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잠잠해진 부동산시장 새 뇌관, 성남·광명·김포 등에 보상금

전국적으론 총 22조 달해, 3기신도시 조성 계획따라

2~3년간 뭉칫돈 계속 풀릴 듯, 토지·집값 자극" 우려 커져

 

 

  내년 서울과 수도권 일대에 14조원이 넘는 역대급 토지보상금이 풀린다. 전국에서 풀리는 토지보상금 추정액도 22조원이 넘는다. 예정대로 모두 집행된다면 2010년 이후 9년 만에 최대 규모다. 정부의 전방위적 부동산 규제로 최근 집값이 안정세를 보이지만 막대한 유동성이 풀리면서 수도권 땅값이 들썩이고 다시 집값까지 자극하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 25일 부동산개발정보업체 지존이 전국 토지보상 예정사업지구를 집계 조사한 결과 내년 보상 예정 사업공공주택지구, 산업단지, 뉴스테이, 도시개발 사업지구 등 93에 달하고, 이곳에서 풀리는 토지보상금 규모가 총 204523억원에 달할 것이라고 추산했다. 이는 도로, 철도 등 이른바 사회간접자본(SOC) 사업에 대한 토지보상금은 제외한 것이다. 매년 정부가 집행하는 SOC 토지보상금 규모가 통상 15000억원 정도인 것을 감안한다면 내년 전국에서 풀리는 전체 보상금 규모는 22조원에 달할 전망이다. 전국 토지보상금은 2016105000억원, 20179조원, 올해 13조원 정도 풀렸다.

 

 

  내년에 토지보상이 예정된 사업지구 면적은 56.4로 여의도 면적(2.9)19가 넘는다. 지역별로 보면 수도권에서 전체 보상금(SOC 제외) 71.3%에 해당하는 145775억원이 풀려 가장 많다. 올해 수도권에서 집행된 토지보상금은 6조원가량이었다. 공공주택지구가 사업지구 23(12.66)에서 토지보상금 93610억원이 풀려 가장 많을 것으로 나타났다. 그다음으로는 산업단지가 사업지구 40(24.19)에서 49027억원, 도시개발사업이 사업지구 14(6.1)에서 31619억원, 뉴스테이가 사업지구 5(2.22)에서 15160억원 순으로 풀리는 것으로 집계됐다. 문재인정부의 주거복지 로드맵에 따라 신혼희망타운이나 청년주택 등으로 조성될 예정인 군포 대야미지구(621834)와 시흥 거모지구(621834)는 각각 내년 8월부터 협의보상을 시작한다. 남양주 진접2지구(1292388)와 구리 갈매 역세권지구(799219)는 내년 12월께부터 보상을 시작한다. 신태수 지존 대표는 "대규모 보상금 잔치가 내년에 그치지 않고 3기 신도시 토지 보상이 이뤄지는 2021년까지 이어질 것으로 보인다"고 전망했다. 경기도시공사가 시행하는 광명 시흥 첨단R&D단지(493745)가 내년 6월께부터 토지 보상을 시작한다. 한국토지주택공사(LH)가 시행하는 광명 시흥 일반산업단지(974792)와 광명 유통단지(299064)는 내년 12월께부터 각각 토지 보상을 시작한다.

 

 

  토지보상금은 대체로 인근 토지나 부동산으로 재투자되는 특성을 지닌다. 토지 보상을 받으면 지방세 특례에 따라 1년 이내(농지는 2년 이내) 인근 부동산 등을 취득할 때 취득세를 면제한다. 이 같은 혜택으로 인접 지역에 투자하는 동시에 개발 호재까지 더해지면 주변 땅값을 함께 끌어올린다. 지난해부터 토지보상금이 늘어나면서 땅값 상승세도 가팔라지고 있다. 한국감정원이 발표한 `201810월 지가 동향`에 따르면 10월 서울 지가는 0.69% 올라 전월(0.68%) 대비 상승 폭이 확대됐다. 10월 현재 서울 땅값은 누계 기준 5.02% 올라 지난해(4.32%) 수준을 0.7%포인트 웃돌고 있다. 현재 추세대로라면 2007(5.88%) 이후 최대치가 될 전망이다. 경기(0.41%), 인천(0.42%) 등도 꾸준한 상승세를 기록하고 있다. 반면 예전과 달리 주변 땅값·집값에 대한 영향이 미미할 것이란 시각이 있다. 예정지 주민 반발로 보상 속도가 늦어지고 투자 냉각기로 접어드는 상황에서 보상을 받더라도, 기존 대출을 갚고 투자금을 회수하는 사람이 많을 수 있다는 얘기다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석자문위원은 "땅투자 시대는 미국발 금융위기 이후 거의 끝난 거나 다름없는 상황"이라며 "냉각기엔 오히려 대출을 줄이고 유동적 포트폴리오를 유지하려는 투자자들이 많다"고 전했다. 국토교통부도 토지보상금이 부동산시장을 자극하는 것을 막기 위해 현금 보상 대신 토지로 보상하는 대토, 채권 보상 쪽으로 유도할 방침이다.(20181226일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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미니신도시 예고된 과천 가보니 발표 후 매입문의 급증하지만

뉴스테이 지정 후 거래 끊겨 3.3200~500만원 추정

"업무지구로도 충분한 땅" 반발 원주민-소유주 갈등도 빈번

 

 

