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주택산업12월 입주경기 실사지수 급격히 악화

 

 

  201843만가구가 넘는 입주물량이 한꺼번에 몰리면서 벌써부터 '입주대란'의 징조가 나타나고 있다. 올해 정부가 가계대출 규제를 강화하면서 그동안 어렵지 않게 받을 수 있던 잔금대출에 문제가 생기는 경우가 나타나고, 한꺼번에 물량이 쏟아지면서 전세세입자 찾기가 어려워져 입주가 늦어지는 것이다. 특히 사상 최대 물량인 16만여 가구가 내년에 한꺼번에 입주하는 경기도와 지역경기 침체 등으로 이중고를 겪고 있는 울산광역시상황이 심각하다. 경기도 일부 지역에선 이미 입주가 시작됐지만 잔금대출에 어려움을 겪어 입주를 미루는 사례가 벌써부터 나타나고 있다. 입주가 이미 시작된 경기도의 한 새 아파트를 분양받은 A씨는 "DTI가 내년부터 적용된다고 하지만 이미 은행들이 잔금대출을 까다롭게 하면서 여러모로 상황이 안 좋아졌다"면서 "금리 인상 요인까지 발생해 부담이 크다"고 토로했다. 사업자들을 상대로 입주를 앞두고 있거나 입주 중인 단지의 입주여건을 조사해 '입주경기실사지수(HOSI)'를 발표하는 주택산업연구원은 12월 입주경기실사지수 전망치를 67.9로 잡았다. 이는 전월 대비 8.8포인트 하락한 것이다. 11월 입주율이 75%로 전달인 10월의 81.9%에 비해 큰 폭으로 하락했다는 것이 입주대란의 전조다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "지수가 100이 되면 입주여건과 시장이 아주 좋은 것이고, 80 정도가 나와야 안심할 수 있는데, 12월 전망치가 60대로 나오면서 입주 우려가 커졌다"면서 "입주량이 많아지면서 전세세입자 구하기가 어려워져 투자 목적으로 집을 분양받은 사람들은 그 사람들대로 어렵고, 실제 입주하려는 사람들은 은행들이 내년 신DTI 실행을 앞두고 선제적 대응에 들어가면서 잔금대출에 어려움을 겪으면서 입주가 늦어지는 상황"이라고 설명했다.

 

 

  특히 주택산업연구원이 건설사를 상대로 아직 입주하지 않은 사람들이 입주를 미루고 있는 이유를 조사했는데, 8~10월까지는 '잔금대출을 확보하지 못해서'라고 답변한 사람이 18%대였지만, 11월 들어 이 비율이 22.2%까지 치솟았다는 점이 의미심장하다. 10·24 부동산 대책을 포함해 주택금융규제 강화 기조가 지속되면서 수분양자가 잔금대출을 마련하는 것이 점점 더 어려워지고 있는 시장상황에 따른 결과로 풀이된다. 보통 청약을 통해 집을 분양받은 사람들은 10% 정도를 계약금으로 내고 50~60%는 집단대출인 중도금대출로 지불한 후 나머지 30~40%는 잔금으로 치르는데, 집값의 30~40%에 해당하는 잔금을 대출받는 과정이 까다로워지거나 금리가 높아져 부담이 커지면서 가뜩이나 물량이 많아 어려운 입주여건이 더 안 좋아지고 있다는 해석이다. 지역별로 보면 서울을 제외한 모든 지역의 전망치가 안 좋았다. 서울은 82.5로 그나마 양호했지만, 인천과 경기 등 수도권조차 지수가 각각 60.965.6으로 나타나면서 입주 상황이 좋지 않음을 보여줬다. 부산도 지수가 63.6에 머물렀고, 지역경기가 바닥으로 치닫고 있는 울산의 경우 56.0까지 떨어져 심각한 상황이다. 일부 지역을 제외한 대부분 지역의 12HOSI50~60 선에 머물러 있어 입주여건이 매우 어려워질 것으로 보인다.

 

  입주가 한꺼번에 몰리면 나타나는 역전세난도 문제. 투자를 목적으로 분양을 받은 경우 전세세입자가 있다고 가정하고, 나머지 자금에 대해서만 조달계획을 세운 사람들의 경우 내년 상황은 녹록지 않다. 물건이 많다보니 전세세입자 구하기가 일단 '하늘의 별따기'이고, 구한다 쳐도 기존에 생각했던 것보다 전세가격이 떨어져 대출이 더 많이 필요하게 된 것. KB국민은행 부동산 주간 주택시장동향 자료에 따르면 12월 첫째주 경기도의 전세수급지수는 98.9를 기록해 89개월 만에 전세 공급이 수요를 역전한 것으로 나타났다. 예상보다 많은 자금을 투입해야 하는 수분양자 입장에선 대출부담에 입주를 계속 미루거나, 싼 가격에 매물을 던질 수 있다는 해석이 가능하다. 입주가 늦어지거나 미입주 상태로 방치되면 건설사들의 재무구조가 악화되고, 대량으로 이 같은 사태가 발생할 경우 회사 전체가 흔들릴 수 있다는 점에서 정부와 건설사의 철저한 모니터링과 입주관리가 필요하다는 지적이다. 기존 대출자에 대해서까지 규제를 하는 것은 자칫 잘못하면 대량 미입주 사태를 양산할 수 있다. 김덕례 정책실장은 "2019년까지 입주물량이 많다는 것은 이미 예고된 일이었다. 그때까지만이라도 이미 진행되고 있는 물건에 대한 금융지원을 단절하면 안 된다"면서 "사업자도 홍보 마케팅만 할 것이 아니라 적극적으로 대출지원 등 방안을 마련해야 한다"고 조언했다.(20171213일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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- 저층주거지 도시골격 유지하면서 누후 주거지 정비하는 새로운 정비사업 모델

