원에 따르면 지난달 서울 아파트 값은 전월 대비 0.45% 상승4(0.28%)보다 오름폭이 0.17%포인트 확대됐다. 강남 4(강남·서초·송파·강동구)0.51% 올라 집값 상승을 이끌었다. 성동(0.63%)·광진(0.53%)·노원(0.48%)·용산(0.41%)·양천구(0.31%)도 올랐다. 양천구 목동신시가지 13단지 전용 70의 호가(부르는 값)가 최대 75000만원으로 한 달 새 2000만원 올랐다. 잠잠했던 신도시와 일부 경기권 아파트 값도 덩달아 오른다. 지난달 경기도 분당 아파트 값은 0.2% 올라 상승 폭이 0.04%포인트 커졌고, 과천은 0.1% 상승해 전월(-0.03%) 대비 오름세로 돌아섰다.

 

 

  서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 1418으로, 올해 들어 월간 거래량으로 최대치를 기록했다. 지난 4월 거래량(7817)보다 33% 늘어났다. 주택 경기가 좋았던 지난해 5(1163)보다도 많았다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 새 정부가 출범하면서 불확실성이 사라지자 오히려 서울·수도권 중심 주택시장에 훈풍이 불고 있다고 말했다. 부동산 시장의 호황은 가계빚 증가세를 부채질한다. 꺾이는가 싶었던 가계대출 증가세가 다시 고개를 들고 있다. 4일 금융당국에 따르면 은행권의 5월 가계대출 증가액은 6조원으로 잠정 집계됐다(주택금융공사 양도분 포함). 지난달 46000억원과 비교해 증가폭이 크게 늘었다. 지난해 5월 증가 규모(67200억원)90% 수준에 육박한다. 1~4월 은행권 가계대출 증가액(106000억원)이 지난해 같은 기간(151000억원)3분의 2 수준에 그쳤던 것과 비교하면 심상치 않은 증가세다.

 

 

  가계부채 해결은 문재인 대통령의 공약이다. 부채주도에서 소득주도 성장으로 전환한다는 대통령의 국정철학에 충실하려면 가계소득 증가율이 가계부채 증가율을 앞서도록 관리해야 한다. 문 대통령이 지난 1“8월 중으로 관계부처 합동으로 가계부채 종합관리 방안을 마련하라고 지시한 까닭이다. 4일 첫 기자간담회를 연 장하성 청와대 정책실장은 총체적상환능력비율(DSR) 종합 시스템을 만들려면 시간이 걸리기 때문에 현행 제도 내에서 이것을 어떻게 조절할 거냐는 문제를 논의하고 있다“(김현미) 국토교통부 장관 후보자가 임명됐기 때문에 현안 부처와도 얘기할 것이라고 말했다. 장 실장이 언급한 현행 제도 내 조절엔 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제가 포함됐다. LTV·DTI 규제가 강화돼 주택담보대출을 조이면 가계대출 증가세가 억제될 뿐 아니라 집값 상승세도 둔화할 가능성이 크다. 김현미 국토부 장관 후보자는 지난달 30두 개의 규제(LTV·DTI)를 푼 것이 지금의 가계부채를 낳는 요인이 됐다며 규제 강화를 시사했다. 익명을 요구한 금융위 관계자는 “LTV·DTI 규제 연장 여부가 다음달 중 결정될 것이라 고 말했다.(201765일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

하반기 시행 여부 촉각원금 부담시 은퇴사업자 타격

새 정부 원점재검토 가능성도

 

 

  아파트 재건축시장이 내년 부활 예정인 '초과이익환수제'로 떨고 있다면 수익형 부동산시장에는 '원리금 분할상환'이 시한폭탄처럼 다가오고 있다. 2일 부동산업계에 따르면 올 하반기 부동산 임대업자 '원리금 분할상환' 의무시행 여부를 놓고 오피스텔, 상가, 꼬마빌딩 등 수익형 부동산시장이 긴장 상태. 지난 1월 금융위원회가 발표한 부동산 임대업 여신심사 가이드라인에 따르면 올 하반기부터 만기 3년 이상 부동산 임대업자 대출에 대해 매년 원금의 30분의 1 이상을 갚도록 '의무화'하는 내용이 포함됐다. 주택담보대출처럼 수익형 부동산도 이자뿐 아니라 원금을 조금씩 갚아 나가라는 뜻이다. 시장에서는 수익형 부동산의 '블루칩'으로 통하는 강남 중소형 빌딩의 수익률이 3%대로 낮아진 상태에서 임대사업자들이 원금 분할상환 파고를 넘기 힘들 것이란 우려가 커지고 있다. 주로 실수요 목적인 주택과 달리 투자 목적이 대부분인 중소형 빌딩은 통상 3~5년가량 단기 대출로 이자만 내다가 시세차익이 나면 되파는 구조인데 원금 분할상환이 의무화하면 제때 이자와 원금을 갚지 못해 부실대출로 이어질 수 있기 때문이다.

