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  전세가 상승 바람을 타고 작년 한 해 가파르게 상승하기만 하던 서울 아파트 가격이 마침내 5억5천만원 선을 돌파했다. 서울아파트 평균 매매가격이 5억5천만원을 넘은 건 KB국민은행이 관련 조사를 시작한 2008년 12월 이후 처음이다. 이전에는 2011년 6월 5억4천559만원이 가장 높았다. 9일 KB국민은행 KB주택가격동향 자료를 보면 1월 서울 아파트의 평균 매매가격은 5억5천282만원으로, 전월인 작년 12월 매매가(5억2천475만원)보다 2천807만원 올랐다.

 

  상승세는 서울 강남권이 주도했다. 서초·강남·송파를 포함한 강남 11개구의 평균 매매가는 6억6천109만원으로 역시 관련 조사 후 처음으로 6억6천만원대에 진입했다. 강북지역 14개구의 1월 평균 매매가도 4억2천566만원으로, 처음으로 4억2천만원대에 들어섰다. 1월 가격이 크게 오른 건 KB국민은행이 통계를 업데이트하면서 최근 상승한 신규 분양 아파트 가격을 반영했기 때문이다. KB국민은행 관계자는 "서울 아파트 매매가가 5억5천만원을 넘은 건 처음"이라며 "작년 집값이 크게 오른 부분이 1월 통계에 반영됐다"고 말했다. 서울 아파트 전세 가격도 관련 조사가 시작된 2011년 6월 이래 처음으로 3억9천만원대에 접어들어 4억원대 진입을 눈앞에 뒀다.

 

  1월 평균 전세가격은 3억9천741만원이다. 조사가 시작된 2011년 6월 평균 전세가격이 2억4천902만원인 점과 비교해보면 4년 반 만에 1억5천만원 정도가 오른 셈이다. 일반 직장인이 4년 반 동안 1억5천만원을 모으기가 쉽지 않은 점에 비춰 실수요자들이 은행권에서 전세자금 대출 등을 많이 받았을 것으로 추정된다. 실제로 KB국민·신한·KEB하나·우리·농협·기업 등 6대 은행의 전세자금 대출 잔액(주택도시기금 전세대출 제외)은 2010년 말 2조281억원에서 작년 8월 기준으로 18조4천925억원으로 9배 넘게 늘었다. KB국민은행 관계자는 "전세 물량 부족으로 작년 수준은 아니겠지만 올해도 전세가격이 상당폭 상승할 것으로 보인다"며 "전세 상승 때문에 서울을 중심으로 아파트 매매가격도 강보합을 보일 것으로 관측된다"고 말했다.(2016년 2월 9일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

  주택시장에 ‘강남 불패’라는 말이 있었다.  서울 강남·서초·송파구 등 강남권은 집값을 선도하는 지역이어서 투자하면 손해볼 일 없다는 얘기다. 2000년대 초·중반 강남권 집값이 급등할 때 생긴 말이다. 서울 강남구만 해도 2004~2006년 3년간 아파트 값이 50%가량 뛰었다. 그러나 2008년 금융위기 이후 ‘강남 불패’는 깨졌다. 산이 높으면 골이 깊은 법. 강남권 집값은 ‘추락’이라는 표현이 지나치지 않을 정도로 떨어졌다. 집값이 회복세를 타기 시작한 2013년 9월까지 강남권 아파트값은 10% 정도 하락했다. 지금도 금융위기 전 수준을 회복하지 못했다.

  그런데 반포가 판도를 바꾸고 있다. ‘반포 불패’란 말까지 생겨났다. 몸값으로 강남권(강남구·서초구·송파구) ‘둘째’인 서초구 내 반포동 집값이 강남권 주택시장의 선두자리에 올라선 것이다. 국민은행에 따르면 현재 반포동 아파트 3.3㎡당 평균 시세는 4003만원. 강남권에서 유일하게 4000만원을 넘어섰다. 옛 34평형 크기 아파트를 사려면 12억원은 필요하단 거다. 서울 전체 평균 시세(3.3㎡당 1729만원)의 두 배가 넘는다. 강남구 압구정동(3.3㎡당 3911만원, 2위)나 대치동(3.3㎡당 3336만원, 3위) 보다 비싸다. 서초구 전체 평균(2886만원) 보다 39%나 높고, 강남구 전체 평균과 비교하면 1.2배다.

