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재산 20억대 70대 은퇴생활자, 부동산 관련 세금 걱정되는데

 

 

  Q. 서울 동작구에 사는 김 모(72). 자녀는 출가하고 부인과 둘이 은퇴생활을 하고 있다. 수입원은 임대수입과 은행 이자, 연금이다. 다가구 주택은 시가 15억원으로 전세금 7억원에 월세 150만원이 나온다. 경기도 분당에 보유 중인 아파트는 3억원에 전세를 주었다. 시골에 2억원짜리 주택도 보유하고 있다. 전세금은 모두 은행에 넣어두고 월 140만원의 이자를 받는다. 이래 저래 월 소득은 490만원으로 비교적 여유 있는 생활이다. 그러나 요즘 김 씨는 세금에 대한 걱정이 많다. 분당 아파트는 결혼한 아들에게 증여하고 싶은데, 증여세가 얼마나 나올지 궁금하다. 다가구 주택은 최근 주택임대사업자로 등록했지만 거주 아파트와 시골 집도 보유하고 있어 종합부동산세(종부세) 등 보유세가 적지 않을 것 같다.

  A. 정부가 부동산 과다 보유자에 대한 징세를 강화함에 따라 임대 수입을 벌거나 재산을 자녀에게 이전하려는 은퇴생활자의 시름이 깊어지고 있다. 절세 방법을 잘 모르면 안 내도 될 세금을 내게 될지 몰라서다. 우선 분당 아파트는 전세금을 부채로 활용해 세부담을 줄이는 부담부 증여를 이용하면 세금을 크게 줄일 수 있다. 주택임대사업자 등록을 해놓은 다가구 주택은 세제상 여러 혜택을 받지만 종부세를 어떻게 줄이느냐가 관건이다.

 

 

  ◆증여세만 8300만원 감소=김 씨가 아들에게 분당 아파트를 그대로 증여할 경우 취득가 1억원에 현 기준시가가 7억원이고, 최근 10년 동안 증여 사실이 없으므로 증여세는 12825만원에 달한다. 전세 계약이 돼 있는 이 아파트는 부담부 증여를 이용하는 것이 세금상 유리하다는 건 그래서다. 이 경우 전세금을 제외한 금액만 증여하는 것이 되며, 전세금은 유상으로 양도하는 것이 돼 양도소득세 대상으로 넘어간다. 먼저 증여세는 기준시가에서 전세금을 제한 증여금액이 3억원이니까 약 5700만원이 나온다. 그러나 며느리에게 지분 절반을 주면 증여세를 4560만원으로 줄일 수 있다. 양도소득세는 전세금에 부과되는데, 이 때 취득원가는 아파트 매입가가 된다. 김씨는 25년전 분당아파트를 1억원에 구입했고, 3억원에 전세를 놓고 있으므로 그 차액인 2억원에 대해 5285만원의 양도소득세가 나오리란 전망이다. 그러나 과거 분당 아파트에서 2년 이상 거주해 임대사업자의 거주주택 비과세가 적용된다. 시골 주택을 팔거나 준공공임대사업자로 등록하고 난 뒤 부담부 증여를 하면 양도소득세도 비과세 되는 것이다. 결국 김 씨네는 부담부 증여를 통해 8300여 만원의 절세효과를 보는 셈이다.

 

 

  ◆오는 9월 종부세 합산배제 신청을=김 씨 아들은 다가구 주택 1층을 사무실로 쓰고 싶어 한다. 그럴러면 다가구주택을 2종 근린생활시설로 용도변경 허가를 받아야 한다. 허가 절차는 복잡해 설계사무소에 의뢰하는 것이 좋다. 김 씨 네는 다가구주택을 주택임대사업자로 등록한 상태다. 하지만 종부세를 면제받기 위해선 전체가 아닌 1 가구의 기준시가가 6억원 이하이고 5년 이상 계속해서 임대해야 한다는 조건을 충족해야 한다. 김 씨네는 이 조건을 갖추었으므로 올 915일부터 930일까지 국세청에 종부세 합산배제신청을 하도록 하자. 분당 아파트는 증여하고, 시골 주택은 기준시가 6억원을 넘지 않기 때문에 종부세 대상에 해당하지 않는다.(201849일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

상봉6구역 이어 고덕1지구, 정비구역 해제키로공덕·홍제서도 의견 조사

"언제 성사될지 모르고 수익성도 불확실"

리모델링 권장하는 서울시 정책도 한 몫

 