  "업무지역으로도 충분한 땅에 아파트를 대량으로 짓는다면 도시 성장 엔진을 꺼트리는 것과 다를 바 없습니다." 정부가 과천을 포함해 서울 인근 경기도 8곳을 추가 신규 택지로 추진한다는 소식이 전해진 6, 경기도 과천시 과천동에 위치한 한 공인중개소 대표 A씨는 크게 한숨부터 쉬었다. A씨는 "근처 주암지구 뉴스테이 지정으로 한 차례 땅값이 요동친 상황에서 마지막 남은 그린벨트 용지인 과천동 일대까지 택지지구로 지정할 경우 주변 지역은 말 그대로 `베드타운`으로 전락할 것"이라고 말했다. 과천시는 정부가 7100가구 규모 신도시급 택지 공급을 예고한 곳이다. 정부는 과천동 일대 1156000규모 유휴지 개발을 검토하고 있다. 서울 서초구 우면동·양재IC 일대와 맞닿아 있는 과천동은 과천시의 마지막 미개발지역 중 한 군데다. 인근 과천시 주암동은 뉴스테이 지역으로 묶여 공공지원 민간임대주택 건설이 예정돼 있다. 이런 상황에서 그린벨트로 묶여 있는 과천동 일대가 추가 택지지구로 지정되면 과천시 입장에선 대기업 연구개발(R&D) 센터나 공공기관 유치 등 과천시에 활력을 불어넣을 업무지구를 조성할 금싸라기 땅을 잃는 것이나 다름없다. 이 지역에서 18대째 살고 있다는 마을 주민 B씨도 "이 지역 주변에 또 아파트가 공급되면 재개발, 재건축 아파트까지 포함해 지역에 필요 이상의 주택 공급이 이뤄진다""당장은 좋을지 몰라도 결국 8~10년 후에는 빈 아파트가 넘쳐나는 유령도시가 될 것"이라고 우려했다. 서울에서 이뤄지고 있는 집값 폭등 문제를 경기도 공급으로 해결하는 것은 한계가 있다는 이야기다.

 

 

  발표 직후 공인중개소에는 토지 매입 문의가 빗발치고 있다. 과천동 C공인중개소 대표는 "정부 발표로 하루 종일 땅 매입 문의 전화가 오고 있지만 이미 늦었다""과거 뉴스테이 지정 등으로 한 차례 가격이 올랐으며 땅 주인들도 매물을 거둬들인 지 오래"라고 밝혔다. 현재 과천동 일대 땅값은 3.3200~500만원 선으로 형성돼 있다. C대표는 "이미 오래전에 오를 대로 오른 상태에서 투자할 만한 땅이 있을 리 없다""대부분 땅이 비닐하우스로 뒤덮여 있는 데다 서울 등 타 지역 소유자가 대다수라 현재 상황에서 거래가 이뤄질 수 없다"고 밝혔다. 지역 공인중개소 관계자 사이에서는 정부 발표로 당분간 거래가 끊길 가능성이 높으니 영업을 중단하고 문을 닫아야 한다는 앓는 소리까지 나오고 있다. 보상 절차 역시 난관이 예상된다. 원주민들은 개발 자체를 원천적으로 반대하고 있고 소유주 대다수는 타 지역 거주자다 보니 협상 과정이 만만치 않을 가능성이 높기 때문이다. 과천동에 거주하는 한 주민은 "소유주 대다수는 3.31000만원 이상은 받을 생각을 하는 것으로 알고 있다""원주민과 타 지역 소유주 간 갈등도 심각하다"고 밝혔다.

 

 

  이러한 정부와 공공택지 후보지 주민 간 온도 차는 청와대 홈페이지 국민청원으로도 이어지고 있다. 5일 정부의 추가 택지지구 지정 발표가 있은 직후부터 국민청원 제안 페이지에는 수건의 `택지지구 공급 중단` 청원이 올라오고 있다. 후보지 8곳 중 하나인 안산시 택지지구 공급 중단을 요구하는 청원엔 6일 오후 3시 기준 1700명이 넘는 청원 동의가 이뤄졌다. 청원 제안자는 "안산은 중소기업 일자리 감소와 대규모 아파트 공급으로 아파트 매매가 폭락, 역전세난을 겪고 있다""주택가격 격차로 이사에 어려움을 겪는 상황에서 왜 추가 택지지구를 조성해 안산시민에게 고통을 주는지 모르겠다"고 호소했다. 이어 청원자는 "대기업 및 공공기관 유치 없이 안산은 미분양 무덤이 될 수 있다"는 입장을 분명히 했다. 한편 전날 과천을 포함한 수도권 공공택지 후보지 8곳을 정부 지구 지정 전에 공개한 신창현 더불어민주당 의원의 돌발 행동으로 신규 택지 선정에도 적잖은 차질이 예상된다. 과천뿐 아니라 안산, 의왕, 광명 등 다른 지역에서도 반발여론이 커지고 있는 데다 신 의원의 행동이 지역구 표심을 고려한 사전 정보 유출이라는 의심을 받고 있어 앞으로도 유사 사례가 속출할 것이라는 위기감이 커지고 있다. 이날 오전부터 항의전화가 빗발치자 국토교통부는 급기야 "현재 정부는 수도권 주택 공급 확대를 위해 다양한 공공택지지구 후보지를 다각적으로 검토 중이나, 아직 확정된 곳은 없다"는 해명자료를 배포했다. 아울러 국토부는 "공공택지지구 지정을 위한 초기 검토 자료가 사전에 외부에 유출된 점을 엄중히 받아들이고 있다""유출 경위에 대한 감사에 착수했고 관련자는 엄중 조치할 예정"이라고 말했다. 논란이 확산되자 신 의원은 이날 국회 국토교통위원회 위원을 사임했다. 민주당 관계자는 "신 의원이 홍영표 원내대표를 만나 사의를 표명했다""홍 원내대표가 이를 수용했다"고 밝혔다.(201897일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  김포도시철도 개통이 내년으로 다가오면서 이 지역 내 신규 분양 단지가 인근 수요자들의 관심을 끌 전망이다. 김포도시철도는 15086억원을 들여 김포 한강신도시와 김포공항역 간 23.671구간을 지하로 잇는 사업이다. 노선에는 김포공항 환승역을 포함해 10개 역사가 신설된다. 올해까지 주요 공사를 마무리하고 시스템 설치와 시운전을 거쳐 내년 11월 개통할 예정이다. 28일 김포 일대 부동산 업계에 따르면 최근 김포시가 서울도시철도공사와 김포지하철 운영·유지관리 협약을 맺고 본격적인 운영 준비에 들어가면서 김포 내 신규분양 단지에 대한 관심도 커지고 있다. 김포도시철도가 개통되면 김포 한강신도시에서 김포공항까지 28분대에 도달할 수 있게 되고 김포공항역에서 서울지하철 5·9호선, 공항철도로 환승이 가능해 마곡지구, 여의도, 강남 등 서울로의 이동도 빨라질 것으로 기대를 모은다.

