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공시가 급등, 평균 25.3% 증가

 

 

  지난달 표준단독주택 공시가격이 급등함에 따라 서울 시내 단독주택(이하 다가구주택 포함) 소유주가 올해 내야 할 재산세는 1채당 평균 작년보다 약 12만원 늘어난 601000원이 될 전망이다. 2일 국회 예산정책처가 국토위원회 민경욱 의원(자유한국당) 의뢰로 진행한 '표준단독주택 공시가격 상승에 따른 세수(稅收) 전망' 자료를 보면, 올해 전국 표준단독주택 공시가격이 평균 9.1% 오른 결과 단독주택 소유주의 재산세 부담(이하 1채당)은 작년 대비 11.9% 늘어난 179000원이 되는 것으로 나타났다. 특히 공시가격이 17.8% 오른 서울은 재산세가 무려 25.3%나 오르는 것으로 조사됐다. 이번 공시가격 인상으로 지방자치단체들은 단독주택 대상으로만 855억원의 세수를 추가로 확보하게 됐다. 지자체가 주택에서 거둬들이는 재산세 총액에서 단독주택이 차지하는 비중은 2017년 기준 16% 정도다. 민 의원실 측은 "이번 조사는 재산세만 대상으로 한 것으로, 종합부동산세 등 국세(國稅)의 증가분까지 고려하면 실제 주택 보유자의 세 부담 증가폭은 이보다 더 클 것"이라고 했다. 국회예산정책처에 따르면 정부의 공시가격 현실화 정책에 따라 올해 단독주택 등의 재산세는 전년 대비 855억원(11.9%)이 증가한 8053억원에 이를 것으로 추산된다. 서울의 재산세액은 작년 2318억원에서 올해 2904억원으로 25.3% 급등하며 가장 높은 증가율을 기록할 것으로 보인다.

 

 

  지역별로 살펴보면 이번에 표준 단독주택 공시가가 9.2% 오른 대구의 재산세액은 10.9%(379억원) 증가하게 된다. 이어 세종 9.3%(26억원), 광주광역시 8.7%(148억원), 제주 8.3%(155억원), 경기 7.1%(1681억원) 순으로 재산세 증가 폭이 클 것으로 예상됐다. 이번 조사는 지자체가 징수하는 재산세에만 국한돼 종부세 등 국세의 증가분은 제외됐다. 그러나 공시가격이 급등하며 1주택자 기준 종부세 과세 대상인 9억원을 초과하는 주택 수도 급증할 것으로 보인다. 부동산114에 따르면 지난해 말 기준 매매가격 15억원 이상인 서울 아파트는 152694가구로 전년 동기(86737가구)보다 76% 증가했다. 정부는 지난달 25일 표준 단독주택 공시가격을 발표하면서 시세 15억원을 '초고가 주택'으로 규정하기도 했다. 시세 15억원은 공시가격 9억원 수준으로 종부세 과세 대상이 될 가능성이 크다. 예컨대 공시가격이 8억원인 주택의 표준공시가격이 올해 서울 평균 수준(17.8%)만큼 인상돼 94000만원이 된다면, 재산세 부담은 지난해 약 129만원에서 올해 1626000원으로 26% 오르게 된다. 그러나 국세청에 따르면 이 주택의 보유자는 종부세 과세 대상이 되며 약 10만원의 세금을 더 내게 돼 실제 세 부담 증가율은 26%가 아닌 33.8%로 커지게 되는 것이다. 민경욱 의원은 "앞으로 표준지와 전국 단독주택, 공동주택(아파트 등) 공시가격이 급격하게 인상되기 때문에 정부의 부동산 세금 폭탄은 이제부터가 시작"이라며 "형평성이 깨진 공시가격을 바로잡는 것도 중요하지만 정부의 무리한 공시가격 인상으로 조세 부담이 가중될 것으로 예상되는 만큼 합리적인 공시가격 산정 기준 마련이 시급하다"고 강조했다.(201923일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

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서울 단독주택·토지 공시가격 '폭등', 보유세 상한선까지 치솟아

다주택자 매물 급증 가능성

 

 

 

  올해 서울 표준 단독주택 공시가격이 20%가량 뛸 것으로 예고되면서 전문가들은 서울 집값이 한 차례 조정될 여지가 큰 것으로 내다봤다. 오는 4월 아파트 등 공동주택 공시가격까지 통보되면 세 부담을 못 이긴 다주택자 매물이 시장에 나올 것이란 분석이다. 한국경제신문이 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)에게 의뢰해 분석한 결과 공시가격이 작년 196000만원에서 올해 327000만원으로 오르는 서울 강남구 삼성동의 한 단독주택 보유세는 올해 1104만원으로 오른다. 작년(736만원)1.5. 연남동의 한 다가구주택은 공시가격이 91300만원에서 172000만원으로 오르면서 보유세가 전년(1899398)보다 100만원 가까이 뛴 2849098원으로 늘어난다. 내년에는 4273646원까지 오른다.