  서울시가 도시골격은 유지하면서 노후한 저층주거지만 정비하는 신개념 소규모 정비사업을 개발, 도입한다. 서울시는 저층주택과 아파트의 장점을 살린 휴먼타운을 도입한 데 이어 이번엔 5,000㎡미만 소규모 정비사업 모델을 개발, 하반기 법제화(도정법)를 통해 내년부터 시범사업에 들어간다고 2일(화) 밝혔다.

1. 도로, 공원 등 양호한 기반시설 그대로 두고 노후한 주택만 정비

  소규모 정비사업은 도로, 공원 등 양호한 기반시설은 그대로 두고 노후한 주택만 공동으로 묶어 주거정비를 하는 방식이다. 정비계획 수립에 따른 도시계획 절차를 생략하고, 주민합의와 구역지정 요건에 맞으면 스스로 사업계획을 수립하여 추진하게 된다. 그동안 주거정비사업은 도로 등 기반시설과 노후불량 주택의 정비가 함께 이뤄져야 했기 때문에 대부분 1만㎡이상(예외적으로 5천㎡) 대규모 단위로 추진되어 왔다.

  서울시는 소위 ‘달동네’라 부르는 기반시설이 매우 열악하고 노후불량 주택이 밀집된 지역의 재개발사업은 거의 완료됐기 때문에 소규모 정비사업을 통해 저층주거지를 보전하면서 개발해 나가겠다고 밝혔다. 서울시는 소규모 정비사업을 통해 ▴주거유형과 도시경관 다양성 확보 ▴원주민 재정착률 기여 ▴노후한 주거정비 등 주거정비사업의 순기능을 최대한 살린다는 계획이다.

2. 기반시설 양호 폭6m이상 도로에 접한 1천~5천㎡미만 저층주거지 대상

  소규모 정비사업은 1천~5천㎡미만의 저층주거지 중 토지구획정리사업이나 택지개발사업 등으로 기반시설이 비교적 양호하고 폭 6m이상 도로에 접한 구역을 대상으로 한다. 적용지역은 제1종 또는 제2종 일반주거지역으로 기반시설의 추가 확보 없이 기존 도시골격을 유지하면서 노후건축물을 공동으로 정비할 수 있는 곳이다.

3. 도시계획 절차 간소화...사업소요기간 평균 8년 6개월→2~3년으로 대폭 단축

  소규모 정비사업을 추진하는데 있어 구역지정을 위한 정비계획수립 및 주민공람, 도시계획위원회 심의 등의 도시계획 절차를 생략해 평균 8년 6개월 소요되는 사업기간을 2~3년으로 대폭 단축할 계획이다. 사업기간이 단축됨에 따라 신속한 주거정비는 물론 주민부담금도 대폭 낮아질 전망이다.

※ 기존 정비사업 추진단계별 평균 소요기간

구 분

평균 소요기간

비 고

추진위~

구역지정

구역지정~

조합설립

조합설립~

사업인가

사업인가~

관리처분

관리처분~

준공

소요기간

8년 6개월

2년 7개월

7개월

1년 4개월

1년 2개월

2년 10개월

재개발 평균

4. 7층 이하로 층수 제한, 거주민 커뮤니티시설 배치해 지역 고유성과 공동체 보전

  소규모 정비사업으로 정비되는 건축물은 7층 이하로 층수를 제한하며 1종 지역은 4층 이하로 제한한다. 이에 따라 용적률은 1종 지역은 160%, 2종 지역은 220%로 다른 정비사업 기준 용적률보다 10% 높게 책정했다. 서울시는 허용되는 용적률을 수용할 수 있도록 건축물의 높이제한은 가로구역별 최고높이 방식을 적용하고, 대지안의 공지 규정도 3m에서 2m로 완화한다.

