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뉴욕 좁은땅에 72층 트럼프타워, 용적률 거래제 통해 랜드마크로

한국, 2016년 제도 도입했지만, 까다로운 조건탓 있으나마나

천편일률적인 규제 손봐야

 

 

# 미국 뉴욕 맨해튼 심장부인 56번가에 자리 잡은 트럼프 월드 타워. 72층 높이인 이 건물은 도널드 트럼프 미국 대통령이 당선된 이후 자주 뉴스 화면에 등장해 우리에게도 친숙한 건물이다. 당초 이 건물이 세워진 땅은 워낙 좁고 용적률 제한도 있어 높은 건물을 올릴 수 없었다. 트럼프 대통령이 활용한 것은 인근 빌딩 건물주와 협상을 벌여 산 `용적률`이었다. 이를 통해 협소한 용지에 뉴욕을 상징하는 랜드마크를 건설한 것이다. 이 건물 저층에 있는 상가를 제외한 대부분 면적은 주거용 아파트, 원룸이 차지하고 있으며 뉴욕 유명인들이 가장 선호하는 주거시설로 손꼽힌다. 1기 신도시를 향후 100년간 쓸 수 있는 `뉴강남`으로 재탄생시키려면 과감한 규제완화 조치가 필수다. 도시계획·정비사업 전문가들은 특히 개별 단지 리모델링이 아닌 소형 캡슐 주택으로 구성된 `통개발`을 추진하려면 사업 추진의 최대 걸림돌인 용적률 문제를 해결해야 하고 `용적률 거래제` 확대 도입도 고려해야 한다고 충고한다.

 

 

현재 일부 1기 신도시에선 산발적인 개별 단지별 리모델링이 이미 시작됐다. 분당과 평촌, 산본 등을 중심으로 일부 단지가 리모델링 추진위원회를 구성해 사업을 추진 중이다. 지난해 6월 일산에서도 최초로 장성마을 2단지 아파트가 리모델링 깃발을 들기도 했다. 리모델링은 아파트 단지 전체를 허물고 새로 짓는 재건축과 달리 건물 뼈대를 그대로 남겨두고 증축하는 방식이다. 개별 단지 리모델링은 재건축보다 구조 개선이나 증가 가구 수에 한계가 있을 수밖에 없다. `뉴강남` 프로젝트의 핵심인 `소형 캡슐주택`이나 `모듈러 주택` 건립은 당연히 불가능하다. 1기 신도시 단지들이 리모델링을 추진하는 가장 큰 이유는 기존 용적률이 높아 재건축 사업성이 떨어지기 때문이다. 용적률이란 대지면적과 비교한 건축물 총면적의 비율을 의미하는 용어로 얼마나 높게 건물을 지을 수 있는지 결정하는 요소다. 기존 용적률은 낮고, 재건축 시 법정 허용 용적률은 높을수록 건물을 기존보다 더 높게 지어 분양 가구 수를 늘릴 수 있다.

 

 

1기 신도시는 일산(169%), 분당(184%), 평촌(204%), 산본(205%), 중동(225%) 등 일산과 분당을 제외한 3개 도시의 평균 용적률이 200%를 넘는다. 재건축 시 법정 한도 용적률은 3종 주거지역의 경우 250%를 기본으로 하며 공공기부채납 면적에 따라 최대 300%까지 올릴 수 있도록 돼 있다. 정비업계에 따르면 일반적으로 기존 용적률이 180% 이하 수준이어야 재건축 사업성이 확보된다. 백준 J&K도시정비 대표는 "1기 신도시 용적률 법정 허용 한도를 500% 이상으로 풀어주면 현재 리모델링을 추진 중인 단지들이 대부분 재건축으로 방향을 바꿀 것"이라고 말했다. 이처럼 1기 신도시 리뉴얼을 위해선 용적률 상향이 꼭 필요하지만 도시정비법을 개정해 1기 신도시에만 혜택을 주면 수도권 다른 지역에서 강한 반발이 일어날 수밖에 없다. 이 때문에 개발 과정에서 2016년 도입됐지만 유명무실했던 `용적률 거래제`를 적극 활용해야 한다는 주장이 힘을 얻고 있다. 이를 1기 신도시에 적용하면 높은 건물을 짓기 어려운 고도·경관 지구나 용적률 400%가 적용되는 준주거지역에서 남는 용적률을 사들인 뒤 주거지역에 고층으로 재건축하는 방법이 가능해진다.

