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김현미 장관 지역구 일산서구, 0.19%↓…낙폭 한주 새 두배

"집값 원래 낮은데 신도시폭탄", 인천도 영향받아 서구 등 하락

서울은 하락폭 축소 이어가

 

정부의 3기 신도시 추가 발표 이후 해당 지역 기존 아파트값이 급락한 것으로 나타났다. 이번주 서울 아파트 매매가격은 낙폭을 다소 줄이는 모습이었지만, 경기권은 일산과 인천 등 3기 신도시 인접지역의 아파트값 하락으로 되레 낙폭을 키웠다. 16한국감정원에 따르면 13일 조사 기준 일산서구 아파트값은 0.19% 하락해 지난주(-0.08%)에 비해 낙폭이 2배로 커졌다. 정부가 고양 창릉지구를 3기 신도시로 발표하면서 일산 주민들이 기존 아파트값 하락을 우려하며 집단행동에 나서는 상황에서 나온 결과라 주목된다. 김현미 국토교통부 장관의 지역구인 일산서구 탄현·주엽·일산·대화동의 경우 3기 신도시 발표 전에도 가격 하락세가 지속했으나 최근 낙폭은 줄여가고 있었다. 일산서구는 422일 아파트 매매가가 0.14%까지 하락했지만 이후 0.10%, 0.08%로 낙폭이 줄었다. 하지만 이번 3기 신도시 발표로 다시 낙폭을 0.19%로 키우면서 지역 주민들은 부글부글하는 분위기다. 일산 서구 후곡마을 후곡7단지 동성 전용면적 84336000만원, 후곡3단지 현대 전용 1014300045000만원 선에 매물이 나와 있으나 거래는 안 되고 있다. 일산동구도 13일 조사 기준 0.10% 하락해 전주보다 낙폭이 5배 커졌다. 장항·마두·백석·식사동을 아우르는 일산동구 아파트값은 서구에 비해 잘 버텨왔지만 3기 신도시 소식에 맥없이 무너졌다.

 

3기 신도시로 추가 지정된 부천 대장지구의 여파는 인천 서구에 영향을 미친 것으로 보인다. 인천 서구는 지난주 -0.03%에서 이번주 -0.08%로 하락폭이 커졌다. 가좌동, 마전동 등지의 노후 아파트 단지를 중심으로 가격이 하락한 것으로 추정된다. 가좌동 라이프진주 3단지 전용 591700018000만원, 범양아파트 전용 842100024000만원에 호가가 형성돼 있다. 반면 부천 대장지구와 가까운 인천 계양구는 이번주 아파트값이 되레 오르며 탄탄하게 유지됐다. 인천 계양구는 지난주 0.13% 올랐던 아파트값이 이번주 0.20%로 상승폭을 키웠다. 지난해 3기 신도시 후보지로 발표된 계양테크노밸리 인근을 중심으로 강세를 유지했는데, 이 지역 아파트 공급량이 수요를 따라가지 못하는 구조적 이유가 있다고 감정원은 분석했다. 한편 이번주 서울 아파트값은 0.04% 떨어지며 27주 연속 하락했다. 다만 낙폭은 지난주(-0.05%)보다 다소 둔화했다. 강남4(동남권) 아파트값은 지난주와 마찬가지로 0.05% 내렸다. 강북지역에서는 성동구(-0.28%)가 금호·행당동 등 대단지 위주로, 서대문구(-0.04%)는 홍제·홍은동 등 노후단지 위주로 매물이 누적되며 하락세가 지속됐다. 마포구(-0.05%)는 재건축 단지 등 투자수요 감소로, 동대문구(-0.04%)는 상승 피로감이 높은 전농동 위주로 하락했다. 은평·구로·금천구는 보합세(0%)를 기록했다.

