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`수도꼭지` 부동산 규제

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2016.10.25 06:40 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

한번에 `콸콸` 틀면 시장 죽고여러번 `찔끔` 틀면 효과 없고

 

  한국 부동산 경기는 대략 10년 주기로 오르락내리락을 반복했다. 개인차는 있지만 대체로 상승기를 경험한 사람은 돈을 벌었고, 하락기를 경험한 이는 반대의 길을 걸었다. 모든 국민이 잘 살도록 하는 것이 국가의 목적인데, 열심히 일하고도 부동산 하락 때문에 인생이 꼬여버린 국민이 많아진다면 큰 사회적 문제다. 이 같은 현상을 최소화하기 위한 장치가 바로 정부의 부동산 규제. 시장이 과열된다 싶을 때 저렴한 공공주택 공급을 늘려주면 진정될 가능성이 높다. 반대로 시장이 침체에 빠질 것 같으면 재산세를 낮춰 사람들의 주택 보유를 유도할 수 있다. 이 같은 정책 집행을 통해 정부는 부동산 시장 안정과 서민 주거복지 향상이란 두 가지 목표를 달성하고자 한다. 5000만 국민을 들었다 놨다 하는 마술과도 같은 부동산 정책을 해부한다.

 

 과잉 건축 틀어막는 공급규제

 

  시장이 과열 양상을 보인다고 판단할 때 정부에서 꺼낼 수 있는 첫 번째 카드는 민간주택 공급이 줄어들도록 유도하는 공급 규제이다. 대표적인 것으로 공공 임대주택 공급 확대와 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 심사 강화가 있다. 공공 임대주택 공급 확대의 목적은 규제라기보다 서민 주거복지 보호에 더 가깝다. 하지만 공공 임대주택 공급 확대로 집을 사야 할 실수요자들이 민간 주택을 선택하지 않게 된다면 건설사 입장에서는 미분양을 우려해 신규 건설을 자제할 가능성이 높다. 이 정책은 박근혜정부가 20141030일 발표한 '서민 주거비 부담 완화 방안'에 포함됐다. 공공임대리츠 1만가구 확대, 준공공임대주택 활성화 등이 당시 발표된 대표적 공급규제형 정책들이었다.

 

  주택도시보증공사 분양보증 심사 강화는 건설사들의 신규 분양을 억제하는 효과가 있다. 주택도시보증은 신규 아파트의 평균 분양가와 인근 아파트 평균 가격을 비교해 일정비율을 초과할 경우 '고분양가'로 규정, 심사를 강화하고 분양가 인하를 유도한다. 고분양가 판정 기준이 강화되면 건설사는 높은 분양수익을 기대하기 힘들어진다. 최근 주택도시보증이 서초, 강남 일대 일부 재건축단지들의 고분양가 판정 기준을 110%에서 100%로 내리자 5000만원 이상의 분양가를 기록할 것으로 예상됐던 아크로리버뷰의 분양가가 3.34194만원으로 주저앉았다.

 

 투기심리 잡는 거래규제

 

  거래규제는 투기세력에 의한 시장 과열을 막기 위해 주로 사용된다. 대표적인 규제가 투기과열지구 및 투기지역 지정이다. 투기과열지구주택가격 상승률이 물가상승률에 비해 지나치게 높고 청약경쟁이 과열된다고 판단되는 지역을 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정한다. 투기과열지구로 지정된 지역에서는 입주 시까지 분양권 전매가 제한되며 재당첨제한 규정 역시 강화된다. 재건축 단지의 경우 조합원지위(입주권)의 양도도 금지된다. 20029월 집값이 급등하면서 강남 3구가 투기과열지구로 지정됐다가 201112월 해제된 바 있다.

 

  투기지역은 투기과열지구와 유사한 기준으로 지정되지만 주무 부처가 기획재정부라는 점에서 차이가 있다. 지정 시 양도소득세(양도세)를 기준시가가 아닌 실거래가 기준으로 부과하는 데다 10%의 탄력세율이 중과되기 때문에 세금 부담이 높아진다. 분양권 전매제한도 투기심리를 잡는 데 효과적인 규제다. 투자 목적으로 부동산 시장에 뛰어든 사람들이 가장 널리 이용하는 것이 분양권 매매다. 청약에 당첨된 후 프리미엄이 붙으면 프리미엄만 받고 분양권을 다른 투자자에게 넘기는 것이다. 초기 투자금이 적은 데다 청약 1순위 자격이 완화된 탓에 최근 전문 투자자는 물론 일반인들도 뛰어들고 있다. 청약경쟁률이 수십대 1을 넘기는 일이 비일비재하다.