 

 

용적률 거래제는 2016년 오랜 진통 끝에 국내에도 도입됐지만 실제 활용된 사례는 극히 드물다. 두 단지 간 거리가 100m 이내면서 동시에 재건축이 돼야 하는 등 조건이 너무 까다롭기 때문이다. 따라서 이 같은 까다로운 전제 조건을 과감히 없애고 자유롭게 용적률을 거래할 수 있도록 해야 소형 캡슐주택 위주의 통합 재건축이 가능해진다는 지적이다. 최준영 법무법인 율촌 전문위원은 "1기 신도시 지역 전체를 묶어서 용적률을 나누거나 거래해 쓸 수 있도록 허용해야 한다"며 "개별 단지보다는 `통개발`을 통해 도시 전체 모습을 바꿔야 신규 수요를 창출할 수 있을 것"이라고 말했다. 미국처럼 용적률의 적정 가격을 평가하고 거래를 중개할 `용적률 거래 중개은행`이 없다는 점도 문제다. 시장에서 거래된 적이 없는 용적률을 개인 간 협상을 통해 가격을 매기는 것은 사실상 불가능하다는 지적이다. 미국은 중개은행을 통한 용적률 거래제가 활성화돼 있다. 사업 시행 방식에서도 큰 변화가 필요하다. 일반적인 재건축은 정비계획 수립, 안전진단, 조합 설립, 이주 및 착공 등 사업 추진에 7~8년 이상이 소요된다. 사업기간이 길어지면 사업비용도 늘고 주민 간 갈등도 커지기 때문에 공공·민간(조합)이 협업하는 새로운 재건축 제도를 도입해 사업기간을 준공까지 5년 이내로 줄일 필요가 있다. 1기 신도시 리뉴얼이 실제로 진행되면 사업이 진행되는 지역과 그렇지 않은 지역 간 특혜 논란도 발생할 것이다. 이 때문에 재건축이 이뤄진 구역 내에서만 공공기여가 이뤄지는 현행 기부채납 방식을 과감히 바꿔야 한다는 지적도 나온다.(2020년 5월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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2년전 도입했으나 유명무실 `公共정비사업`으로 활성화

 

 

  정부가 수도권 일대에 집중된 개발제한구역(그린벨트) 불법 훼손지를 양성화하기 위해 공공이 주도하는 정비사업제도를 도입한다. 훼손지 일부를 공원 등 녹지로 복구하는 대신 창고·축사 등 불법 건축물을 양성화시켜 주는 것이다. 민간에서는 토지 활용도가 높아지는 규제완화 효과, 정부에서는 그린벨트 관리가 쉬워지고 세수가 늘어나는 효과를 기대한 조치다. 3일 국토교통부는 최근 시··구별 그린벨트 훼손지 분포 현황을 파악하는 작업에 착수했다고 밝혔다. 불법 축사나 창고 등 특히 수도권에 집중된 그린벨트 훼손지를 지자체 주도로 정비하기 위한 사전 조치 성격이 짙다. 국토부 관계자는 "현황 파악이 완료되는 대로 그린벨트 훼손지 안에 있는 창고, 축사 등 불법 건축물에 대한 정비사업을 통해 양성화를 유도할 계획"이라고 말했다. 정부는 2016년 그린벨트 안에 있는 훼손지의 소유주가 해당 토지의 30이상을 공원녹지로 조성해 기부채납하면 축사와 창고 등을 짓는 것을 허용하는 '공공기여형 훼손지 정비제도'를 도입했다. 그러나 주민이 자발적으로 신청하는 방식이어서 2년이 지나도록 신청이 단 한 건도 없었다.

