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이달부터 다주택 양도세 중과매도·매수문의 나란히 실종

단속까지 덮친 중개업소들 "전화도 안와문 닫고 쉰다"

경매시장도 썰렁 낙찰률 35%

재건축 규제하고 분양가 누르니 청약은 열풍부동산 양극화

강남권 4구 변동률 `마이너스`

 

 

  "매수 문의도, 매물도 `` 사라지고 없어요. 하루 종일 나와 있어도 전화 10통이 안 옵니다."(강남 A공인중개 대표) 4월 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면서 강남4(강남·서초·송파·강동) 아파트값이 7개월 만에 하락세로 반전됐다. 강남4구 주간 아파트시세 변동률이 마이너스로 떨어진 것은 작년 9월 첫주 이후 30주 만이다. 양도세 중과 영향으로 매수자와 매도자가 동시에 사라지면서 거래 자체가 `실종`된 영향이 크다. 각종 정부 규제에도 꿋꿋이 버티던 `강남불패 신화`가 내리막길을 걷게 된 것인지에 눈길이 쏠리고 있다. 12일 한국감정원에 따르면 이번주 강남구 아파트 가격이 0.01% 하락하면서 강남 4구 전체적으로도 0.01% 하락세를 기록했다. 지난주 하락 반전한 서초구 아파트 매매가격은 이번주 하락폭이 더 커져 0.02% 떨어졌고, 강동구는 보합세로, 송파구는 0.01% 오르는 데 그쳤다. 서울 아파트값은 지난주와 마찬가지로 0.06% 상승했지만 상승세는 점차 둔화되고 있어 조만간 하락세로 반전될 가능성이 있어 보인다. 지난주 -0.06%로 하락 전환했던 성동구도 이번주 -0.07%로 낙폭을 키우면서 지난해 아파트값 상승세를 이끌었던 강남4구와 성동구가 동반 하락하는 양상이다. 지난해 상승장에서 소외됐던 동작구는 이번주 0.26% 오르면서 `갭 메우기`에 들어갔다. 한국감정원 관계자는 "다주택자 양도세 중과 시행으로 매수 문의가 급감하고, 매도자와 매수자가 모두 관망하는 눈치 보기 장세가 이어지고 있다"고 설명했다.

 

  강남구와 서초구의 아파트 거래는 4월 들어 확 줄었다. 41~12일 서울시 서울부동산정보광장에 집계된 강남구와 서초구의 이달 아파트 거래 건수는 각각 74건과 63이다. 지난 3월 강남구 아파트 거래가 총 783, 서초구가 560건이었던 점을 감안하면 거래량이 급감한 것을 알 수 있다. 강남 아파트 거래절벽이 현실화하면서 일부 영세 부동산 중개업소들은 폐업 위기에 내몰리기 시작했다. 대치동 소재 A중개업소는 워낙 손님이 없어 최근 반나절만 영업을 하고 있다. A업소 대표는 "8·2 부동산 대책 발표 후에는 단속이 강화되고 매매가가 치솟아 손님이 줄었는데, 4월 양도세 중과 이후엔 매도자든, 매수자든 문의 자체가 없다"면서 "단속이나 한다고 하고 일감도 없으니 그냥 나왔다가 휴대폰 번호를 업소에 붙여놓고 퇴근한다"고 말했다. 반포동에 있는 B공인중개사 역시 올해 초부터 대면보다는 전화 영업에만 매달리고 있다. B공인중개사는 "1월에는 장기 보유자 매물이, 3월엔 양도세 중과 회피 매물이 몇 건 거래됐지만 이제는 아예 씨가 말라서 어떻게 먹고살지 모르겠다"고 푸념했다. 흔들리는 `강남 불패`의 또 다른 원인 중 하나는 재건축 아파트에 대한 기대감 실종이다. 정부가 강남 재건축을 타깃으로 십자포화식 규제를 쏟아내면서 일정 부분 효과가 나오는 셈이다. 특히 올해부터 재건축 초과이익환수제가 시행되면서 억대 분담금을 물어야 할지 모른다는 불확실성은 재건축 아파트 매수세를 실종시켰다. 환수제 적용 대상이 아닌 반포와 개포 등 강남 대단지들은 3월까지는 양도세 회피를 위해 급매로 매물이 일부 나왔지만 4월 들어 다시 지난해 말 수준으로 가격이 원상 회복되면서 파는 쪽도, 사는 쪽도 버티기에 들어가는 양상이다.

