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강남역 견본주택 용지 매물로

투자업계, 주식·채권 부진에 오피스빌딩·부동산투자 강화

서울스퀘어·센트로폴리스빌딩도심·강남 랜드마크 속속 거래

 

 

  주식·채권 수익률 저하로 서울 도심권, 강남 일대 대형 오피스와 알짜 용지가 대체투자지로 주목받고 있다. 특히 투자은행(IB) 업계를 비롯해 대기업, 전문시행사 등이 대형 부동산 매물 찾기에 나서면서 지역별 랜드마크 부동산이 시중에 쏟아지는 형국이다. 올 하반기 강남권 부동산의 기존 최고가 기록도 덩달아 경신될 전망이다. 16IB 업계에 따르면 최근 강남역 랜드마크 아파트 견본주택 용지 약 1230(373)가 시장에 나왔다. 3.3당 예상 매각가는 53000만원으로 약 2000억원에 달한다. 개인이 소유한 것으로 알려진 해당 용지는 강남역 대로변에 직접 시행·개발할 수 있는 마지막 남은 금싸라기 땅으로 주목받고 있다. 이 용지는 중심 상업시설로 20층 이상의 건물로 개발할 수 있고, 프라임급 빌딩 신축비용 400~500억원을 감안하면 매입·개발 완료까지는 2500억원 상당이 소요될 것으로 추정된다. IB 업계 관계자는 "4년 전 같은 대로변에 위치한 뉴욕제과 빌딩의 3.3당 매각가가 5억원대 초반이었던 점을 감안하면 합리적인 가격에 내놓은 것으로 보인다""대로변 위치나 초역세권으로도 손색없지만 무엇보다 매입자가 원하는 방식으로 개발할 수 있다는 가장 큰 매력이 있다"며 설명했다. 예컨대 대기업이나 중견기업이 해당 용지를 매입하면 딱딱한 직각기둥 같은 일반적인 오피스빌딩에서 벗어나 기업 색채에 적합한 스타일로 강남역 한복판에 본사를 랜드마크로 세울 수 있다는 의미다. 이 딜에 관여하고 있는 관계자는 "전문시행사나 IB 업계에서 투자처로 검토하거나, 글로벌 기업이나 국내 기업 등에서 한국법인이나 본사 개발을 염두에 둔 매각 문의를 많이 하고 있다고 안다"고 전했다. 매각 주간은 글로벌 부동산컨설팅사인 체스터톤스코리아와 회계법인 예교가 맡은 것으로 알려졌다.

 

 

  2014년에 매각된 뒤 지난해 말 다시 매물로 나온 뉴욕제과 빌딩은 2014년 당시 1050억원(3.351700만원)에 거래된 바 있다. 최근 매각 희망가는 3.37억원이며 총 1400억원에 육박하는 것으로 알려졌다. 용지를 기준으로 시장에 나온 두 매물은 거래가격에 따라 가장 비싼 용지 거래 기록이 될 전망이다. 시장에는 이 같은 용지뿐만 아니라 서울 도심과 강남권 등 주요 랜드마크 지역에 위치한 대형 오피스 매물이 쏟아지고 있다. 최근 총거래가 기준 세 손가락 안에 들던 몇몇 대형 빌딩들의 거래가 잇따라 성사되면서 국내 오피스빌딩 시장이 다시 활기를 띠고 있기 때문이다. 빌딩 소유주들은 제값 이상의 매각 차익을 얻기에 지금이 적기라고 판단하고 있으며, 현재 마땅한 투자처를 찾기 힘들다고 판단한 큰손도 잇따라 대형 오피스빌딩 쇼핑에 나서는 모양새다. 부동산투자 업계 관계자는 "올해 주요 프라임급 오피스빌딩의 3.3당 최고 매각가가 수차례 경신되는 등 활황세를 나타냈다""주로 외국계 사모펀드(PEF)나 자산운용사 등이 적극적인 태도를 보였다"고 전했다. 이 관계자는 이어 "·중 무역전쟁 등으로 국내외 증시 변동성이 커진 가운데 여전히 낮은 채권 수익률에도 만족하지 못한 국내외 기관투자가들이 다시금 서울 대형 오피스빌딩 등 부동산 실물 투자에 주목하고 있다""지난해까지만 하더라도 공실률 리스크 등으로 시장 상황이 좋지 않았지만, 지금은 오히려 가격 거품이 어느 정도 사라지고 랜드마크 빌딩 중심으로 제 가격을 찾아가고 있다"고 분석했다.

 

 

  시장에서는 올 하반기 국내 금리 인상이 유력시되면서 빌딩 매각을 통해 유동성을 확보하거나 차입금 상환 등에 활용하려는 기업이 많아지고 있다. 현재 부영그룹이 지난해 4380억원애 매입했던 부영 을지빌딩(옛 삼성화재 을지로빌딩)1년 만에 재매각할 계획이다. 매각 예상가는 4000억원 후반대. 또 중동 최대 국부펀드인 아부다비투자청(ADIA)`스테이트타워 남산`을 매물로 내놓았다. 스테이트타워 남산은 지상 24층에 연면적 67000규모의 대형 빌딩으로, ADIA20151월 신한BNP파리바자산운용으로부터 3.32500만원, 5030억원에 사들였다. 이번 매각 희망가는 3.32700~2800만원, 5000억원대 중후반이다. 최근 거래가 성사된 대형 오피스들은 연일 최고가를 경신했고, 일부에서는 우선협상대상자보다 높은 가격을 부르며 매입을 노리는 투자자도 있는 것으로 알려졌다. 앞서 영국계 부동산펀드 운용회사인 M&G리얼에스테이트는 서울 종로구 소재 센트로폴리스빌딩을 약 11200억원에 매입했다. 이는 그간 국내에서 거래된 오피스빌딩 가운데 가장 높은 가격(총거래가 기준)이다. 하나금융투자도 드라마 `미생` 촬영지로 유명한 서울스퀘어빌딩(옛 대우센터빌딩)에 최대 1조원을 투자하기로 결정했다. 이에 앞서 지난 6월엔 NH투자증권과 코람코자산신탁 컨소시엄이 삼성물산 서초사옥의 우선협상대상자로 선정되기도 했다.(2018817일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