 

  국토부는 이번에 지자체·공공기관 주도 정비사업 방식을 처음 도입할 예정이다. 국토부 관계자는 "민간 자율 신청 방식은 토지 소유주 간 의견 조율이 어려워 사업이 어그러지는 사례가 많았다"고 말했다. 공공주도형 사업은 공공 시행자가 정비구역을 결정하고, 주민 동의 절차를 진행해 사업을 추진하는 방식이 될 가능성이 높다. 관리당국의 허가 없이 농경지를 야적장·축사로 사용하는 등 그린벨트에서 불법을 저지르다 적발되는 사례가 최근 급증하는 추세다. 경기 조사에 따르면 경기도 내 그린벨트가 있는 21개 시·군에서 확인된 불법행위는 20131160건에서 작년 1980건까지 5년 만에 71% 늘었다. 그린벨트가 한 번 훼손된 뒤 원상 복구가 이뤄지지 않은 사례도 많다. 경기도 내에서 그린벨트 훼손으로 적발됐지만 3년 이상 원상 복구되지 않는 사례가 3106건에 달하는 것으로 나타났다. 하지만 훼손지가 시··구별로 얼마나 퍼져 있는지, 면적은 어느 정도인지에 대한 정확한 자료는 없었다.

 

 

  국토부 관계자는 "공공주도형으로 체계적 사업계획을 통해 그린벨트를 정비하면 주민들 간에 사업에 대한 신뢰도도 높아지고 추진력도 생길 것이라 기대한다"고 밝혔다. 정부는 이번에 주민들의 공공기여 부담을 낮춰주기 위해 기부채납 대상에 쓸모없는 공원 대상 용지인 장기 미집행 공원도 포함하는 방안을 검토하기로 했다. 국토부 관계자는 "장기 미집행 공원은 어차피 개인이 갖고 있어도 쓸 수 없는 땅이어서 소유주 입장에선 부담을 줄일 수 있다"고 말했다. 현행 제도에선 훼손지 복구 대상이 시설물이 밀집 또는 산재한 곳으로만 한정돼 주민들이 훼손지를 정비하려면 본인이 활용 중인 토지를 내놓아야 하는 부담이 있었다. 부동산 업계에서도 그린벨트 불법 훼손지가 양성화하면 민간과 정부 모두 효과를 볼 수 있을 것으로 기대했다. 정부는 그린벨트 관리가 한층 쉬워지고 활용 중인 땅에서 세금을 걷을 수 있기 때문에 세수 증대 효과를 노릴 수 있다. 그린벨트 지구 주민들은 용지 활용 권한을 공식적으로 인정받을 수 있어 부동산 가치 상승효과를 보게 된다.(201844일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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1.5~1.75%로 한국보다 높아져올해 세번 인상전망 유지

 

 

  미국 중앙은행인 연방준비제도(연준·Fed)21(현지시간) 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 기준금리를 0.25%포인트 인상하면서 ·미 정책금리가 결국 역전됐다. 연준이 지난해 세번 인상한데 이어 올 들어 첫번째 금리인상에 나서면서 기준금리는 1.5~1.75%로 상향 조정됐다. 미 기준금리 상단이 한국은행 기준금리(1.5%) 보다 높아진 것이다. 취임 후 처음으로 FOMC회의를 주재한 제롬 파월 연준 의장은 "미국 경제는 건실하다"며 자신감을 보였다. 17년 만의 최저 실업률(4.1%)양호한 미 경제성장률 등 여러 지표가 이를 뒷받침하고 있다는 것이다. 연준 위원들은 올해 세차례에 이어 내년에 세차례의 기준금리 인상을 예고했다. 연준이 제시한 금리인상 속도를 지키면 2020년엔 3.4%에 도달한다.

 

 

  31년 만의 대규모 감세를 개시한데다 인프라스트럭처(사회기반시설) 투자와 규제완화 등 각종 경기부양책을 추진중인 프럼프 행정부의 적극적인 행보를 감안할 때 미국의 경기와 물가는 단기적으로 상승 압력을 받을 공산이 크다. 미 연준은 지난 201512, 96개월 만의 기준금리 인상에 착수하면서 제로금리 탈피에 나섰고 이날까지 6번 금리를 올렸다. 이날 연준 위원들이 '점도표'(향후 금리전망에 대한 연준 위원들의 견해를 점으로 표시한 것) 상의 올해 금리인상 전망을 재조정하진 않았지만 추가 경제지표를 감안해 6월께 금리인상 횟수 전망을 상향할 가능성이 제기된다. 다만 내년 인상 전망은 당초 2회에서 3회로 높여 잡은게 눈에 띈다. 반면 한국은행은 올해 많아야 2번의 금리인상이 가능하리라는 관측이 나오고 있어 한·미 금리 역전을 당분간 해소하긴 어려울 것으로 전망된다.(2018322일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2018.03.26 06:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대출 받은 사람들에게는 정말 골치 아픈 일이네요