 

 

  고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "재건축 때문에 올랐던 강남 아파트값이 이제는 재건축 때문에 떨어지고 있다""사실상 재건축에 대한 `기대이익`이 사라지다시피 한 상황에서 강남 아파트값이 당분간 조정 국면을 거칠 것은 분명하다"고 전망했다. 아이러니하게도 `로또아파트` 청약 열풍도 강남 집값 하락과 거래절벽에 중요한 요인이다. 최근 `붐비는 견본주택``썰렁한 부동산 중개소`라는 말이 유행한다. 시중 유동성은 여전히 풍부하지만 새 주택 빼고 기존 주택은 쳐다보지 않는 현상이 벌어지고 있다. 예전 같으면 분양이 끝나면 분양권이 거래되면서 주변 집값을 끌어올렸지만 현재는 투기과열지구에서 분양권 거래가 입주 때까지 아예 되지 않아 가격 견인 효과가 전혀 없는 상황이다. 매수심리가 냉각되는 분위기는 최근 경매시장에서도 읽힌다. 지지옥션에 따르면 지난 3월 경매 낙찰률이 35.8%를 기록해 201412월 이후 최저치를 기록했다. 경매시장에 100개의 매물이 나왔을 때 64개는 감정가에 산다는 사람이 없어 유찰된다는 얘기다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 "3월 경매시장 낙찰률이 39개월 만에 최저치로 떨어졌다는 것은 그만큼 최근 부동산 매수심리가 냉각됐다는 의미"라고 설명했다.(2018412일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

정부, 소급적용으로 혼란 키워 5월 분양아파트 당첨자들이 6·19 아닌 8·2대책 규제받아

대책발표 전 분양 당첨돼도 계약일정이 82일 이후면 무주택자도 LTV 40% 적용계약포기 피해자 잇따를 듯

 

 

  대출 규제를 강화한 8·2 조치가 대책이 나오기 전에 이뤄진 입주자모집공고분 아파트 당첨자나 입주권 계약자 등에게도 무분별하게 소급 적용되면서 실수요자들의 반발이 계속되고 있다. 실수요자 반발이 커지자 금융당국이 지난 7무주택자나 기존 주택 처분을 약속한 이들에 한해 제한적으로 8·2 대책 적용을 배제하는 보완책을 내놨다. 하지만 여전히 선의의 피해자가 속출해 금융당국이 이번주 안에 추가 보완책을 내놓기로 했다. 9일 금융당국 관계자는 "7일 보완책에도 불구하고 8·2 대책 이전 아파트 당첨자 중 선량한 '기대이익'을 침해당했다고 볼 만한 경우가 있다고 보고 보완책을 마련 중"이라고 밝혔다. 6·19 대책과 달리 8·2 조치로 부동산시장이 대혼란에 빠진 것은 적용 시점 소급 여부 때문이다. 서울·부산·광명 등 청약조정대상지역에 대한 6·19 대책의 경우, 대출 규제는 강화(주택담보대출비율(LTV) 70%60%)했지만 소급 적용은 없었다. 619일 이전 입주자모집공고 분양아파트 집단대출은 규제하지 않았고 일반 주택매매도 대책 열흘 이상 뒤인 73일까지 유예기간을 줬다.

