10-24 09:03

 
 

 

 

① 양도세 비과세 12억 상향에 "좀더 기다렸다가 팔자“

② 내달부터 실수요자 대출완화, 6억~9억대 매수세 늘 듯

③ 급매 없고, 실거주 매물 부족, 실수요자들 한숨만

 

 

서울 서대문구의 DMC한양아파트에 사는 김 모씨는 최근 집을 팔려고 부동산에 내놨다가 '비과세 기준 12억원 상향' 기사를 보고 보류했다. 양도 시 비과세되는 기준인 '9억원'이 넘어가기 전에 매도하고 갈아타려 했는데 정부가 12억원으로 비과세 기준을 상향한다고 해서다. 김씨는 "내놓고도 갈아탈 집이 마땅치 않고, 주변 사람들이 집값이 더 오를 거라고 해서 망설였는데 정부가 12억원으로 비과세 기준을 높인다고 하니 좀 더 기다리기로 했다"고 밝혔다. 이달 들어 부동산 오름세가 더욱 가팔라지면서 하반기 집값 상승이 우려되고 있다. 전세 매물 감소와 각종 실거주 요건, 공급 부진으로 매매가가 오르는 가운데 최근에는 정부와 여당이 잇달아 발표한 정책들이 불확실성을 높이고 매수심리를 자극하면서 집값 상승에 기름을 붓고 있다. 전셋값이 들끓고 있는데 매매시장에서 매도자 우위가 강해지면서 호가가 뛰고 있는 양상이다. 전문가들은 "각종 규제로 시장이 경색된 상태에서 정부의 잦은 대책 발표는 시장의 불안정성을 더욱 키울 것"이라고 우려하고 있다.

 

 

최근 더불어민주당이 발표한 양도소득세 비과세 기준 상향은 9억~12억원 매물의 공급 감소를 자극하고 있다. 민주당이 1가구 1주택자에 대해 양도세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 올리는 안을 추진하겠다고 발표하자, 9억~12억원 구간 내 집주인들이 "정부 법안이 통과된 후 팔자"며 보류시키는 것이다. 2016년 5억원에 매수한 아파트를 11억원에 팔았다면 현재는 1600만원가량 양도세를 내야 하지만, 비과세 기준 상향이 이뤄지면 양도세가 '0원'이 된다. 서울 마포에서 강남으로 갈아탈 준비를 하고 있던 이 모씨는 "2000만원을 아낄 수 있으니 법안이 통과되는 것을 보고 매물을 내놓을 예정"이라고 했다. 다음달 1일부터 시행되는 실수요자 대출 완화 정책은 9억원 이하 구간의 매수세를 자극하고 있다. 정부는 다음달 1일부터 주택담보대출을 받을 때 적용되는 주택담보대출비율(LTV)을 우대 조건이 맞는 실수요자에 한해 최대 20%를 추가로 늘리기로 했다. 그동안 LTV 우대 혜택은 투기과열지구가 6억원 이내, 조정대상지역은 5억원 이내에 적용됐다. 그런데 앞으로는 투기과열지구는 9억원, 조정대상지역은 8억원 이내로 완화되는 것이다. 우대 혜택이 적용되면 최대 LTV 20%를 추가로 받을 수 있다.

 

 

물론 대출 최대 한도가 4억원이며 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받는 '한계'는 있지만, 대출 규제 완화로 매수 여력이 생긴 실수요자들은 매수를 대기하고 있다. 회사원 이 모씨는 "수원 준신축 아파트도 6억원이 넘어서 자금이 부족했는데 다음달부터 LTV 우대가 가능하다고 하니 지금이라도 매수를 할 계획"이라고 했다. 수원 망포 공인중개업소 관계자는 "보통 신혼부부들이 6억원 이내 아파트를 많이 찾았는데 다음달부터 대출이 더 된다고 하니 7억~8억원대까지 보지 않겠느냐"면서 "6억원대 구간이 매수세가 붙으면서 9억원까지 빨리 도달할 것"이라고 했다. 한국부동산원 아파트 수급동향에 따르면 수도권 아파트 수급지수는 이달(23일) 113.4로 지난 4월(108.4)부터 계속 오르고 있다. 이 지수는 200에 가까워질수록 수급 우위가 높아진다는 뜻이다. 4월부터 3개월 연속 매수심리가 강해지는 것으로 보인다. 다주택자들이 시세보다 저렴하게 던지는 '급매'도 없다. 지난 6월 1일 이후 다주택자에 대해 양도세 중과율이 10% 상향되면서 다주택자들은 '버티기' 모드에 돌입했다. 실입주 가능한 매물은 집주인들이 배짱 호가를 던지고 있다. 경기 이천 한 공인중개업소 관계자들은 "실입주 가능한 매물은 전세 낀 매물에 비해 5000만원씩 더 부른다. 그만큼 실거주 가능한 매물이 부족한 상황"이라면서 "하반기는 이사철과 맞물려 전셋값이 뛰면서 매매가를 더 자극할 것"이라고 우려했다.(2021년 6월 29일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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공실 우려로 3~4천만원 하락

 

