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`애물단지` 다세대·다가구, 전세난 때 정부 저리자금 지원
연간 4~5만 가구 공급 급증, 전세 안정으로 거래도 급감
서울시는 되레 "더 짓겠다"

 

 

  # 서울에 사는 40대 초반 A씨는 7년 전 서울 은평구 역촌역 인근에 위치한 84형 새 빌라를 18000만원에 매수했다. 현재 시세는 2억원대 중반. 7년간 각종 대출이자·기회비용을 고려하면 `마이너스`. 팔고 싶어도 살 사람이 없어 `애물단지` 신세다. 반면 7년 전 29000만원이던 인근 비슷한 크기 18년 차 아파트는 현재 실거래가격이 55000만원으로 두 배 가까이 뛰었다. A씨는 "지금이라도 평수를 조금 줄이고 대출을 받아 아파트로 옮기려고 알아봤지만 빌라 자체가 잘 매매되지 않아 은행에서 담보대출까지 안 해주려고 한다"며 울상을 지었다. 올해 아파트가격이 급등한 반면 전세시장이 안정되면서 빌라시장은 `꽁꽁` 얼어붙고 있다. 2~3년 전까지 신혼부부와 사회초년생에게 아파트 대안으로 주목받았지만 아파트시장으로 젊은 수요층이 대거 빠져나가고 정부가 빌라가격 수준에 아파트를 분양하는 `신혼희망타운`까지 내놓으면서 애물단지가 된 것이다. 26일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 들어 10월까지 서울 다세대·연립주택 거래량은 44863건으로 지난해 동기 48101건에 비해 6.7%나 감소했다. 같은 기간 서울 아파트 거래량은 86865건으로 전년 동기 89173건에 비해 2.5% 줄었다. 정부의 잇단 부동산 규제 정책 여파로 전반적인 부동산 매매가 얼어붙은 가운데 다세대주택 거래 감소가 두 배 이상 심하게 나타난 것이다.

 

 

 

  1차적 직격탄은 공급과잉이다. 박근혜정부 시절인 2014년 전셋값이 급등하면서 심각한 사회문제로 떠오르자 국토교통부는 `10·30 부동산대책`을 통해 연립 등 다세대주택을 대상으로 건설자금 저리 대출단기 임대 매입 등 다양한 지원책을 내놨다. 전세난에 대해 급한 불을 끄겠다는 요량으로 1년 이내에 완공 가능한 다세대주택 공급에 열을 올린 셈이다. 국토부 통계에 따르면 2015년과 2016년 서울 다세대주택(연립 포함) 연간 공급량은 각각 4289가구, 5864가구로 2년 연속 최고치를 경신했다. 서울시도 201110월 박원순 시장 취임 이후 주민 갈등이 심한 재개발 등 대규모 정비사업에 대해 적극적으로 중재하기보다는 정비구역을 해제하고 저층 주거지 도시재생과 소규모 정비사업을 유도했다. 그 결과 서울 아파트 공급이 크게 줄어들고 다세대주택은 공급량이 증가하는 현상에 일조했다는 평가다. 주택산업연구원은 최근 연구에서 2012년부터 2017년까지 6년간 서울 아파트 공급 부족이 54000가구에 달한다고 분석했다. 이러다 보니 가격도 맥을 못 추고 있다. 매일경제신문이 한국감정원 부동산 통계를 분석한 결과 지난 7년 동안 서울 아파트가격은 평균 16.9% 상승한 반면, 빌라를 비롯한 다세대주택은 평균 2.8% 상승에 그친 것으로 나타났다.


