Statistics Graph

 
 

 

 

 

강남·서초구 이어 세번째지난달 매매가 평균 2995만원

한강로, 5월에만 7.9% 급등이촌 소형평형 한달새 5

국제업무지구·뉴타운 등 낙후지역 개발 기대감 영향"개발 장시간 소요" 경계도

 

 

  "정남향 로열층 전용 59의 이촌동 한가람아파트가 한 달 새 75000만원에서 8억원까지 올랐네요. 지난 한 달 내내 소형 아파트가 매물로 나온 당일 곧바로 팔렸어요."(이촌동 M공인 대표) 재건축 아파트를 중심으로 강남 4구를 휩쓴 투자 광풍이 용산구로 옮아 붙었다. 이촌동의 경우 지난 한 달 동안 매물이 나오는 즉시 소화됐다고 인근 중개업소 관계자들은 한목소리로 말했다. 용산은 그동안 강남3구 주택 가격이 오른 뒤 따라서 오르는 경향이 강했던 지역이다. 올 들어 강남 집값이 크게 오르자 부담을 느낀 자산가들 사이에서 이촌동 집값이 저렴하다는 인식이 확산됐기 때문으로도 풀이된다. 이촌동 S공인 대표는 "소형 아파트 가격이 급등하면서 중대형 아파트와 가격차가 크게 줄자 이 기회에 더 넓은 집으로 옮기자는 지역민들 거래도 활발했다"고 전했다.

 

 

 

 

 

 

  KB부동산 5월 월간시세에 따르면 용산구는 지난달 당 평균 아파트 매매가격이 900만원을 돌파했다. 3.32995만원이어서 이달 내 3000만원대 돌파가 점쳐진다. 이 경우 KB시세 기준 서울 강북 최초로 3.3당 평균 아파트값이 3000만원을 넘는 자치구가 될 전망이다. 현재 강남구(4389만원)와 서초구(3824만원)3.33000만원 이상 평균 아파트 매매가를 기록 중이다. 송파구와 강동구의 평균 아파트 매매가격은 각각 2865만원과 2283만원 수준이다. 용산구 매매가격 약진은 최근 들어 뚜렷해졌다. 부동산114에 따르면 용산구 아파트 매매가격은 지난 4월 말 대비 한 달 동안 0.9% 올랐다. 강북 최고 상승률이고, 서울 전체에서도 강동구와 송파구 다음이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "한남뉴타운이 재정비위원회를 통과하면서 지분값이 크게 오른 데다가 국제업무지구 개발 재개 움직임이 나타난 것이 용산 집값 상승에 크게 영향을 미쳤다"고 말했다.

 

 

  동별로는 한강로2(7.9%), 서빙고·신계(각각 1.7%), 산천(1.4%), 이촌(1%) 순으로 집값 오름세가 컸다. 용산역·삼각지역과 가깝고 신용산역을 품고 있는 한강로2가가 한 달 새 8% 가까이 오른 것은 '국가 상징 거리'로 불리는 한강로 개발 본격화와 밀접한 관련이 있다는 분석이다. 올해 하반기 완공 예정인 아모레퍼시픽 본사를 비롯해 CGV 본사, 용산관광 호텔 개발이 궤도에 올랐다. 개발이 정체돼 있던 한강로 일대는 용산구가 '용산지구단위계획구역'(서울역부터 한강로를 따라 용산역 및 한강대교 북단에 이르는 349면적) 재정비 수립 용역을 진행해 올해 확정될 예정이다. 아울러 새 정부 출범 즈음 용산민족공원 개발이 가시화하고 신분당선 연장 공사가 착공되면서 부쩍 기대감이 커진 것으로 분석된다. 박민정 예스공인 대표는 "곧 입주가 이뤄질 한강로2가 래미안용산더센트럴과 용산푸르지오써밋 분양가격이 3.33000만원 수준에 형성되자 기존 아파트 가격도 덩달아 오르고 있다"고 밝혔다. 박 대표는 "한강로2가 주택가격은 용산 국제업무지구와 밀접한 관련이 있는데 2007년 형성됐던 고점을 아직 회복하지 못했기 때문에 상승 여력이 충분하다"고 덧붙였다.