 

고준석 동국대학교 겸임교수는 "3기 신도시 발표로 일산과 인천 일부 경기권에서 하락세가 가속화했다""서울의 경우 아파트값 하락폭이 축소됐지만 바닥을 찍었다기보다는 급매 소진에 따라 낙폭이 주춤한 것으로 보여 향후 추이를 봐야 한다"고 분석했다. 감정원 관계자는 "서울의 경우 일부 하락폭이 컸던 단지들의 저가 급매물이 소화되며 지난주 대비 하락폭이 축소됐다"면서 "일산과 인천 등 일부 지역에선 3기 신도시 발표 이후 공급 물량에 대한 우려가 반영돼 하락폭이 커졌다"고 설명했다. 실제 일산 지역 A공인중개사사무소 대표는 "아파트 일반 매매가격뿐 아니라 공시가격도 떨어지면서 전세금반환보증보험 없이는 전세 세입자를 구할 수 없는 상황"이라며 "깡통전세에 대한 우려마저 있는 상황에 3기 신도시 악재까지 겹치니 집 팔고 이사를 고민하는 분위기가 역력하다"고 설명했다. 한편 지방 아파트값은 지난주보다 0.10% 떨어졌다. 강원도 아파트값이 -0.25%로 낙폭이 가장 컸고 경남(-0.20%) 충북(-0.14%) 울산(-0.13%) 등의 순으로 내림폭이 컸다. 한편 전국 아파트 전셋값은 0.08% 떨어져 지난주(-0.07%)보다 하락폭이 확대됐다. 서울은 지난주와 같이 0.02% 떨어졌다.(2019517일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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수년째 미분양 늪 일산에선, 글로벌 금융위기 직격탄에

10년째 30~40% 폭탄세일중, 세입자도 `깡통전세` 걱정

보증보험 없인 전세도 안나가, "GTX-A 착공 이어 전철연장

정치인 쇼아니냐" 민심 부글

 

"새집이 헌 집 되도록 10년간 미분양을 못 털고 있어요. 작년에도 탄현에 3000가구 공공주택 건설을 발표하더니 이번엔 38000가구 새집을 넣으면 모두 죽으란 말인가요." 지난 10일 고양시 최대 축제인 `고양국제꽃박람회`가 열리고 있던 일산호수공원에서 약 5떨어진 탄현역 인근 덕이지구에서 만난 한 주민은 3기 신도시에 대해 격앙된 반응을 보였다. 이 주민은 "신도시 `빨대 효과`로 일산 사람들을 `하우스푸어`로 만들어놓고 이 와중에 시에선 축제를 열고 있으니 한심하다"고 한탄했다. 일산 덕이도시개발지구는 일산의 침체를 상징하는 대표 지역이다. 10년 전 분양가보다 30~40% 저렴한 폭탄세일을 했고 아직까지도 진행 중이다. 이곳에 위치한 `하이파크시티 신동아 파밀리에` 아파트는 총 3316가구로 `미니신도시`급이다. 이 단지의 미분양분은 분양가에서 36% 할인해 분양되고 있다. 전용면적 129의 최초 분양가가 73800만원이었지만 현재 47400만원에 분양되고 있다. 처음부터 타이밍을 맞추지 못한 것이 화근이었다. 글로벌 금융위기가 있었던 2008년에 분양해 부동산 침체기였던 2011년 입주를 시작했기 때문이다. 금융위기 직격탄을 맞은 시행사의 공사대금 지급 지연과 시공사 신동아건설의 워크아웃 등이 겹치면서 입주 예정자들이 아파트 입주를 거부했다. 입주자 중 과반수가 입주할 수 없다고 집단소송을 냈다.

 

