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`애물단지` 다세대·다가구, 전세난 때 정부 저리자금 지원
연간 4~5만 가구 공급 급증, 전세 안정으로 거래도 급감
서울시는 되레 "더 짓겠다"

 

 

  # 서울에 사는 40대 초반 A씨는 7년 전 서울 은평구 역촌역 인근에 위치한 84형 새 빌라를 18000만원에 매수했다. 현재 시세는 2억원대 중반. 7년간 각종 대출이자·기회비용을 고려하면 `마이너스`. 팔고 싶어도 살 사람이 없어 `애물단지` 신세다. 반면 7년 전 29000만원이던 인근 비슷한 크기 18년 차 아파트는 현재 실거래가격이 55000만원으로 두 배 가까이 뛰었다. A씨는 "지금이라도 평수를 조금 줄이고 대출을 받아 아파트로 옮기려고 알아봤지만 빌라 자체가 잘 매매되지 않아 은행에서 담보대출까지 안 해주려고 한다"며 울상을 지었다. 올해 아파트가격이 급등한 반면 전세시장이 안정되면서 빌라시장은 `꽁꽁` 얼어붙고 있다. 2~3년 전까지 신혼부부와 사회초년생에게 아파트 대안으로 주목받았지만 아파트시장으로 젊은 수요층이 대거 빠져나가고 정부가 빌라가격 수준에 아파트를 분양하는 `신혼희망타운`까지 내놓으면서 애물단지가 된 것이다. 26일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 들어 10월까지 서울 다세대·연립주택 거래량은 44863건으로 지난해 동기 48101건에 비해 6.7%나 감소했다. 같은 기간 서울 아파트 거래량은 86865건으로 전년 동기 89173건에 비해 2.5% 줄었다. 정부의 잇단 부동산 규제 정책 여파로 전반적인 부동산 매매가 얼어붙은 가운데 다세대주택 거래 감소가 두 배 이상 심하게 나타난 것이다.

 

 

 

  1차적 직격탄은 공급과잉이다. 박근혜정부 시절인 2014년 전셋값이 급등하면서 심각한 사회문제로 떠오르자 국토교통부는 `10·30 부동산대책`을 통해 연립 등 다세대주택을 대상으로 건설자금 저리 대출단기 임대 매입 등 다양한 지원책을 내놨다. 전세난에 대해 급한 불을 끄겠다는 요량으로 1년 이내에 완공 가능한 다세대주택 공급에 열을 올린 셈이다. 국토부 통계에 따르면 2015년과 2016년 서울 다세대주택(연립 포함) 연간 공급량은 각각 4289가구, 5864가구로 2년 연속 최고치를 경신했다. 서울시도 201110월 박원순 시장 취임 이후 주민 갈등이 심한 재개발 등 대규모 정비사업에 대해 적극적으로 중재하기보다는 정비구역을 해제하고 저층 주거지 도시재생과 소규모 정비사업을 유도했다. 그 결과 서울 아파트 공급이 크게 줄어들고 다세대주택은 공급량이 증가하는 현상에 일조했다는 평가다. 주택산업연구원은 최근 연구에서 2012년부터 2017년까지 6년간 서울 아파트 공급 부족이 54000가구에 달한다고 분석했다. 이러다 보니 가격도 맥을 못 추고 있다. 매일경제신문이 한국감정원 부동산 통계를 분석한 결과 지난 7년 동안 서울 아파트가격은 평균 16.9% 상승한 반면, 빌라를 비롯한 다세대주택은 평균 2.8% 상승에 그친 것으로 나타났다.