 

  김포에서는 올해 초부터 블록형 단독주택, 뉴스테이(기업형 임대주택), 아파트 등 다양한 주택이 분양된다. 2월에는 GS건설이 김포 한강신도시 운양동과 마산동 일대에 자사의 첫 단독주택 단지인 '자이더빌리지' 전용면적 85525가구를 분양할 예정이다. 3월에는 호반건설이 김포 한강신도시 Ac-10블록에 짓는 '김포한강신도시 호반베르디움 6' 696가구가 공급을 앞뒀고 같은 달 금성백조도 한강신도시에 뉴스테이 사업지 중 최대 규모인 '김포한강 예미지' 1770가구를 공급한다. 4월께에는 신동아건설이 김포 신곡6지구 2블록에서 '김포신곡 신동아파밀리에' 1859가구를 선보이고 5월에는 동일이 한강신도시 Ac-7블록에 '김포 한강 동일스위트' 121가구를 공급할 예정이다.(2017128일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 드래곤포토 2017.02.01 08:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    2월의 첫날, 활기찬 하루보내세요 ^^

 

서울 재건축 `별들의 전쟁` 세종·동탄2 중견사 격돌

임대도 봇물혁신도시 등서 뉴스테이 15000 가구

 

  부동산시장 온기가 연말까지 이어진다는 긍정적인 전망 속에 추석 이후 석 달 남짓 기간에 쏟아지는 아파트가 214000여 가구에 육박할 것으로 보인다. 13일 부동산114에 따르면 건설업계에서 이달 이후 공급할 아파트는 총 214025가구로 임대 물량인 25300여 가구와 별도로 분양시장에 나오는 물량이다. 지역별로는 경기·인천 등에서 73152가구로 가장 많은 새 아파트가 분양시장에 나온다. 이어 서울에서 재개발·재건축 단지를 중심으로 36743가구가 분양된다. 지방에서는 부산(14863가구) 외에 경상도와 충청도 일대에서 각각 1만가구 이상 분양하는 등 9907가구가 분양에 들어간다. 서울 강남권을 비롯해 경기 동탄2신도시, 세종시와 부산시에서 분양 격전이 펼쳐질 전망이다. '브랜드 진입장벽'이 높은 서울 재건축 시장에서는 대형사들이 별들의 전쟁을 펼친다. 여유자금이 있는 투자자들 관심이 쏠리는 강남권에서는 대림산업이 서초구 잠원동 신반포5차 아파트를 재건축해 짓는 한강변 아파트 '아크로 리버뷰'를 이달 말 분양한다. 지하 2·지상 28~35, 5개동에 전용면적 78~84형 총 595가구 중 7825가구, 8416가구 등 총 41가구가 일반분양분이다.

 

  같은 동네에서 바로 10월에 삼성물산이 신반포 18차와 24차를 통합 재건축하는 '래미안 신반포리오센트'를 시장에 낸다. 475가구 중 전용 59~84146가구가 일반분양 물량이다. 같은 달 옆 동네에서도 GS건설이 방배3구역을 재건축해 짓는 '방배아트자이'를 분양한다. 353가구 중 일반분양 물량은 96가구. 강동구에서는 올 하반기 서울 단일 단지 기준 최대 규모인 아파트가 시장에 나온다. 재건축 대우·현대·SK건설이 고덕주공2단지 아파트를 함께 재건축해 짓는 '고덕 그라시움'을 이달 말 분양한다. 지하 3~지상 35, 53개동에 전용 59~127형 총 4932가구로 이 중 2010가구가 일반분양된다. 경기 동탄과 부산 일대에서는 대형사와 중견사 간 분양전이 예상된다. 한 대형 건설사 관계자는 "미분양 우려 외에도 정부와 금융권에서 중도금 집단 대출을 까다롭게 하고 있기 때문에 예전처럼 '중도금 무이자·발코니 무상 확장'과 같이 실질적인 가격 할인을 해주는 것도 건설사로서는 부담"이라며 "시공 기술이나 평면 구성 등은 회사 규모를 불문하고 상향 평준화된 상황이다 보니 건설사 간 경쟁이 녹록지 않다"고 말했다.