은행 대출금리도 동반상승

 

  미국 연방준비제도의 3월 기준금리 인상 가능성이 커지면서 한국 국고채 금리가 연일 연중 최고치를 경신하고 있다. 7일 금융투자협회에 따르면 10년물 국고채 금리는 전일 대비 0.046%포인트 오른 2.310%로 마감하며 연중 최고 수준에 도달했다. 장기물인 30년물 금리는 전일 대비 0.071%포인트 오른 2.390%, 3년물 금리는 0.038%포인트 오른 1.784%를 기록했다. 3년물부터 50년물까지 전 구간에서 이틀 연속 연고점을 찍은 것이다. 이달 들어 외국인은 국고채 1620억원어치를 순매도하고 있다. 여기에 원화값 하락과 국고채 금리 상승 등을 우려한 기관투자가들이 국고채 매수에 소극적인 모습을 보이면서 금리 상승을 부추겼다. 특히 재닛 옐런 미국 연방준비제도이사회 의장이 지난 주말 금리 인상 가능성을 시사한 이후 외국인의 신흥국 채권 매도세는 더욱 심화되고 있다.

 

  이날 실시된 국고채 30년물 입찰에서도 전일 민간채권평가사가 산정한 금리보다 0.054%포인트 높은 2.369%에 낙찰됐다. 기관투자가들이 미국 금리 인상에 대한 걱정 때문에 국내 장기채권을 외면하면서 시장에서 유통되는 가격보다 싼값에 국고채가 팔렸기 때문이다. 시장 금리가 오르면서 은행 대출 금리도 상승세를 지속하고 있다. 은행권에 따르면 신한·국민·KEB하나·우리·농협은행 등 국내 5대 은행 주요 대출 상품 금리가 이달 들어 0.03~0.05%포인트 일제히 올랐다. KB국민은행의 혼합형 5년 고정금리 상품 금리는 지난달 말 3.45~4.75%에서 지난 6일 현재 3.49~4.79%0.04%포인트 인상됐다. 농협은행 신용대출 상품 '신나는 직장인대출'2월 말 3.82%에서 63.85%0.03%포인트 상승했다.(201738 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

  유가증권시장에서 기관투자가들이 5거래일째 순매수를 이어가며 코스피를 끌어올렸다. 주가가 글로벌 금융위기 때만큼 싸지자 증권사들이 공격적으로 저가 매수에 나선 것으로 풀이된다. 15일 코스피는 직전 거래일보다 26.92포인트(1.47%) 오른 1862.2에 거래를 마쳤다. 기관투자가가 국내 주식을 2317억원어치 사들였다. 국내 기관투자가 순매수 중에서는 증권사의 순매수가 1955억원으로 가장 많았다. KTB투자증권 관계자는 "지난주 말 국제유가가 12%나 급등한 데다 위안화 가치가 안정세를 보이자 한국 증시에 가장 큰 영향을 주는 중국 증시의 리스크가 줄었다고 판단한 증권사들이 저가 매수에 나선 것"이라고 말했다.

  금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 지난 12일 종가 기준으로 코스피 전체 평균 주가순자산비율(PBR)은 0.93배다. 글로벌 금융위기가 한창이던 2008년 말 기준 PBR(0.91배)와 엇비슷한 수준이다. PBR는 주가를 주당 순자산가치로 나눈 값으로, 회사의 순자산가치를 주가가 얼마만큼 반영하는지를 보여준다. PBR가 1배에 못 미친다는 것은 자산을 다 팔고 사업을 청산할 때 가치보다 주가가 낮다는 의미다이에 일부 국내 기관투자가들 사이에서는 국내 증시가 떨어질 만큼 떨어졌다는 공감대가 형성되고 있다. 신영자산운용 관계자와 메리츠자산운용 관계자는 한목소리로 "막연한 공포감이 투자 심리를 지배할 때가 투자할 타이밍"이라며 "지금이 그러한 때라고 본다"고 말했다.

 

  하지만 이에 대한 반론도 만만치 않다. 유가가 급등한 것은 석유수출국기구(OPEC)가 감산에 나설 것이라는 기대감 때문이지만 아직 확실한 것이 아니라는 주장이다. 수급적인 면에서도 아직까지 외국인이 매도세를 지속하고 있는 데다 그나마 순매수하고 있는 국내 기관투자가들도 주로 단기 투자 위주로 주식 매매를 하는 증권사들이어서 큰 의미를 부여하기 어렵다는 지적이 나온다. NH투자증권 관계자는 "세 차례에 걸쳐 1850선 이하에서 지지선을 확인했기 때문에 코스피가 그 밑으로 내려가진 않을 것 같다"면서도 "코스피가 1900을 넘어가려면 다음달 예정된 중국 양회와 미국 연방공개시장위원회에서 확실한 시그널이 나와야 한다"고 말했다.(2016년 2월 16일 매일경제 기사 참조)