 

 

  권대중 명지대 부동산학과 교수는 "다세대주택은 도로 등 기반시설이 제대로 확보되지 않은 경우가 많고 주차시설도 아파트에 비해 열악해 신축이라도 입주 후 가격이 거의 상승하지 않는다"면서 "주민들이 원하는 유형의 주택 공급이 이뤄질 수 있도록 정책이 나와야 한다"고 지적했다. 정부가 내놓은 `신혼희망타운` 정책도 엎친 데 덮친 격이 될 전망이다. 위례·수서·성남 등 서울·수도권 요지에 공급하는 신혼희망타운은 2~4억원 선으로 주변 아파트 시세의 60~70% 선이다. 웬만한 신축 빌라가격과 거의 비슷할 정도다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "전세를 낀 빌라 투자자도 거의 사라졌다""정부에서 싼값에 분양하는 신혼희망타운 대기 수요로 빌라 수요층이 대거 빠져나가고 있다"고 말했다. 이런 상황에도 아파트와 빌라 간 주택 수급 불균형이 이어질 것으로 예상된다. 한국건설산업연구원`2019년도 건설경기 전망보고서`에서 "2018년 이후 건설사들의 재개발·재건축 아파트 수주는 감소세로 전환했고 내년에도 이런 추세는 지속될 전망"이라고 밝혔다. 서울시는 이달 초 강북지역을 중심으로 빈집 400가구를 서울시 예산으로 매입한 뒤 빌라 등 다세대주택으로 리모델링해서 약 1600가구를 공급하는 사업을 발표했다. 수요가 사라지고 있는 다세대주택 등만 쏟아질 것이라는 얘기다.(20181126일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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싸이, 기막힌 빌딩테크

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2018. 4. 17. 10:59 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

작년 강남 도로변 건물 매입올핸 바로 뒤 주택 26억에 사

두 건물 합쳐 재건축 가능해골목집, 도로변 시세로 `껑충`

 

 

  작년에 서울 강남구 신사동에서 `꼬마빌딩`을 매입한 가수 싸이(본명 박재상)가 올해 초 또 신사동 건물을 매입했다. 작년에 매입한 50억원짜리 꼬마빌딩 바로 뒤에 위치한 다가구주택이다. 9일 부동산업계에 따르면 지난 1월 싸이는 강남 을지병원 사거리 대로변 이면의 3종 일반주거지역에 위치한 주택을 267500만원에 매입했다. 대지면적 142.3, 연면적 216.68의 지하 1~지상 3 규모다. 싸이는 작년 3월에도 신사동 논현로151길에 접한 5층짜리 건물을 50억원에 매입한 바 있다. 작년에는 30억원을 대출받았지만 이번 매입 때는 대출을 전혀 받지 않았다. 싸이가 산 다가구주택의 매입 가격은 대지면적 3.36203만원이다. 인근 주택 시세(3.34000만원대)보다 50%가량 비싸다. 인근 도로변에 위치한 건물 시세(3.36700만원)와도 큰 차이가 나지 않는다.

 

  전문가들은 싸이가 비싼 돈을 주고 다가구주택을 매입한 이유가 기존 건물 확장에 있다고 본다. 작년에 산 빌딩과 이번에 산 주택이 붙어 있기 때문에 두 건물을 허물고 하나의 건물로 짓는 것이 가능하다. 이른바 `합지(合地)` 재건축이다. 작년에 산 빌딩의 지형이 더 낮기 때문에 두 건물을 합치면 기존 빌딩의 지상 1층이 공적장부상 지하 1층이 된다. 지하 공간은 용적률을 계산할 때 포함되지 않기 때문에 그만큼 건물의 수익성이 올라간다. 도로변에 있는 빌딩 가격은 접근성이 좋아 땅값이 비싸다. 반면 도로변 빌딩 바로 뒤에 있는 건물은 접근성이 부족해 땅값이 상대적으로 낮은 편이다. 두 빌딩을 매입한 뒤 허물어서 하나로 지으면 건물 전체가 도로변 빌딩 시세를 따를 수 있다. 김윤수 빌사남 대표는 "건물 대지면적이 더 넓어지면 들일 수 있는 임차인 업종이 달라질 수 있다""신축 후 시세가 100억원 정도 될 것으로 예상한다"고 말했다. 이 같은 투자 기법은 다른 연예인들 사이에서도 종종 관측된다. 이수만 SM엔터테인먼트 회장은 1999년 외환위기 직후 서울 압구정동 대로변에 있는 빌딩을 20억원 중반대에 샀다. 이후 빌딩 바로 뒤에 있던 다가구주택 두 채를 매입해 하나의 건물로 다시 짓고 있다. 현재 이 건물 시세는 900억원이 넘는다는 평가다.