 

  동탄2에서는 중견사로는 맏형 격인 우미건설이 동탄에서 가장 큰 규모 호수공원 바로 앞(동탄2 C17블록)에서 '동탄 린스트라우스 더레이크'10월 분양한다. 지하 3~지상 최고 35층 규모로 전용면적 98~116형 아파트 총 956가구와 전용면적 84형 오피스텔 총186로 구성된다. 우미건설 관계자는 "복합문화시설과 광역·대중교통망, 인근 초·중학교 개교 예정 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 데다가 동탄호수공원 내 창포원과 제방가로원 등이 내다보이는 조망권 황금입지라는 것이 강점"이라고 설명했다. 중흥건설'동탄2신도시 중흥S-클래스 에코밸리' 436가구를 10월 초 분양한다. 대형사 포스코건설도 동탄생활권 최대 규모 대형사 브랜드 단지라는 점을 내세우며 '서동탄역 더샵 파크시티' 2400가구를 10월 중 내놓는다. 부산에서는 현대엔지니어링이 초장지구 마지막 분양인 '힐스테이트 초전' 1070가구를 이달 말 분양한다. 비슷한 시기 코오롱글로벌동래구 사직동 103-1에 짓는 '아시아드 코오롱하늘채' 660가구를 분양 예정이다. 한 달도 채 지나기 전에 같은 동래구에서 대림산업이 명장1구역을 재개발해 짓는 'e편한세상 명장' 1384가구 중 828가구를 일반분양한다.

 

  세종에서는 원건설과 계룡건설·보성 컨소시엄이 중견사 간 분양 맞대결을 펼친다. 고급주택을 전문으로 짓는 원건설은 세종시 1-1생활권 L9블록에서 '세종 힐데스하임'을 이달 말 분양한다. 지하 2~지상 18, 12개동에 전용면적 107~128형 총 555가구로 구성된다. 원건설 관계자는 "주택형별로 3면 발코니와 다락, 테라스하우스 등 서로 다른 설계 평면을 적용한 데다 1번 국도와 36번 국도를 동시에 이용할 수 있는 입지도 강점"이라고 말했다. 4-1생활권 P2구역 M2·L3블록에서는 계룡건설과 한양이 함께 짓는 '세종시 4-1생활권 P2구역 리슈빌수자인'을 분양할 예정이다. 4-1생활권 첫 분양 물량으로 1146가구로 구성된다. 임대아파트추석 이후 나올 25300여 가구 중 절반 이상인 15044가구(10개 단지)가 중산층을 겨냥한 '뉴스테이(기업형 임대주택)'. 인천이 가장 많은 7649가구이고 이어 경기 2798가구, 부산 2000가구, 충북 1345가구, 서울 661가구, 대구 591가구 순이다.

 

  우미건설은 중견사 중 처음으로 뉴스테이 아파트를 공급한다. 충북혁신도시 B4블록 '충북혁신도시 우미 린스테이'는 전용 70~84형 총 1345가구 규모로 다음달 임대시장에 나온다. 중견사 첫 물량인 데다 1000가구가 넘는 대형 단지인 만큼 커뮤니티 시설과 교육·보육 인프라를 중심으로 탄탄한 단지를 만들 것이라는 게 건설사 측 설명이다. 협성건설과 서희건설 등이 하반기 경기 수원과 부산, 대구 등에서 뉴스테이를 공급할 예정이다. 대형사들도 뉴스테이 릴레이를 이어간다. SK건설은 첫 뉴스테이 물량으로 경기 화성시 기산1지구에서 '신동탄 SK뷰파크 3' 1086가구를 이달 말 공급한다. 이어 한화건설11인천 서창2지구 13블록에서, 롯데건설은 연말 경기 김포한강신도시 Ab-22블록에서 뉴스테이를 내놓을 예정이다.(2016917일 매일경제 기사 참조)

 

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  1. 청결원 2016.09.15 12:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    추석 연휴 잘 보내세요~~

  2. 핑구야 날자 2016.09.17 08:03 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 분양이 엄청 나군요


2억 맡기면 40만원은행이자 두배

가입기준 - 금융소득 2천만원 이하 월세입자
투자대상 - 사업성 높은 `뉴스테이` 안정적 투자
리스크는 - 수익보장 안되지만 정책보증 안전망

 

  내년부터 '월세입자 투자풀' 제도가 도입되면 전세에서 월세로 전환하는 세입자들의 주거비 부담을 다소나마 덜 수 있을 것으로 보인다. 가구당 최대 가입한도인 2억원을 투자풀에 맡기고, 목표수익률 연 2.5%를 달성한다고 가정하면 연간 500만원 선 수익이 기대된다. 이자·배당소득세를 빼고 매 분기마다 실제 수령하는 배당금은 120만원(40만원) 안팎이 될 것으로 보인다. 일부 세 감면 효과까지 감안하면 1.5% 선인 3년 만기 은행 정기예금 대비 두 배 정도 실수익을 기대할 수 있는 셈이다. 서울 공덕동 소재 전용 85아파트 전세금은 약 6억원인데 보증부 월세로 전환하면 보증금 4억원, 월세 100만원 정도를 내야 한다. 남는 2억원을 투자풀에 넣으면 매달 월세의 40% 정도가 나오는 셈이다. KB자산운용 부동산운용본부장은 "대규모 투자풀 장점과 다양한 혜택을 고려하면 투자자들이 실제 얻는 수익은 정부가 제시한 수준보다 다소 높아질 수 있을 것"이라고 말했다.