  주민들 스스로 재건축·재개발 사업을 포기하려는 사례가 잇따르고 있다. 재건축 사업이 장기간 결실을 맺지 못하고 수익성도 떨어지면서 다른 길을 찾아 나서는 것이다. 리모델링 등 재건축의 대안 사업에 대한 지원책이 증가하는 것도 원인이다. 25일 강동구청에 따르면 서울 강동구 고덕1지구는 주민들의 재건축 사업 중단 요구로 인해 정비구역 해제 절차에 돌입했다. 지난 10일까지 실시한 고덕1지구 주민의견조사 결과, 토지 등 소유자의 44.91%만이 정비사업 추진에 찬성한다고 답했다. 찬성률이 50% 미만이면 정비구역 해제 절차를 시작하게 된다. 이로써 강동구 내 모든 단독주택 지역은 아파트 재건축을 포기했다. 이에 앞서 중랑구 상봉6도시환경정비구역은 주민동의 절차를 완료한 후 지난 7일 도시계획위원회에서 정비구역 해제 승인까지 받았다.

 

  정비구역을 그대로 유지할지에 대한 주민의견을 모으는 단지들도 있다. 마포구 공덕6주택재개발구역은 소유주 3분의 1 이상이 의뢰해 재건축 사업 추진 여부에 대한 주민 의견조사를 내년 23일까지 실시한다. 서대문구 홍제1도시환경정비구역도 내년 1월 중순 주민 조사 결과를 공개한다. 주민 조사에서 절반 이상의 정비구역 찬성 의견을 얻지 못하면 서울시의회를 거쳐 서울시 도시계획위원회 심사를 받는다. 이 밖에 최근 강남구 개포동 한 아파트 단지는 서울에서 처음으로 수직증축 리모델링 허가를 받았다. 여의도와 목동 지역에서도 재건축과 리모델링을 저울질하고 있는 단지가 적지 않은 상황이다.

 

  정비구역을 해제하려는 지역은 재건축 승인을 기다리다 지친 주민들이 직접 나선 경우가 많다. 마포구청 관계자는 "공덕6주택정비구역은 추진위 설립 이후 특별한 진전이 없었다"고 전했다. 고덕1지구는 한강변에 위치해 있고 각종 개발 호재를 누릴 수 있는 지역이지만 주민들은 재건축 해제 방향으로 선회했다. 고덕상업업무복합단지 개발과 이케아 개장 등 호재로 인해 아파트 재건축보다는 원룸·상가 조성을 통해 임대수익을 얻는 게 더 유리하다는 판단에서다. 고덕1지구 인근 한 공인중개소 관계자는 "고령층 원주민들은 50~60평 새 아파트를 덩그러니 받기보다 기존 주택의 증축을 통해 꾸준한 임대수익을 얻기를 원하는 분위기"라고 설명했다. 이주흥 고덕1지구 '재건축반대 내집지킴이' 회장은 "고덕1지구 내에서도 다세대 빌라 소유주들은 대체로 재건축을 희망하지만, 단독주택·근린생활시설 소유주들은 신축을 통해 상점과 원룸 등 임대를 주면 매달 500만원은 받을 수 있다고 생각한다"고 말했다. 이 회장은 또 "단독주택값이 최근 3년간 급등했다"고 강조했다. 단독주택의 가치가 오르는 상황에서 불확실한 분양가와 분담금을 무릅쓰고 성사 가능성이 불투명한 재건축을 선택할 이유가 없다는 것이다.

 

  재건축보다는 재생의 성격이 강한 리모델링을 장려하는 서울시 정책 방향도 한몫하고 있다. 서울시는 최근 50가구 이상 증축을 허용하는 등 리모델링 활성화에 힘을 쏟고 있다. 리모델링 횟수 제한도 사라질 예정이다. 반면 재건축은 올해 서울시 심의 통과가 줄줄이 보류되고 있으며, 층수 제한도 엄격하게 적용되고 있다. 서울시 도시재생본부 관계자는 "최근 국회 문턱을 넘은 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'도 수요자들의 선택의 폭을 넓혀주고 있다"고 말했다. 이 법으로 낡은 소규모 저층 주택을 아파트로 짓는 가로주택정비사업 기간이 단축될 것으로 보인다. 또 신규 주택 200가구 이하를 새로 짓는 소규모 재건축사업은 안전 진단과 조합추진위원회 설립 단계를 생략할 수 있게 됐다.

