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한국감정원 주간 매매수급 동향 지수 73.2511개월만에 가장 낮아

부산 45.1로 전국 최저대전·전남 등지는 매도자보다 매수자 더 많아

 

 

  최근 정부의 강력한 규제 대책으로 매물 대비 집을 사려고 하는 수요자들이 2013년 침체기 수준으로 감소했다. 매수심리가 그만큼 위축됐다는 의미다. 18한국감정원에 따르면 이달 11일 조사 기준 서울 아파트 주간 매매수급 지수는 73.2, 2013311(71.8) 이후 511개월 만에 최저 수준을 기록했다. 매매수급 지수는 한국감정원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로 `0`에 가까울수록 수요보다 공급이 많음(매수자 우위), `200`에 가까울수록 공급보다 수요가 많음(매도자 우위)을 의미한다. 수치가 100에 가까우면 수요와 공급 비중이 비슷하다는 것을 뜻한다. 서울 아파트 매매수급 지수는 지난해 910일 조사에서 116.3까지 오르는 등 공급(매물)보다 수요자가 많았다. 그러나 작년 9·13대책 발표 직후 꺾이기 시작해 5개월 만에 지수가 2013년의 70대 초반 수준으로 떨어졌다. 2013년은 부동산 규제와 글로벌 경제위기 여파 등으로 신규 주택공급과 매매 거래가 크게 위축된 시기다.

 

 

  한국감정원 관계자는 "9·13대책 이후 대기 수요자들이 매수 의사를 철회하고 관망세로 돌아선 반면, 집주인들은 대출과 세금 규제가 강화로 급매물을 내놓고 있어 매매수급 지수도 크게 떨어졌다"고 말했다. 최근 집값이 하락하긴 했지만 일부 고가의 재건축 단지 등을 제외하고는 실제 하락폭이 크지 않고 대출 규제와 공시가격 및 보유세 인상 등으로 집값이 추가 하락할 것이라는 전망이 많아 투자수요는 물론, 실수요자들도 관망하는 분위기다. 권역별로 서북권 아파트의 매매수급 지수가 60.1로 가장 낮았고 도심권(64.4), 강남 4구인 동남권(74.0), 동북권(75.1), 서남권(78.3) 등의 순이었다. 매수심리 위축은 거래량 감소로 이어지고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 1월 서울 아파트 거래량은 1877(신고건수 기준)으로 2013년 이후 1월 거래량으로는 6년 만에 최저치를 기록했다. 이달은 설 연휴까지 끼면서 16일 현재 거래량이 700건에 그치고 있다.

 

 

  서울 용산구 한강로의 한 중개업소 대표는 "집값이 오를 때는 단기간에 수억원이 올랐지만 하방 경직성이 있다보니 아직 그만큼 떨어지진 않았다""가격이 지금보다 좀 더 내려가야 대기 매수자들이 움직일 것"이라고 말했다. 서울뿐만 아니라 경기도의 매수심리도 한풀 꺾이는 분위기다. 2월 현재 경기도의 매매수급 지수는 87.8201392(87.8) 이후 55개월 만에 가장 낮았다. 깡통주택·깡통전세 위험이 커지고 있는 지방과 지방 5대 광역시의 매매수급 지수는 각각 74.3, 74.9로 떨어졌다. 청약조정지역 등 규제 이후 집값이 하락중인 부산의 아파트 매매수급 지수가 45.1로 전국에서 가장 낮았고 경남(50.2)과 울산(57.1), 제주(60.9) 등도 타 지역보다 매수심리가 많이 위축됐다. 반면 지방 일부는 매수심리가 여전했다. 대전(102.4)과 전남(102.0)은 기준선인 100을 넘어 매도자보다 매수자가 더 많은 것으로 조사됐다. 광주광역시(99.7)와 세종(94.2), 대구(92.9)도 지수가 90을 넘었다.(2019218일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  강남 재건축 투자가 안 부러웠다. 지난해 1~2억원 정도 여윳돈을 들고 성동구, 강서구에서 소형 아파트를 산 갭투자자들 얘기. 이들 지역 아파트를 전세를 끼고 샀을 경우 최근 1년간 자기자본수익률(ROE)70%가 넘었다. 최근 3년간 수익률도 연간 30% 수준으로 서울 전체 평균 18%를 웃돌았다. 7일 매일경제신문이 국토교통부·부동산114 등의 자료를 바탕으로 서울 지역 소형 아파트(전용 60이하)의 갭투자 수익률을 분석한 결과다. 갭투자는 부동산 투자는 하고 싶지만 여윳돈이 많지 않을 때 유용한 투자 전략으로 인기. 강남 재건축 투자는 10억원 이상 목돈이 필요하고 최근 금융권의 대출심사가 까다로워지면서 전세를 낀 갭투자에 대한 관심이 커지고 있다. 갭투자는 일반적으로 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 안정적으로 높고 시세차익이 큰 곳일수록 높은 수익률을 기대할 수 있다. 성동구가 대표적인 예다. 성동구는 전세가율이 78%에 달한다. 전세를 끼고 샀을 경우 연간 수익률은 77.5%로 서울 평균치(39.5%)의 두 배에 달했다.