 

 

  권대중 명지대 부동산학과 교수는 "다세대주택은 도로 등 기반시설이 제대로 확보되지 않은 경우가 많고 주차시설도 아파트에 비해 열악해 신축이라도 입주 후 가격이 거의 상승하지 않는다"면서 "주민들이 원하는 유형의 주택 공급이 이뤄질 수 있도록 정책이 나와야 한다"고 지적했다. 정부가 내놓은 `신혼희망타운` 정책도 엎친 데 덮친 격이 될 전망이다. 위례·수서·성남 등 서울·수도권 요지에 공급하는 신혼희망타운은 2~4억원 선으로 주변 아파트 시세의 60~70% 선이다. 웬만한 신축 빌라가격과 거의 비슷할 정도다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "전세를 낀 빌라 투자자도 거의 사라졌다""정부에서 싼값에 분양하는 신혼희망타운 대기 수요로 빌라 수요층이 대거 빠져나가고 있다"고 말했다. 이런 상황에도 아파트와 빌라 간 주택 수급 불균형이 이어질 것으로 예상된다. 한국건설산업연구원`2019년도 건설경기 전망보고서`에서 "2018년 이후 건설사들의 재개발·재건축 아파트 수주는 감소세로 전환했고 내년에도 이런 추세는 지속될 전망"이라고 밝혔다. 서울시는 이달 초 강북지역을 중심으로 빈집 400가구를 서울시 예산으로 매입한 뒤 빌라 등 다세대주택으로 리모델링해서 약 1600가구를 공급하는 사업을 발표했다. 수요가 사라지고 있는 다세대주택 등만 쏟아질 것이라는 얘기다.(20181126일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

한반도시대, 부동산 영향은

 

 

  "종전이 선언되고 남북 간 평화 분위기가 조성되면, 서울의 가치는 더욱 올라갈 것이다. 서울은 그 자체로 대북사업을 위한 글로벌 업무 중심지구가 된다." 12(현지시간) 도널드 트럼프 미국 대통령과 김정은 북한 국무위원장 간 역사적인 담판이 이뤄졌다. 1953년 이후 지속된 한반도 전시 상황에 큰 변화가 예고되고 있다. 반세기 넘게 절반도 제대로 활용하지 못했던 한반도 국토, 부동산의 가치는 어떻게 될까. 매일경제는 고종완 한국자산관리연구원장, 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장, 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장, 양지영 양지영R&C연구소장, 채상욱 하나금융투자 연구위원(가나다순) 등 부동산 전문가 5인에게 미·북정상회담 이후 부동산시장을 물었다. 전문가들은 `장기적인 차원`이라는 전제조건을 달긴 했지만 주택, 토지, 빌딩 등 부동산시장에 이번 회담이 긍정적인 영향을 끼칠 것으로 봤다. 북핵 문제로 인한 `코리아 디스카운트`가 사라지면서 부동산 가치가 올라가고, 장기적으로는 북한 내 개발사업도 가능해지리라는 전망이다. 이런 상황에서 한반도의 중심인 서울의 가치는 더욱 올라가 서울이 그 자체로 동북아시아, 혹은 글로벌 국제 업무 중심지구가 될 것이라고 보는 시각도 있었다. 서울과 바로 맞붙어 있으면서 북한과 지리적으로 가깝고 교통의 허브가 될 수 있는 일산과 파주 등 경기 북부 지역도 유망 지역으로 꼽았다.

 

 

  양 소장은 "최고 수혜지는 서울"이라고 단언했다. 양 소장은 "종전이 되면 전 세계에서 북한과 경제적 교류를 위해 몰려올 것이고, 기반시설이 잘 갖춰져 있고 양질의 인력과 일자리가 모두 마련돼 있는 서울에 베이스캠프를 차리게 될 것"이라며 "서울의 가치는 계속 올라갈 수밖에 없다"고 내다봤다. 고 원장은 "종전이 선언되고 평화가 찾아오면 서울의 출발지는 용산이 된다. 물류나 철도 건설에 따른 출발역이 되는 것"이라면서 "최고의 수혜지가 될 것"이라고 내다봤다. 채 연구위원 역시 "유망 지역을 꼽으라면 1순위는 서울이고 경기 북부·서부는 2·3순위"라고 말했다. 고 센터장도 "대한민국 부자들이 몰리는 강남에 결국 북한의 부자들도 몰리게 되면서 미국의 뉴욕 맨해튼과 같은 곳으로 서울이 발돋움하게 될 것"이라며 "현재 1급지, 특급지인 강남은 더 좋아진다"고 설명했다. 서울 다음 유망 지역은 역시 고양과 파주 등 경기 북부였다. 대외적 요인으로 저평가돼 있고, 지리적으로 매력적이라는 이유에서다. 안 부장은 "평양·개성으로 가는 관문이 되는 경기 북부권이 수혜지가 될 수 있다"고 내다봤다. 강원도 쪽도 유망하다는 의견이다. 고 센터장은 "강원도 고성은 북으로 관광 가는 사람들이 지나가는 관문격이어서 관광 인프라스트럭처가 더 늘어날 것"이라고 말했다.