 

 

  최근 준공했거나 연내 준공을 앞둔 용산 아파트 분양권 가격도 오름세다. 서울시 부동산 실거래가 정보에 따르면 지난해 2분기 래미안용산더센트럴 전용 135.27(5층 이상·분양가 153960만원)148980만원에 거래돼 분양가보다 무려 5000만원 가까이 낮게 거래됐다. 하지만 올해 2분기에는 분양권이 162790만원에 거래돼 웃돈이 8830만원이나 붙었다. 현재 호가는 163000~169000만원에 달한다. 한강로2C공인 관계자는 "웃돈 호가만 평균 13000만원 선으로 단지가 환금성이 떨어지는 대형 위주로 구성됐음에도 불구하고 50·60대 자산가들 문의가 많다"고 말했다. 하지만 용산구에서도 온도 차는 있다. 보광·이태원·효창동 등은 지난달 매매가격이 전혀 오르지 않았다. 개발 호재가 집중되고 있는 한강로·원효로 주변과 노후 주택 재개발 이슈가 있는 이촌·서빙고부터 집값이 오르는 중이다. 전문가들은 "국제업무지구 개발과 용산민족공원 조성, 경원선 지하화 등은 대부분 장시간 소요되는 호재들"이라며 "용산 지역 부동산은 여유자금을 가지고 느긋하게 투자하는 게 안전하다"고 조언했다.(201762일 매일경제 기사 참조)

 

 

 


강남권 개발 기대감 매매 급증

마포·성동·은평 다세대·연립 낙찰가율 90% 돌파

 

   "역세권 기존 빌라가 몇 달 새 3.3200만원 이상 올랐지만 자금 여력이 있는 투자자들이 바로 사들이는 바람에 없어서 못 팔 지경입니다." 서울 송파구 석촌동 인근 A공인 관계자의 말이다. 부동산 시장에서 흔히 말하는 빌라란 주로 '다세대·연립주택'을 말한다. 올해 2분기 들어 마포·서대문·성동·송파·영등포 일대를 중심으로 서울 역세권 기존 빌라 매매 시장에 활기가 넘친다. 23일 서울부동산정보광장에 따르면 2분기 다세대·연립주택 매매 거래량은 15005으로 지난해(18334)를 제외하면 글로벌 금융위기인 2009년 이후 최대치를 기록했다. 실거래와 신고 시점 간 시차와 더불어 아직 6월 한 달이 채 지나지 않았다는 점을 고려하면 올 2분기 거래량은 더 늘어날 공산이 크다.

 

  빌라는 시세차익과 공실 시 기회비용이 만만치 않다는 점이 한계로 꼽히지만 ·월세 임대 수요와 투자 수요가 몰리는 지역은 사정이 다르다. 2018지하철 9호선 3단계 구간 개통 등 교통 호재와 더불어 영동대로 통합 개발, 2롯데월드타워 완공 등 개발 호재가 집중된 송파 잠실·석촌·삼전동 일대 빌라촌에서는 급매물이 종적을 감춘 상황이다. 삼전동 B공인 관계자는 "이 동네는 애초부터 공실 걱정이 없는 데다 강남권 재건축 이주 수요 기대감도 겹치다 보니 귀한 몸이 됐다""기존 건물 한 동이 올 초 3.32400~2500만원 선이던 것이 최근에는 2800만원 선으로 뛰면서 시세가 17~18억 선인데 없어서 못 파는 상황"이라고 말했다. 송파는 은평에 이어 서울 자치구 중 다세대·연립주택 매매 거래가 가장 많은 지역이다.

 

  강북권에서는 재건축·재개발 사업의 메카로 통하는 지역의 거래량 증가세가 만만치 않다. 마포는 올해 1분기(1~3)509건이 거래되던 것이 2분기 현재 685으로 늘었고, 같은 기간 서대문은 451건에서 601으로 늘었다. 지난 5월의 경우 마포는 작년 같은 달에 비해 거래량이 14.89%가량 늘었고, 서대문은 무려 40.55% 늘었다. 서대문 북아현3구역 일대 C공인 관계자는 "전용면적 60짜리 빌라 매매 가격이 3~32000만원 선"이라며 "통매매는 부담스럽지만 실투자금 1~15000만원 선에 재건축·재개발 지역 투자를 해보려는 사람들이 문의를 한다"고 말했다. 마포 공덕 일대는 시세가 부쩍 뛰었다. 공덕1구역 인근 공인중개소 관계자는 "최근 들어 마포·은평·서대문 일대 재개발 투자 수요 덕에 시세가 뛰었지만 물건이 부족해 매물 확보 차원에서 매일 빌라 주인들에게 안부 전화를 한다""전용면적 55남짓한 공덕1구역 빌라가 올 2분기 들어 56000만원 선에 거래됐는데 1년 전에 비해 5000~1억원 정도 뛰었다"고 말했다.

