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보증금 합계 3억 초과 3주택자, 월세 수입 있는 2주택자가 대상

 

 

올해부터 주택 임대로 연 2000만 원(166만 원) 이하의 수입을 올리는 사람도 소득세를 내야 한다. 이들은 지난해까지만 해도 세금을 내지 않았지만 세법 개정에 따라 올해 올린 주택임대소득에 대해 내년 상반기까지 소득세를 신고해야 한다. 국세청은 28일 올해 발생한 주택임대소득을 202061일까지 신고해야 한다고 밝혔다. 신고 대상월세 수입이 있는 2주택 이상 보유자, 보증금 합계가 3억 원 초과인 3주택 이상 보유자. 다만 연간 수입 금액이 2000만 원 이하인 사람은 다른 소득과 함께 더해 종합과세나 분리과세 방식 가운데 하나를 선택할 수 있다. 종합과세는 642%의 세율이 적용되고 분리과세는 14% 단일세율이 적용된다. 주택임대소득 과세는 2주택 이상 보유자부터 적용된다. 1주택자는 본인 소유 아파트를 월세로 준 뒤 다른 아파트에 세입자로 사는 경우라도 세금을 내지 않는다. 다만 본인 소유 주택이 기준시가 9억 원을 초과하거나 해외에 있다면 소득세를 내야 한다. 2주택자는 월세에 대해서만 소득세를 내고 전세보증금에 대해선 세금을 내지 않는다. 3주택자는 월세, 전세보증금에 대해 모두 세금을 내야 한다.

 

 

전세주택에 한해 적용하는 소형주택 특례는 기준이 강화됐다. 그동안 전용면적 60m² 이하, 기준시가 3억 원 이하 주택은 전세보증금을 받더라도 과세 대상에서 빠졌다. 하지만 올해부터는 면적 40m², 기준시가 2억 원 이하인 조건을 충족해야 과세 대상에서 제외될 수 있다. 1, 2인 가구가 늘면서 작은 주택에 대한 수요가 많아졌기 때문이다. 임대사업자로 등록하면 소득세 부담이 줄어들고 미등록 시 부과되는 가산세를 내지 않는 이점이 있다. 주택임대소득이 연 2000만 원 이하이면서 분리과세를 선택하면 필요 경비를 소득금액의 60%까지 공제받을 수 있다. 지난해 정부는 필요경비율을 70%로 책정했지만 세법 개정안이 국회 본회의를 통과하면서 60%로 조정됐다. 임대소득 외의 소득이 2000만 원 이하일 때 적용되는 기본공제도 임대사업자는 400만 원까지 인정된다. 임대사업자로 등록하지 않으면 월세 35만 원(420만 원)을 받을 때부터 소득세를 내야 한다. 주택임대소득이 연 2000만 원 이하이면서 분리과세를 선택할 경유 필요경비 공제율은 50%. 기본공제도 200만 원만 인정된다. 임대사업자로 등록하지 않은 사람주택 임대 수입 금액의 0.2%를 미등록 가산세로 더 내야 한다. 올해 1231일 이전에 주택임대사업을 시작했다면 내년 121일까지는 사업장을 관할하는 세무서에 사업자 등록을 신청해야 한다. 소득세법에 따른 사업자 등록 신청인터넷 홈택스에서, 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록과 소득세법에 따른 등록을 함께 신청할 때는 렌트홈에서 가능하다.(20191029일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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재산 20억대 70대 은퇴생활자, 부동산 관련 세금 걱정되는데

 

 

  Q. 서울 동작구에 사는 김 모(72). 자녀는 출가하고 부인과 둘이 은퇴생활을 하고 있다. 수입원은 임대수입과 은행 이자, 연금이다. 다가구 주택은 시가 15억원으로 전세금 7억원에 월세 150만원이 나온다. 경기도 분당에 보유 중인 아파트는 3억원에 전세를 주었다. 시골에 2억원짜리 주택도 보유하고 있다. 전세금은 모두 은행에 넣어두고 월 140만원의 이자를 받는다. 이래 저래 월 소득은 490만원으로 비교적 여유 있는 생활이다. 그러나 요즘 김 씨는 세금에 대한 걱정이 많다. 분당 아파트는 결혼한 아들에게 증여하고 싶은데, 증여세가 얼마나 나올지 궁금하다. 다가구 주택은 최근 주택임대사업자로 등록했지만 거주 아파트와 시골 집도 보유하고 있어 종합부동산세(종부세) 등 보유세가 적지 않을 것 같다.

