Statistics Graph

 
 

 

 

국토부 2019 주거종합계획, 용적률 확대 등 당근은 없어

시급한 수도권 주택공급 타격, 마천·흑석뉴타운 더 늦어질 듯

서울시는 단독주택 재건축에, 법에 없는 세입자 보상 의무화

착공 안한 49개 구역에 적용, 조합들 "인허가권 남용" 반발

 

  수도권(서울·경기·인천) 재개발 임대주택 건설 의무비율이 현재 15%에서 최대 30%까지 대폭 강화된다. 하지만 정부는 재개발 임대주택 의무비율을 높이면서 용적률을 확대하는 등의 `인센티브`는 뺐다. 서울 주요 재개발 사업성에 타격이 불가피하고 사업 추진이 늦어지면서 도심 주택공급이 되레 줄어들 것이라는 비판이 나온다. 국토교통부는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 이 같은 내용을 담은 `2019년 주거종합계획`23일 발표했다. 먼저 재개발 사업 임대주택 의무비율 상한선이 최고 30%까지 높아진다. 현재 `도시·주거환경정비법`에는 재개발 사업 시 의무적으로 건설해야 하는 임대주택을 `건립 가구 수의 30% 이내`로 규정하고 있지만 시행령에서는 `15% 이내`로 완화해 서울시 등 각 지방자치단체가 조례로 의무비율을 정하도록 하고 있다. 지자체별 임대주택 의무비율은 서울이 10~15%, 경기·인천 5~15%, 이외 지역은 5~12%. 국토부는 상반기 중 시행령을 개정해 서울과 경기·인천 의무비율 상한선을 20%까지 높일 계획이다. 추가 부과 범위도 구역 특성에 따라 최대 10%포인트까지 끌어올릴 수 있도록 했다. 다시 말해 최대 30%로 의무비율 상향이 가능한 것이다. 개정안이 통과되고 지자체 조례 개정까지 마치면 사업시행인가를 받기 전 단계인 재개발 구역에 적용될 것으로 보인다.

 

  부동산 업계에서는 가뜩이나 여러 규제가 겹친 정비사업 시장에 사업성을 떨어뜨릴 악재가 또 하나 생겼다고 분석했다. 송파 마천4구역, 한남뉴타운(2·4·5구역), 흑석뉴타운(11구역) 등 사업시행인가를 받지 못하고 사업 속도가 느린 재개발 단지들이 임대주택 비율 확대로 인해 인가에 어려움을 겪을 것으로 전망된다. 여기에 서울시는 단독주택 재건축 구역의 세입자 손실 보상 의무화, 임대주택 지원 등을 핵심 골자로 하는 `단독주택 재건축 세입자 대책`을 발표했다. 이 역시 조합 반발로 재건축 사업이 지연돼 공급이 축소되는 위험을 가져올 수 있는 정책이라는 분석이다. 이번 서울시 대책의 핵심은 두 가지다. 먼저 서울시는 단독주택 재건축 조합이 세입자에게 재개발에 준하는 손실을 보상하도록 했다. 재개발과 달리 손실 보상 의무 규정이 없었던 단독주택 재건축에 세입자 손실 보상을 사실상 의무화한 셈이다. 세입자가 받을 수 있는 보상비는 가구당 평균 1000~1200만원으로 추산했다. 서울시는 조합이 보상비를 지급하면 떨어지는 사업성을 보전해주기 위해 용적률을 최대 10%포인트까지 높여주기로 했다. 용적률 혜택을 주기 어렵다면 층수 완화나 용도지역 상향 등도 검토할 수 있다는 방침이다.

 