 

 

  반면 서울·세종·과천 일대 주택 구입을 위한 LTV와 총부채상환비율(DTI)40%까지 대폭 강화한 8·2 대책은 82일까지 대출신청 상담이 완료되지 않은 건에 대해 모두 강화된 규제가 소급 적용되도록 했다. 이 때문에 5월 분양 아파트인 서울 영등포구 소재 보라매SK뷰 당첨자는 6·19 대책 적용 대상이 아니었지만 8·2 대책 규제를 받게 됐다. 이와 관련해 8·2 대책 전까지 대출신청을 마무리하지 못한 매매 계약자나 대책 이전에 이뤄진 입주자모집공고 분양아파트 당첨자들이 거세게 항의했고 금융당국은 7일 보완책을 내놨다. 하지만 7일 추가 대책에도 미비점이 드러났다. 특히 82일 기준 분양 일정상 계약일 자체가 도래하지 않은 8·2 대책 이전 입주자모집공고 분양아파트 당첨자들이 문제가 됐다. 투기 지역인 서울 영등포구 소재 신길센트럴자이는 지난달 20일 입주자모집 공고가 떴지만 계약기간이 이달 8~10일이다. 상계역센트럴푸르지오 등 8·2 대책 이후 계약이 이뤄지는 아파트 당첨자들은 무주택 여부를 떠나 8·2 대책 적용(LTV 40%)을 받는다. 이와 관련해 금융당국 관계자는 "계약 포기 시 5년간 청약 우선순위에서 배제되는 등 기대이익을 침해할 소지가 크다는 목소리가 많아 구제 대상 분류를 검토 중"이라고 전했다.

 

 

  이처럼 8·2 대책 후 계약 일정이 있는 분양아파트 당첨자 구제책도 이번주 중 나올 가능성이 커졌지만 이미 계약 포기자가 속출해 차후에 시빗거리가 될 수 있다는 지적이다. 추가 보완책에도 기존 주택을 처분하지 않는 다주택자들이 8·2 대책 적용을 피할 수 있을지는 미지수다. 8·2 대책 이전에 계약까지 완료된 용산센트럴파크해링턴스퀘어는 분양가 15~22억원대 고가 아파트라 다주택자가 많다. 일부 주택을 처분하더라도 모든 주택을 처분하지 않는 이상 LTV 40% 적용을 받고 투기지역 주택에 담보대출마저 있으면 아예 당첨 아파트 대출이 불가능하다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "8·2 대책이 나오기 전에 분양받은 사람의 기대이익이 현저히 침해될 수 있고 이를 구제하는 효과적인 수단도 없다면 무조건적인 소급 적용은 지양해야 한다""분양권 전매도 강화돼 실거주 목적으로 분양받은 새 아파트와 기존 아파트를 양자택일할 수밖에 없게 만드는 상황에 대한 정책적인 고려도 필요하다"고 말했다.(201789일 매일경제 기사 참조)

 

 

- 장기투자는 의도하는 것이 아니며 계획되고 통제되어야 한다.

  장기투자는 손실 위험과 기대이익 사이의 균형을 유지하는 것이 중요하다. 그리고 내가 선택한 포트폴리오의 위험도가 높아지면 언제라도 수정할 수 있어야 한다. 지금 투자를 하고 있는 우리는 단기투자자인가? 장기투자자인가? 장기투자란 무엇인가? 그리고 장기투자는 어떻게 운용되어야 하는가? 어디 한번 알아보자.

1. 장기투자란 무엇인가?

  장기투자란 의도한 것이 아니므로 장기투자를 위한 장기투자는 어쩌면 가장 무모한 행위일지 모른다. 시장에서 장기투자를 이야기하는 원리는 우리가 생각하는 것처럼 단순히 기간이 길다고 해서 장기투자가 되는 것은 아니다. 우리가 어떤 기준으로 무엇인가에 투자를 했다고 가정하면 이때 우리는 어떤 의사결정의 과정을 거쳤는가? 또 우리는 어떤 해결책을 가지고 있는가?