 

  한 시중은행 부동산 전문 컨설턴트는 "2013년 이후 별다른 가처분 소득 없이 퇴직금과 기존 주택을 처분해 꼬마빌딩 등 수익형 부동산시장에 뛰어든 은퇴자가 많다""이미 은행 대출금리가 3%대로 올라 임대사업자로 돌아선 은퇴자들이 이자와 함께 추가로 원금까지 갚아 나갈 여력이 없어 보인다"고 분석했다. 부동산 임대사업자들은 이자율이 올라 수익률이 떨어지면 월세를 올리는 방법을 사용할 수 있었다. 하지만 경기 불황에다 유력 대권주자들이 전월세 상한제 도입 등 세입자 보호대책을 내놓고 있어 시장은 더욱 위축될 전망이다. 강남 신사동 등에서 임대사업을 하는 이 모씨는 "매년 원금의 30분의 1을 갚으려면 갑자기 대출상환 부담이 3.3%포인트씩 높아지는 셈"이라며 "대출금리는 인상되는데 월세는 못 올리면 여유 자금이 없는 사업자는 손을 들 수밖에 없다"고 말했다.

 

  그동안 임대사업자는 주택을 구입하더라도 '사업자 대출'을 통해 돈을 빌렸다. 일반 주거용 아파트를 살 때 적용받는 주택담보대출과 달리 임대사업자 대출은 총부채상환비율(DTI) 등 규제가 까다롭지 않아 자금 여력이 없더라도 금융권에서 저금리 대출을 받아 수익을 극대화할 수 있었다. 하지만 이로 인해 가계부채 부실이 커진다는 지적이 많았다. 금융당국에 따르면 부동산 임대업 대출 비중이 자영업자 대출의 39.0%로 가장 큰 데다 2013~20153년간 연평균 23.0%나 급증했다. 중소형 빌딩 거래 전문회사 관계자는 "그동안 중소형 빌딩 시장은 경기 변동과 상관없이 꾸준한 상승세를 보이며 자산가들 투자 안전처로 각광받았다"면서도 "부채를 끌어들여 이를 지렛대로 삼아 투자수익률을 높이는 레버리지 전략보다 이제는 부채비율을 낮추는 '디레버리지' 전략이 필요한 시점"이라고 조언했다. 하지만 지난 1월 금융당국 발표가 하반기에 현실화할지는 미지수란 관측도 고개를 들고 있다. 원금 상환 도입은 수익형 부동산시장에서 저항이 너무 커서 실행하기 쉽지 않을 것이란 예상이다. 또 다른 은행의 한 부동산 전문가는 "주택과 달리 수익형 부동산을 30년 동안 가지고 있는 경우가 많지는 않아 원금 30분의 1 상환에 큰 의미를 두기도 힘들다"고 지적했다.

 

  5월 대선은 또 다른 변수. 시중은행 관계자는 "시장 과열을 진정시키기 위한 '구두 개입'에 그친 채 새 정부 출범 이후 가계부채 규제 정책이 원점에서 재검토될 가능성도 배제할 수는 없다"고 전망했다. 금융당국도 "원리금 분할상환은 시행 여부가 확정되지 않았다"고 밝혀 부동산시장이 악화하면 새 정부가 원점에서 재검토할 가능성도 열려 있다. 금융당국 관계자는 "경우에 따라 시행을 검토할 수 있다는 의미로 원리금 분할상환 시행 여부는 확정되지 않았다"고 한발 물러섰다. 한편 금융당국은 원리금 분할상환과 별개로 부동산 임대사업자를 포함한 자영업자 전반에 대한 여신심사모형 개발 등 전면적인 대출규제 강화를 준비하고 있다. 집단대출 급증으로 인한 가계부채 증가세가 지속되면 총량 규제 차원에서 특단의 대책과 함께 비주택담보대출에 대해서도 담보가치 평가 강화, 담보인정비율(LTV) 등 규제가 강화될 것으로 예상된다.(201743일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

