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  Q. 저는 3년 동안 커피숍을 운영했습니다. 59(18) 규모 매장에 권리금 6000만원이 들어갔고, 보증금 500만원에 매월 50만원을 상가주인에게 임대료로 지불했습니다. 하지만 개인 사정이 있어 얼마 전 계약기간 만료를 앞두고 점포주인에게 계약해지를 요구했어요. 얼마 지나지 않아 새로운 임차인이 나타났고 인테리어와 각종 커피기계 등 시설 투자비 정도인 5000만원만 달라고 했어요. 1000만원가량 손해를 감수해야 하지만 워낙 경기침체가 심한 상황이라 더 달라고 말할 수 없었어요. 새 임차인도 만족스러워 하길래 그대로 계약을 진행키로 하고 점포주인에게 얘기하니 무슨 이유 때문인지 권리금(시설비) 회수를 반대하더군요. 저는 투지한 권리금을 받을 수 있을까요?

 

 

  A. 얼마 전 까지만 해도 권리금은 형태가 없는 무형의 재산으로 법의 보호를 보호 받지 못했습니다. 기존 임차인과 새임차인 간에 합의만으로 인해 권리금이 발생했으며 법의 테두리 밖에 있었기 때문입니다. 하지만 2013년과 2015년 각각 상가임대차보호법이 개정되면서 보증금은 물론 권리금도 보호를 받을 수 있게 됐습니다. 다만 권리금의 상세내용과 형성과정, 효력 등 내용이 대부분 빠져있고 단순히 권리금을 보호한다는 취지의 법조항만이 삽입된 상황이라 분쟁은 여전합니다. 상가임대차보호법 제104 1항에는 `임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다`고 명시돼 있습니다. 임대인이 권리금 회수 금지 행위를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 기존 임차인에게 배상해야 합니다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 따라서 위 질문자는 본인이 원하는 권리금 전액은 아니어도 임대인이게 일부는 받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

 

  Q. 저는 2013111일부터 20151031일까지 계약을 하고 현재 점포를 운영 중입니다. 점포 입주 당시 기존 임차인에게 권리금으로 4000만원을 지불했습니다. 점포인에게는 보증금 6000만원에 매달 300만원의 임대료를 주고 있습니다. 얼마 전 점포주인이 계약기간 만료일까지만 영업하고 점포를 비워달라고 하더군요. 그런데 제 가게의 경우 환산보증금이 초과하기 때문에 상가 임대차 보호 대상이 아니라는 것을 알게 됐습니다. 5년간 임대차기간(계약갱신청구권)을 주장할 수 있는 상황인데 권리금까지 못 받게 되는 건가요?

 

 

  A. 상가임대차보호법 제2조 제3항에 따르면 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서도 임차인의 계약갱신청구권을 인정하고 있습니다. 따라서 단독적으로 임대인에게 계약생신을 요구할 수 있습니다. 2015년 이후에는 보증금을 초과하는 임차인에게 대항력도 인정해주고 있습니다. 2015513, 동법 제2조제3항의 개정으로 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서도 대항력 등에 대한 규정을 적용하고 있습니다. 이 규정은 2015513일 이후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다. 대상 건의 계약시기(201311)를 봐서는 계약갱신청구권은 인정될 것으로 보여집니다. 하지만 대항력은 주장할 수 없습니다. 2015513일 이후 최초로 계약하거나 갱신된 임차권만 보증금이 초과되더라도 대항력은 물론 계약갱신청구권 모두를 인정하고 있기 때문입니다.

 

 

  #. 임차인은 20143월 임대인과 상가건물임대차 계약을 체결했으며 지난해 8월 상가 건물이 매매돼 임대인이 변경됐습니다. 계약만료 시기인 20173월이 지난 후 임대인은 계약 기간이 종료됐다며 점포를 비워 줄 것을 요구했습니다. 계약만료 전 임차인이 계약갱신을 요청하지 않아 계약이 갱신되지 않았다는 겁니다. 임차인들은 임대인이 계약갱신을 거절한다는 의사표시가 없으므로 계약은 묵시적 갱신됐다고 주장하며 나가기를 거부하고 있습니다. 임대인은 `계약기간 만료 통보가 없는 한 계약기간은 3개월 연장되는 것으로 한다`라는 적은 임대차계약서 특약사항을 근거로 임차인의 주장이 맞다 하더라도 계약만료 전 통보를 했으니 점포를 비우라고 주장했습니다.