  사람의 목표에는 ‘계획’과 ‘기대’ 두 가지가 있다. 어떤 신발공장이 인력과 기계설비의 규모에 맞추어 하루 2천 컬레의 신발을 생산하고 있으며 자금 여력과 영업망을 고려하여 갑작스러운 주문의 증가나 감소에 유연하게 대응할 수 있도록 월 1만 컬레의 재고를 가지고 있다면 이것은 ‘계획’이며 우리 스스로가 통제할 수 있다. 그러나 이 계획에 입각하여 월 5만 컬레의 신발을 팔겠다는 계획은 우리가 통제할 수 없는 것이다. 이것은 우리의 통제 영역이 아닌 경제적 상황, 신발의 수요, 신발의 품질들이 씨줄과 날줄처럼 엮여있다. 이때 월 5만 컬레의 신발을 판매한다는 것은 계획이 아니라 ‘기대’다. 하지만 계획의 범위를 정할 수 없다면 애당초 ‘기대’는 없다.

  재테크도 마찬가지다. 계획의 범주에서 통제 가능한 것을 우선적으로 통제해야 한다. 재테크의 목적이 자산을 유지하는 것인가 아니면 늘리는 것인가를 선택해야 한다. 만약 늘리는 것이 목적이라면 기대하는 목표수익과 계획하는 위험부담 사이에서 감당할 수 있는 범위가 어디까지인지 결정해야 한다.

2. 장기투자는 어떻게 운용되어야 하는가?

  우리는 자산에서 위험을 감당할 수 있는 범위와 목표 수익률을 정하고 위험 순위에 따라 자산을 배분한 다음 투자를 시작한다. 다시 말해 투자에 있어 위험은 계획되고 수익은 기대되는 것이다. 그런데 대부분의 사람들은 위험을 기대의 영역으로 다루고 수익을 계획의 영역으로 취급하는 어리석음을 범한다. 게다가 종종 그들은 계획 밖의 위험에 직면해서 자신을 재기 불능의 상태에 빠뜨리기도 한다.

  장기투자란 계획되고 통제되어야 한다는 관점에서 시작해야 한다. 물론 그것은 클 수도 있지만 반대로 작을 수도 있다. 그러나 그것이 손해를 끼치는 일은 거의 없다. 왜냐하면 그 손해는 이미 예측한 범주의 것이기 때문이다. 따라서 장기투자에서 중요한 것은 내가 감수할 수 있고 사전에 예상할 수 있는 손실 위험과 기대이익 사이에 절절한 균형을 유지하는 것이다. 그리고 내가 선택한 포트폴리오가 계획을 벗어나 위험도가 높아지면 언제라도 수정할 수 있어야 한다.

  또한 기대와 위험은 반드시 인풀레와 금리를 기준으로 선택해야 하고 계획은 금리를 기준으로 수정해야 한다. 우리의 기대이익과 손실 위험의 기준은 인플레와 금리이므로 금리가 상승하면 위험을 줄이고 금리가 하락하면 기대이익을 키우는 방향으로 균형을 맞추어야 한다.

대학생 반값 개강 롯데홈쇼핑

- 투자환경의 변화를 읽는 안목, 그 결과의 차이는 상상을 초월할 수 있다.

  투자결정의 대부분은 평균값에 수렴한다. 평균값에서 멀어질수록 그 결정은 오류가 될 가능성이 크고 평균값에 가까울수록 기대손실과 기대이익의 수준은 낮아진다. 그러면 평균값은 어떻게 변하는가? 부자가 되고 싶다면 평균값이 일탈의 조짐을 보일 때 그 일탈이 평균으로 회귀하는 단순한 일탈인지 아니면 평균 자체를 돌려 세우는 변화의 시작인지를 간파할 수 있어야 한다.

1. 평균의 범주를 파악하고 있어야 한다.

  보수는 현재의 평균을 지키려는 사람, 수구는 과거의 평균으로 돌아가고 싶은 사람, 진보는 새로운 평균을 만들려는 사람이다. 새로운 리더십은 과거의 리더십이 기반한 곳에 둥지를 틀지 않는다. 신흥 리더십은 기존의 자본들을 가능한 한 배제하고 새로운 자본의 형성을 지원한다. 이때는 소위 성장산업이 등장하고 새로운 산업이 전면에 부상한다. 벤처라는 이름의 신흥자본들이 득세하고 이들은 순식간에 기존 자본가들의 아성을 위협한다.