 

 

 

  성동구 금호동1가 벽산아파트 전용 59.920151236800만원에 거래됐다. 당시 전세는 32000만원으로 4800만원만 있으면 매입이 가능했다. 201612월 매매가는 41500만원으로 수익률은 97.9%에 달한다. 옥수동 래미안옥수리버젠 59.252016년 전세 58000만원을 끼고 62500만원에 살 수 있었다. 지난해 말 거래가는 7억원으로 자본금 4500만원에 수익률은 166%. 성수동1가 우방, 응봉동 동아리버그린도 같은 방법으로 100% 이상 수익이 가능했다. 최근 3년간 갭투자 수익률로는 강서구가 돋보였다. 강서구 등촌동 등촌주공5단지 전용 58.14201312월 매매가는 28500만원으로 전세 2억원을 끼고 살 수 있었다. 201612월 매매가는 39150만원으로 투자금 8500만원에 대한 3년 수익률은 125%, 연평균 수익률은 31.3%에 달했다. 등촌주공10단지, 가양6단지, 방화5단지 등도 연평균 50%대의 높은 수익률을 보였다. 반면 강남 3구의 갭투자 수익률은 상대적으로 낮았다. 최근 1년간 강남구 30.3%, 송파구 38.9%로 서울 평균 39.5%에 못 미쳤다. 서초구만 56.1%로 평균을 상회했다.

 

  전세를 감안하지 않았을 경우 강남구 소형 평형은 최근 1년간 서울에서 가장 높은 시세 상승률(17.7%)을 기록했다. 하지만 전세가율이 40.64%에 불과하다. 10억원 아파트를 사려면 전세는 4억원밖에 안 해 자기자본이 6억원은 필요하다. 강남 재건축 매물은 건물이 낡아 전세 가격이 상대적으로 낮기 때문에 자기자본이 많이 들어가 갭투자 수익률은 상대적으로 떨어질 수밖에 없다. 전세가율만 높다고 수익률이 높은 것도 아니다. 중랑구(81.57%), 강북구(80.55%)는 전통적으로 전세 가격이 매매 가격에 비해 높게 유지돼 비교적 적은 자본으로 갭투자가 성행했다. 하지만 매매가 상승률이 중랑구 4.7%, 강북구 5.1%에 그쳐 갭투자 수익률은 각각 26.6%, 26.7%로 나타났다. 갭투자는 전형적인 레버리지 투자지만 전세를 이용해 금융비용 없이 소자본으로 투자수익률을 극대화할 수 있는 장점이 있다. 또 금융권의 대출 압박이 심해지는 상황에서 대출 거부나 은행 이자 상승에 따른 위험 부담도 상대적으로 낮은 편이다.