  부동산 업계는 서울시가 세입자 강제 철거를 둘러싼 갈등으로 사고가 끊이지 않았던 단독주택 재건축 문제를 해결하기 위해 `고육책`을 꺼낸 것으로 풀이했다. 하지만 재건축 사업장은 손실 보상에 대한 법적 의무가 없음에도 서울시가 인허가권을 활용해 사실상 손실 보상을 `의무화`했다는 측면에서 조합 반발이 우려된다. 서울시는 이 대책을 단독주택 재건축 전체 구역 66개 중 아직 착공하지 않은 49개 구역(4902가구)에 적용할 계획이다. 이 중 사업시행인가 이전 단계인 25개 구역은 세입자 보상 대책을 시행계획안에 포함해야 인가를 내줄 예정이다. 또 사업시행인가를 받은 나머지 24개 구역도 조합 측에 세입자 대책을 포함하도록 계획 변경을 최대한 유도하겠다는 방침이다. 단독주택 재건축 조합들은 서울시가 법에도 없는 세입자 보상을 강요하고 있다며 반발하는 분위기다. 서초구의 한 조합 관계자는 "왜 서울시가 법적 근거도 없는 제도를 만들어 사업을 어렵게 하는지 모르겠다"고 말했다. 백준 J&K도시정비 대표는 "세입자 대책이 필요하다면 관련 법을 개정하는 등 정식 절차를 거쳐야지 인허가권을 남용하는 것은 오히려 새로운 갈등만 키울 수 있다"고 지적했다. 일각에서는 정부와 서울시 등의 최근 움직임 때문에 수도권 주택공급이 제대로 될 수 있을지 걱정하는 목소리도 나온다. 최근 정비사업 시장은 각종 규제로 꽁꽁 묶여 있는 상황이다. 지난해에는 재건축 초과이익환수제가 부활했고, 안전진단 기준이 강화됐다.

 

  올해는 재개발·재건축 사업을 추진하는 도중에도 토지 등 소유자 과반수가 동의하면 추진위원회 구성 이후 지자체가 직권해제할 수 있는 조항이 생겼다. 현재 서울시장이 사업성 분석을 통해 직권해제를 할 수 있는 권한이 있는데도 주민 간 의견 충돌 등으로 사업 추진이 부진한 정비구역을 지자체가 직권해제할 수 있는 근거가 또 하나 만들어진 셈이다. 여기에 내년 3월에는 정비사업 일몰제까지 부활한다. 일몰제에 따르면 정비구역으로 지정한 뒤 2년 안에 추진위를 설립하지 못하거나 추진위를 설립한 후 2년 내에 조합을 설립하지 못하면 시도지사가 직권으로 정비구역에서 해제할 수 있다. 서울시도 임대 의무비율이 없는 재건축에 대해 임대주택을 늘리라고 요구하는 등 정비사업에 `압박 강도`를 높여가고 있다. 이번 대책으로 인해 오히려 조합과 세입자 간 갈등이 더 커질 것으로 우려하는 목소리도 제기된다. 한 정비사업 관계자는 "이번 대책을 보고 원래 나가려던 세입자들까지 보상금과 입주권에 대한 기대감으로 버티는 사례가 많아질 것"이라며 "서울시가 임기응변에 불과한 조치로 되레 소유자와 세입자 간 갈등을 더 키운 셈"이라고 지적했다.(2019424일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

- 강북구 마포구 등 14개구 31개소 총 41.3㏊ 정비예정구역 해제

  서울시는 정비예정구역으로 지정되고도 오랜 기간 추진위원회가 설립되지 않았거나 사업성이 낮아 정비사업 추진이 불투명강북구 미아4동 75-9번지 일대 등 총 14개구 31개소의 재개발 재건축 정비예정구역을 도시계획위원회 심의를 거쳐「신주거정비 5대 추진방향」에 따라 해제했다.  

1. 정비예정구역 신규지정은 올해로 종결, 주거지종합관리계획으로 관리

  서울시는 지난 4월 총 315개 정비예정구역 중 32곳의 해제 신청을 받아 5월 주민공람을 실시하고, 7월 서울특별시의회 의견청취를 거쳐 8월 17일 서울시 도시계획위원회심의를 통해 최종 31개소에 대해 해제를 결정했다. 31개소의 정비예정구역 해제 지역은 2011. 9. 1자 서울시보<서울특별시 홈페이지(www.seoul.go.kr)시정소식/서울시보>에 게재되며, 구체적인 위치 등은 서울시 주택본부(주거재생과)나 해당 자치구 정비사업 소관부서에서 확인이 가능하다.

  지난 4월「신주거정비 5대 추진방향」을 통해 부동산 과열과 투기 광풍의 원인이 돼온 정비예정구역 제도를 대대적으로 손질한다고 한 것과 관련하여 시는 정비예정구역 신규지정은 올해로 종결하고 장기적으로는 제도 자체를 폐지해 주거지종합관리계획으로 관리한다는 계획이다. 정비예정구역은 향후 정비구역으로 지정될 예정인 구역으로 정비사업을 시행하기 위해 구체적인 정비계획을 수립하는 정비구역과는 차이가 있다.