  A. 정부가 부동산 과다 보유자에 대한 징세를 강화함에 따라 임대 수입을 벌거나 재산을 자녀에게 이전하려는 은퇴생활자의 시름이 깊어지고 있다. 절세 방법을 잘 모르면 안 내도 될 세금을 내게 될지 몰라서다. 우선 분당 아파트는 전세금을 부채로 활용해 세부담을 줄이는 부담부 증여를 이용하면 세금을 크게 줄일 수 있다. 주택임대사업자 등록을 해놓은 다가구 주택은 세제상 여러 혜택을 받지만 종부세를 어떻게 줄이느냐가 관건이다.

 

 

  ◆증여세만 8300만원 감소=김 씨가 아들에게 분당 아파트를 그대로 증여할 경우 취득가 1억원에 현 기준시가가 7억원이고, 최근 10년 동안 증여 사실이 없으므로 증여세는 12825만원에 달한다. 전세 계약이 돼 있는 이 아파트는 부담부 증여를 이용하는 것이 세금상 유리하다는 건 그래서다. 이 경우 전세금을 제외한 금액만 증여하는 것이 되며, 전세금은 유상으로 양도하는 것이 돼 양도소득세 대상으로 넘어간다. 먼저 증여세는 기준시가에서 전세금을 제한 증여금액이 3억원이니까 약 5700만원이 나온다. 그러나 며느리에게 지분 절반을 주면 증여세를 4560만원으로 줄일 수 있다. 양도소득세는 전세금에 부과되는데, 이 때 취득원가는 아파트 매입가가 된다. 김씨는 25년전 분당아파트를 1억원에 구입했고, 3억원에 전세를 놓고 있으므로 그 차액인 2억원에 대해 5285만원의 양도소득세가 나오리란 전망이다. 그러나 과거 분당 아파트에서 2년 이상 거주해 임대사업자의 거주주택 비과세가 적용된다. 시골 주택을 팔거나 준공공임대사업자로 등록하고 난 뒤 부담부 증여를 하면 양도소득세도 비과세 되는 것이다. 결국 김 씨네는 부담부 증여를 통해 8300여 만원의 절세효과를 보는 셈이다.

 

 

  ◆오는 9월 종부세 합산배제 신청을=김 씨 아들은 다가구 주택 1층을 사무실로 쓰고 싶어 한다. 그럴러면 다가구주택을 2종 근린생활시설로 용도변경 허가를 받아야 한다. 허가 절차는 복잡해 설계사무소에 의뢰하는 것이 좋다. 김 씨 네는 다가구주택을 주택임대사업자로 등록한 상태다. 하지만 종부세를 면제받기 위해선 전체가 아닌 1 가구의 기준시가가 6억원 이하이고 5년 이상 계속해서 임대해야 한다는 조건을 충족해야 한다. 김 씨네는 이 조건을 갖추었으므로 올 915일부터 930일까지 국세청에 종부세 합산배제신청을 하도록 하자. 분당 아파트는 증여하고, 시골 주택은 기준시가 6억원을 넘지 않기 때문에 종부세 대상에 해당하지 않는다.(201849일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  1. 북두협객 2018.04.16 13:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    증여세가 생각보다 쎄서 부담이 크죠.
    부담부 증여라는 것은 오늘 처음 알게되었네요!

  2. 잉여토기 2018.04.16 22:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세금 공부할수록 안 내도 되는 세금 덜 내거나 할 수 있겠네요.
    세금 차이가 어마어마하네요.