 

 

  이 사안에 대해 법원은 임차인의 손을 들어줬습니다. 법원은 임대인의 청구를 모두 기각하고 소송비용도 원고가 부담하도록 했습니다. 임차인 승소 이유로 법원은 상가건물 임대차보호법 제15조는 `이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다`는 규정을 들었습니다. 대한민국은 사인간의 계약에서 `계약자유의 원칙`의 적용을 받습니다. 계약 당사자간 특약은 계약서상 일반적인 내용보다 우선시 됩니다. 그럼에도 위 판례는 특약(계약)보다 법률을 우선시 했습니다. 그 이유는 상가임대차보호법의 제정 목적이 상가임차인의 보호이기 때문입니다. 임대인들의 불합리한 요구를 계약서에 명시하고 그 내용을 무조건 따라야 한다면 이 법은 유명무실해지고 맙니다. 따라서 이 법은 강행규정으로 정해 법률이 우선시 하도록 한 것입니다. 즉 동법 제15조에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리하면 효력이 없지만 반대로 유리한 경우에는 효력이 발생할 수 있습니다. 설사 임대인에게 불리한 약정이라도 효력 발생에는 영향이 없습니다. 이 법에서 임대인은 약자가 아니기 때문입니다.(2018519일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

  서울 강남의 핵심 상권으로 꼽히는 청담동 명품거리와 신사동 가로수길이 비어가고 있다. 한 때 몰려 드는 손님으로 분주했던 매장들이 최근엔 곳곳에 임대문의를 써 붙인채 문을 걸어 잠그고 있다. 강남구 신사동 가로수길의 경우 메인 거리인 2차선 도로 양옆으로 1층 점포 11개가 비어있다. 가로수길 인근 테라공인의 이성민 대표공인중개사는 “3~4년 전만 해도 점포당 4억원가량의 권리금(영업권 프리미엄)까지 내고 들어오겠다는 경우가 많았기 때문에 1층 상가가 빈다는 것은 상상하기조차 어려웠다고 말했다. 가로수길 인근 중개업소들에 따르면 가로수길 메인거리에서 무권리금 상태로 새 임차인을 기다리는 1층 점포도 10여 개다. 이렇게 공실이 급증하는 가장 큰 원인은 다락같이 오른 임대료. 가로수길 메인거리 1층의 경우 3.3당 월세가 120~150 원 선으로 지난해보다 10%가량 뛰었다. 10년 전인 2008년에는 3.3당 월세가 15원 안팎이었다. 임대료가 올라도 손님이 늘어나면 수지를 맞출 수 있는데 현실은 정반대다. 가로수길의 한 패션 점포 매니저는 “4~5년에 비해 임대료는 배 이상 올랐는데, 손님하고 매출액은 같은 기간 동안 반으로 줄었다고 말했다. 가로수길 메인거리는 2012~2014년 상권이 주목을 받으면서 대기업과 외국계 브랜드 매장이 경쟁적으로 입점해 임대료가 치솟았고 거리 분위기도 변했다. 예를 들어 월 임대료가 1000만원이었던 매장을 대기업이 1600만원으로 올려 들어오는 식이었다.

 

 

  2년 전인 2016년 상반기만 해도 가로수길 대로변 저층(1~2)에서 영업 중이던 매장 129개 중 패션매장은 70개가 넘을 정도로 패션 매장이 주였지만 최근에는 패션 매장이 줄고 나이키 등의 스포츠 브랜드, 재규어랜드로버 등의 자동차 브랜드의 쇼룸, 애플스토어, 궐련형 전자 담배 매장 등이 자리를 채우고 있다. 4~5년 전까지 가로수길을 자주 찾았다는 김현수(48)씨는 주차하기도 불편한 가로수길을 굳이 찾았던 이유는 특색있는 소규모 점포 등 가로수길만의 독특한 매력 때문이었는데 지금은 백화점과 별반 다를 게 없어 갈 이유가 없다고 말했다. 강남구 청담동 명품거리 역시 상권이 조성된 후 처음으로 공실이 쌓이고 있다. 압구정로데오역에서 청담사거리로 이어지는 메인도로의 건물 5개 중 한 개꼴로 임대문의 안내문이 붙어있다. 신청담코리아공인의소수섭 대표 공인중개사는 청담동 명품거리 역사상 가장 많은 공실 수준이라고 평가했다. 명품 브랜드 에스까다가 있던 자리는 현재 임대간판을 내걸고 있다. 메트로시티도 청담동에서 철수하면서 현재 공실이다. 이탈리아 브랜드 보기 밀라노와 프랑스 가방 전문 브랜드 제롬 드레이퓌스가 있던 건물도 공실이다. 청담사거리 입구 브룩스브라더스가 있던 건물 역시 비어있다.