 

누가 가입할 수 있나.

  무주택자인 월세 임차인이 대상이다. 다만 월세입자라도 매매가가 9억원을 초과하는 고가 주택에 주거하거나, 연간 금융소득이 2000만원이 넘는 금융소득종합과세 대상자는 제외된다.

 

언제 어디서 얼마나 가입?

  연말까지 제도 정비가 마무리되면 내년 1분기부터 자금 모집에 들어갈 예정이다. 가입은 은행과 증권사 등 시중 금융회사를 통해 가능하다. 가입한도는 임차인당 최대 2억원까지 가능하다. 부부 공동명의로 월세 계약을 맺은 경우에도 부부를 합산해 가구당 최대 2억원이 가입한도.

 

예상 수익률은 얼마나 되나.

  3년 만기 예금금리(1.5% )1%포인트 이상 초과수익을 목표로 운용한다. 현재 예금금리 기준으로 연 2.5% 이상을 목표로 한다. 전문가들은 정부가 밝힌 추정치가 보수적으로 계산된 만큼 앞으로 상당 기간 3% 이상 수익도 가능하다고 보고 있다. 투자수익은 분기별로 배당한다.

 

중도 인출이 가능한가.

  최소 가입 기간은 4이다. 투자풀의 안정적 운영을 위해 장기 가입 예정자에게 우선순위가 부여된다. 2년 이내 환매 때는 운용 수익의 50%, 4년 이내 환매 때는 운용수익의 30%를 각각 차감 지급한다. 다만 사망 등 불기피한 사유가 인정되는 경우에는 운용 수익 차감 없이 중도 환매가 허용된다.

 

누가 운용하나.

  투자풀 관리 주체는 한국증권금융이다. 실제 펀드 운용은 주간 운용사가 우선 선정되고, 주간 운용사가 투자 대상별로 하위 펀드를 운용할 10여 개 위탁운용사를 별도로 선정해 맡기게 된다.

 

어디에 투자하나.

  사업성이 높은 우량 뉴스테이(기업형 임대주택) 사업을 선별해 투자할 예정이다. 뉴스테이 사업은 다양한 정책적 인센티브로 수익성과 안정성이 높고 매월 임대료 수익이 발생해 주기적 배당이 가능하기 때문이다. 투자풀이 은행처럼 뉴스테이 사업에 직접 대출도 가능해 투자풀 수익자에게 건설 기간 중에도 안정적인 수익 지급이 가능할 것으로 보인다.

 

손실 위험은 없나.

  원금이 보장되는 것은 아니다. 다만 증권금융이 운영 책임성 확보 차원에서 투자풀 전체 조성액의 5%를 후순위로 투자해 손실이 발생해도 이를 우선 흡수하게 된다. 뉴스테이 사업 대출금은 정책보증기관(주택도시보증공사 등)이 보증을 제공하고 있기 때문에 손실 위험은 매우 낮은 수준이 될 것으로 예상된다. 투자 위험을 낮추기 위해 최대한 대출금 비중을 높게 가져갈 계획이라는 게 금융위원회의 설명이다.

 

세제 혜택은 없나.

  투자풀 납입액의 5000만원까지 투자 수익에 대한 이자·배당세가 5.5%(일반 세율은 15.4%)로 저율 분리과세된다. 5000만원을 초과해 가입한도인 2억원까지 납입한 금액에 대해서는 일반 세율 15.4%로 분리과세된다.(2016729일 매일경제 기사 참조)



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  1. 브라질리언 2016.07.29 18:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이런 사업도 있었군요.,~ 아직도 실행이 되지 않은 것 같은데요..
    잘 보고 갑니다.

  2. 핑구야 날자 2016.07.30 07:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 시장 활성화에 도움이 되었으면 좋겠네요

  3. 청결원 2016.07.31 07:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은정보 잘 보고 가네요

  4. 생명마루한의원 2016.07.31 17:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    즐거운 주말 되세요 ㅎㅎ

  5. GeniusJW 2016.07.31 21:32 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보구 갑니다. 덕분에 새로운 정보 알아갑니다.


뉴스테이에 몰린 3050 중산층,

동탄2 롯데캐슬·행복마을 푸르지오 계약자 분석해 보니.....

 

  기업형 임대주택 '뉴스테이'가 집을 가진 중산층의 재테크 수단으로 각광받고 있다. 취득세 없이도 기존에 갖고 있는 대형 아파트 관리비보다 더 싼 월세만 내고 새집에 살면서 원래 살던 집은 전·월세로 돌려 여유 자금을 확보하는 것이다. '중산층을 위한 임대주택'이라는 뉴스테이 콘셉트와 잘 들어맞는 셈이지만 일각에서는 애초에 정부가 기업형 임대정책 카드를 꺼내든 원인인 전·월세난 해소에는 별 도움이 안 되는 게 아니냐는 비판도 나온다. 21일 건설업계에 따르면 지난달 입주자 신청을 받은 뉴스테이 아파트인 경기 화성 동탄2신도시 '신동탄 롯데캐슬''동탄2 롯데캐슬' 계약자 가운데 74%30~50로 대부분 이미 다른 곳에 집을 갖고 있는 '유주택자'인 것으로 나타났다. 시행과 시공을 맡은 롯데건설이 계약자를 대상으로 인터뷰와 설문조사를 실시해 알아낸 결과다.