 

 

  북핵 문제로 인한 불확실성과 지정학적 리스크로 한국 부동산 투자를 꺼렸던 외국인들의 투자도 서울로 몰릴 것으로 전문가들은 내다봤다. 안 부장은 "북한의 낮은 임금의 노동력이 국내로 유입되면 서울을 비롯한 수도권 공단 인근의 주택 수요가 증가할 수밖에 없다"면서 "코리아 디스카운트 소멸로 외국인들은 서울 오피스 투자를 늘릴 것이고, 특히 중국 자본은 주택 개발이 용이한 경기도권의 토지 매수를 통해 대규모 개발을 추진할 가능성도 높다"고 예측했다. 고 원장은 "외국인 투자자들은 한국에 투자할 때 전통적으로 아파트보다는 빌딩을 선호해왔다"고 전제한 후 "북핵 리스크가 줄고, 평화가 찾아오면 글로벌 투자자들의 한국 오피스시장에 대한 관심이 높아질 수밖에 없다. 특히 중국인들의 투자는 폭발적으로 늘어날 것"이라고 설명했다. 안 부장도 "경제자유구역인 송도나 평택, 청라 등 개방된 무역항구가 있는 곳의 오피스들이 각광받을 수 있다"고 말했다. 고 센터장은 "중국에 진출했거나 진출을 희망하는 글로벌 기업들이 현재는 일본에 물류기지나 동북아 총괄센터를 두고 있는데, 전쟁 리스크가 사라지면 접근성이 더 좋은 한국으로 흡수될 수 있다"고 말했다. 양 소장은 "외국인들이 느끼는 `휴전국가` 위험성은 엄청나다. 이 부분이 해소되면 국내 부동산 투자 메리트는 기하급수적으로 커진다"면서 "이미 국내에서 외국인 보유 토지 면적이 작지 않은데, 향후에는 외국인들이 더 큰 규모의 토지 매입을 서두를 것"이라는 의견을 냈다.(2018613일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  1년 전까지 집주인이 큰 소리 치던 수도권 전세시장 상황이 몇 달 사이 돌변했다. 올해부터 수도권 입주물량이 급증하면서 선택의 폭이 넓어진 임차인 위주 시장으로 역전됐기 때문이다. 실제 지난해 말부터 수도권 아파트 전세가격은 하락세를 이어가고 있다. 서울시 송파구 내 한 대단지 아파트의 경우 입주가 6개월 이상 남았지만 벌써부터 전세매물이 시장에 나오고 있다. 그 만큼 집주인들의 고민이 깊다는 방증인 것이다. 주변에 입주 아파트가 있는 노후 단지 집주인이나 임차인 입장에서는 마음이 불편할 수 밖에 없다. 특히 전세계약기간이 1년 채 남지 않은 상황이라면 쏟아지는 새 아파트의 입주물량이나 전세시장을 유심히 지켜볼 필요가 있다. 전세계약 만기 때 예상치 못한 상황이 발생할 수 있어서 인데 전세계약 당시는 전세가격이 폭등하던 시기였고 전세보증보험 가입도 집주인의 동의가 있어야만 가능했기 때문에 가입을 못한 임차인이 의외로 많아서다.