 

 

  지난달 26일부터 임대업이자상환비율(RTI) 규제가 시작됐지만 꼬마빌딩 매매시장에서는 아직 이렇다 할 분위기 변화가 감지되지 않고 있다. 국토교통부에 따르면 올 1분기 서울시에서 빌딩 거래는 총 632건으로 집계됐다. 작년 한 해 동안 약 3000건이 거래된 것을 감안하면 양호한 실적이다. 싸이 외에도 스타 수학강사로 알려진 현우진 씨가 올 초 서울 학동역 출구 바로 앞 빌딩을 320억원에 매입하는 등 유명인의 건물 매입이 잇따르고 있다. 업계 관계자는 "RTI 규제가 시작됐지만 신용대출이 어려워졌을 뿐 부동산 담보대출은 여전히 가능하기 때문에 체감상 거래 위축이 생각만큼 크지 않다"고 전했다.(2018410일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 북두협객 2018.04.18 13:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    머리 좋네요 대로변 건물을 사들이고 후에 바로 뒤에 위치한 다가구 건물을 매매해서 하나로 합쳐 건물의 가치와 수익성을 극대화 하는 방법!


규제에도 저금리시대 갈 곳 없는 여윳돈 몰려대출보증 퇴짜 개포주공3단지 매수문의 급증

10월 전매제한 풀리는 래미안블레스티지 웃돈전문가 분양권보다 저렴한 입주권 더 유망

 

  "워낙 단지 규모가 크지만 수요는 더 많다보니 여름 휴가철이어도 거래량과 가격이 동시에 뛰는 건 어쩔 수 없어요. 7월 말인데 벌써 월초보다 웃돈이 2000만원가량씩 올랐습니다." 매머드급 재건축 단지 '송파헬리오시티'(가락시영 재건축·9510가구) 분양권을 거래하는 송파 가락동 일대 A공인 관계자의 전언이다. 송파구는 지난달 전매제한이 풀린 이 단지 덕분에 서울 25개 자치구 중에서 가장 큰 서울 분양·입주권 거래 장이 열렸다. 기준금리가 바닥권이고 금융상품 수익률이 신통치 않자 '고분양가 논란'에도 불구하고 투자자들 눈이 강남권 아파트로 쏠린 여파. 부동산114에 따르면 올해(729일 기준) 강남3구의 3.3당 평균 분양가는 3964만원으로 지난해(2974만원)보다 33%나 뛰었다. 서초구가 평균 4457만원으로 가장 높다.

 

  수요가 넘치면서 여유자금이 있는 투자자들은 '분양권이냐 입주권이냐' 저울질을 시작한다. 분양권 전매는 일반분양 시장에 나온 물건을 사들이는 것으로 '선분양 후시공'우리나라 아파트 시장에서 전형적인 투자 방식이다. 입주권이란 일반분양을 통하지 않고 조합원이 가진 물건을 직접 사들이는 것이다. 분양권과 입주권 중 선택할 때는 각각 장단점을 고려해야 한다. 총 매매금액만 따지면 조합원 물건이 더 저렴하지만 한꺼번에 목돈을 지불해야 한다. 강남 재건축 아파트의 경우 통상 조합과 시공사가 '밀실 가격 책정'을 하지만 일반 분양가가 조합원 분양가보다 10~15% 높은 편이고, 전매제한이 풀려도 조합원 물건 가격이 낮은 편이다. 단 혹시라도 일반 분양에서 미분양이 날 경우 조합원이 리스크를 떠안는 것도 명심해야 한다.