2. 강북구 마포구 등 14개구 31개소 정비예정구역 해제 총 41.3㏊에 달해

  이번에 해제되는 정비예정구역은 총 14개구 41.3㏊▴강북구 1곳 ▴마포구 5곳 ▴구로구 2곳 ▴용산구 3곳 ▴영등포구 5곳 ▴동작구 2곳 ▴성북구 4곳 ▴성동구 2곳 ▴양천구 1곳 ▴서대문구 1곳 ▴은평구 1곳 ▴광진구 1곳 ▴동대문구 1곳 ▴금천구 2곳이다. 정비사업별로는 ▴주택재개발사업 3개소(5.5㏊) ▴주거환경개선사업 15개소(13.4㏊) ▴단독주택재건축사업 10개소(16.9㏊) ▴공동주택재건축사업 3개소(5.5㏊)이다.

  주택재개발 정비예정구역 해제 지역은 ▴강북구 미아동 75-9번지 일대 ▴마포구 공덕동 249번지 일대 ▴구로구 구로본동 469번지 일대다. 주거환경개선 정비예정구역 해제 지역▴마포구 신공덕동 5번지 일대 ▴용산구 원효로4가 135번지 일대, 용산동2가 1번지 일대, 용산동2가 5번지 일대 ▴영등포구 양평동3가 78-3번지 일대, 당산동5가 75번지 일대, 당산동4가 1-145번지 일대, 당산동4가 1-61번지 일대, 영등포동8가 46번지 일대 ▴동작구 상도3동 286번지 일대, 본동 434-3번지 일대 ▴성북구 성북동 109-13번지 일대, 정릉동 559-46번지 일대, 동소문동1가 97-1번지 일대, 동소문동3가 60번지 일대다.

  단독주택재건축 정비예정구역 해제 지역▴성동구 마장동 795-6번지 일대, 마장동 797-47번지 일대 ▴마포구 창전동 382-1번지 일대, 서교동 460-25번지 일대 ▴구로구 구로동 111-2번지 일대 ▴양천구 신월동 510-1번지 일대 ▴서대문구 북가좌동 343-1번지 일대 ▴은평구 역촌동 51-43번지 일대 ▴광진구 구의2동 72-3번지 일대 ▴동대문구 장안동 445-3번지 일대다. 공동주택재건축 정비예정구역 해제 지역▴마포구 용강동 149-7번지 일대 ▴금천구 시흥동 105-1번지 일대, 시흥동 992-2번지 일대다.

3. 주민 찬반 갈등 많은 동대문구 제기동 67번지 일대는 해제 대상에서 제외

  서울시는 당초 정비예정구역 해제를 신청했으나 주민들 간 갈등이 많은 동대문구 제기동 67번지 일대는 이번 정비예정구역 해제 대상에서 제외했다. 정비예정구역 해제 신청 대상지 중 9만8천㎡로 가장 큰 면적을 차지하고 있는 동대문구 제기동 67번지 일대는 주민공람 등 지역 주민의견 수렴결과 정비예정구역 해제를 요구하는 주민과 해제를 반대하는 주민들 간 의견이 대립돼 해제할 경우 또 다른 주민갈등 발생이 우려돼 서울시 도시계획위원회심의를 거쳐 이번 해제 대상에서 제외했다.

  서울시의 정비예정구역 해제는 정비사업 추진이 더디거나 주민간 갈등이 있는 타 지역에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 서울시 관계자는 “이번 정비예정구역 해제로 장기적인 건축허가 제한에 따른 주민들의 사유재산권 행사 제약이 해소될 것으로 기대한다.”며 “해제 지역 중 주민이 원하고 기반시설이 비교적 양호한 곳은 휴먼타운 후보지로 우선 검토할 예정”이라고 말했다.