 

 

대규모 입주 단지 초기 전세가 저렴신도시·택지지구는 기반시설 먼저 확인해야

 

  물론 집주인의 자금사정이 넉넉하다면 전세계약 종료 후 보증금을 무리 없이 반환 하겠지만, 다음 임차인의 보증금으로 내 보증금을 충당해야 하는 상황이라면 집주인에게 계약갱신 거절의사를 미리 말하고 최대한 빨리 전세매물로 내놓는 게 좋다. 전세기간이 만료됐지만 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차권 등기명령이나 소송 등을 통해 돌려 받을 수 있지만, 절차 진행 과정에서 상당한 시간이 걸릴 수 있다. 새로운 전셋집을 찾는 임차인이라면 새 아파트 입주물량이 많은 지역을 노려 볼 만 하다. 잔금마련에 어려움을 겪는 집주인들이 전셋집을 내놓는데, 입주가 한꺼번에 몰리는 곳은 가격이 내려갈 수 밖에 없다. 기존 거주 지역 인근에서 시야를 조금 더 넓혀 다른 지역에서 살아보는 것도 추후 아파트 매입 시 도움이 될 수 있다. 다만 택지지구나 신도시는 기반시설 완비까지 오랜 시간이 걸리는 만큼 아파트 선택 전에 자녀의 학교 배정이나 생활기반시설이 얼마나 갖춰졌는지 미리 확인해야 한다. 리얼투데이에 따르면 올해 입주를 앞둔 대규모 아파트로는 `송파헬리오시티`(가릭시영 재건축)가 있다. 이 단지는 오는 12월부터 9000여 세대가 입주를 시작한다. 경기도에서는 동탄2신도시, 다산신도시, 배곧신도시, 은계지구 등 택지지구를 중심으로 입주가 예정돼 있다.

 

 

새 아파트 집주인, 계약자 유의사항은?

 

  새 아파트 계약자라면 `등기부`가 확실치 않은 미등기 상태에서 전세계약을 하기 때문에 분양계약서의 명의인과 계약자가 동일인물인지 확인을 해야 한다. 또한 계약 시 집주인이 은행대출을 해야 하는 상황이라면 설정금액을 계약서에 명시하는 것이 좋다. 특히 소유권이전등기가 입주 시작일로부터 1~2개월 뒤에 이뤄지는 것을 고려해 입주 후 소유권이전등기가 나왔을 때 등기부등본에서 집주인 명의가 맞는지 한 번 더 체크해야 한다. 미등기 아파트에 전세로 들어간다고 해도 걱정할 필요는 없다. 전입신고와 확정일자를 할 수 있고 집주인이 전세보증금으로 잔금을 완납해야 건설사가 아파트 열쇠를 주기 때문에 잔금날 집주인과 동행하는 것도 불안을 없애는 좋은 방법이다. 아울러 당장은 대규모 입주 아파트의 전셋값이 저렴할 수 있지만 재계약 시점이 도래하는 2년 또는 4년 마다 전셋값이 치솟는 사례가 많은 만큼 추후 전세금이 올랄 갈 경우를 미리 대비해 놔야 급전 마련에 따른 낭패를 면할 수 있다. 새 아파트를 임차인에게 먼저 내어 준 집주인도 유의해야할 점이 있다. 통상 건설사의 하자보수 기간은 2이다. 이에 계약서 상에 하자보수와 관련해 성실히 임할 것을 명시하고 임차인에게 적극적으로 하자보수를 해달라는 요구를 해야 한다. 비록 거주를 하지 않더라도 아파트 입주자 카페에 가입해 하자보수 신청 건이나 입주와 관련해 사항을 챙기는 것이 내 재산을 지키는 바른 자세다.(2018422일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  노후 아파트 비율이 높은 지역에 들어선 새 아파트는 가격 상승률이 비교적 높은 것으로 나타났다. 이런 지역들은 교통·교육·생활 편의시설 등 기반시설이 이미 갖춰져 있어 주거선호도가 높기 때문으로 풀이된다. 20일 주택업계에 따르면 입주 10년 초과 아파트 비율이 전체 약 96%를 차지하고 있는 경기도 일산신도시의 경우 1~5년차 새 아파트 매매가격은 최근 1년간 7.65% 상승해 일산신도시 평균 상승률(3.79%)을 크게 웃돌았다. 10년 초과 아파트 비율이 높은 평촌신도시는 '평촌더샵아이파크'(20167월 입주)의 전용 84의 경우 현재 평균 매매가가 61800만원으로 분양가 대비 20.7% 가량 오른 1596만원의 프리미엄이 붙었다. 같은 기간 평촌신도시 평균 매매가 상승폭은 13.3%에 그쳤다. 주택업계 관계자는 "노후 아파트 밀집지역 내에서 선보이는 새 아파트는 기존 생활 인프라가 잘 구축된 경우가 많아 지역을 떠나고 싶진 않지만 새 아파트에 살고 싶은 지역 수요자들의 선호도가 높다""게다가 주로 실수요자 위주라 불황에도 쉽게 가격이 하락하지 않고 수요가 꾸준해 인기가 높은 편"이라고 분석했다.