 

 간접적이지만 강력한 조세규제

 

  조세규제는 주택 수요나 공급에 직접 영향을 미치지는 않지만, 집을 거래하거나 한 채 이상 보유하는 행위에 영향을 미쳐 부동산 시장을 움직인다. 대표적인 조세규제가 양도세다. 양도세는 부동산, 영업권, 회원권, 유가증권 등 다양한 자산에 적용되는 거래세. 주택 양도세는 1가구 1주택일 경우 보유기간 2년 이상, 양도가액 9억원 이하라면 과세되지 않는다. 하지만 다주택자나 고가주택 보유자가 주택 거래를 할 경우 차익에 대해 최대 38%의 세금이 부과되고 경우에 따라 10%의 탄력세가 중과된다. 박근혜정부가 2013년 내놓은 '서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책'에는 '미분양·신축주택 외에 기존주택도 양도세 5년간 면제'가 포함됐는데 전문가들은 이를 두고 정부의 부동산 경기 부양 의지가 강력하다고 진단했다. 문진혁 우리은행 세무자문팀장은 "양도세율 조정은 주택 거래에 직접 연결되는 강력한 규제"라고 설명했다. 재산세도 일종의 조세규제다.

 

 ◆ 최후의 카드 금융규제

 

  4대 부동산 규제 중 가장 강력한 것이 금융규제. 금융규제는 수요나 공급에 앞서 돈줄을 조여버리기 때문에 시행 즉시 시장에 반응이 나타나며 효과 또한 강력하다. 대한민국 금융규제의 꽃을 꼽자면 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이다. 이 두 정책은 주택 수요자의 대출을 옥죄는 방식으로 수요를 줄인다. 특히 DTI는 현존하는 부동산 정책 중 가장 강력한 장치로 꼽힌다. 2000년대 초중반 노무현정부가 부동산 급등을 막고자 10여 차례에 걸쳐 내놓은 대책의 대미도 바로 DTI였다. 온갖 규제를 비웃듯 과열을 이어가던 부동산 시장이 20071DTI 40% 적용범위를 6억원 미만 주택으로 확대한다는 정부 발표가 나오고 난 이후에야 진정국면에 들어갔다.

 

  대출금리 인상이나 심사요건 강화도 금융규제에 포함된다. 최근 정부에서 발표한 보금자리론 축소 및 자격요건 강화가 대표적이다. 정부는 가계부채를 축소하기 위한 정책이라고 내놨지만 현장에서는 집을 사기 위한 저리대출이 어려워지면서 주택 구매 수요를 떨어뜨리게 됐다. 고종완 매일경제 명예기자(한국자산관리연구원장)"역사적으로 볼 때 다양한 규제정책 중 금융규제가 가장 강력하고 재건축 개발이익 환수, 세금 중과, 분양가 상한제, 전매제한도 상당한 효과가 있는 것으로 드러난 반면 택지개발이나 임대주택공급, 미분양 해소책은 상대적으로 효과가 제한적이었다"고 말했다.(20161022일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 


강남 재건축 경쟁률 3061까지

기존 집값 3.34000만원 첫 돌파

내년 이후 아파트 연간 10만 채 과잉

  통계청의 8월 산업활동동향을 보면 생산·소비·수출은 모두 침체 상태다. 생산은 전월 대비로 감소했다. 소비와 수출의 상승 폭도 미미했다. 하지만 유독 눈에 띄는 분야가 있었다. 건설 수주와 건설 기성(시공 실적)이다. 전월 대비로 건설 기성은 3.2%나 늘었다. 전년 동월 대비로 보면 23.6%나 증가했다. 건설 수주도 전년 동월 대비로 54.6%나 늘었다. 경기는 바닥에서 헤어나오지 못하는데 유독 부동산만 불타오른다. 지난 5일 서울 서초구 잠원동에서 1순위 청약을 접수한 아크로리버뷰(신반포5차 재건축)는 평균 3061의 경쟁률을 기록했다. 일반분양 28가구 모집에 8585명이 몰렸다. 분양가가 3.3당 평균 4194만원으로 모든 가구의 가격이 9억원을 넘어 중도금 대출 보증을 받지 못하는데도 올해 수도권 최고 경쟁률을 보였다. 이 아파트 분양 신청자가 당첨을 예상해 한 달 이내에 준비해야 하는 계약금만 12000여억원에 달한다. 재건축 단지를 중심으로 달아오른 강남권 시장은 이미 공급 과잉 우려로 경고등이 들어온 주택시장을 더욱 불안하게 한다.

  ​기존 집값도 고공행진하고 있다. 부동산114에 따르면 이달 들어 강남권 재건축 아파트값은 3.34012만원으로 역대 처음 4000만원을 돌파했다. 집값 거품 논란이 심했던 2006(3635만원)보다 10% 더 높다. 부동산중개업소들은 전매제한이 풀리는 즉시 웃돈을 받고 파는 단타 전매가 많고 2000년대 중반 지방에서 올라왔던 상경 투자가 다시 늘고 있다고 전했다. 강남권이 뛰며 지난달 서울 아파트 매매거래량(11000여 건)9월 기준으로 역대 최대였다. 지난주 서울 아파트값 주간 상승률이 0.21%로 가격이 많이 오르던 지난해 10월 수준으로 올라갔다. 강남권 열기는 다른 지역보다 나은 투자성을 좇아 돈이 몰리기 때문이다. 공급 부족으로 주택 수요가 쌓였고 초과 수요에 따라 가격 상승 기대감이 높은 데다 저금리가 기름을 부었다. 2014년 말 기준 강남권 주택보급률이 96%로 서울 전체 97.9%보다 낮다. 여기에다 다른 지역에 비해 낡은 아파트가 많아 새 아파트로 갈아타려는 수요도 적지 않다. J&K도시정비 백준 사장은 초과 수요로 인해 다른 지역의 두 배가 넘는 웃돈이 붙고 시세가 뛰는 재건축 단지는 황금알인 셈이라고 말했다.