 

  특히 전체 계약자 중 절반을 차지하는 40·50대 유주택자들은 '자산 증식'을 뉴스테이 계약의 주요 이유로 꼽았다. 서울에 아파트를 갖고 있는 한 50대 계약자는 "지금 살고 있는 주상복합 대형 평형은 관리비만 한 달에 100만원이 나온다""월세가 관리비보다 더 싸고 서울과 거리도 가까워 계약했다"고 설명했다. 롯데건설 관계자도 "중년층은 기존에 살던 집을 세주고 노후와 자녀 지원을 위한 여유 자금 확보 차원에서 계약한 사람이 대부분"이라며 "취득세나 재산세가 없고 월세 납부액만큼 연말정산 세액공제도 가능해 선호도가 높다"고 말했다.

 

  '고액 월세' 기피 현상도 주목된다. 지난해 말 같은 동탄2신도시에서 입주자 모집에 나섰던 대우건설 '동탄 행복마을 푸르지오'는 당시 계약자들에게 보증금과 월세 규모에 따라 5가지 임차 모델을 선택사항으로 내놓았다. 이 중 절반이 넘는 63%가 고른 것은 보증금이 제일 비싼 대신 월세는 가장 싼 전환형IV였다. 전용면적 59를 이 모델로 계약하면 보증금이 15000만원으로 표준형(5000만원)보다 세 배나 높지만 월세는 268000원으로 무려 668000원인 표준형 대비 3분의 1 수준만큼 떨어진다. 신동탄·동탄2 롯데캐슬은 4년 이상 장기로 계약하면 입주 4년차까지 임대료를 올리지 않는 옵션을 내걸었더니 계약자의 90% 이상이 이 같은 장기계약을 선택했다.

 

  이 때문에 최근 저금리 영향으로 전세가 월세로 빠르게 바뀌고 있지만 비싼 월세 부담을 지는 것에 대한 수요자들의 반발이 센 만큼 일정 단계에서 제동이 걸릴 수 있다는 전망도 나온다. 유주택자가 뉴스테이에 몰리는 현상이 바람직하냐는 지적도 이어진다. KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "집을 가진 사람이 싼 월세를 누리려고 뉴스테이에 입주하고 원래 살던 집은 비싼 월세로 내놓는다면 '중산층 주거 안정'이라는 당초 정책 목적을 오히려 해치는 결과를 낳을 것"이라고 우려했다.(2016722일 매일경제 기사 참조)



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  1. Kim Louis 2016.07.22 10:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    임대 주고 세살이 어느쪽이든 요즈음 이익이 되는 쪽으로 살죠.
    그게 세상을 살아가는 아주 척박한 세상이 되었네요.

  2. 브라질리언 2016.07.22 15:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    임대주고 필요한 곳에서 세를 사는 것도 괜챦은 것 같네요.

  3. 도느로 2016.07.22 23:17 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    무언가 잘못된것 같으면서도
    또 저 방법이 지혜로워보이기도 하네요.

  4. 개발자와코더사이 2016.07.23 01:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 감사합니다.
    즐거운 주말보내세요^^

  5. 청결원 2016.07.23 06:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    임대를 주고 세를 산다...뭔가 좀 이상한듯 하네요^^

  6. 카멜리온 2016.07.23 22:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    와.. 1억5천인데 월세는 20만원대군요. 월세긴 월세인데 저 정도면 반전세 느낌이네요.

  7. GeniusJW 2016.07.24 11:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    ㅎㅎ 그렇죠,
    임대를 잘 하면 돈 안들이고도 세살이가 가능하니깐요~

  8. 다딤이 2016.07.25 08:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부돈산 제테크 좋은 방법 잘배워 갑니다.\
    즐거운 하루 되세요^^

  9. 영도나그네 2016.07.25 17:39 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘은 이런 수익형 아파트가 인기가 좋은것 같더군요..
    노후대비를 위한 재테크가 될것 같기도 하구요..
    오늘도 좋은 부동산 정보 잘보고 갑니다..

 

하반기 투자선호 물류창고>임대주택·오피스>리테일임대수익이 관건

젠스타, 상업용 부동산 투자전문가 102명 설문

 

  하반기 부동산 투자 시장 '큰손'들의 뭉칫돈이 임대주택에 쏠릴 전망이다. 최근 기업형 임대주택 '뉴스테이' 활성화를 위해 민간자금 유치에 발 벗고 나선 정부 움직임과도 맞물리는 행보다. 뉴스테이 리츠를 포함해 부동산 펀드와 리츠에 대한 투자자들의 관심도 뜨거운 만큼 국내 부동산 간접투자 시장은 더욱 확대될 것으로 보인다. 13일 종합부동산서비스회사 젠스타가 기관투자가 등 국내외 상업용 부동산 투자 전문가 102명을 대상으로 올해 하반기 가장 선호하는 투자 대상을 조사한 결과 임대주택(22.55%)을 꼽은 응답자 비율이 물류창고(30.39%)에 이어 두 번째로 높았다. 이는 오피스(22.55%)와 똑같고 상업시설(21.57%)호텔(2.94%)보다도 높은 것이다.

 

  젠스타 관계자는 "주택 전세가와 매매가 상승세가 계속되면서 임대에 대한 수요가 과거보다 많아졌고, 정부도 여기에 맞춰 뉴스테이 사업에 발 벗고 나서자 임대주택에 대한 투자 선호도가 전통적인 큰손들의 투자처인 오피스와 맞먹을 정도로 커진 것"이라고 말했다. 이미 뉴스테이를 중심으로 임대주택 투자 시장은 빠르게 확대되는 추세. 국토교통부와 한국리츠협회에 따르면 올 상반기 인가된 리츠 19개 가운데 임대주택에 투자하는 리츠는 14로 절반을 넘는다. 한국토지주택공사(LH)가 주택도시기금 등을 마중물 삼아 리츠를 만들면 여기에 금융사와 건설사 같은 다양한 기관투자가가 출자해 토지 매입비와 공사비를 대고 향후 임대 운영에서 나오는 수익을 나눠 갖는 구조.