 

 

  10년 초과 노후 아파트 비율이 약 80%에 달하는 전북 익산시에서는 한화건설이 이달 중 '익산 부송 꿈에그린'(626세대)을 내놓는다. 지역 최고층인 38층 높이로 지어지며 홈플러스, 롯데마트, CGV 등 이용이 편리하며, 어양초·, 부천초, 영등중 등도 가깝다. 단지 주변으로 부송공원, 두레공원, 익산중앙체육공원 등이 있어 주거환경도 쾌적하다. 남양주시는 10년 초과 아파트 비율이 64.34%를 기록하고 있다. 남양주 화도읍에서는 '남양주 두산위브 트레지움'(1620세대 둥 일반 520세대)이 분양을 앞두고 있다. 시공은 두산건설이 맡았고 롯데마트, 롯데시네마, 화도행정타운 등의 생활시설과 화도초, 송라초, 송라중, 심석중, 심석고 등 교육시설이 가깝다. 10년 초과 아파트 비율이 64.59%인 충남 천안시에는 현대건설이 다음달 동남구청 부지에 주상복합 아파트 '힐스테이트 천안'(451세대)을 짓는다. 천안 도심 중심에서 제1호 도시재생사업을 통해 공급하는 단지로 단지 반경 2이내에 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, CGV, 순천향대 천안병원 등의 편의시설이 있으며 도보권에 남산초, 천안제일고 등이 있다. 같은 달 포스코건설은 대구 달서구 본리동 성당보성아파트 재건축사업으로 '대구 성당보성 더샵'(789세대 중 일반 378세대)을 분양할 예정이다. 대구 달서구는 10년 초과 아파트 비율이 85.65%. 대구지하철 1호선 성당못역이 가깝고 덕인초, 새본리중, 대구제일여상, 대구공업대 등을 도보로 통학할 수 있다.(2018320일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

서울시, 지구단위로 묶기로사업 1~2년 늦어질 수도

 

  서울시 고위 관계자는 6"압구정동을 '지구단위계획'으로 묶어 재건축을 추진하는 방향으로 가닥을 잡았다""이달 말 지구단위계획으로 바꾼 재건축계획안을 주민들에게 공개하겠다"고 밝혔다. 이에 따라 지난 1년 이상 서울시와 강남구가 준비해온 '압구정지구 개발기본계획(정비계획변경안)' 대신 새로운 지구단위계획이 세워지게 될 것으로 보인다. 지구단위계획은 재건축에 필요한 밑그림이라는 점에서 정비계획과 같지만 정비계획이 주로 아파트 등 주거에 초점을 맞췄다면 지구단위계획은 교통·환경영향평가, 상업시설 등에 대한 고려가 함께 포함돼 훨씬 더 포괄적이다. 서울시 고위 관계자는 "압구정동 재건축과 함께 교통 문제가 심각해질 수 있고 개별 단지별로 재건축 계획을 수립하는 것보다는 지구단위계획을 통해 압구정 지구를 짜임새 있게 관리할 수 있다는 점이 고려됐다"고 배경을 설명했다. 하지만 기존의 정비계획을 지구단위계획으로 새로 바꾸면 재건축 시행 시점이 1~2년 늦어질 수 있는 만큼 재건축 투자자나 압구정 주민들은 반발할 것으로 보인다.