 

  뉴타운 해제 악재와 재개발 사업 호재가 교차하는 영등포 일대에서도 매매 거래량이 부쩍 늘어났다. 신길동 D공인 관계자는 "뉴타운이 해제되면 리모델링을 하거나 건물을 다시 지어 수익률을 올릴 수 있는 역세권 빌라를 사려는 사람이 적지 않다""인근 지역 재개발 이주 수요도 있기 때문에 이를 의식해 3.31500~1700만원 선인 뉴타운 해제 용지나 건물을 사들여 빌라를 지으려는 것"이라고 말했다. 경매 시장에도 투자 수요가 몰린다. 23일 지지옥션에 따르면 올해 1~6월 마포·성동·은평 일대 낙찰가율은 1년 전보다 올라 90%를 돌파했다. 이에 대해 KEB하나은행 행복한부동산센터장은 "강남 개포지구발 재건축·재개발 열기와 저금리 기조 속에 각종 개발 호재도 윤곽을 드러내면서 아파트 투자 기대감이 빌라에 옮겨붙을 수 있다""다만 재개발·재건축 사업이 뉴타운 해제 등을 통해 도중에 중단되거나 입지 선정을 잘못해 투자한 경우의 리스크는 감안해야 한다"고 말했다.(2016624일 매일경제 기사 참조)




- 정비사업 패러다임을 전면철거 후 획일적 아파트 건설에서 보전과 개발로 방향 전환 

  40년을 거치며 전면 철거획일적 아파트 건설로 고착화된 주거정비사업(재개발 재건축 뉴타운)의 패러다임이 지역의 특성과 매력을 살린 보전과 재생 개념으로 진화된다. 서울시는 앞으로의 재개발 재건축사업은 개별 사업단위에 대한 전면철거 방식에서 탈피, 생활권 단위 지역의 특성과 인근 여건을 종합적으로 고려한 광역관리체제를 통해 체계적으로 관리해 나가겠다고 밝히, 이를 위한신주거정비 5대 추진방향발표했다.

1. 전면 철거 후 획일적 아파트 건설 방식을 중단하고 개발과 보전이 조화를 이룬다.

  서울시는 앞으로의 정비 사업은 지역 고유성과 커뮤니티 등을 고려해 이뤄지도록 유도함으로써 양호한 저층주거지는 지속가능한 형태로 보전하는 등 주거유형을 다양화하고 원주민 재정착율도 높여 나간다. 그동안 달동네라고 불리는 열악한 주거지도 대부분 정비되고 기반시설도 확충됐으나 서울은 획일적 아파트 건설에 따른 단조로운 도시경관과 도시 단절성극복해야 하는 과정에 있다고 패러다임 혁신배경을 밝혔다.

  또, 개발과 성장의 시대에 다소 소홀했던 서민주택 감소에 따른 저소득층 주거안정 저해 문제지역 고유성 훼손 및 공동체 와해 등의 인문사회적 측면도 도시주거안정을 위한 해결과제로 남아있다고 덧붙였다.


2. 도시주거환경정비기본계획을 5대 권역별 주거지종합관리계획 체제로 전환

  서울시는 정비 사업만을 위주로 계획하는도시주거환경정비기본계획 정비예정구역과 기존 재개발재건축 뉴타운사업을 모두 흡수한 서울시 전체 주거지를 대상으로 하는주거지종합관리계획으로 전환한다. 이렇게 되면 그 동안 사업단위별로 개별 진행되던 재개발 재건축 뉴타운 사업은 도심권 서남권 서북권 동남권 동북권 5대 권역별로 수립되는 생활권 단위의 광역 주거지 관리체제 속에서 정비 보전 관리가 이루어지는 방식으로 전환되고, 지역 특성에 맞는 기반시설과 지역자원을 체계화하게 된다.

  이와 관련해 서울시는 2012년을 목표로 서남권역(강서 양천 영등포 구로 금천 관악 동작구 일원)을 대상으로 한 시범계획에 이미 착수했으며, 그 과정에서 나타나는 문제점 등을 보완하여 향후 2~3년에 걸쳐 나머지 4개 권역에 대한 계획수립을 완료한다는 계획이다.


3. 뉴타운사업으로 기 지정된 사업은 일정궤도에 오를 때까지 안정적 추진에 주력

  서울시는 진행 중인 뉴타운사업은 정비사업 시행에 걸리는 평균 소요기간이 86개월 정도이고 02년부터 05년까지 지정된 뉴타운지구 계획수립이 2~3년 소요되는 점, 07년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 장기간 침체되고 있는 점 등을 고려할 때 현재 사업시행이 비교적 안정적으로 추진 중인 것으로 판단하고 공공관리제도 등을 통해 행정 재정적 지원을 강화하는 등 일정 궤도에 오를 때까지 안정적으로 추진하는 데 주력하기로 했다.