  지난달 30일 서울 강남구 신사동 가로수길. 세입자를 찾는 '임대문의(For Lease)' 사인을 유리창에 붙인 건물들이 곳곳에 눈에 들어왔다. 메인 상권으로 불리는 압구정로 12길과 도산대로 13길은 오후 10시가 가까워지자 길가는 사람이 드물 정도로 한산해졌다. 가로수길 이면도로인 세로수길도 상황은 마찬가지였다. 한때 유명했던 퓨전 일식당도 궂은 날씨에 오후 9시까지 오는 손님이 없자 서둘러 문을 닫아버렸다. 반지하 90규모 맥주 가게를 운영하는 한 업주는 "손님이 없어 매출이 떨어지는데 임대료가 월 800만원까지 올라 버티기 힘들다"고 말했다. 가로수길에서 세입자가 빠지면서 건물주들 사이에 '공실'에 대한 우려가 커지고 있다. 콧대 높았던 소형 건물도 하나둘씩 몸값을 내린 채 시장에 나오는 추세다. 인근 중개업소들에 따르면 가로수길 메인 상권에서 3.322000만원씩 하던 소형 건물이 지금은 3.318000만원까지 가격을 낮춰 매물로 나왔다. 이면도로 세로수길에서도 3.317000만원을 받아 달라고 했던 건물이 14000만원에 새 주인을 찾고 있다. 가로수길 건물들의 호가가 꺾인 건 금융위기 이후 처음이다. 한 공인중개소 관계자는 "도산대로에 위치한 건물 가격이 3.317000만원 수준인데 아무리 가로수길이라고 해도 도산대로보다 더 높은 가격이 형성된 것은 비정상적이라고 볼 수 있다"고 평가했다.

 

  세로수길 코너 용지 450에 새로 지은 건물은 넉 달째 세입자를 찾지 못해 공실로 방치돼 있다. 인근 시세를 보수적으로 잡아도 매각 때는 250억원 가까이 되는 건물이라 기대수익률 5%를 계산하면 월 임대료로 월 1억원 이상을 받아야 한다. 하지만 현재 월 7000만원에 통임대할 세입자를 구하지 못한 상태. 가로수길의 한 건물주는 "가로수길 상권이 시들기 시작했다"며 한숨을 내쉬었다. 그는 "1990년대 최고의 상권으로 부상했다 죽어버린 압구정 로데오 상권처럼 가로수길 상권이 죽을까 걱정"이라고 말했다. 가로수길 메인 상권은 대부분 지상 4~5층 소형 빌딩들이 들어서 있다. 또 이들 중 상당수가 건물을 통째 임대하는 '통임대' 방식으로 임차인을 채우는 상황이다. 월 임대료가 건물 한 곳당 월 5000~15000만원에 달하다 보니 이를 감당할 수 있는 임차인을 구하기가 쉽지 않다. 최근 2~3년간 저금리와 함께 중소형 빌딩 투자에 유동자금이 집중되면서 급등했던 가로수길 건물 가격도 임대수입이 뒷받침되지 않는 한 더 이상 추가 상승하기 어렵다고 분석된다. 경기 하락에 따른 공실 위험과 금융비용 부담으로 호가를 낮춘 차익실현 매물이 시장에 나오기 시작한 배경이다. '공실'로 임대료 수입이 없어 금융비용을 감당하지 못한 건물주들이 급매로 건물을 내놓기도 한다는 게 업계의 전언이다.

 

  정부가 지난달 발표한 가계부채 관리 방안도 빌딩시장에 악영향을 미칠 것으로 예상된다. 정부의 가계부채 대책에는 비주택담보대출 담보인정한도 기준을 현행 50~80%에서 40~70%로 축소하는 내용이 담겼다. 담보 가치가 낮아짐에 따라 빌딩 투자자들이 건물을 담보로 빌릴 수 있는 돈이 줄어들거나 이자율이 높아지게 된다. 유엔알컨설팅 관계자는 "건물값의 30% 정도를 자기 자금으로 하고 나머지는 보증금과 대출로 건물을 구매하는 레버리지 투자가 타격을 받을 수밖에 없다"고 진단했다. 부동산업계 일각에선 '가로수길은 죽어도 가로수길'이란 시각을 비치는 이도 없지는 않다. 가로수길 인근 중개업소 관계자는 "수익이 나지 않더라도 홍보효과 때문에 가로수길에 입점하려는 업체가 많아 빌딩 수요는 꾸준한 편"이라면서 "최근 가격이 급등하며 거품이 끼어서 그렇지 조금만 가격을 낮추면 거래는 무조건 된다"고 전했다.(201691일 매일경제 기사 참조)

 

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  1. 에스델 ♥ 2016.09.01 13:03 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    인기많은 가로수길이 이제 콧대 높았던 소형 건물도 하나둘씩
    몸값을 내린 채 시장에 나오는 추세군요.
    정보 잘 보았습니다.^^
    즐거운 오후시간 보내세요!

  2. 카푸리오 2016.09.01 15:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    가로수길도 인기가 좀 시들해진 모양이네요.
    경기 영향도 있겠죠?!

  3. 도느로 2016.09.01 16:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이리저리 왔다갔다하는 정책과 경기 때문에
    영향을 받는 건가요? ^^

  4. 핑구야 날자 2016.09.02 08:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오르막이 있으면 내리막이 있기 마련이지요