  거주민의 공동체를 활성화하기 위해 1층에는 가로에 접한 2면 이상에 생활편의시설이나 커뮤니티시설을 배치하고, 반지하주차장 상부는 데크(deck)로 덮어 거주민을 위한 열린 공간으로 활용할 예정이다. 다세대 다가구주택이 밀집된 저층주거지가 주로 서민들이 거주하고, 가로를 중심으로 커뮤니티가 일어나며 다양한 규모의 가구특성이 혼합되어 있는 점을 고려해 이러한 사회 문화적 특성을 반영한 건축모델을 검토하고 이를 가이드라인으로 제시할 계획이다.

5. 주민부담금 낮춰 원주민 재정착률 높이고 1가구 다주택 분양 허용 검토

  특히 원주민의 재정착률을 높이기 위해 주민부담금을 최대한 낮출 수 있도록 사업을 진행한다. 비용이 많이 드는 지하주차장의 경우 1층에 기둥을 만들어 주차공간을 확보하는 필로티(pilotis)나 반지하(반지상)형태의 스킵플로어(skip-floor)방식 주차장을 도입해 사업비를 줄이고 주민부담을 낮출 계획이다.

  단독주택 및 다가구주택 밀집지역에 생계형 임대소득자가 많은 점을 고려해 권리가액 및 기존 가구 수 범위 안에서 1가구 다주택 분양을 허용하는 방안도 검토 중이다. 단, 본인거주 주택 이외에는 50㎡이하의 소형주택으로 전용면적을 제한해 임대용으로만 활용하도록 할 예정이다.

6. 안정적인 제도 정착을 위해 취득세 면제 등 세제 및 금융지원 검토

  소규모 정비사업의 안정적인 제도 정착을 위해 취득세 면제 및 한시적인 임대소득세 면제 등 세제지원방안에 대하여 중앙부처와 적극 협의한다. 취득세는 현재 재개발 도시환경정비사업에서 적용하는 바와 같이 종전자산규모 내에서 면제를 추진하고, 소규모 정비사업을 통해 취득한 임대주택은 5년간 한시적으로 임대소득을 면제하는 방법을 검토 중이다.

  사업성 확보를 위해 국민주택기금 융자 지원도 현재 도시형생활주택 수준(5천만원이내)에서 지원하는 방안에 대해 관계기관에 적극 요청할 예정이다.

7. 중소 설계자 및 시공자 참여기회 확대, 지역기반 중소업체 활성화 및 일자리 창출

  소규모 정비사업에 능력있는 중소업체 설계자 및 시공자 참여기회도 확대해 지역기반 중소업체 활성화 및 일자리 창출에도 기여할 계획이다. 기존 대규모 정비사업은 대형 설계자나 시공자가 참여함으로써 지역기반 중소 업체 참여는 상대적으로 극히 미미한 실정이었다.

  서울시 관계자는 “서울시가 개발 도입한 소규모 정비사업모델은 기존 대규모 전면철거, 아파트 건설 위주의 재개발․재건축 패러다임을 획기적으로 전환해 저층과 고층이 조화로운 주거유형을 만드는데 기폭제 역할을 할 것으로 기대한다”고 말했다.

롯데홈쇼핑

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  1. 사랑퐁퐁 2011.08.03 18:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은글 잘보구 갑니다..
    즐거운 하루 되세요^^

  2. 백전백승 2011.08.03 18:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    주민투표에 들어갈 돈 저런 곳에 더욱 많이 썼으면 하는데.

    • 명태랑 짜오기 2011.08.04 07:09 신고  댓글주소  수정/삭제

      주민투표 필요하면 해야겠지요...
      사회가 정말 무엇을 바라고 있는지...
      우리는 사회에 어떻게 해야 하는지...
      깊이 생각해 봐야 할 때인 것 같습니다.
      좋은 시간되세요

  3. 불탄 2011.08.03 21:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 읽어봤습니다. 이래저래 국민 혈세가 걱정되는 요즘입니다.

  4. 풀칠아비 2011.08.04 04:11  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아무래도 다양한 선택권이 주어지는 것이 좋겠지요
    좋은 정보 잘 보고 갑니다. 행복한 하루 보내세요.

  5. 너돌양 2011.08.04 08:03 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    유용한 정보 잘 보고 갑니다

  6. ♣에버그린♣ 2011.08.04 08:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보았네요^^
    즐 하루 보내세요^^

  7. 머니야 머니야 2011.08.04 10:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    도움되는 정보네요~ 관심있는분들에게 많이 읽혀지면 좋을것 같아욥^^

  8. 씩씩맘 2011.08.04 11:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    글잘보고가요 즐거운하루되세요^^

  9. 복돌이^^ 2011.08.04 12:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고 갑니다...~~
    잘 시행되고 실천되었으면 좋겠네요..

    행복한 하루 되세요~

  10. +요롱이+ 2011.08.04 13:21 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    국민혈세가... ㅜㅜ
    어잿든 잘 시행되고 실천되엇으면 하네요..
    잘 보구 갑니다^^

  11. 화들짝 2011.08.04 14:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    실질적인 도움이 되는 정책이 되었으면 좋겠습니다.^^

  12. 전술통신 2011.08.04 14:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    의외로 층수제한도 하는군요