  ​강남권 가격이 만만치 않지만 초저금리로 대출 부담이 적기 때문에 자금 동원이 어렵지 않다. 분양권을 6개월 뒤면 전매할 수 있어 그사이 필요한 계약금과 한 차례 정도의 중도금 등 총 분양가의 20% 정도만 마련하면 된다. 강남권 열기가 사실상 국내 경기를 끌고 가는 셈이다. 앞으로도 열기가 쉽게 식을 것 같지 않다. 미국 금리 인상으로 금리가 오르더라도 소폭에 그쳐 저금리 기조에는 변함이 없을 것이란 예상이 많다. 내년 말까지 유예된 재건축부담금을 피하기 위해 아직 분양 전의 단지들이 사업 속도를 내면서 재건축 기대감을 더욱 높이고 있다. 정부가 8·25 대책에서 밝힌 주택공급량 억제의 반사이익도 작용하고 있다. 하지만 강남권 과열은 공급 과잉으로 치달을 수 있다. 부동산114지난해부터 늘기 시작한 강남권 분양으로 2018년 예정된 입주 물량이 예년의 두 배고 서울 전체의 절반에 가까운 13000여 가구로 추정했다. 이미 최근까지 분양된 물량만으로도 내년 이후 전국적으로 연간 10만 가구 정도의 아파트가 남아돌 것으로 예상된다. 연간 27만 가구 정도가 적정 수요인데 내년과 2018년 예상 입주 물량은 37만 가구나 된다.

  ​강남권 과열로 인한 주택시장 경착륙 가능성을 줄일 수 있는 대책 마련이 필요하다는 주문은 그래서 나온다. 명지대 권 모 부동산학과 교수는 수천만원에서 억대에 달하는 분양권 웃돈이 분양시장을 달구고 있기 때문에 전매 차익을 노린 가수요를 차단하기 위한 전매제한, 재당첨 제한 등의 조치가 나와야 한다고 말했다. KDI 송 모 연구위원은 중도금 대출 DTI(총부채상환비율) 적용 등 금융 규제와 분양가·물량에 대한 공공기관의 조정 기능이 강화돼야 한다고 말했다.(20161010일 중앙일보 기사 참조)

 

 

새 정부 부동산 종합대책의 최우선 과제는 주택거래 정상화

 

 

  정부와 새누리당은 오는 28일께 예고된 경제정책방향 발표에 앞서 당정협의를 통해 부동산 관련 대책을 조율할 것이라고 한다. 이와 관련하여 국토교통부 장관은 이날 취임 후 처음 열린 기자간담회에서 이달 말이나 다음달 초 발표할 부동산종합대책의 최우선 과제는 주택시장의 거래 정상화지만 인위적으로 집값을 띄우는 정책은 하지 않겠다고 했다.

 

  국토교통부 장관은 현재 주택시장은 거래절벽 등을 논할 정도로 거래 침체가 심각한 상황이라며 이번 대책도 거래 정상화에 초점이 맞춰질 것이라고 말했다. 현재 6월로 끝나는 취득세 추가 완화가 주택거래 활성화 효과측면에서는 단기대책으로서 아쉬움이 있다고 피력해 취득세 연장이 부동산대책에 포함될 가능성도 배제할 수는 없을 것 같다.

 

 

 

새 정부 부동산 종합대책에 포함되는 내용들

 

  3월 임시국회주택 취득세 감면기간을 6월까지 연장하고 1월 이후 지금까지 거래된 주택까지 소급하여 적용하기로 하는 지방세 특례제한법을 통과시켰다. 이와 같은 조치는 얼어붙은 부동산 경기에 활력을 불어넣는 계기가 될 것이라고들 하지만 미흡한 단기적 조치로 감면기간이 연말까지 연장되어야 한다는 의견들이 많다.

 

  새 정부는 취득세 감면기간을 금년말까지 연장할 것 같지는 않아 보이며 총부채상환비율(DTI)과 담보대출인정비율(LTV) 등 금융규제를 현행대로 유지할 것 같다. 이는 거래세는 조금 가볍게 하고 보유세와 금융규제는 현행대로 유지함으로써 인위적인 부동산 부양책을 지양하는 대신 거래 정상화에 초점을 맞추겠다는 의지로 보인다.

 

  분양권 전매제한 제도의 변화가 예상되는 가운데 재산세와 종합부동산세로 대표되는 보유세 조정과 관련해선 현행 수준으로 유지될 것으로 관측된다. 당정은 부동산 거래 활성화를 유도하기 위하여 가격을 올린다는 식의 접근이 아니라 부동산 정상거래를 눌렀던 측면이 있기 때문에 이를 정상화하는 데에 초점을 둘 것 같다.