설 이후 부동산연초 찬 바람 부는 주택시장

 

  연초 주택시장에 찬 바람이 거세다. 먹구름이 짙게 끼었고, 앞날에 대한 불안감이 커지고 있다. 주택시장 온도가 예년 연초 시장보다 훨씬 낮게 떨어졌다. 먼저 심리가 크게 위축됐다. 국토연구원이 지난해 말 전국 부동산공인중개사들을 대상으로 조사한 주택매매시장 소비심리지수(기준 100)는 전국110.9, 수도권 110.3으로 나타났다. 110 정도면 집값이 앞으로 약세는 보합세로 예상된다는 뜻이다. 상승 전망은 115 이상이다. 하락 전망이 아니어서 다행이다 싶지만 한 달새 전국 기준으로 9.8 포인트, 수도권은 12.2 포인트나 뚝 떨어졌다. 최근 3년 정도의 수도권 집값 회복세 전인 2013년 수준이다. 이달 서울 아파트 매매거래량은 한 달 전인 지난해 12월의 반토막이다. 지난해 1월보다도 20~30% 적다. 

 

 

서울 아파트값 30개월 만에 상승세 멈춰 

 

  이달 서울 아파트값 변동률은 잠정적으로 '0'이다. 아파트값 상승세가 멈춘 것이다. 월간 기준으로 20148월부터 29개월간 이어온 상승 레이스가 끝났다. 지난해까지 집값 상승세를 이끌어온 강남 4(강남서초송파강동구)0.2% 하락률을 나타냈다. 설 이후에도 주택시장의 먹구름은 걷힐 것 같지 않다. 아직 현실화되지 않은 악재가 시장에 잇따라 등장하면 시장이 더욱 어두워질 수 있다. 하반기부터 입주 쓰나미가 본격화하며 시장에 매물이 쏟아진다. 한국은행 기준금리는 오르지 않았지만 시중금리는 오름세다. 경제가 좋아질 기미도 없다. 강력한 대출규제인 DTI(총부채상환비율)보다 더 센 DSR(총부채원리금상환비율)도 기다리고 있다.

 

  지난해 초반 여신심사가이드라인을 통한 대출규제 강화로 냉각된 시장을 재건축이 꿈틀거리게 했지만 올해는 재건축 재료를 기대하기 힘들다. 지난해 집값을 자극한 재건축 고분양가가 올해는 전매제한 규제 등으로 약발이 먹히지 않을 것으로 예상된다. 국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 심리 뿐 아니라 거래량 등 시장 움직임이 가파른 내리막길을 타고 있어 설 이후 시장이 더 침체될 수 있다고 내다봤다. 경기 후퇴기엔 지역별 차별화가 심해질 전망이다. 수도권보다 지방, 지방에서도 공급이 많은 대구 등이 더 불리하다. 대구가 10.18% 내렸고 울산은 0.24%의 하락률을 보였다. 전문가들은 매수나 매도를 생각하는 사람 모두 지금은 시장을 지켜볼 때라고 말한다.

 

설 이후 악재 이어져 먹구름 지속 

 