【 정비예정구역 해제 지역(31개소) 】

○ 주택재개발 정비예정구역 해제 : 3개 구역(총5.5㏊)

연번

자치구

구분

생활권

유형

구역

번호

동명

지번

면적

(㏊)

용적률

(%)

층수

건폐율

(%)

추진

단계

사업시

행방식

정비

유형

비고

1

강북구

당초

A

9

미아4동

75-9

3.5

190

12층

60

3

주택

재개발

수복

(전면)

 

변경

해제

2

마포구

당초

B

11

공덕동

249

1.1

190

12층

60

2

주택

재개발

수복

(전면)

 

변경

해제

3

구로구

당초

A

3

구로본동

469

0.9

190

12층

60

2

주택

재개발

전면

개발

 

변경

해제

○ 주거환경개선 정비예정구역 해제 : 15개 구역(13.4㏊)

연번

자치구

구분

생활권

유형

구역

번호

동명

지번

면적

(㏊)

용적률

(%)

층수

건폐율

(%)

추진

단계

사업시

행방식

정비

유형

비고

1

마포구

당초

B

13

신공덕동

5

0.7

190

12층

60

1

주거환경개선사업

전면

개발

 

변경

해제

2

용산구

당초

A

5

원효로4가

135

0.5

170

7층

60

3

주거환경개선사업

수복

(전면)

 

변경

해제

3

용산구

당초

B

6

용산동2가

1

3.7

170

3층

/기타

60

1

주거환경개선사업

수복

(전면)

 

변경

해제

4

용산구

당초

B

7

용산동2가

5

1.0

170

3층

/기타

60

1

주거환경개선사업

수복

(전면)

 

변경

해제

5

영등포구

당초

A

2

양평동3가

78-3

0.6

210

-

50

2

주거환경개선사업

전면

개발

 

변경

해제

6

영등포구

당초

A

3

당산동5가

75

0.5

210

-

50

1

주거환경개선사업

전면

개발

 

변경

해제

7

영등포구

당초

B

4

당산동4가

1-145

0.7

210

-

50

2

주거환경개선사업

전면

개발

 

변경

해제

8

영등포구

당초

B

5

당산동4가

1-61

0.8

210

-

50

2

주거환경개선사업

전면

개발

 

변경

해제

연번

자치구

구분

생활권

유형

구역

번호

동명

지번

면적

(㏊)

용적률

(%)

층수

건폐율

(%)

추진

단계

사업시

행방식

정비

유형

비고

9

영등포구

당초

A

7

영등포동8가

46

0.7

300

-

60

2

주거환경개선사업

전면

개발

 

변경

해제

10

동작구

당초

B

9

상도3동

286

0.3

190

12층

60

1

주거환경개선사업

전면

개발

 

변경

해제

11

동작구

당초

A

11

본동

434-3

1.1

210

-

50

1

주거환경개선사업

전면

개발

 

변경

해제

12

성북구

당초

A

7

성북동

109-13

0.9

170

7층

60

3

주거환경개선사업

수복

(전면)

 

변경

해제

13

성북구

당초

B

9

정릉동

559-46

0.4

190

12층

60

2

주거환경개선사업

전면

개발

 

변경

해제

14

성북구

당초

B

13

동소문동1가

97-1

0.9

190

12층

60

3

주거환경개선사업

수복

(전면)

 

변경

해제

15

성북구

당초

A

14

동소문동3가

60

0.6

210

-

50

1

주거환경개선사업

전면

개발

 

변경

해제

○ 주택재건축 정비예정구역 해제 : 13개 구역(총22.4㏊)

연번

자치구

구분

구역

번호

동명

지번

면적

(㏊)

계획

용적률(%)

건폐율

(%)

층수

추진

단계

주택

유형

비고

1

성동구

당초

1

마장동

795-6

1.8

190

60

7

1

단독

 

변경

해제

2

성동구

당초

2

마장동

797-47

1.9

190

60

평균층수10

1

단독

 

변경

해제

3

마포구

당초

10

창전동

382-1

2.1

210

50

평균층수15

1

단독

 

변경

해제

연번

자치구

구분

구역

번호

동명

지번

면적

(㏊)

계획

용적률(%)

건폐율

(%)

층수

추진

단계

주택

유형

비고

4

구로구

당초

10

구로동

111-2

2.5

210

50

-

2

단독

 

변경

해제

5

양천구

당초

5

신월동

510-1

2.0

190

60

12

1

단독

 

변경

해제

6

서대문구

당초

2

북가좌동

343-1

1.0

190

60

평균층수10

2

단독

 

변경

해제

7

은평구

당초

8

역촌동

51-43

1.0

190

60

12

1

단독

 