  전셋값도 반포동이 가장 높다. 3.3㎡당 평균 2284만원이다. 사교육 시장이 발달해 전세족이 많다는 대치동(3.3㎡당 평균  2089만원) 보다 비싸다. 강남 개발 원조이자 전통 부촌인 압구정동, 초고층 주상복합(타워팰리스)의 아이콘 도곡동, 사교육 1번지 대치동에 이어 반포가 강남권 신흥 부촌으로 자리매김을 한 셈이다. 반포가 1위에 등극한 데엔 옛 반포주공2·3단지를 재건축한 반포래미안퍼스티지와 반포자이의 공이 크다. 2009년 입주한 이들 아파트는 순식간에 강남권 최고가 아파트들을 제쳤다. 반포래미안퍼스티지는 3.3㎡당 4300여만원에 달한다. 이 두 아파트가 선전한 건 새 아파트여서다. 강남권은 낡은 아파트가 많아 새 아파트를 찾기 어렵기 때문이다. 게다가 단지 규모가 크고, 두 아파트 모두 삼성물산과 GS건설이란 대형 건설사가 지어 브랜드도 갖췄단 평가다.

  학군이 좋고 백화점·호텔 같은 편의시설이 잘 갖춰져 있다는 점도 작용했다. 반포 일대엔 세화고·반포고 등 지역 명문으로 꼽혔던 학교가 많다. 이들 중 일부는 자율형 사립고로 전환하기도 했다. 고속터미널을 중심으로 백화점과 호텔·지하상가 등 즐기고 놀 수 있는 인프라도 발달했다. 한강만 건너면 강북으로 갈 수 있을 뿐 아니라 지하철도 3·7·9호선이 지나는 등 교통도 편리하다. 비싼 데엔 이유가 있는 셈이다.
 
  반포의 위상은 분양 시장에서도 다시 한번 확인됐다. 지난해 12월 신반포2차 재건축 단지인 아크로리버파트의 분양가는 3.3㎡당 4130만원을 기록했다. 이 아파트가  '반포 집값(3.3㎡ 당) 4000만원 시대'를 열었다.  이후 분양한 센트럴푸르지오써밋·래미안아니파크 모두 3.3㎡ 당 분양가가 4000만원을 넘어섰다. 최근 강남권 최고가인 3.3㎡당 4290만원 기록을 세운 신반포자이는 행정구역상 잠원동이지만 신반포로 불린다. 반포 개발 이후 아파트가 들어서면서 붙은 별칭이다. 지리적으로도 반포에 인접해 생활권은 반포다. 신반포자이 1순위 청약 경쟁률은 평균 38대 1로, 반포 이름값을 톡톡히 했다.

  당분간 반포 인기는 사그라들지 않을 듯 하다. 올해에도 새 아파트 입주와 분양이 계속되기 때문이다. 대림산업이 잠원동 신반포5차를 재건축한 래미안잠원은 입주 준비 중이고  삼성물산이 재건축할 예정인 신반포18차는 분양을 준비하고 있다. 게다가 올해 분양이 어렵긴 하지만 ‘거물’도 기다리고 있다. 반포주공1단지다. 3000가구가 넘는 매머드급이어서 재건축 후 주공2·3단지를 다시 지은 래미안퍼스티지(2444가구)와 반포자이(3410가구)를 능가하는 규모가 될 전망이다. 래미안퍼스티지와 반포자이에 부족한 한강 조망권을 갖추고 있다. 전통 부촌 압구정과 재건축이 활발한 개포가 반포를 추격 중이지만 당분간 반포의 아성을 넘긴 쉽지 않아 보인다.  압구정은 재건축이 요원하고, 새 아파트촌으로 탈바꿈하고 있는 개포는 강남권 중에선 외곽이기 때문이다. 반포에 쏠린 스포트라이트를 빼앗아갈 지역은 없을까.(2016년 1월 27일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

  신한은행은 지난해 투자자문업에 나섰고, 우리은행과 국민은행이 올 하반기 금융위원회에서 투자자문업 겸영 인가를 받았으며  KEB하나은행과 기업은행도 투자자문업 신청을 준비하고 있어 내년 상반기쯤 대형 은행들이 일제히 부동산 투자자문 시장에서 서비스 경쟁을 벌이게 될 전망이다.

