Statistics Graph

 
 

 

 

 

 

기존대출 18천만원 있으면 대출만기 15년으로 제한대출한도 2억원 이상 줄어

아파트 중도금 대출 있으면 추가로 빚내기 사실상 어려워

DSR계산 전세대출은 이자만신용대출·마이너스통장은 1년 상환아닌 10년 분할로

 

 

대출규제 강화 / DTI 시뮬레이션

 

  정부가 내년 1월부터 모든 주택담보대출의 원리금을 포함하는 신DTI(총부채상환비율) 제도를 도입하고 내년 4분기부터 주담대는 물론 신용대출까지 포함한 모든 대출상환능력을 심사하기로 함에 따라 다주택자들에 대한 대출 규제는 한층 강화된다. 기존 DTI가 해당 주택담보대출 원리금에 기존 주담대의 이자만을 합쳐 계산한 것과 비교해 보다 강력한 대출한도 규제다. DTI에 따르면 집 있는 사람, 은퇴했지만 자산이 많은 연령층의 추가 대출은 깐깐하게 보는 반면 청년·신혼부부 무주택자나 중장년층이어도 재취업해 직장을 구한 사람에 대한 대출 지원은 늘어난다. 실질적으로는 서울에 주택담보대출을 이미 가지고 있는 사람이 다른 주택을 사기 위해 추가로 주담대를 받는 것이 몹시 힘들어질 전망이다. 대표적으로 이미 강남 3구와 함께 투기지역으로 지정된 마포, 용산, 성동 등 서울 11개구에서는 앞서 지난 8·2 대책으로 주담대 총 건수가 1건으로 제한된 바 있다. 서울 투기지역 아파트를 보유한 연소득 1억원인 A씨가 추가로 투기지역 아파트를 구매하기 위해서는 2년 이내에 기존 주택을 팔 것이라는 처분조건부로만 담보대출이 가능하다. 그마저 투기지역 DTI40%2건 이상 주담대에 대한 10%포인트 차감이 이뤄져 30% 범위 내에서만 대출이 가능해지게 된다.

 

 

  투기지역이 아닌 경기 성남, 하남, 광명 등 조정대상지역 아파트를 추가로 사려는 연소득 7000만원인 B씨의 대출한도도 기존 집을 팔지 않는다면 30년 만기 대출 가능액이 38900만원에서 18400만원으로 2500만원(52.7%)이나 확 삭감된다. 기존 주택대출의 연간 원리금에 더해 두 번째 주담대에는 DTI 계산용 만기 제한을 30년이 아닌 15년으로 적용해야 하기 때문이다. B씨가 기존 주택을 2년 안에 처분하겠다고 약속하면 대출 가능액은 9200만원(23.7%) 줄어든다. 기존 대출 20년 분할상환용 18000만원의 연간 원금이 신DTI 부채에 추가로 포함되기 때문이다. 특히 이번 발표에서 주목되는 지점은 아파트 중도금 대출과 이주비 대출에 대한 부분이다. 금융위는 중도금·이주비 대출이 있는 사람이 추가로 주담대를 신청할 경우 기존 중도금 대출 원금을 25년으로 나눠 연간 원리금 계산에 포함시키겠다고 밝혔다. 신규 중도금 대출에만 예외를 인정하고 중도금 대출이 있는 대출자의 추가 대출은 깐깐하게 따지겠다는 얘기다. 예를 들어 10억원짜리 아파트를 분양받아 중도금 대출이 6억원 있을 경우 6억원을 25로 나눈 연간2400만원 원금+이자가 부채로 잡히게 된다. 서울 표준 DTI40%를 예로 들면 연간 소득 4000만원인 사람이 중도금 대출 6억원이 있으면 1년에 이자 제외 원금만 2400만원 잡혀 DTI60%를 넘어서게 되고 대출이 불가능해지는 원리다. 중도금은 총체적상환능력심사(DSR) 때도 마찬가지로 포함될 예정이다.

 

 

  정부는 또 소득이 없는 퇴직자들의 주택담보대출도 까다롭게 따지기로 했다. 최근 2년간 근로소득원천징수영수증 등을 확인한 증빙소득에 기반해 대출을 해주기로 했다. 아울러 은퇴자들이 국민연금이나 건강보험료 납부 내역으로 인정받던 인정소득, 카드 사용액과 배당금으로 간접 계산하던 신고소득은 기존 추정 소득에서 각각 5%, 10%씩 차감하기로 했다. 근로소득원천징수 영수증 없이 카드 사용액으로 연소득 4000만원을 인정받는 35세 프리랜서 A씨나 은퇴자 B씨를 예로 들면 기존에는 4000만원 소득을 모두 인정받아 DTI 한도를 적용받았지만 내년 1월부터는 DTI 한도가 10% 줄어들게 된다. 투기지역이 아닌 경기도 광명, 하남 등 조정대상지역 아파트를 만기 30년으로 대출받을 경우 DTI50%를 적용받지만 소득인정액이 10% 줄어 기존 대출 가능금액 38300만원이 34500만원으로 10% 줄어드는 식이다. 금융위는 이러한 추정 소득의 최대 한도도 5000만원으로 제한하기로 했다.