 

  당초 서울시는 압구정동 일대 24개 단지를 6개 권역으로 묶어 재건축하는 정비계획변경안을 9월에 공개할 예정이었다. 정비계획안 주민공개는 재건축 사업에 착수하는 신호에 해당된다. 예정대로라면 이르면 올해 말 또는 내년 초 정비계획변경안이 확정·고시되고 주민들은 강남구청의 공공관리제에 따라 재건축 사업에 돌입할 수 있을 것으로 예상됐다. 일단 서울시는 지구단위계획을 수립하더라도 처음부터 다시 시작하는 것이 아니라는 점을 강조하고 있다. 이미 마련된 정비계획변경안을 토대로 만들기 때문에 주민 공개 일정에 큰 차질을 빚지 않도록 한다는 것으로 입장을 정리했다. 하지만 전문가들은 정비계획안을 지구단위계획으로 바꿀 경우 교통·환경영향평가 등을 거쳐야 하기 때문에 최소 1년 이상 재건축 일정 지체가 불가피할 것이라는 진단을 내놓고 있다. 참고로 지구단위계획은 도시 내 특정 구역을 체계적으로 관리하기 위해 주택, 도로, 학교 등 기반시설의 규모, 용적률 등의 기준을 정하는 것을 말한다. 교통·환경영향평가로 재건축 기간은 지체될 가능성이 높다.(201698일 매일경제 기사 참조)

- 저층주거지 도시골격 유지하면서 누후 주거지 정비하는 새로운 정비사업 모델

  서울시가 도시골격은 유지하면서 노후한 저층주거지만 정비하는 신개념 소규모 정비사업을 개발, 도입한다. 서울시는 저층주택과 아파트의 장점을 살린 휴먼타운을 도입한 데 이어 이번엔 5,000㎡미만 소규모 정비사업 모델을 개발, 하반기 법제화(도정법)를 통해 내년부터 시범사업에 들어간다고 2일(화) 밝혔다.

1. 도로, 공원 등 양호한 기반시설 그대로 두고 노후한 주택만 정비

  소규모 정비사업은 도로, 공원 등 양호한 기반시설은 그대로 두고 노후한 주택만 공동으로 묶어 주거정비를 하는 방식이다. 정비계획 수립에 따른 도시계획 절차를 생략하고, 주민합의와 구역지정 요건에 맞으면 스스로 사업계획을 수립하여 추진하게 된다. 그동안 주거정비사업은 도로 등 기반시설과 노후불량 주택의 정비가 함께 이뤄져야 했기 때문에 대부분 1만㎡이상(예외적으로 5천㎡) 대규모 단위로 추진되어 왔다.

  서울시는 소위 ‘달동네’라 부르는 기반시설이 매우 열악하고 노후불량 주택이 밀집된 지역의 재개발사업은 거의 완료됐기 때문에 소규모 정비사업을 통해 저층주거지를 보전하면서 개발해 나가겠다고 밝혔다. 서울시는 소규모 정비사업을 통해 ▴주거유형과 도시경관 다양성 확보 ▴원주민 재정착률 기여 ▴노후한 주거정비 등 주거정비사업의 순기능을 최대한 살린다는 계획이다.

2. 기반시설 양호 폭6m이상 도로에 접한 1천~5천㎡미만 저층주거지 대상

  소규모 정비사업은 1천~5천㎡미만의 저층주거지 중 토지구획정리사업이나 택지개발사업 등으로 기반시설이 비교적 양호하고 폭 6m이상 도로에 접한 구역을 대상으로 한다. 적용지역은 제1종 또는 제2종 일반주거지역으로 기반시설의 추가 확보 없이 기존 도시골격을 유지하면서 노후건축물을 공동으로 정비할 수 있는 곳이다.

3. 도시계획 절차 간소화...사업소요기간 평균 8년 6개월→2~3년으로 대폭 단축

  소규모 정비사업을 추진하는데 있어 구역지정을 위한 정비계획수립 및 주민공람, 도시계획위원회 심의 등의 도시계획 절차를 생략해 평균 8년 6개월 소요되는 사업기간을 2~3년으로 대폭 단축할 계획이다. 사업기간이 단축됨에 따라 신속한 주거정비는 물론 주민부담금도 대폭 낮아질 전망이다.