 

  신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "갭투자에서 가장 중요한 것은 전셋값이 떨어지지 않을 곳을 고르는 것으로, 업무지역과 통하는 역세권의 소형 주택 등 전세 수요가 풍부한 곳을 눈여겨보는 것이 좋다"고 말했다. 하지만 집값 하락 땐 원금을 모두 날리고 '깡통주택'이 될 수 있어 주의해야 한다. 전세를 활용한 갭투자의 특성상 전세 가격이 떨어지거나 역전세난이 오면 유동성 위기에 몰릴 수도 있다. 월 수입을 포기하고 시세차익을 노려야 하기 때문에 주택경기에 민감한 것도 약점이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "갭투자는 경기가 좋을 때는 수익률이 높지만 가격 조정에 들어가면 낙폭이 크기 때문에 '양날의 칼'과 같다"면서 투자에 주의를 당부했다.(201738 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2017.03.08 14:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    성동구는 전세가율이 78%에 달한다는
    사실에 놀랐습니다.
    갭투자는 양날의 칼과 같으니~
    투자할때 주의해야겠습니다.^^
    즐거운 오후시간 보내세요!

  2. GeniusJW 2017.03.08 16:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    항상 한솔부동산님 덕분에,
    새로운 정보 알아갑니다~^^

  3. 핑구야 날자 2017.03.09 08:12 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    성동구는 자기집에서 사는 분들이 적네요

  4. 여행하고 사진찍는 오로라공주 2017.03.09 12:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    언젠가 투자할 비용을 벌길...ㅎㅎ

  5. 99383947 2017.06.11 16:25  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    일!수 달!돈 월!변 개인@돈 지역대~출 상위노~출 월광%고 친절문의 깨똑 gAg1997

 

 

 

  정부는 22일 기획재정부·금융위원회·금융감독원·한국은행 합동으로 ‘가계부채 관리방안’을 내놨다. 이번대책의 골자는  정부가 1,100조까지 불어난 가계빚을 우려해 능력만큼만 빌리고 빌렸으면 처음부터 갚아나가는 구조를 만들자는 것으로 지난해 7월 완화된 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 건드리지 않되 빚 갚을 능력을 엄격히 따져 가계부채 ‘폭탄’의 뇌관만 제거하자는 취지다.


  주요내용은 내년부터 매달 원리금을 갚아나갈 소득을 입증하지 못하면 대출이 제한되며 신규 대출자는 이자와 원금을 함께 상환해야 한다. 앞으로 금리가 오를 가능성에 대비해 변동금리 대출 한도를 오른 금리를 기준으로 계산하는 ‘스트레스 금리(stress rate)’ 제도가 도입되며 담보로 잡힌 집값이 은행 대출금보다 낮아져 ‘깡통주택’이 돼도 집만 은행에 넘기면 대출금 상환을 면제해주는 ‘유한책임대출(비소구대출)’ 제도도 12월 시범 도입된다.대출받을 때 소득 증빙자료는 원칙적으로 국세청처럼 정부나 공공기관이 확인한 자료만 인정하상환 능력을 따질 때 신규 주택담보대출 원리금 외에 기존 마이너스대출, 신용대출의 원리금 부담까지 평가하며 신규 주택담보대출의 거치 기간을 현재의 3~5년에서 1년 이내로 인다.

 

  이번 대책은 대출 가능액수가 줄어들어 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다. 정부가 부동산 규제 완화 정책을 취해오다 대출 규제 강화에 나선 것은 시장에 경고 시그널을 주려는 것으로 부동산 시장 활황세에도 제동이 걸릴 가능성이 높다는 것이다. 당장 충격을 받을 자영업자나 소득이 적은 젊은 층을 위한 보완 방안도 마련할 필요가 있다는 지적이다.

 

 

 

 

 

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  1. 멜로요우 2015.07.26 18:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    신혼부부들이라든지 학생들 등등 집대출과 창업하는분들에 대해 걱정이 많을거같아요.

  2. 다이어트X 2015.07.26 23:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    빌려쓰라고 할땐 언제고
    이젠 능력되는 사람만 쓰라는건지
    도통 알수가 없네요!

  3. 핑구야 날자 2015.07.27 08:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정책의 일관성이 없어 안타깝습니다

  4. 드래곤포토 2015.07.28 13:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘알고 갑니다.
    즐거운 하루되세요 ^^

  5. 천추 2015.07.28 16:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    가계부채 1000조가 넘는데..정말 시한폭탄이 될런지,,,잘보고 갑니다

  6. 영도나그네 2015.07.28 17:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    가계부채가 정말 엄청나더군요..
    정부가 이번에 부채에 대한 이런 방안을 새로 내놓았군요..
    정부자료 잘보고 갑니다..