 

 

  전문가들은 이 같은 보유세 부담이 부동산 시장 전반에 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 채상욱 하나금융투자 연구위원은 강남권 고가·재건축의 보유세 폭탄이 예고되면서 공시가격이 모두 발표되는 오는 4월을 기점으로 서울 주택 가격이 더 많이 떨어질 것이라고 전망했다. 다주택자의 세 부담이 더 커진 점도 변수다. 정부는 올해부터 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자에게 종부세 최고세율을 3.2%로 높이기로 했다. 종부세 반영 비율인 공정시장가액 비율은 80%에서 85% 오른다. 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장은 세금이 부동산 시장에 결정적인 영향을 미치진 않지만 부동산 경기가 좋지 않아 세부담을 느낀 일부 다주택자는 비교적 가격이 덜 오른 지역을 중심으로 매물을 내놓을 가능성이 있다고 전망했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “7월 재산세 고지서가 나오면 다주택자는 매각할지, 버틸지 고민이 깊어질 것이라며 “5억원대 저가 다가구주택은 임대료 전가 탓에 전월세가 일부 올라갈 수 있다고 말했다.(2019116일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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싸이, 기막힌 빌딩테크

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2018.04.17 10:59 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

작년 강남 도로변 건물 매입올핸 바로 뒤 주택 26억에 사

두 건물 합쳐 재건축 가능해골목집, 도로변 시세로 `껑충`

 

 

  작년에 서울 강남구 신사동에서 `꼬마빌딩`을 매입한 가수 싸이(본명 박재상)가 올해 초 또 신사동 건물을 매입했다. 작년에 매입한 50억원짜리 꼬마빌딩 바로 뒤에 위치한 다가구주택이다. 9일 부동산업계에 따르면 지난 1월 싸이는 강남 을지병원 사거리 대로변 이면의 3종 일반주거지역에 위치한 주택을 267500만원에 매입했다. 대지면적 142.3, 연면적 216.68의 지하 1~지상 3 규모다. 싸이는 작년 3월에도 신사동 논현로151길에 접한 5층짜리 건물을 50억원에 매입한 바 있다. 작년에는 30억원을 대출받았지만 이번 매입 때는 대출을 전혀 받지 않았다. 싸이가 산 다가구주택의 매입 가격은 대지면적 3.36203만원이다. 인근 주택 시세(3.34000만원대)보다 50%가량 비싸다. 인근 도로변에 위치한 건물 시세(3.36700만원)와도 큰 차이가 나지 않는다.

 

  전문가들은 싸이가 비싼 돈을 주고 다가구주택을 매입한 이유가 기존 건물 확장에 있다고 본다. 작년에 산 빌딩과 이번에 산 주택이 붙어 있기 때문에 두 건물을 허물고 하나의 건물로 짓는 것이 가능하다. 이른바 `합지(合地)` 재건축이다. 작년에 산 빌딩의 지형이 더 낮기 때문에 두 건물을 합치면 기존 빌딩의 지상 1층이 공적장부상 지하 1층이 된다. 지하 공간은 용적률을 계산할 때 포함되지 않기 때문에 그만큼 건물의 수익성이 올라간다. 도로변에 있는 빌딩 가격은 접근성이 좋아 땅값이 비싸다. 반면 도로변 빌딩 바로 뒤에 있는 건물은 접근성이 부족해 땅값이 상대적으로 낮은 편이다. 두 빌딩을 매입한 뒤 허물어서 하나로 지으면 건물 전체가 도로변 빌딩 시세를 따를 수 있다. 김윤수 빌사남 대표는 "건물 대지면적이 더 넓어지면 들일 수 있는 임차인 업종이 달라질 수 있다""신축 후 시세가 100억원 정도 될 것으로 예상한다"고 말했다. 이 같은 투자 기법은 다른 연예인들 사이에서도 종종 관측된다. 이수만 SM엔터테인먼트 회장은 1999년 외환위기 직후 서울 압구정동 대로변에 있는 빌딩을 20억원 중반대에 샀다. 이후 빌딩 바로 뒤에 있던 다가구주택 두 채를 매입해 하나의 건물로 다시 짓고 있다. 현재 이 건물 시세는 900억원이 넘는다는 평가다.

 

 

  지난달 26일부터 임대업이자상환비율(RTI) 규제가 시작됐지만 꼬마빌딩 매매시장에서는 아직 이렇다 할 분위기 변화가 감지되지 않고 있다. 국토교통부에 따르면 올 1분기 서울시에서 빌딩 거래는 총 632건으로 집계됐다. 작년 한 해 동안 약 3000건이 거래된 것을 감안하면 양호한 실적이다. 싸이 외에도 스타 수학강사로 알려진 현우진 씨가 올 초 서울 학동역 출구 바로 앞 빌딩을 320억원에 매입하는 등 유명인의 건물 매입이 잇따르고 있다. 업계 관계자는 "RTI 규제가 시작됐지만 신용대출이 어려워졌을 뿐 부동산 담보대출은 여전히 가능하기 때문에 체감상 거래 위축이 생각만큼 크지 않다"고 전했다.(2018410일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 북두협객 2018.04.18 13:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    머리 좋네요 대로변 건물을 사들이고 후에 바로 뒤에 위치한 다가구 건물을 매매해서 하나로 합쳐 건물의 가치와 수익성을 극대화 하는 방법!

 

 

 

  경복궁 서쪽 서촌지역 필운대로 인근에 있는 다가구주택이 시세보다 저렴하게 매매물건으로 나와 소개합니다.

 

  ○ 서울특별시 종로구 경복궁 서쪽 서촌지역

  ○ 규모 : 대지 106(32), 건물 연면적 166.64(50, 지하1층 지상3)

      ※ 지하116(원룸), 159(3, 주인 거주), 261(3, 전세 현 16천만원), 331(원룸)

  ○ 매매가 : 10억원(평당 3.125만원)

  ○ 교통 : 지하철 3호선 경복궁전철역, 버스 경복궁역 정류장

 

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  1. 청결원 2016.09.07 06:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    주택 매물 잘 보고 가네요

  2. 핑구야 날자 2016.09.07 08:10 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    가격대가 넘사벽이네요~~

  3. 에스델 ♥ 2016.09.07 09:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다가구주택 매매물건 소개 잘 보았습니다.^^
    좋은 하루 보내세요!

  4. 신기한별 2016.09.07 10:12 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다가구주택 매매물건 잘 보고 갑니다.