 

 

  현재 청담동에서 영업하는 명품 매장 중 일반적인 임대 매장은 찾아보기 힘들다는 얘기까지 나올 정도다. 명품 매장 중 구찌 매장과 디올 매장은 자체 건물이다. 샤넬도 땅을 사 현재 건물 신축 공사를 벌이고 있다. 또한 몽클레르·아르마니 등의 매장은 해당 브랜드를 판매하는 신세계인터내셔널이 관리하는 건물에 있다. 청담동 명품거리는 신세계 거리라는 얘기가 나올 정도로 신세계 오너 일가 소유의 건물이 많다. 명품거리의 공실 역시 임대료는 올랐지만, 손님은 줄어든 때문이다. 현재 공실로 나온 명품거리 1층 매장의 3.3당 월세는 100만원 이상인데, 중국 관광객 감소 등의 여파로 찾는 손님은 줄고 있다. 익명을 요구한 청담동의 공인중개사는 현재 영업을 하는 청담동의 명품 매장 중 수익을 내는 곳은 단 하나도 없는 것으로 알고 있다고 말했다. 국내 고객의 경우에는 백화점 명품관에 고객을 뺏기고 있다. 현대백화점의 프리미엄 회원(쟈스민 등급)이라는 박모(48)씨는 백화점에서 사면 무이자할부 등의 혜택은 물론 백화점 마일리지가 쌓여 상품권도 받고 무료 발렛파킹 등을 이용할 수 있는 등 편리한 점이 한두개가 아니다라며 가끔 청담 매장에 물건을 보러 가기는 해도 실제 구매는 백화점에서 한다고 말했다. 실제 롯데백화점의 올 1분기 해외명품 부문 매출은 지난해 같은 기간에 비해 10.7% 늘었다. 롯데백화점 김대수 마케팅부문장은 명품을 사는 VIP고객에 대한 서비스를 강화한 결과 명품 매출은 계속 늘고 있다명품 구매의 백화점 쏠림 현상은 지속할 수밖에 없다고 말했다.

 

 

  문제는 이렇게 공실이 증가하고 있는데도 임대료 내릴 생각을 하는 건물주들은 소수라는 점이다. 이는 청담동과 가로수길의 건물주들이 건물 한 채가 재산의 극히 일부에 불과한 자산가가 많기 때문이다. 임대료를 내리는 것은 건물의 가치를 떨어뜨리는 것이고, 몇 달 비워놓더라도 올린 임대료를 낼 수 있는 임차인을 구하는 것이 장기적으로 유리하다고 생각하는 건물주가 많다는 것이다. 가로수길의 한 공인중개사는 임대료를 좀 내리기 위해 임차인의 딱한 사정을 건물주에 얘기하면 전화를 딱 끊어버린다어떤 건물주는 강남에 여러 채의 건물을 갖고 있으면서도 임대료의 절반을 세금으로 내기 때문에 나도 힘들다는 식으로 얘기한다고 말했다. 이전에 젠트리피케이션(임대료 상승에 따른 기존 임차인 내몰림) 현상이 일어났던 곳에서는 공실이 증가하면서 건물주들이 자진해서 임대료를 내렸는데 청담동과 가로수길은 그런 기미가 보이지 않고 있다. 피해는 소규모 자영업자에게 돌아간다. 메인상권이 죽으면 음식점 등이 있는 배후 상권은 더 큰 타격을 입기 때문인데, 배후 상권에는 주로 자영업자가 자리 잡고 있다. 가로수길 이면도로인 일명 세로수길에서 최근 옷가게를 접었다는 김모(43)씨는 ”4년 전 33점포의 권리금(영업권 프리미엄)15000만원이나 주고 들어갔는데 한 푼도 못 건지고 나왔다계속 적자가 나는 상태에서 매달 임대료를 낼 수가 없었기 때문에 권리금을 포기한 채 급하게 새 임차인을 찾은 것이라고 토로했다. 정부는 어려움에 부닥친 임차인을 돕기 위해 상가임대차보호법을 강화하고 있다. 1월에는 기존 임차인에 대한 임대료 상승률을 9%에서 5%로 낮췄고, 권리금 부분에 대해서도 임차인이 임대 기간 내에 권리금을 챙길 수 있는 장치를 마련했다. 하지만 실제 상가 거래현장에선 이런 임대차보호법이 '무용지물'이라고 얘기한다. 건물주가 새 임차인을 구할 경우 임대료 상승률 제한은 의미 없게 되고, 임차인이 권리금을 챙기는 부분도 임대기한 내에서만 적용되기 때문이다. 상가정보연구소 박대원 소장은 "상인들이 임대료 인상 걱정 없이 영업할 수 있는 기간을 법적으로 늘리는 등 현실적으로 임차인을 보호할 수 있는 정교한 제도 마련이 시급한 시점"이라고 말했다.(201843일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