은행 등 채권단이 미입주·미분양분에 대해 공매를 진행하며 할인 분양 아파트가 나오게 됐다. 이미 잔금까지 완납하고 입주한 분양자들이 피해를 보면서 `하우스푸어`의 대명사가 됐다. 주민들은 이곳보다 서울과 가까운 고양시 창릉지구 81338000가구를 지으면 어찌 될지 결과는 불 보듯 뻔하다는 입장이다. 한때 경기 북부 최고급 주상복합 단지로 불렸던 인근 탄현 초고층 주상복합도 신세는 비슷하다. 고양시 탄현동에 위치한 초고층 주상복합 아파트 `일산두산위브더제니스`20% 할인 분양 중이다. 단지는 경의선 탄현역과 브리지로 직접 연결된 총 2700가구 대단지다. `일산의 타워팰리스`를 내세우며 들어섰다. 인근 공인중개사사무소 대표는 "아파트 일반 매매가격뿐 아니라 공시가격도 떨어지면서 전세금반환보증보험 없이는 전세 세입자를 구할 수 없는 상황"이라면서 "기존 세입자들 중에도 `깡통전세`에 대한 두려움에 이사를 고려하는 사람들이 생기고 있다"고 분위기를 전했다. 부동산알리미 사이트에서 해당 아파트 전용 59.9공시가를 조회한 결과 작년 26500만원에서 올해 24000만원으로 2000만원 이상 떨어졌다. 올해 공시가격은 정부가 시세 반영률을 대폭 끌어올리면서 서울은 14%, 경기도는 4.65% 인상됐다.

 

일산은 20178·2 부동산 대책 타격을 가장 크게 받기도 했다. 8·2 대책 직전 대비 지난달 아파트값이 일산동구와 일산서구가 각각 2% 넘게 내리며 수도권 조정대상지역 중 유일하게 하락했다. 이 기간 중 삼송신도시가 있는 덕양구는 3% 넘게 올랐다. 국민은행에 따르면 4월 기준 삼송 일대 아파트값은 3.3당 평균 1700만원, 일산은 1100만원 수준이다. 일산서구의 주택 거래량은 20177127건에서 지난해 4900건으로 31.2% 급감했다. 일산서구는 올해 1~3월 누적 거래량도 721건에 그쳐 작년 1년치 거래량의 14.7%에 불과했다. 부글부글 끓는 민심에 더불어민주당 소속인 이재준 고양시장은 부랴부랴 `대곡~소사 전철` 일산역 연장 협약을 체결하고 나섰다. 지하철 연장을 통해 일산 지역 일대 민심 달래기에 나선 것이다. 그러나 일산 지역 주민들은 "김현미 국토교통부 장관은 착공도 못하는 GTX A노선 착공식 쇼를 하더니, 이재준 시장은 예전부터 말만 무성했던 지하철 연장 쇼를 하고 있다"면서 "모두 똑같은 정치인"이라며 격분하고 있다.(2019513일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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한국감정원 주간 매매수급 동향 지수 73.2511개월만에 가장 낮아

부산 45.1로 전국 최저대전·전남 등지는 매도자보다 매수자 더 많아

 

 

  최근 정부의 강력한 규제 대책으로 매물 대비 집을 사려고 하는 수요자들이 2013년 침체기 수준으로 감소했다. 매수심리가 그만큼 위축됐다는 의미다. 18한국감정원에 따르면 이달 11일 조사 기준 서울 아파트 주간 매매수급 지수는 73.2, 2013311(71.8) 이후 511개월 만에 최저 수준을 기록했다. 매매수급 지수는 한국감정원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로 `0`에 가까울수록 수요보다 공급이 많음(매수자 우위), `200`에 가까울수록 공급보다 수요가 많음(매도자 우위)을 의미한다. 수치가 100에 가까우면 수요와 공급 비중이 비슷하다는 것을 뜻한다. 서울 아파트 매매수급 지수는 지난해 910일 조사에서 116.3까지 오르는 등 공급(매물)보다 수요자가 많았다. 그러나 작년 9·13대책 발표 직후 꺾이기 시작해 5개월 만에 지수가 2013년의 70대 초반 수준으로 떨어졌다. 2013년은 부동산 규제와 글로벌 경제위기 여파 등으로 신규 주택공급과 매매 거래가 크게 위축된 시기다.