 

  내년에는 리모델링을 추진하기 위해 필요한 소유주 동의율 기준도 완화된다. 현재는 단지 집주인 80% 이상이 동의를 해야 하는데, 1월부터는 75%의 동의만 얻으면 사업 추진이 가능하다. 반면 재건축 사업은 내년 말 초과이익환수제 유예 종료라는 악재를 앞두고 있다. 초과이익환수제는 재건축으로 얻는 이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과 금액을 최대 50%까지 부담금으로 환수하는 제도다.(20161226일 매일경제 기사 참조)

 

 

 


저금리로 수요 폭증·매매가 급등수익률 추가하락 우려

 

중소형 빌딩에 대한 투자자들의 관심이 높은 가운데 올해 서울지역 중소형 빌딩의 투자수익률이 3%대로 떨어진 것으로 조사됐다. 저금리를 이용한 빌딩 수요가 늘면서 건물 거래가격이 급등했지만 임대수익이 가격 상승을 뒷받침하지 못한 것이 수익률 하락의 주원인으로 분석된다. 15일 매일경제가 중소형 건물 매매 전문업체인 리얼티코리아에 의뢰해 1~5 서울에서 거래된 중소형 건물 398개 수익률을 조사한 결과. 이 기간에 거래된 건물들의 평균 수익률은 3.73%였고, 3건 가운데 1건은 일반적인 금융 조달금리보다도 낮은 2% 미만의 수익률을 내는 것으로 나타났다. 거래 물량의 절반 이상이 수익률 4%를 밑돌아 시장 기대에는 못 미치는 수준이었다.

 

유형별로는 모텔 호텔 여관 등 숙박시설의 수익률이 5.18%로 가장 높았으며 다세대 다가구 게스트하우스(4.5%), 상가주택(3.89%), 사무실 음식점 카페 등 근린생활시설(3.45%)도 상대적으로 높은 수익률을 보였다. 반면 신축 및 재건축용 건물(0.8%)이나 사옥용 단독주택(0.14%)의 수익률은 평균보다 크게 떨어졌다. 상가주택은 보통 지하 1~지상 4층 규모, 하층부에는 근린생활시설이 들어서고 상층부는 주택이나 원룸 형태로 꾸며진다. 은퇴자들이 상가주택을 매입해 위층에서 직접 거주하며 건물을 관리하는 경우도 많아 수익률이 상대적으로 낮았다.

 

거래 건수는 근린생활시설이 199으로 전체 거래량의 절반을 차지했다. 이어 상가주택 92, 신축용 건물(39), 다세대 다가구 건물(31) 순으로 거래가 활발했다. 또 사옥으로 사용하거나 구매 후 통임대를 주기 위한 단독주택도 30이 거래됐다. 리얼티코리아 관계자는 "최근 단독주택이나 공장용지 등을 매입해 사옥용으로 사용하거나 새로운 건물을 신축하려는 수요가 늘었다""이 경우 현재 수익률은 크게 의미가 없다"고 설명했다.

 

최근 5년간 중소형 빌딩 수익률은 계속 떨어지는 추세다. 2012~20161분기에 거래된 중소형 빌딩의 평균 수익률을 비교해보면 20125.5%, 20135%, 20144.8%, 20154%, 20163.9%올해는 평균 수익률이 3%대까지 주저앉았다. 하지만 같은 기간 중소형 빌딩 수익률과 기준금리 차이는 줄곧 2.25~2.4%포인트대를 유지하고 있어 저금리로 유동성이 풍부해지고 수요자들의 수익률 기대치가 낮아지면서 건물 매매가를 밀어올렸다는 해석이 가능하다.

 

지난주 한국은행이 기준금리를 사상 최저 수준인 연 1.25%로 전격 인하함에 따라 중소형 빌딩 가격은 더욱 상승할 것으로 예상된다. 그러나 중소형 빌딩의 수익률이 악화되면서 이에 대한 경계론도 확산되고 있다. 임대수익이 가격 상승을 뒷받침하지 못할 경우 수익률은 더욱 떨어질 수 있기 때문이다. 전문가들은 수익형 부동산의 경우 부동산 매매차익이 담보되지 않는 상황에선 철저히 수익률에 따른 매매가격 산정이 필요하다고 조언한다. 미래에셋생명 관계자는 "무릎에 사서 어깨에 팔라는 투자공식이 있는데 지금 중소형 빌딩과 같은 수익형 부동산 시장은 가격이 관자놀이까지 올라온 느낌"이라고 말했다.(2016615일 매일경제 기사 참조)

 




  최근 알짜 수익형 부동산으로 떠오른 중소형 빌딩시장을 매매가 50억원 이하인 '꼬꼬마 빌딩'이 주도하고 있다. 10억원 안팎의 종잣돈만 있으면 은행 대출을 끼고 넘볼 만한 금액대라 강남 3구뿐 아니라 홍대와 연남동이 있는 마포구에서도 부자들의 빌딩 구입이 봇물을 이루는 상황이다. 12일 리얼티코리아에 따르면 올해 3월 서울에서 체결된 매매가격 500억원 이하 중소형 빌딩 거래 총 111건 가운데 50억원 이하는 총 71으로 전달 36건보다 2배 넘게 늘었다. 50~100억원(30)100~200억원(8) 등 다른 금액대도 훌쩍 뛰어넘으면서 전체 거래에서 차지하는 비중이 64%로 압도적이었다.