  뉴타운사업은 전체 241개 촉진구역 중 추진위원회 설립 171개 구역(71%), 조합설립인가 121개 구역(50.2%), 사업시행인가 63개 구역(26.1%), 준공 19개 구역(7.9%)으로서, 속도조절을 통해 문제점을 보완하며 정상적 추진과정을 밟고 있다.

  이와 함께 현재 건축허가 등 제한을 받고 있는 121개 일반 정비예정구역과 뉴타운지구 내 30개소 존치지역 중 장기간 건축이 제한된 지역을 중심으로 주민의견을 수렴해 건축제한 해제를 추진하고, 해제 구역은 휴먼타운 우선 조성지역으로 관리하기로 했다. 건축허가 제한으로 주민 재산권 행사 제약이 발생하고 사업추진 지연으로 보수 등 유지관리를 기피해 노후화가 가속화하는 등 시민불편 요인이 있음을 감안한 조치다.

4. 재개발 재건축 정비예정구역제 장기적 폐지 추진(신규지정은 올해 종결)

  서울시는 부동산을 과열과 투기 광풍의 원인이 돼온 정비예정구역제도도 대대적으로 손질한다. 우선 정비예정구역 신규지정은 올해로 종결하고 장기적으로는 제도 자체를 폐지해 주거지종합관리계획으로 관리한다.

  또, 정비예정구역으로 지정되고도 오랜 기간 추진위원회를 설립하지 못하고 있는 지역이나 주민들이 해제를 요청하는 지역은 예정구역 해제를 적극 추진하고, 해제되는 구역은 휴먼타운 조성을 우선 검토한다. 이로써 정비예정구역 지정에 따른 재산권 행사 제약 등의 부작용을 최소화하고 무분별한 정비예정구역 지정을 방지해 악순환의 연결고리를 끊을 수 있을 뿐 아니라 정비 사업이 필요한 지역들은 사업 속도를 내 추진될 수 있을 것으로 시는 기대하고 있다.

 ※ 3월 말 현재 재건축 재개발이 진행 중인 곳은 271개 구역이고 정비예정구역은 281개다. 정비예정구역 지정은 사업 예측가능성이 있는 반면 부동산 투기를 유발하고 기존 주택가격이 상승해 사업추진에 걸림돌이 되는 부작용도 발생했다.

5. 기존 세대수를 담아내는 수요자 중심 소규모 정비 모델 개발 도입

  서울시는 휴먼타운사업 등 다양한 정비 사업을 병행 추진하는 한편, 노후 불량 건축물 밀집지역이나 저층지에 적용 가능한 미래형 소규모 주거지정비 모델을 개발, 보급한다. 현재 소규모 정비사업 모델개발을 위해 내 외부 전문가로 구성된 TF(7월까지 운영)은 소규모 정비사업 모델 개발 및 제도화 방안을 마련하고 하반기 중으로 국토해양부와의 협의를 거쳐 법제화를 추진할 예정이다. 소규모 정비 사업은 대지면적 5,000이하를 대상으로 기존 가로망 등 도시골격을 유지하면서 지역의 고유성과 커뮤니티를 유지하는 방식이다.

  서민들이 주로 거주하고 있는 다가구주택이나 다세대주택이 밀집한 지역으로 정비 사업이 확산되면서 기존 거주 세대수를 담지 못하는 경우가 종종 발생하여 서민주거안정을 저해하는 경우가 있었는데 앞으로는 이러한 경우 소형주택 비율을 늘리거나 부분임대형 아파트를 계획하도록 유도하는 등 기존 거주 세대수 이상 확보하도록 수요자 맞춤형 정비사업도 함께 추진하여 재정착률도 높이고 서민주거 안정을 기한다.

  아울러 날로 수요가 급증하고 있는 도시형생활주택 장기전세주택 소형주택 등의 1~2인 가구 서민주택을 교통이 편리한 지역에 지속적으로 공급하기 위해 중 대형 보다는 소형 저렴한 주택 공급을 보다 확대하고 2009.12월 도입된 역세권 고밀복합형 재정비촉진사업의 추진을 신중히 검토하고 있다. 역세권 서민주택 확보를 위해도시재정비 촉진을 위한 특별법에서 신설한 유형고밀복합형 재정비촉진지구 시정개발연구원과 함께 진행 중인 연구 용역결과가 나오면(금년 하반기) 역세권 현황과 토지이용현황 및 개발가능 여부 등을 면밀히 검토해 세부 시행계획을 마련할 예정이다.