 

 

  한국감정원 관계자는 "9·13대책 이후 대기 수요자들이 매수 의사를 철회하고 관망세로 돌아선 반면, 집주인들은 대출과 세금 규제가 강화로 급매물을 내놓고 있어 매매수급 지수도 크게 떨어졌다"고 말했다. 최근 집값이 하락하긴 했지만 일부 고가의 재건축 단지 등을 제외하고는 실제 하락폭이 크지 않고 대출 규제와 공시가격 및 보유세 인상 등으로 집값이 추가 하락할 것이라는 전망이 많아 투자수요는 물론, 실수요자들도 관망하는 분위기다. 권역별로 서북권 아파트의 매매수급 지수가 60.1로 가장 낮았고 도심권(64.4), 강남 4구인 동남권(74.0), 동북권(75.1), 서남권(78.3) 등의 순이었다. 매수심리 위축은 거래량 감소로 이어지고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 1월 서울 아파트 거래량은 1877(신고건수 기준)으로 2013년 이후 1월 거래량으로는 6년 만에 최저치를 기록했다. 이달은 설 연휴까지 끼면서 16일 현재 거래량이 700건에 그치고 있다.

 

 

  서울 용산구 한강로의 한 중개업소 대표는 "집값이 오를 때는 단기간에 수억원이 올랐지만 하방 경직성이 있다보니 아직 그만큼 떨어지진 않았다""가격이 지금보다 좀 더 내려가야 대기 매수자들이 움직일 것"이라고 말했다. 서울뿐만 아니라 경기도의 매수심리도 한풀 꺾이는 분위기다. 2월 현재 경기도의 매매수급 지수는 87.8201392(87.8) 이후 55개월 만에 가장 낮았다. 깡통주택·깡통전세 위험이 커지고 있는 지방과 지방 5대 광역시의 매매수급 지수는 각각 74.3, 74.9로 떨어졌다. 청약조정지역 등 규제 이후 집값이 하락중인 부산의 아파트 매매수급 지수가 45.1로 전국에서 가장 낮았고 경남(50.2)과 울산(57.1), 제주(60.9) 등도 타 지역보다 매수심리가 많이 위축됐다. 반면 지방 일부는 매수심리가 여전했다. 대전(102.4)과 전남(102.0)은 기준선인 100을 넘어 매도자보다 매수자가 더 많은 것으로 조사됐다. 광주광역시(99.7)와 세종(94.2), 대구(92.9)도 지수가 90을 넘었다.(2019218일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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저금리·부동산투기 후폭풍"가계부채·거시경제 문제로 비화할수도

금융당국, 실태조사·비상계획 마련 착수"보증보험 들어두라" 독려

 

 

  집값·전셋값의 동반 하락에 750조원으로 추정되는 `전세부채` 우려가 커지고 있다. 전셋값이 하락하면서 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 `역전세난`이 곳곳에서 현실화하는 것이다. 일부 지역에선 집을 팔아도 보증금에 모자란 `깡통전세`마저 나타났다. 10일 금융권에 따르면 전국 아파트 전셋값은 국민은행 조사 기준으로 13주 연속 하락했다. 부동산시장이 급랭한 올해 들어 하락 폭이 커져 지난달 셋째주 0.08%, 넷째주 0.07% 내렸다. 금융위기 직후인 20092월 첫째주(-0.10%) 이후 10년 만에 가장 큰 낙폭이다. 서울의 아파트 매매가격도 이번 달 첫째주에 0.08% 하락하면서 지난해 11월 둘째주 이후 13주 연속 약세를 보였다. 한국감정원은 올해 전국 주택 매매가격이 지난해보다 1.0%, 전셋값은 2.4% 내릴 것으로 지난달 예측했다. 집값 하락기는 2010년대 초반에도 잠시 있었지만, 당시엔 전셋값 상승이 받쳐줬다. 최근 상황은 56년 전과 양상이 다르다. 주택금융연구원 방송희 연구위원은 "집값·전셋값의 동반 하락 현상이 나타난 것은 1997년 외환위기 직후였다"고 말했다.