 

   50억원 이하 중소형 빌딩시장에 개인 자산가가 대거 유입된 덕택에 이달 서울 중소형 빌딩 거래를 매수 유형별로 분류해 보니 개인 비중이 87.2%로 역시 한 달 전보다 30.1%포인트나 훌쩍 뛰었다. 이런 경향은 4월에도 계속됐다. 최근 강남 3구를 중심으로 수요가 공급을 초월하는 '매물 실종' 사태 탓에 전체 빌딩 거래 자체는 65건으로 줄었지만 이 중 50억원 이하 빌딩 매매 비율은 63%로 전달과 비슷했다. 리얼티코리아 관계자는 "강남권 고가 아파트를 팔면 나오는 10억원 초·중반대 자금을 종잣돈 삼고 여기에 은행 대출을 매매가 대비 50% 이상 받아 빌딩 매입에 나서는 경우가 일반적"이라며 "음식점이나 잡화매장 등 근린생활시설을 임차인으로 들이면 연 4% 임대수익률이 나오는데, 레버리지 효과를 고려하면 6%까지도 올라간다"고 설명했다.

 

   최근에는 워낙 매물이 없다 보니 근생빌딩을 넘어 상가주택까지 물색하는 강남 부자들도 적잖다. 꼬꼬마 빌딩 거래는 전통적인 빌딩 거래 메카인 강남구뿐 아니라 홍대와 연남동 상권이 있는 마포구에서도 활발했다. 실제 올해 1분기 서울에서 50억원 이하에 팔린 빌딩을 자치구별로 살펴보니 강남구가 31으로 가장 많았지만 마포구가 서초구와 같은 16을 기록하며 2위를 차지했다. 이는 잠실 상권이 있는 송파구(14)를 제친 것이다. 유명 맛집을 무기로 급부상한 상권이지만 아직 강남대로 같은 '초대박' 상권보다는 매매가가 저렴해 1인 부자라도 넘볼 만한 금액대라는 점이 매력으로 작용했다.

 

   최근 마포구 서교동 이면도로 코너에 있는 대지면적 180, 연면적 417짜리 지하 1~지상 4층 건물한 달에 월세만 총 1300만원이 꼬박꼬박 들어오는 알짜 물건으로 각광받으며 수도권의 한 50대 초반 자산가 A씨에게 38억원에 팔렸다. 신발가게, 액세서리점, 최근 젊은층에 인기 많은 매운 떡볶이 프랜차이즈가 임차인으로 있는 이 빌딩을 매입하는 데 A씨가 들인 돈은 8억원에 불과하고 나머지 30억원은 은행 대출로 조달했다. 이탈리안 레스토랑이 통으로 임차해 매월 900만원이 임대수익으로 나오는 극동방송 옆 상수동 4층짜리 상가 건물은 서울 강남구에 사는 B씨가 종잣돈 20억원에 은행 대출 15억원을 합한 35억원에 지난달 구입했다.

 

   다만 강남 3구에서는 비싼 가격 탓에 대로변 빌딩을 구하기는 힘들다. 강남구를 예로 들면 역삼세무서가 있는 테헤란로 남쪽 일대 이면도로로 들어가야 50억원 아래 빌딩이 나오는데 그마저도 매물 찾기가 쉽지 않다. 개인 자산가들이 꼬꼬마 빌딩 매입에 열을 올리는 것은 쏠쏠한 임대수익에다 향후 매매 시 시세차익까지 기대할 수 있어 노후 보장 상품으로 안성맞춤이라는 게 결정적이지만 다른 이유도 있다.

 

   신한은행 서울PWM프리빌리지 관계자는 "빌딩을 자녀에게 증여·상속할 때는 과표 기준이 시세보다 낮은 공시지가인 만큼 절세 효과가 생긴다""시세를 기준으로 세금을 매기는 아파트보다 유리해 자녀를 위해 빌딩을 마련하는 경우도 많다"고 말했다. 빌딩 매입 시 꼼꼼히 따져봐야 할 부분도 적잖다. 이 관계자는 "매입 전에 권리금 수준과 임대시세를 분석해 주변 상권을 미리 파악해야 한다""무허가로 주차장을 개조해 임대를 놓거나 불법으로 증축해 이행강제금을 무는 곳도 있는 만큼 법을 어긴 내용은 없는지 확인해야 한다"고 조언했다.(2016513일 매일경제 기사 참조)