 

  LH가 뉴스테이를 한데 묶어 출범한 '뉴스테이허브 제1호 위탁관리 부동산투자회사'롯데건설 컨소시엄의 동탄2신도시 뉴스테이 사업 등을 하는 8개의 자()리츠를 거느리고 있다. LH는 향후 이를 최고 20개로 늘리고 자산 규모도 5조원대로 키워 상장한다는 목표. 코람코자산신탁과 하나자산신탁, 제이알투자운용 임대주택 리츠에 참여하는 신탁사와 자산운용사도 속속 등장하고 있다. 임대주택에 관심을 가지는 투자자가 많아진 데는 큰손들의 투자성향이 보수적으로 변한 것도 영향을 미쳤다.

 

  이번 조사에서 투자 때 고려하는 것이 무엇이냐는 질문에 운용 시 임대수입을 꼽은 응답자 비중은 78.43%로 매각 시 시세차익(16.67%)을 압도했다. 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 상업용 부동산 투자 패러다임이 단타 매매를 통한 차익실현보다는 장기간 안정적인 현금이 들어오는 운용수익으로 옮겨갔기 때문이라는 게 젠스타 측 설명이다. 8년간 의무임대기간을 정해 놓은 뉴스테이는 이런 투자 트렌드와 잘 맞아떨어진다. 투자자들이 기대하는 하반기 자산유형별 투자수익률도 임대주택은 5~6%대로 4~5%에 그친 오피스를 상회했다. 호텔과 상가는 5~6%, 물류창고는 이보다 높은 7~8%로 예상됐다.

 

  임대주택 리츠에 대한 높은 관심에서 드러나듯 이미 부동산 투자 시장의 대세는 펀드와 리츠를 이용한 간접투자로 넘어갔다. 선호하는 투자 방식을 묻는 질문에서 가장 많은 54.9%가 국내 간접투자를 꼽았기 때문이다. 심지어 해외 간접투자(27.45%)를 고른 응답자 비율이 국내 직접투자(14.71%)를 뛰어넘은 것으로 조사됐다. 유망한 상업용 부동산 투자 지역으로 분당·판교를 꼽은 대답이 강남권과 같은 비율(16.67%)을 차지한 것도 주목된다. 강남에서 판교로 떠나는 IT기업들이 잇따르고 최근 판교 제2테크노밸리 개발계획까지 발표되면서 임대 수요가 몰릴 것이라고 예상한 투자자들이 많았다.

 

  한편 투자자들은 올 하반기 오피스 공실률이 조금 상승할 것(44.1%)이라고 내다봤다. 가장 많은 응답자(45.1%)가 예상한 서울 평균 공실 비율은 8~9%였다. 빈 사무실이 늘면서 1년 중 일정 기간 임대료를 받지 않는 렌트프리(rent-free)도 상반기보다 늘어날 것이란 전망이 절반을 넘었다. 이들이 꼽은 렌트프리는 평균 연간 3개월로 나타났다. 젠스타 관계자는 "임대주택에 대한 투자 수요가 늘고 전통적인 투자처였던 오피스 선호도는 떨어지는 등 최근 상업용 부동산 시장은 과거와는 완전히 다른 양상으로 흘러가고 있다""싱가포르투자청(GIC)과 모건스탠리 등 글로벌 투자자들이 입지와 자산 유형을 다변화해 투자하는 것처럼 하반기에는 체계적인 분산투자로 리스크를 관리하고 수익을 안정적으로 가져가는 포트폴리오 전략이 필요하다"고 분석했다.(2016714일 매일경제 기사 참조)




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  1. 드래곤포토 2016.07.14 10:41 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고 갑니다.
    즐거운 하루되세요

  2. 에스델 ♥ 2016.07.14 13:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    최근 상업용 부동산 시장이
    과거와는 다른 양상을 띠고 있네요.^^
    좋은 정보 잘 보았습니다.
    즐거운 오후시간 보내세요!

  3. 도느로 2016.07.14 20:39 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 호재라 해도 투자에선
    포트폴리오구성이 중요해 보입니다.
    잘 알아갑니다. ^^

  4. Ustyle9 2016.07.14 20:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    그러네요. 지금이 저금리시대인지라...

  5. 핑구야 날자 2016.07.15 07:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    임대업을 해 볼까 생각도 했지만 자금이 많지 않아 고민만 하고 있어요


   부동산 시장 전망을 놓고 아직도 갈피를 못 잡겠다는 견해가 주류를 이룬다. 이달부터 지방까지 주택담보대출 여신심사 규제가 강화된 가운데 이달에만 6만가구가 넘는 분양 물량이 쏟아져 현명한 투자가 더욱 중요해졌다.

 

   매일경제는 고액 자산가들에게 투자를 조언하는 국내 대표 금융회사 부동산 전문 PB 3인방으로부터 똑부러지는 재테크 조언을 들어봤다. 2015년 부동산 시장 호황을 정확히 예측했던 이들은 올해도 실수요자들이라면 집부터 장만하라고 권했다. 시장이 작년만큼 뜨겁진 않더라도 마이너스 금리 시대에 부동산만큼 안정적 수익을 내는 상품도 없기 때문이다.