 

 

  집값과 전셋값의 동반 하락으로 이른바 전세부채, 즉 집주인이 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금과 세입자가 은행에서 빌린 전세자금대출에 대한 불안감이 고조되고 있다. 서울대학교 경제학부 김세직 교수와 주택금융연구원 고제헌 연구위원은 지난해 `한국의 전세금융과 가계부채 규모` 논문에서 전세부채 규모가 `보수적 가정하에` 750조원이라고 추정했다. 정부의 인구주택총조사·주거실태조사와 국민은행 자료 등을 토대로 한 이 논문은 2005년 이후 전세부채가 가파르게 증가했고, 2010201536% 급증했다고 분석했다. 김 교수와 고 연구위원은 논문에서 "만성적 저금리 정책과 만성적 부동산 경기부양의 결과"라고 지적했다. 저금리 장기화와 정부의 규제 완화가 집값·전셋값을 급격히 끌어올렸고, 부동산 투기심리가 보태져 전세부채 `폭탄`을 키워왔다는 것이다. 이들은 전세부채가 더해진 가계부채가 2200조원에 이르며, 금리 인상과 집값·전셋값 하락 등 대내외 충격과 정책실패가 일어나면 대규모 금융위기가 일어날 가능성을 배제할 수 없다고 진단했다. 금융당국은 아직 `위기`가 목전에 닥친 상황은 아니라고 판단하면서도 역전세난이 전국에 걸쳐 발생하는 상황에 주목하고 있다. 금융위원회와 금융감독원은 지난달 최종구 금융위원장 주재로 열린 `가계부채관리점검회의`에서 "전세가 하락에 따른 역전세난 발생으로 전세자금대출 부실화 및 세입자 피해 등 리스크 요인이 상존한다"고 밝혔다.

 

 

  전셋값 하락으로 만기 때 보증금을 돌려받지 못했다는 세입자, 보증금을 돌려주려고 대출을 받거나 집을 팔아야 한다는 집주인 등 부동산 카페에 올라오는 `사연`들이 이미 전반적 현상이라는 점을 당국도 공인한 셈이다. 전세대출은 총 전세부채 가운데 90조원으로 추정된다. 5대 시중은행 기준으로 지난해 말 63조원이다. 2016년 말에는 33조원이었다. 2년 만에 약 2배로 급증한 것이다. 역전세난은 공식적인 수치에서도 엿볼 수 있다. 서울보증보험주택도시보증공사의 자료에 따르면 이들 전세대출 보증기관이 집주인 대신 세입자에게 돌려준 보증금은 지난해 1607억원으로, 2017(398억원)4배를 넘었다. 금융당국 관계자는 "역전세가 광범위한 현상으로 나타나고 있고, 집값이 급락한 일부 지방에선 집을 팔아도 보증금을 못 주는 깡통전세도 나타나는 것 같다"고 말했다. 금융당국은 역전세·깡통전세가 전국적으로 확산, 금융시스템을 위협하는 리스크가 될 수 있다고 보고 비상계획을 마련하는 한편 집값·전셋값 하락이 가파른 지역을 중심으로 실태조사에 나설 방침이다. 상황이 심각해질 경우 집을 담보로 보증금 일부를 빌려주는 `역전세대출`이나 경매 유예기간을 연장하는 방안을 검토하고 있으며, 대출자에게 전세보증보험 가입을 권유하도록 은행들에 지시했다.(2019210일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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`깡통전세`까지 나오는데, 대치·중계·목동 강세 연례행사처럼 이어져
`불수능`에 더 뛰나

 

 

 

  매년 그랬듯 올해도 수능 전후로 우수 학군 지역인 강남구 등의 전셋값이 나 홀로 강세를 띠는 것으로 나타났다. 최근 전세 가격의 기록적 하락에 전국이 `깡통전세(전세가보다 집값이 더 하락)`나 역전세(전세가가 2년 전보다 하락)` 등을 겪고 있는 것과 대조적이다. 19KB부동산 통계자료에 따르면 강남구의 112주차 전세 시세는 3.32161만원이었다. 지난해 4분기 2019만원 대비 7.03% 상승한 것이다. 반면 서울 아파트 전체 전세 시세는 같은 기간 4.13% 올라 강남 상승률의 절반을 조금 웃도는 수준에 그쳤다. `강남 학군의 힘`이 전세 약세장에서도 먹혔다는 평가를 받고 있다. 강남구의 경우 매매가격은 가파르게 상승했지만 연식이 30년을 훌쩍 넘은 재건축 아파트가 많아 전세가율은 낮은 편이다. 또 멀지 않은 송파구 가락동 일대 1만가구 `미니 신도시`급 단지인 `헬리오시티` 입주가 임박했고, 이달 일원동 `래미안 루체하임`과 내년 2월 개포주공2단지 재건축 `래미안 블레스티지` 입주도 예정돼 있어 전세가격 타격이 불가피할 것이라는 관측이 있었다. 그러나 예상과 달리 강남 전셋값은 견고했다.