  송파 헬리오시티의 경우 일반 분양가가 9억원 선이던 전용면적 85형의 조합원 물건 호가는 현재 88000~9억원 선이다. 반면 일반 분양권은 전매제한이 풀린 직후인 691000~92000만원이던 것이 현재는 95000만원 선까지 올랐다. B공인 관계자는 "지난달 전매제한이 해제된 후 1000~3000만원 선이던 웃돈은 이달 초 3000~4000만원 선으로 올랐고 현재는 5000만원 선"이라며 "비교적 가격이 저렴한 초기에 사들여 적당한 시기에 되팔려는 목적을 가진 이들도 적지 않다"고 말했다. 반면 일반 분양분은 계약금·중도금·잔금을 나눠 낼 수 있어 한번에 목돈을 주고 사야 하는 조합원 물건보다 비용 부담이 작은 편이다. 중도금 담보대출에 따른 이자는 입주 시기에 정산할 수 있기 때문에 분양가의 10% 선인 계약금을 낸 후 분양에서 입주까지 약 2년간 추가로 드는 비용이 없다는 점이 매력이다. 하지만 고려할 점은 또 있다. 이른바 로열동·층을 원한다면 조합원 입주권이 유리하다. 일반 분양은 조합원들이 우선 고르고 남은 물량을 추첨에 의해 배정받고 물량도 적어 원하는 동과 호를 선택할 확률도 낮아진다.

 

  신한은행 PWM프리빌리지 서울센터장은 "다만 조합원 물건은 사들이는 시점에 따라 사업 지연으로 인한 추가분담금이 늘어날 위험이 있다""보통 조합원 입주권은 재건축사업 진행 단계상 시세가 뛰기 전, 사업시행인가 직후 또는 취득세를 절약할 수 있는 관리처분 이전에 사들이는 것이 좋다"고 전했다. 한편 강남권 재건축 시장에서는 오는 10월 이후 분양권 전매 제한 기간이 풀리는 래미안 블레스티지의 분양권 웃돈이 최소 3000만원 이상일 것이라는 예측이 돈다. 올해 1월 즉시 전매가 가능하다는 장점을 등에 업고 분양가를 높여 나왔던 서초 신반포자이(잠원 반포한양)는 전용면적 84형 분양가가 136000~152000만원 선이었지만 현재 145000~16억원 선에 거래된다.

 

  개포주공 1단지는 지난 1조합원 추가분담금 인하 소식이 들리면서 거래에 봇물이 터졌다. 1단지는 지난 4일부터 831일까지 조합원 평형 배정 중인데, 전용면적 47형 호가는 지난달 말 128000만원 선이던 것이 현재 13억원 선까지 뛰었다. 디에이치 아너힐즈(개포주공 3단지)정부 규제에 일반 분양 가격을 낮춰 앞으로 분양 예정인 강남 재건축 단지에도 관심을 가질 만하다. 오는 9월 이후 분양 예정인 '아크로리버뷰(신반포5차 재건축)'가 주목되고 '방배 아트자이(방배3구역 재건축)'와 신반포18차와 24차 통합재건축도 관심사. 다만 최근 입주권·분양권 단기 손바뀜이 잦아지면서 강남도 입주 물량이 늘어나는 시점에 시세 변화에 따른 리스크를 충분히 고려해야 한다. KEB 하나은행 행복한부동산센터장은 "강남 불패 신화 속에 전매제한 기간에도 불구하고 기준금리 인하 등으로 뾰족한 투자처가 없음에도 일부 로열층·동을 제외하면 억대 시세차익을 무턱대고 기대하면 안 된다"고 지적했다. 부동산114에 따르면 8월 강남·서초·송파·동작구에서는 같은 기간 서울 입주량의 57.5%2494가구가 집들이를 시작한다.(2016730일 매일경제 기사 참조)



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  1. 도느로 2016.08.01 13:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    날씨도 뜨겁고 강남도 뜨겁군요 ^^
    건강관리 잘 하셔요~~~ㅎㅎ

  2. 멜로요우 2016.08.01 20:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    여기저기 후덥찌근 하네요~ 부동산쪽에도 후끈하네요! 잘보고 갑니다

  3. 핑구야 날자 2016.08.02 07:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저금리로 주식시장에도 많이 몰리고 있다고 해요

  4. 브라질리언 2016.08.02 19:54 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 고분양가 만만치 않죠.~ 너무 높긴 합니다.