 

   KB국민은행 임모 전문위원은 "재테크의 기본은 내 집 마련"이라며 "주택 임대 시장이 전세에서 월세로 급속히 전환되고 월세가 자가보다 부담되니 그만큼 재테크 여력이 줄어든다"고 강조했다. NH투자증권 김모 연구위원은 올 하반기 시장이 출렁일 때 투자 기회를 잡으라고 조언했다. 김모 연구위원은 "지방은 전매 제한이 없고 청약통장 1순위 자격이 완화돼 청약 경쟁률에 투기 수요가 끼었으니 조심해야 한다"고 조언했다. 우리은행 안모 부장은 "아파트 중심으로 주거 패턴이 확산돼 수요가 많아질 수 있다"기존 아파트보다는 청약이 낫다고 조언했다.

 

   주택 가격 부담 때문에 서울에서 경기도로 인구 이동이 가속화하는 가운데 경기도 청약에 대한 관심이 높아지고 있다. 임모 전문위원은 "신도시 교통 여건이 개선되고 있다""앞으로 집값이 많이 오르진 않을 테니 노후에 대비해 서울 강남 10억원짜리 아파트를 처분해 경기도에 5억원짜리 집에 살고 수익형 부동산에 5억원을 투자해 연 3000만원을 버는 게 낫다"고 말했다. 그러나 안모 부장과 김모 연구위원은 서울 고수를 원했다. 김 연구위원은 "서울에 비해 경기도는 리스크가 크다""자산 금액 대비 상승액 수준은 서울이 오히려 유리하다"고 전했다. 서울을 고집해 연립주택이나 빌라에 투자하기보다는 차라리 경기도 아파트가 낫다는 의견이었다.

 

   입주가 몰리는 2017~2018년 시장 불안에 대한 우려 속에서도 수도권 시장은 긍정적이라는 데 의견이 모였다. 임모 전문위원은 "주택 보급률과 인구구조 변화를 보면 주택 가격이 2020년까진 괜찮다"고 말해 가장 낙관적이었다. 안모 부장은 "집값이 어느 정도 오를 만큼 올랐고 기대심리도 꺾이는 데다 뉴스테이 덕분에 임대 시장이 안정적"이라며 "기다릴 여유만 되면 뉴스테이에 살면서 다른 곳에 투자하거나 2018년까지 기다렸다가 사는 것도 방법"이라고 말했다. 김모 연구위원도 "내년께부터 시장이 둔해질 수 있다. 특히 지방은 구조조정 이슈로 타격이 불가피하고, 경기도가 2018년께 입주가 늘면 조정받을 수 있으나 조정이 오래가진 않을 것 같다"고 전했다. PB 고객인 자산가들은 최근 수익형 부동산 중에서는 여전히 빌딩 투자가 1순위로 꼽혔지만, 최근 상가 투자에 대한 관심이 많아졌다고 귀띔했다. 주택 리모델링은 여전히 강남 재건축에 쏠린다.

 

   안모 부장은 "꼬마 빌딩은 없어서 못 사니 최근 상가에 대한 관심이 많아졌다. 하지만 상가는 투자 시점보다는 어디를 얼마에 사느냐가 관건"이라고 조언했다. 임모 전문위원은 "상가 투자도 빌딩보다 비용이 적고 임대 관리가 수월해 괜찮다""전문가 상담을 받아 투자를 분석해 유동인구가 모이는 항아리 상권을 잡으면 연 4% 이상 수익을 올릴 수 있다"고 전했다. 최근 분양가가 3~5억원대인 물건도 있고 수익률이 연 5~6% 되는 물건도 나오고 있다는 설명이다.(2016512일 매일경제 기사 참조)




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  1. 레드불로거 2016.05.12 12:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 재테크 잘하면 안정적인 수입을 벌 수 있군요~

  2. 멜로요우 2016.05.12 14:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 제테크를 하는게 쉽지않죠. 무리하게 서울에서 사는거보다는 경기도쪽도 괜찮죠.

  3. 행복생활 2016.05.12 17:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 이야기 잘 보구 갈게요~

  4. 영도나그네 2016.05.12 18:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    역시 저금리 시대에는 부동산 투자수익이 좋은것 같더군요..
    오늘도 좋은 부동산 자료 잘보고 갑니다..

  5. 금정산 2016.05.12 19:41 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 재테크도 아무나 하는게 아니더군요 ㅎㅎ
    잘 알고 갑니다.

  6. 도느로 2016.05.12 23:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 경기가 그렇게 좋지 않다고 하는데에도
    그 와중에 수익을 올리는 분들도 꽤 계시더군요 ^^

  7. 핑구야 날자 2016.05.13 07:32 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    주태켱기가 살아 났으면 좋겠네요

  8. 워크뷰 2016.05.13 08:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고 갑니다^^

  9. 에스델 ♥ 2016.05.13 09:41 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이달에만 6만가구가 넘는 분양 물량이 쏟아졌다니~
    현명한 투자가 필요해보입니다.^^
    부동산 정보 잘 보았습니다.
    좋은 하루 보내세요!

  10. 솜다리™ 2016.05.13 09:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아..남들은 잘들 하는데...
    왜??? 전 이런지...ㅎㅎ

  11. kakawood 2016.05.13 10:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 재테크.. 어려운 것 같습니다
    잘 보고갑니다

  12. 젠틀리스트 2016.05.13 11:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 재테크는 종잣돈이 많이 필요할 것 같네요.. 잘 보고갑니다 ^^