 

 

  반면 장래예상소득 반영제도에서는 나이 제한이 없어졌다. 40세 이상도 재취업을 통해 2년간 근로소득이 확인되면 연간 소득에서 금융회사가 20년 만기 대출 시 1.31% 등을 자율적으로 곱해 기존 연간 소득보다 더 많은 한도를 인정해주기로 했다. 실수요자 보호를 위해 일시적 2주택자는 신DTI 규제에서 제외하고 청년층과 신혼부부에게는 소득증빙 의무가 완화되고 대출한도도 늘리기로 했다. 신용대출 등도 모두 부채로 잡는 DSR는 은행 자율에 맡기되 내년 4분기부터 고()DSR 대출 비중의 총량을 관리하는 은행권 관리지표로 도입된다. 금융위는 중도금 대출이 있는 사람이 추가로 대출을 받을 경우 총부채에 중도금 대출을 포함시키고 신용대출, 전세대출 등도 합산해 계산하게 된다고 밝혔다. 다만 매년 갱신하는 신용대출이나 마이너스통장은 1년 상환이 아닌 10년 분할상환으로 계산할 수 있도록 하고 전세대출은 이자 상환액만 계산하도록 해 시장 우려보다는 규제 강도가 완화적이라는 분석도 나온다.(20171127일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 화들짝 2017.11.28 14:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    신DTI 정보 잘 보고 갑니다.^^

  2. 핑구야 날자 2017.11.29 07:10 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대출도 다운되었으니 부동산 분위기가 다운되겄는데요

 

 

 

 

  오는 12월부터 소득 증빙서류를 내지 않으면 아파트 잔금대출을 받을 수 없다. 잔금대출은 집단대출의 일부지만 개인 대출 성격이 강한 만큼 중도금 등 다른 대출보다 소득 확인 절차를 강화하기로 한 것이다. 은행들이 향후 대출 부실을 막기 위해 자체적인 대출 조이기에 나서고 있는 가운데 일부 분양 아파트를 중심으로 '대출 절벽' 현상이 나타날 수 있다는 우려가 커지고 있다. 21일 은행업계에 따르면 금융감독원은 최근 전국은행연합회를 통해 각 은행에 이 같은 내용을 담은 은행업감독 업무시행세칙 개정 사전예고안을 공문으로 배포하고 오는 29일까지 개정안에 대한 의견을 제출하라고 통보했다. 개정안은 규제개혁위원회 심사 등을 거쳐 12월 중 시행될 예정이다.

 

  금융당국이 추진 중인 개정안은 8·25 가계부채대책의 후속 조치로 주택담보대출 여신심사 능력을 제고하기 위해 은행들이 차주의 소득자료를 확보하고 관리하는 절차를 신설한 것이 골자다. 구체적으로는 은행이 주담대를 취급할 때 근로소득 원천징수영수증이나 소득금액증명원 등 대출 신청자의 채무상환능력을 평가하는 데 필요한 소득자료를 제출받고, 확인한 소득 정보를 전산에 입력하고 관리해야 한다고 명시했다. 특히 주목할 부분은 잔금대출 심사를 이주비나 중도금 대출 등 다른 집단대출보다 더 깐깐히 살펴보기로 한 것이다.

 

  개정안은 대출자가 실직 등의 이유로 소득자료를 못 낼 경우 보건복지부가 고시하는 급여 산정기준금액을 소득금액으로 인정해주는 예외 기준3000만원 이하의 소액 대출 분양아파트 중도금대출 재건축·재개발 주택 이주비만 넣고 잔금대출은 제외했다. 한마디로 앞으로는 실제로 소득이 있다는 사실을 증명할 수 없으면 잔금대출을 받을 수 없다는 뜻이다. 소득이 없어 자료 제출이 힘든 주부와 학생 등은 중도금대출까지는 가능하더라도 이것이 입주 시 잔금대출로 바뀔 때는 대출을 거절받을 가능성이 크다. 이는 집단대출 중에서도 특히 잔금대출 부실화 위험이 가장 크다는 판단 때문으로 풀이된다.(20161115일 매일경제 기사 참조)

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 훈잉 2016.11.23 10:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    소득신고를 안하거나, 이렇게 블로그로 들어오는 돈이나 여러가지 있는데
    마음아프네요 ㅎㅎ..

  2. 드래곤포토 2016.11.23 10:42 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘알고 갑니다.
    좋은 하루되세요

  3. 청결원 2016.11.24 06:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은정보 잘 보고 가네요