※ 기존 정비사업 추진단계별 평균 소요기간

구 분

평균 소요기간

비 고

추진위~

구역지정

구역지정~

조합설립

조합설립~

사업인가

사업인가~

관리처분

관리처분~

준공

소요기간

8년 6개월

2년 7개월

7개월

1년 4개월

1년 2개월

2년 10개월

재개발 평균

4. 7층 이하로 층수 제한, 거주민 커뮤니티시설 배치해 지역 고유성과 공동체 보전

  소규모 정비사업으로 정비되는 건축물은 7층 이하로 층수를 제한하며 1종 지역은 4층 이하로 제한한다. 이에 따라 용적률은 1종 지역은 160%, 2종 지역은 220%로 다른 정비사업 기준 용적률보다 10% 높게 책정했다. 서울시는 허용되는 용적률을 수용할 수 있도록 건축물의 높이제한은 가로구역별 최고높이 방식을 적용하고, 대지안의 공지 규정도 3m에서 2m로 완화한다.

  거주민의 공동체를 활성화하기 위해 1층에는 가로에 접한 2면 이상에 생활편의시설이나 커뮤니티시설을 배치하고, 반지하주차장 상부는 데크(deck)로 덮어 거주민을 위한 열린 공간으로 활용할 예정이다. 다세대 다가구주택이 밀집된 저층주거지가 주로 서민들이 거주하고, 가로를 중심으로 커뮤니티가 일어나며 다양한 규모의 가구특성이 혼합되어 있는 점을 고려해 이러한 사회 문화적 특성을 반영한 건축모델을 검토하고 이를 가이드라인으로 제시할 계획이다.

5. 주민부담금 낮춰 원주민 재정착률 높이고 1가구 다주택 분양 허용 검토

  특히 원주민의 재정착률을 높이기 위해 주민부담금을 최대한 낮출 수 있도록 사업을 진행한다. 비용이 많이 드는 지하주차장의 경우 1층에 기둥을 만들어 주차공간을 확보하는 필로티(pilotis)나 반지하(반지상)형태의 스킵플로어(skip-floor)방식 주차장을 도입해 사업비를 줄이고 주민부담을 낮출 계획이다.

  단독주택 및 다가구주택 밀집지역에 생계형 임대소득자가 많은 점을 고려해 권리가액 및 기존 가구 수 범위 안에서 1가구 다주택 분양을 허용하는 방안도 검토 중이다. 단, 본인거주 주택 이외에는 50㎡이하의 소형주택으로 전용면적을 제한해 임대용으로만 활용하도록 할 예정이다.

6. 안정적인 제도 정착을 위해 취득세 면제 등 세제 및 금융지원 검토

  소규모 정비사업의 안정적인 제도 정착을 위해 취득세 면제 및 한시적인 임대소득세 면제 등 세제지원방안에 대하여 중앙부처와 적극 협의한다. 취득세는 현재 재개발 도시환경정비사업에서 적용하는 바와 같이 종전자산규모 내에서 면제를 추진하고, 소규모 정비사업을 통해 취득한 임대주택은 5년간 한시적으로 임대소득을 면제하는 방법을 검토 중이다.

  사업성 확보를 위해 국민주택기금 융자 지원도 현재 도시형생활주택 수준(5천만원이내)에서 지원하는 방안에 대해 관계기관에 적극 요청할 예정이다.

7. 중소 설계자 및 시공자 참여기회 확대, 지역기반 중소업체 활성화 및 일자리 창출

  소규모 정비사업에 능력있는 중소업체 설계자 및 시공자 참여기회도 확대해 지역기반 중소업체 활성화 및 일자리 창출에도 기여할 계획이다. 기존 대규모 정비사업은 대형 설계자나 시공자가 참여함으로써 지역기반 중소 업체 참여는 상대적으로 극히 미미한 실정이었다.

  서울시 관계자는 “서울시가 개발 도입한 소규모 정비사업모델은 기존 대규모 전면철거, 아파트 건설 위주의 재개발․재건축 패러다임을 획기적으로 전환해 저층과 고층이 조화로운 주거유형을 만드는데 기폭제 역할을 할 것으로 기대한다”고 말했다.

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