상권별 점포당 권리금 첫 공개

명동 상가 22365만원 전국 1

부산 지역은 광안리 가장 비싸고

지하철역 가까울수록 웃돈 더 붙어

 

 

  권리금은 명동 상권이 전국에서 가장 비쌌다. 권리금이란 기존 점포를 인수할 때 보유하고 있는 고객과 영업방식을 이어받는 대가를 말한다. 명동 상권의 단위면적()당 평균 권리금은 2596000원으로 전국 평균(831000)3였다. 국회 국토교통위원회 소속 강훈식(더불어민주당) 의원은 한국감정원으로부터 ‘2016년 상가권리금 현황조사를 입수해 1일 공개했다. 세부 상권별 권리금이 공개된 건 이번이 처음이다. 한국감정원은 지난해 9월부터 11월까지 서울 및 6대 광역시(인천·부산·대전·대구·광주·울산)84개 상권 8000개 사업체를 대상으로 권리금을 조사했다.

 

 

  이 결과 전국에서 당 평균 권리금이 제일 비싼 서울(1144000)에선 명동에 이어 종로(2316000동대문(2048000서울역(1934000노원역(1665000신림(1559000압구정(1454000사당(1156000불광역(1126000여의도(1108000) 순이었다. 대구(669000)에선 동성로(1136000범어(847000) 상권이, 인천(64만원)의 경우 구월간석(1233000부평(623000), 부산(612000)은 부산대학앞(1427000) 상권의 권리금이 높았다. 상가건물 면적이 3000를 넘는 대규모 점포(백화점·대형마트 등)는 특정 업체가 직영 형태로 관리해 권리금이 형성될 가능성이 낮아 조사 대상에서 제외됐다. 점포당 평균 권리금 역시 서울 명동 상권이 22365만원(87개 점포 평균)으로 제일 높았다. 서울 강남대로(13906만원·93)와 신림(11265만원·63), 수유역(11238만원·67), 압구정(11007만원·48) 상권이 뒤를 이었다. 2000년대 신흥 상권으로 떠오르는 신림·수유역 상권이 권리금 면에선 강남 상권과 경쟁하는 모양새.

 

 

  광역시 단위에선 인천 구월간석(1876만원·145), 부산 광안리(9161만원·61), 경성대·부경대(8875만원·49), 광주 상무지구(8708만원·69) 등의 상권에서 권리금이 높게 형성됐다. 유동인구가 많은 지하철역과 상권이 가까울수록 권리금이 높다는 기존의 법칙도 여전했다. 당 평균 권리금이 높은 명동의 경우 평균 지하철역과의 거리는 219m였고 종로 215m, 동대문 261m, 서울역 174m로 대체로 300m 안쪽에 상권이 위치했다. 전국 평균치는 349m였다. 상가를 사거나 빌릴 때 웃돈의 형식으로 오고 가는 권리금은 그간 관련 법규가 없어 논란을 불렀다. 지난 20155상가건물 임대차보호법에 권리금 조항이 생기며 최소한의 안전장치가 마련되긴 했지만, 일부 임대인들이 여전히 권리금 갑질을 할 수 있는 구조다. 강훈식 의원은 많은 서민이 권리금 갑질로 인한 피해를 보고 있다임차인을 잘 보호할 수 있도록 권리금과 관련한 애매한 사항들을 보다 명확하게 조정할 필요가 있다고 강조했다.(2017102일 중앙일보 기사 참조)