  그러면 부자가 되려는 사람은 어떻게 해야 할까? 이와 같은 상황의 변화를 예의 주시하면서 향후 전개될 변화에 대비하기 위해 현재의 평균값이 어느 정도 수준인지를 파악하고 있어야 한다. 그러기위해서는 현재 경제의 흐름을 읽고 향후 평균값의 변화에 적응하기 위해 투자여건의 유연성을 함께 가져야 한다.

2. 평균의 변화가 단순한 일탈인지 평균자체의 변화인지를 간파해야 한다.

  평균자체의 변화는 경제에 어떤 영향을 미칠까? 평균의 이동이 계속된다면 기존의 질서는 완전히 재편되고 이동되는 쪽으로 새롭게 질서가 만들어 진다. 이때 여전히 가능성만으로 승부를 걸 수도 있지만 무한대로 능력을 발휘할 수 있는 새로운 방법을 찾아야 한다. 투자환경의 변화에 순응하는 방향으로 물꼬를 틀어야한다.

  그러려면 평균이 허용하는 범주와 그것을 벗어나는 경계를 보는 눈이 있어야 하고 평균의 범주를 벗어난 움직임이 단순한 일시적 일탈인지 평균을 이동시키는 이탈인지를 파악하는 안목이 있어야 한다. 이것은 수학적으로 이야기 한다면 평균과 편차의 개념이 될 것이고 통계학적으로는 인간의 행동은 정규분포곡선을 이루고 정규분포에서 편차는 허용 가능한 범주를 말한다. 평균의 일탈을 간파하는 안목은 상상 이상의 큰 성과를 가져다 줄 수도 있다.

- 투자 결정의 대부분은 평균값에 수렴한다.

  한 인간의 실제가치는 누구도 알 수 없지만 우리는 언젠가부터 계좌에 찍히는 숫자로 사람의 가치를 규정지었고, 또 그 가치를 거래하면서 불평등이 심화되었다. 자신의 가치를 높이는 수단은 기본적으로 이 거래관계를 이해하고 나에게 유리한 거래를 하는 것이다. 유리한 거래를 하기 위해서는 무엇이 선행되어야 할까? 

1. 모든 거래는 적정가치를 평가하는 것에서 시작한다.

  상거래의 핵심은 내가 산 가격이상으로 누군가가 사줄 수 있는가 하는 것이다. 매수자는 항상 내가 산 가격 이상으로 누군가가 사줄 것이라는 생각을 바탕에 깔고 매수할 것이며 매도자는 특별한 예외가 없는 한 더 비싼 값으로 팔기는 어렵다는 전제하에 팔게 된다.

  이 둘의 판단에서 가장 실패할 확률이 낮은 가격이 시세로 작용하고 서로가 위험을 부담하지 않기 위해서는 둘 다 평균 가격을 의식하게 된다. 그러므로 거래는 평균가격을 중심으로 정규분포를 보이게 된다. 이때 거래가 중심에 몰려있는 가장 큰 이유는 중심부근에서 사거나 팔 경우 손해 볼 가능성이 가장 적기 때문이다.

2. 평균 회귀심리는 인간의 모든 행동의 바탕에 깔려있다.

  물건은 지나치게 낮거나 높은 가격에 거래되지 않는다. 중심에서 멀어질수록 이익(손해)은 커지지만 반대로 그것을 사거나 팔아줄 사람을 만날 확률이 낮아진다. 이런 평균 회귀심리는 비단 거래뿐만 아니라 인간의 모든 행동의 바탕에 깔려 있다. 거의 대부분의 결정은 평균값에 수렴한다.

  평균값에서 멀어질수록 그 결정은 오류가 될 가능성이 크고 평균값에 가까울수록 기대손실과 기대이익의 수준은 낮아진다. 따라서 대부분의 보통 사람들은 이렇게 평균에 수렴하는 생각을 함으로써 평균적으로 살아가고 소수의 사람들은 평균에서 멀어짐으로써 물줄기를 새로운 방향으로 돌리거나 아니면 실패한다.