매각시점 따라 절세전략 달라져

3년후 팔려면 기준시가로 신고 유리

 

  올해 전국 땅값이 8년 만에 최대 폭으로 올랐다. 이처럼 부동산 가격이 뛰자 '부자들이 내는 세금'으로 인식되던 상속·증여세에 대한 사람들 관심도 덩달아 커졌다. 5억원 초과~10억원 이하 재산을 물려받는 경우 세율이 30%, 10억원 초과~30억원 이하는 40%에 달하는 등 세금이 무겁기 때문이다. 상속·증여세를 아끼기 위해서는 시가와 기준시가부터 구분해야 한다. 시가가 현재 시장에 형성된 가격이라면, 기준시가는 국세청 등이 세금을 부과할 때 사용하는 지표로 시가의 50~80% 수준이다. 상속·증여세는 시가, 양도소득세와 취득세는 실거래가 기준을 원칙으로 한다. 상속세는 사망일 전후 6개월, 증여세는 증여일 3개월 전후 유사하거나 동일한 물건이 매매되거나 감정평가가 2건 이상 있으면 그것을 기준으로 시가 계산한다. 시가를 판단할 수 없을 때는 기준시가를 기준으로 세금을 계산할 수 있다.

 

  유사 거래가 많은 아파트는 대부분 시가로 상속·증여세를 산정해야 한다. 반면 시가를 따지기 어려운 토지나 상가건물 등은 시가와 기준시가 중 어떤 것으로 세금을 신고할지 고를 수 있다. 시가가 없다면 상속·증여일 전후 일정 기간 안에 감정평가를 받아 시가를 산정하면 되기 때문이다. 증여·상속 받은 재산을 언제 매각하느냐에 따라 절세 전략이 달라진다. KB국민은행 관계자는 "물려받은 재산을 3년 내에 매각할 거라면 시가로 상속세 신고를 하고, 3년 보유 이후 매각할 예정이라면 기준시가로 신고하는 게 총세액상 이득"이라고 말했다.

 

  최근 상속된 서울 동대문구 소재 시가 235997만원, 공시가액 137992만원짜리 빌딩의 상속세·취득세·양도소득세 추이를 시뮬레이션한 결과, 이 건물을 시가로 신고하면 상속세와 취득세가 54197만원이 나온다. 부동산 가격이 변하지 않으면 10년이 지나도 매각 시 양도세는 '0'이다. 반면 기준시가로 신고하면 상속세와 취득세는 총 2523만원으로 시가로 신고할 때의 절반도 안되지만, 3년 이내에 팔면 양도세를 포함한 총세금이 57439만원으로 시가 신고 때보다 늘어난다. 그러나 매각 시기가 뒤로 미뤄질수록 장기보유특별공제 적용이 커지기 때문에 3년 후 매각한다면 양도세를 포함한 총세액이 53541만원으로 줄어든다. 10년 후에 매각하면 총세액은 45707만원으로 떨어진다.

 

  그렇다면 같은 조건의 재산을 물려줄 때 상속과 증여 중 어느 쪽 세금이 더 적을까? 원칙적으로는 증여가 유리하다. 상속세는 재산을 물려준 망자가 낼 세금을 물려받은 사람이 대신 내는 개념이다. 따라서 상속세는 망자를 중심으로 과세하기 때문에 누진세율이 적용된다. 반면 증여세는 재산을 물려받은 사람을 기준으로 계산한다. 극단적으로 보면 한 부자가 100억원의 재산을 100명에게 물려줬다면 상속세는 100억원을 기준으로 계산하지만, 증여세라면 물려받은 1억원을 기준으로 계산해 100을 곱하는 식이다. 다만 상속세는 증여세보다 공제금액이 크기 때문에 상속 재산 규모가 크지 않다면 증여보다 상속으로 진행하는 게 낫다. 원 팀장은 "통상 재산 규모가 15억원 미만이면 상속으로 진행하는 것이 유리할 수 있다"고 덧붙였다.(201663일 매일경제 기사 참조)





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  1. GeniusJW 2016.06.04 13:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은정보 감사합니다.

  2. 영원파란 2016.06.04 14:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다. 즐거운 주말 되세요.^^

  3. 죽풍 2016.06.04 18:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    상속세 조금이라도 내 보면 좋겠네요. ㅎㅎㅎ

  4. Deborah 2016.06.04 19:03 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보에요. 많은 도움을 받으셨으면 하네요

  5. 행복생활 2016.06.04 22:07 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    상속세 정보에 대해 잘 알아 갈게요~

  6. 다딤이 2016.06.05 08:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    증여세와 상속세에 관한 좋은 정보 잘보고 갑니다.
    즐거운 휴일 되세요^^

  7. 둥둥이세상 2016.06.05 13:22 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    상속세 정보 잘보고 갑니다. 연휴휴일 잘보내세요^^