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  원하는 규모와 가격대는 달라도 대한민국에서 살아가는 평범한 서민들에게 '내 집 마련'은 꿈이자 부담이다. 집값이 최소 수억원에 달해 꿈을 이루려면 전 재산을 들여야 해서다. 이에 매매계약 시 다른 어떤 거래보다 주의를 기울여야 한다. 부동산 전문가들이 집을 살 때 물건의 '등기부등본' 등을 통해 권리관계를 확인하는 게 최우선이라고 입을 모으는 이유도 여기에 있다. 전세나 월세를 끼고 집을 사거나 경매에서 낙찰을 받는 등 집을 어떻게 매입하느냐에 따라 유의할 점은 조금씩 다르지만 '등기부등본'을 통해 권리 관계를 확인하는 것이 기본이다. 이후 등본으로 확인할 수 없는 요인을 살피는 것이 순서다. 전세를 끼고 집을 사는 경우 세입자의 전세금이 금융기관에 압류 혹은 가압류된 상태는 아닌지 확인해야 한다. 압류 또는 가압류 상태를 모른 상태에서 세입자에게 전세금을 돌려줬다가 은행 같은 금융기관에게 또 돈을 줘야 하는 일이 빈번히 발생하고 있다. 세입자의 전세금이 압류 혹은 가압류 됐을 경우 금융기관은 전세금을 받을 권리가 있다.

 

 

  아울러 집주인에게 세입자가 압류나 가압류 등 통보를 받은 적이 있는지 여부를 확인해야 한다. 매매 성사에 급급한 집주인이 압류 또는 가압류 사실을 숨기거나 사실 자체를 잊어버릴 수 있기 때문이다. 이럴 경우를 대비해 세입자 보증금에 대한 책임을 누가 질 것인지를 미리 정해 계약서에 적어두면 좋다. 월세를 끼고 집을 살 경우 월세 체납 여부를 살펴야 한다. 밀린 월세가 있다면 이를 집을 판 쪽과 산 쪽 중 누가 가져갈 것인지도 미리 정해 계약서에 명시하면 향후 분쟁을 막을 수 있다. 경매로 집을 살 때도 권리관계 분석은 중요하다. 집을 사면서 함께 인수 또는 몰수되는 권리가 무엇인지 살펴야 한다. 또한 낙찰 금액은 일반 매매에 비해 추가비용이 들어갈 가능성을 고려해 산정해야 한다. 집을 산 뒤 세입자가 집을 비우지 않으면 명도소송을 해야하는데 이때 강제집행 비용이 들 수 있다. 세입자가 있으면 이사비도 줘야 한다. 아파트나 상가의 경우 미납된 공용관리비도 납부해야 한다. 잔금 납부 기한에 맞춰 대출 계획을 짜두는 것도 필수다. 통상 잔금 납부 기한은 한 달로 짧기 때문에 잔금을 제때 치르지 못해 다시 경매로 나오는 물건도 적지 않다.(201834일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

  대법원이 부동산 등기에 공신력을 부여하는 방안에 관한 연구에 착수했다. 향후 검토 결과에 따라 1960년에 도입된 부동산 등기제도에 56년만에 대대적인 변화가 예상된다. 공신력이란 겉으로 드러난 권리관계가 실제 권리관계와 다르더라도, 드러난 사실을 믿고 거래한 사람에게 거래의 법률효과를 그대로 인정해 주는 민법상 원리다. 우리 법은 동산 거래에서만 공신력을 인정하고, 부동산 거래에서는 공신력을 인정하지 않는다. 이 때문에 부동산 등기만 믿고 거래를 했다가는 실제 권리자가 나타날 경우 거래 자체가 무효가 되는 낭패를 보기 쉬웠다. 하지만 부동산 등기에 공신력이 인정되면 부동산 등기부 내용을 믿고 거래한 사람은 기재 내용이 진실이 아니더라도 무조건 보호를 받는다. 부동산의 실제 소유자가 누군지는 상관없이 등기부에 적힌 소유자와 부동산을 거래하면 된다는 의미다.

  대법원 산하 법원행정처는 최근 '등기의 공신력 부여 기반을 마련하기 위한 방안'을 주제로 연구용역을 발주했다고 5일 밝혔다. 현행 부동산 등기제도의 실상을 파악해 공신력을 부여하는데 문제가 없는지를 검토하는 연구다. 연말께 구체적인 결과가 나올 전망이다. 법원이 등기에 공신력을 부여하는 방안을 검토하는 것은 부동산 등기제도가 도입된 후 56년이 지나면서 많은 변화가 있기 때문이다. 도입 초기에 비해 부실 등기 위험이 크게 줄었고, 부동산 거래 건수는 급증한 상황에서 공신력 문제를 다시 검토해보자는 취지다. 대법원에 따르면 2001년 이후 부동산 및 선박 등기 건수는 해마다 1천만 건을 웃도는 수준을 유지하고 있다. 최근의 경우 2012년 1천55만5천130건, 2013년 1천70만4천278건, 2014년 1천127만6천386건으로 계속 증가했다. 이는 1997년 735만2천569건에 비해 300만여건 이상 증가한 수치다.

  부동산 등기의 공신력 부여는 법원과 국토교통부가 함께 도입을 추진중인 '부동산거래 통합지원시스템'과 함께 부동산 거래 안전 확보에도 시너지 효과를 낼 수 있다고 법조계는 보고 있다. 법원은 등기에 공신력을 부여하기 위해 다각적인 법제도 개선도 추진할 계획이다. 우선 잘못된 내용이 등기부에 오르지 않도록 등기관의 기입 오류를 방지할 방안을 연구한다. 사건이 복잡한 정도에 따라 분류하는 지능형 업무처리 시스템을 도입해 복잡한 사건은 등기관이 충분히 심사하도록 지원하는 방안을 검토한다. 등기 실무를 담당하는 법무사 등 일정 자격을 갖춘 대리인의 업무에도 상당한 변화가 예상된다. 혹시라도 존재할 수 있는 부실등기로 인해 실제 권리자에게 피해가 발생한 경우 보상하는 방안도 마련해야 한다. 법원행정처 관계자는 "등기에 공신력을 부여하는 것은 우리 등기제도의 획기적인 발전을 모색하는 방안"이라며 "철저한 연구와 검토를 거쳐 개선을 추진하겠다"고 말했다.(2016년 4월 5일 매일경제 기사 참조)