변경

해제

8

광진구

당초

5

구의2동

72-3

1.2

190

60

평균층수10

2

단독

 

변경

해제

9

동대문구

당초

20

장안동

445-3

2.0

190

60

7

2

단독

 

변경

해제

10

마포구

당초

7

서교동

460-25

1.4

190

60

12

2

단독

 

변경

해제

11

마포구

당초

14

용강동

149-7

0.3

190

60

12층

 

공동

 

변경

해제

12

금천구

당초

9

시흥동

105-1

2.6

-

-

-

-

공동

 

변경

해제

13

금천구

당초

13

시흥동

992-2

2.6

-

-

-

-

공동

 

변경

해제

케녹스 s85 단독기획전

댓글을 달아 주세요

  1. 화들짝 2011.09.02 14:47  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    많은 곳이 해제되는군요.
    행복한 주말 보내세요~

  2. 마음노트 2011.09.02 15:21 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재개발에 따라 부동산 가격이 많이 변동하겠어요!~
    즐거운 주말 되세욥.

    • 명태랑 짜오기 2011.09.02 16:56  댓글주소  수정/삭제

      재개발이나 재건축을 하면 높이 올라가야 경제성이 있는데
      그게 제한을 받으니 건설사에서 쉽게 접근을 못하죠...
      좋은 시간되세요

  3. 전술통신 2011.09.02 15:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    꽤많은곳이 해당하네요

  4. 누림마미 2011.09.02 17:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재개발 예정되었다가 해제되버리면,,, 음.. 재개발 지역에 땅사놨다가 손해보는 사람들도 많겠네요

  5. bxstory 2011.09.02 23:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    투자자들 정말 손해많이 보겠네요.. 이제 투자시작하는 분들도 있을텐데.. 안타깝네요..

  6. ;,;...;,; 2011.09.03 08:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    해제에 따른 이득 및 손해가 많이 엇갈리겠네요.
    한편으로는 무리하게 정책을 추진하여 책임을 지지 못하는 모습이 안타깝네요

    • 명태랑 짜오기 2011.09.04 21:15 신고  댓글주소  수정/삭제

      그러게 말입니다.
      정부의 정책을 믿고 투자한 선량한 일부 투자자들이
      손해를 보는 것을 어떻게 생각해야 할까요?
      그들의 입장에서 납득이 가지 않겠지요
      좋은 시간되세요

  7. 해우기 2011.09.03 10:22 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    투자..재테크..이런것에 단 한번도 관심을 가져본적이 없어서...

    그저 재개발..이라는 단어를 들으면 그 곳의 사진을 담고만 싶어지네요...

    • 명태랑 짜오기 2011.09.04 21:31 신고  댓글주소  수정/삭제

      서울 살다보니 자연스럽게 알게 되더라고요.
      본인 살고 있는 곳이 갑자기 재개발지역에 편입
      되었다고 하니까...뭔가 하고...
      시골 사는 것이 배짱 편하고 좋은 것 같습니다.
      좋은 시간되세요

  8. 시골영감 2011.09.03 13:24  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    사전에 철저하게 조사를 했을까 생각해봅니다
    이래저래 왔다갔다 ..

  9. Hansik's Drink 2011.09.03 14:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말 이래서 투자가 쉽지 않은가봐요 ,,

  10. +요롱이+ 2011.09.03 16:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    헛!! 투자자들 손해가 이만저만 아니겠어요...!!
    저는 안하지만...ㅜㅜ

    • 명태랑 짜오기 2011.09.04 21:38 신고  댓글주소  수정/삭제

      그럴것 같습니다.
      재개발을 믿고 투자한 분들...
      재개발구역지정된 것이 해제되면
      결국 재가발 못하는 것인데...
      투자금 건질 수 있을지...
      좋은 시간되세요

  11. 트레킹[trekking]男子 2011.09.03 18:58 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    ^^* 재건축 재개발에서 해제도 되는군요.

    • 명태랑 짜오기 2011.09.04 21:41 신고  댓글주소  수정/삭제

      예, 그렇게 정책이 바뀌면 손해보거나 이익보는 사람들도
      생기죠...
      그런데 변화는 있어야 할 것 같습니다. 몇 십년 전의
      골목길, 하수도 너무 낡아서 주거환경이 억망이지요
      좋은 시간되세요