 

 

  특히 학군이 강세인 대치동과 도곡동, 역삼동 일대의 경우 3.3당 전세 시세가 각각 2409만원, 2343만원, 2518만원으로 강남구에서도 가장 높은 축에 속했다. 같은 강남구에서도 학군 영향이 상대적으로 적은 세곡동(1752만원), 논현동(1888만원), 압구정동(1824만원), 청담동(2072만원)보다 훨씬 높다. 특히 대치·도곡·역삼라인의 전셋값은 최근 수학능력시험이 마무리되면서 수요가 늘어나며 매물이 동나는 분위기도 감지된다. 올해 수능이 유난히 어려운 `불수능`이라는 평가를 받으면서 학원가가 가까운 대치동이나 도곡동 일대로 이사하려는 학부모가 대폭 늘어난 것이다. 강남구 대치동 일대 A공인중개소 관계자는 "수능 직후부터 겨울방학 때까지 전세 물량 자체가 귀하다. 아파트별로 확보한 전세 물건이 10개가 안 된다"고 말했다. 또 중학교 3학년 자녀를 둔 학부형의 경우 고등학교 원서 접수 마감이 1210일이기 때문에 그전까지만 이사를 하면 해당 주소지 인근 학교 배정이 유리한 편이다. 이 때문에 11월 전세를 구해 1210일 전에 전입신고를 마치려는 수요가 늘고 있다는 분석이다. 과거에도 대치·도곡·역삼동 일대 전셋값은 시계열상으로 1~2분기에는 잠잠하다가 중·고등학교 배정을 노린 이사 수요와 수능 직후 학원 수요 등이 몰리는 3~4분기에 훌쩍 뛰는 경향을 보여 왔다. 도곡동 소재 도곡삼성래미안의 경우 숙명여중·고로 진학시키려는 학부모가 모여 이사 비수기로 꼽히는 8월 전용 84전셋값이 108000만원까지 뛰었다. 연초만 해도 같은 면적 전셋값은 92000만원이었다. 6개월 만에 전셋값이 16000만원 상승한 것이다.

 

  신축의 경우 전셋값 상승이 더욱 가팔랐다. 대치동 학원가를 바로 코앞에 두고 있으면서도 입주 3년 차인 신축 `래미안대치팰리스` 전용 84의 경우 올해 511억원이었던 전세가격이 8145000만원까지 뛰었고, 현재 호가는 15~155000만원에 달한다. 전세 약세 국면에서 이 같은 3~4분기 전셋값 폭등 현상은 철저히 학군과 학원가 수요에 기인한 것이라는 분석이다. 학군 수요가 전셋값을 뒷받침하는 것은 강남만의 현상은 아니다. 양천구 목동의 경우 112주차 전세 시세는 1709만원이었는데, 이는 양천구 전체 평균 전세 시세 1449만원보다 18%나 높은 것이다. 양천구에서도 목동 일대는 학원가가 포진해 있는 데다가, 명문 학군이 있어 학부모 선호도가 높다. 노원구에서도 학군이 좋아 선호도가 높은 중계동의 전세 시세는 1069만원이었던 데 반해, 노원구 전체 시세는 967만원에 그쳤다. 한편 19일 한국감정원에 따르면 올해 들어 10월까지 전국 아파트 전세가가 2.46% 하락했다. 2004년 집계를 시작한 이후 최저로, 마이너스 변동률 또한 14년 만이다.(20181119일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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