  하지만 시장을 너무 절망적으로 볼 필요는 없다. 집값 조정이 단기적으로는 불가피하더라도 폭락·급락과 같은 경착륙 가능성은 크지 않다는 분석이 많다. 이주열 한국은행 총재도 최근 기자간담회에서 현재 부동산 시장을 버블(거품)로 보기 어렵다집값이 급락하지 않을 것이라고 말했다. 적어도 올해부터 내년까지 예년 수준과 정부 등이 잡고 있는 적정 신규 주택수요보다 훨씬 많은 공급과잉 우려가 높은데 이전 공급부족을 감안하면 과잉이 장기화하지 않을 것으로 보인다.올해와 내년 각각 36만가구와 42만가구의 새 아파트가 입주한다. 정부가 장기주택종합계획에서 잡고 있는 한해 적정 수요는 28만가구 정도. 2001~16년 연평균 입주물량도 이 정도다. 올해부터 2년간 22만가구가 남는 셈이지만 2011~2015년 연평균 입주물량이 22만가구로 연평균 6만가구 정도 모자랐다. 아직 주택공급이 절대적으로 여유롭지 않다. 정부가 최근 발표한 2015년 기준 주택보급률은 102.3%. 양적으로 겨우 수요를 채운 정도다. 1000명당 가구수는 383가구로 미국(419.4가구), 영국(434.6가구), 일본(476.3가구)에 한창 못 미치는 수준이다.

 

가구수 증가하고 고령층 주택구입 증가세 

 

  그 동안 인구가 줄고 고령화가 빠르게 진행되면서 주택수요가 줄 것이란 전망이 많았다. 그런데 주택수요는 인구보다 일반가구에 좌우되고 일반가구는 2030년까지 늘어날 전망이다. 한국감정원 부동산연구원 분석에 따르면 임대수입을 노린 투자 등으로 60대 이상의 주택구입이 늘어나는 추세. 다른 나라보다 강한 DTI LTV(담보인정비율) 대출규제가 집값 하락 버팀목 역할을 한다. 집값 하락->주택금융 부실이 도미노 현상을 일으키며 주택시장 붕괴를 낳는데 DTILTV방화벽이 되는 셈이다. 집값이 LTV 이하로 떨어지면 대출 상환이 불가능해져 주택금융이 혼란에 빠지는데 현재 LTV70%여서 30%의 여유가 있는 셈이다. DTI 규제로 부채상환능력이 있어야 대출이 가능해 집값 하락을 우려한 투매를 방지한다. 한국감정원 부동산연구원 채미옥 원장은 주택시장은 복합적으로, 멀리 내다봐야 한다입주물량 등 하나의 기준만으로 전체를 확대 해석해선 안 된다고 말했다. 주택수요가 아직은 뒷받침된다는 말이다.(2017127일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

대출 죄고, 금리 뛰고, 입주 25% 늘고주택시장 안개 자욱

수도권 소폭 오르고 지방 약세 예상

2분기 변곡점, ·월세난은 진정될 듯

시장 급랭 지역선 부양책 나올 수도

 

  주택시장이 안개가 짙은 2017을 맞는다. 2016년엔 예상과 달리 분양시장이 과열 양상을 보이며 시장이 국지적으로 달아올랐다. 하지만 새해엔 경기, 수급, 정부정책 등 시장을 좌우하는 모든 변수가 집값에 우호적이지 않다. 무엇보다 2014년 이후 시장을 부양시켜 온 풍부한 유동성이 대폭 줄어들 것으로 예상된다. 정부가 가계부채를 관리하기 위해 주택담보대출·집단대출 등을 죄고 있기 때문이다. 총부채상한비율(DTI)보다 강도 높은 총부채원리금상환비율(DSR)이 본격적으로 적용되고, 분양가의 30% 정도를 차지하는 잔금 대출도 상환능력을 본다. 대출 받을 수 있는 자금이 주는데다 금리가 오르면서 이자부담이 커질 것으로 예상된다. 아직 한국은행의 기준금리는 변동이 없지만 미국의 금리 인상 영향으로 시중금리가 오름세. 새해 미국이 추가적으로 금리를 올리면 국내 금리도 연쇄적으로 오를 가능성이 크다. 주택산업연구원에 따르면 금리 상승은 시간이 지날수록 시장이 미치는 영향이 커진다. 2010년 분석에서 기준금리가 0.5%포인트 오를 경우 1년 뒤 아파트값이 4.1% 내리고, 2년이 지나면 14.1% 하락하는 것으로 예상됐다. 주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 새해 부동산 시장을 좌우할 가장 중요한 변수는 금융이라며 호수에 물이 빠지면 배가 내려오듯 자산가치도 마찬가지라고 말했다.