  자자문은 금융과 부동산 분야로 나뉜다. 이들 은행은 부동산 투자자문을 확대할 방침이다. 고객 대다수가 총자산에서 부동산이 절반 이상을 차지해서다. 지금까지 무료로 해왔던 부동산 투자자문에 수수료를 매길 계획이다. 신한은행 관계자는 "중개업소에 내는 '복비(중개수수료)' 외에 자문수수료가 더해지기 때문에 전체 거래 비용은 예전보다 다소 늘어나지만 전문적인 자문을 통해 투자 성공 확률을 높이는 효과가 기대된다"고 설명했다.

  은행이 최근 앞다퉈 투자자문업에 뛰어든 데는 장기화하는 저금리 기조로 수익성이 나빠짐에 따라 사업을 다각화해 비(非)이자 상품에서 수수료 이익을 늘리려는 고민이 깔려 있다. 금리 경쟁을 예고한 카카오뱅크 등 인터넷은행까지 등장한 마당에 부동산 투자자문이 '올드뱅크'들로서는 장기 우량 고객 이탈을 막고 수익성 개선도 기대해볼 만한 신사업인 셈이다.

  은행들은 자산가들이 선호하는 중소형 빌딩, 상가, 토지 등 수익형 부동산에 대해 투자자문 서비스를 제공할 계획이다. 업계에서는 은행발(發) 부동산 투자자문이 시장에 정착하면 투자자들은 체계적인 정보를 토대로 투자함으로써 리스크를 줄이고 부동산 서비스 수준도 질적으로 높아지는 계기가 될 것으로 기대를 모으고 있다. 은행들은 특화된 투자자문 서비스를 선보이기 위해 동분서주하는 모습이다. 지금까지 자문이 공짜였기에 유료화에 따른 가격 저항감을 극복하는 게 당면 과제이기 때문이다.

  건설사와 시행사 등 은행 밖에서 실전에 강한 전문가를 스카우트해 인력을 충원하고 리얼티코리아 등 전문 중개법인과 손을 잡는 은행들이 등장하고 있다. KEB하나은행은 건물 임대·관리 전문 회사를 별도로 두고 있어 부동산 자금 조달, 매입, 운영, 매각 등 종합 서비스가 가능할 전망이다.


  투자자문 수수료는 부동산 매매가 대비 최대 2%까지 받을 수 있다. 은행들은 부동산 상품과 자문 기간 등에 따라 수수료를 차등화할 예정이다. 상가와 중소형 빌딩 중개수수료가 최대 0.9%고 실제로는 0.6~0.7%에서 매겨지는 점을 감안할 때 초기엔 대체로 0.4~0.5% 안팎이 될 것으로 점쳐진다. 시중은행 관계자는 "은행은 금융상품도 취급하는 만큼 부동산과 금융자산 비중을 균형 있게 분배하는 등 자산관리 서비스 역시 보다 체계적으로 이뤄질 수 있을 것"이라고 말했다.(2015년 12월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

  지난 27일 KB국민은행에 따르면 11월 KB부동산전망지수는 99.7지난달 114.7보다 15포인트 하락했다. 이 지수는 국민은행에 부동산 시세를 제공하는 전국 부동산 중개업소의 3개월 뒤 가격 전망을 종합해 만든 수치다. 100이하로 내려간 것은 2014년 7월 99.6 이후 1년4개월만에 처음이다. 100 이상이면 상승 가능성, 100 이하면 하락 가능성이 높다는 의미다. 최근 부동산 시장 과열에 대한 우려 분위기가 담긴 것으로 보인다.

 

  지역별로 보면 서울이 지난달보다 19.3포인트 하락한 103.4를 기록했다. 서울ㆍ경기도ㆍ인천을 합친 수도권 역시 지난달보다 18.9포인트 하락한 103.2였다. 지방 5개 광역시의 경우 95.0로 지난달보다 15포인트 내려갔다. 이 중 대구는 79.1로 지난달보다 무려 36포인트가 하락했다. 대구의 부동산 가격 하락 가능성이 가장 큰 것으로 봤다는 얘기다. 국민은행 관계자는 “겨울철 비수기에 접어든데다 내년 가계부채 종합 관리방안 시행, 미국 금리인상 임박 등의 요인으로 매수세가 줄며 시장 분위기가 관망세로 돌아섰다”고 말했다.(2015년 11월 28일 중앙일보 기사 참조)