 

  20148월부터 시작된 담보인정비율(LTV) DTI 완화가 새해 7월에 끝난다. 현재로선 연장 가능성이 커보이지 않는다. 금리 상승과 맞물려 시장을 크게 압박할 것으로 예상된다. 정부는 새해 가계부채 억제를 중요한 정책방향으로 잡고 있다. 대출 억제·고금리로 구매력이 떨어지는 데다 수요도 줄어들 것으로 예상된다. 최근 3년간 주택경기가 활기를 띠면서 금융위기 이후 쌓여있던 주택 수요가 많이 소진됐기 때문이다. 2014년부터 지난해까지 전국에서 320만 가구의 주택이 매매거래됐고 아파트만 130만 가구가 분양됐다. 매매·분양을 합친 물량이 450만 가구로, 2011~2013350만가구보다 30% 정도 더 늘었다. 지난 3년간 전체 네 가구 중 한 가구가 집을 사거나 분양을 받은 셈이다. 여기다 주택시장에서 소화해야 할 신규 입주가 크게 늘어난다. 부동산114에 따르면 새해 전국적으로 완공예정인 아파트가 365000가구. 2000년대 들어 가장 많은 물량이다. 문제는 증가폭이다. 2016년보다 25% 급증한다.

 

  부동산114 함영진 센터장은 입주량을 소화하려면 거래가 많이 늘어야 하는데 거래는 2016년보다 감소할 것으로 예상된다위는 줄었는데 식사량이 갑자기 늘어나는 셈이어서 소화불량이 우려된다고 말했다. 주택산업연구원새해 주택매매거래량2016(100여만 가구)보다 감소한 94만 가구로 예상하고 있다. 2017년 전국 집값은 4년간 이어온 상승세(전국 기준)를 마감하고 보합세를 보일 것으로 예상된다. 그 동안 공급이 상대적으로 적었고 아직 주택수가 일반가구수보다 적은 수도권은 소폭이나마 상승세를 이어가겠지만 지방은 약세를 보일 것으로 전망된다. 이미 2016년부터 일부 지방은 하락세로 돌아섰다. 악재의 위력이 예상보다 커지면 시장이 급매물 급증·가격 급락 등 경착륙가능성도 배제할 수 없다. 새해 전·월세난은 좀 진정될 것 같다. 집값 상승세가 꺾여 집값이 오르는 데 따른 임대료 상승 압박이 줄어드는 데다 새로 입주하는 주택에서 전·월세 물량이 쏟아져 나오기 때문이다. 전문가들은 지역에 따라 전셋값이 크게 떨어지고 세입자를 구하기 어려운 역전세난을 예상하기도 한다. 수도권보다 2016년부터 입주가 많이 늘어나는 지방에서 상대적으로 전·월세난이 크지 않을 것 같다.

 

  그렇더라도 새해 전세를 재계약하려는 세입자는 수도권 아파트 기준으로 평균 5000만원을 인상분으로 준비해야 한다. 지난 2년간 15% 가량 올랐기 때문이다. 오른 보증금을 모두 월세로 바꾸면 월 20만원 정도 된다. 새해 2년 임대차 계약 만기가 돌아오는 가구가 전국적으로 170여만 가구다. 이중 전세가 80여만 가구다. 주택산업연구원 노희순 선임연구위원은 불안감에 시장이 연초 잔뜩 움츠러들었다가 불확실성이 다소 걷히며 변수들의 방향이 잡히는 2분기가 변곡점이 될 것으로 내다봤다. 한국건설산업연구원 허윤경 연구위원은 상황에 따라 악재 효과가 증폭될 수 있기 때문에 새해 주택시장 리스크 관리가 중요하다고 강조했다. 2016년 뜨겁게 달아올랐던 분양시장 열기는 새해 식을 것으로 전망된다. 2016년 전매제한·청약자격 강화 등을 담은 11·3대책과 새해 시작되는 잔금대출 제한 영향으로 청약문턱이 높아지면서 가수요가 많이 빠져나가기 때문이다. 기존 주택시장 위축도 새 아파트 분양 수요를 감소시키게 된다. 양물량도 줄어 3년만에 다시 40만가구 아래로 내려갈 것으로 업계는 보고 있다. 다만 정부는 분양시장 침체에 따른 건설경기 악화를 우려하고 있어 시장 급랭지역에선 규제 완화 등 부양책이 나올 수 있다.(20161231일 중앙일보 기사 참조)