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잠실엘스 119㎡ 21.9억 거래, 판교푸르지오 117㎡는 24억

ICT기업 늘면서 배후수요 증가, 직주근접에 쾌적한 환경 매력

광교 등 신도시도 마용성 위협

 

 

서울 강남권이 최정점에 위치했던 전통적인 집값 서열이 바뀔 조짐이 보이고 있다. 경기 성남 판교신도시 대장주로 꼽히는 `판교푸르지오그랑블` 대형 면적 실거래가가 잠실 대표 단지 중 한 곳인 `잠실엘스` 실거래가를 넘어선 것이다. 지난해까지는 강남 직주근접(지하철 2호선)이 가능한 잠실 아파트 시세가 판교에 밀린 적이 없었다. 하지만 엔씨소프트, 카카오 등 유력 정보통신기술(ICT) 기업이 몰리는 판교 일자리 질이 강남을 능가하면서 선호 단지는 강남 집값을 따라잡은 것으로 분석된다. 판교신도시 외에도 수원 광교신도시, 화성 동탄신도시 등 든든한 대기업 배후 수요를 갖춘 수도권 신도시 집값이 최근 주춤한 서울 강남·마용성 입지를 위협하고 있는 분위기다. 18일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 15일 판교푸르지오그랑블 전용면적 117.51㎡(19층) 매물은 24억500만원에 실거래됐다. 지난 2월 15층 매물이 24억3000만원에 거래된 데 이어 또다시 24억원을 넘긴 것이다. 반면 이달 초 잠실엘스 전용 119.93㎡(9층) 매물은 21억9000만원에 팔려 직전 거래인 지난 4월 물건(24억원)에 비해 2억원가량 떨어졌다. 해당 매물은 5월 말까지 잔금을 치르는 조건의 초급매이긴 하지만 증여나 지인 간 거래가 아닌 정상 거래로 알려졌다.

 

 

현재 동일 면적을 기준으로 잠실엘스 호가는 23억~25억원, 판교푸르지오그랑블 호가는 이보다 높은 25억~27억원이다. 지난해 말까지만 해도 같은 면적이 잠실엘스는 25억~26억원, 판교푸르지오그랑블은 21억~22억원에 팔렸지만 현재는 상황이 역전된 것이다. 성남시 분당구 동판교로에 위치한 판교푸르지오그랑블은 2011년 입주한 준신축으로 신분당선 판교역에 인접한 948가구 규모 단지다. 판교 일대는 최근 테크노밸리가 확장 조성되고 엔씨소프트, 카카오 등 ICT 기업이 신사옥 마련에 나서면서 코로나19 사태 이후에도 집값이 꾸준히 오르고 있다. 물론 판교 집값을 이끄는 대장주와 잠실엘스 초급매 사례 한 건의 비교만으로 판교 집값이 잠실 집값을 넘어섰다고 보긴 어렵다. 대형 아파트 단지가 유독 많은 잠실은 오는 6월 말로 종료되는 한시적 다주택자 양도세 중과배제 조치의 영향을 받은 급매물이 쌓여 있다는 점도 감안해야 한다. 잠실에도 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공, 국제교류복합지구 조성 등 호재가 많아 6월 말이 지나면 시세가 반등할 가능성이 제기된다.

 

 

광교신도시 역시 인근 삼성전자 배후 수요에 힘입어 마용성 등 서울 핵심지 집값에 육박하고 있다. 광교 대장주인 자연앤힐스테이트는 전용 84㎡ 실거래가가 12억7500만원이고, 호가는 13억5000만원까지 나와 있다. 동탄2신도시 역시 동탄역 인근 동탄역더샵센트럴시티 전용 84㎡가 지난 2월 10억5000만원에 거래되는 등 오름세를 지속하고 있다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "강남 재건축 희망이 사라지고 보유세 부담이 짓누르다 보니 투자 수요가 수도권 신도시로 많이 빠져나가는 분위기"라며 "쾌적한 주거 환경을 원하는 젊은 세대의 트렌드도 신도시 강세 현상의 원인 중 하나"라고 설명했다.(2020년 5월 19일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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정비사업장을 중심으로 초미의 관심을 받고 있는 분양가상한제 시행에 대한 윤곽이 드러나자 서울 분양시장은 더욱 뜨겁게 달아오르고 있다. 정부가 관리처분 인가를 받은 재건축·재개발 사업장에 대한 민간택지 분양가상한제 적용을 6개월간 유예하면서 내년 4월 전까지 대량의 신규물량이 쏟아질 것으로 예상되서다. 하지만 인근의 경기도 거주민들 입장에서 서울 청약시장은 그저 `그림의 떡`일 뿐이다. 서울로 출퇴근하고 동일 생활권에 위치한 경기도민이라도 `지역우선공급제`에 발목이 잡혀 서울시내 대어 분양단지 청약이 사실상 막혔기 때문이다. 주택공급 규칙에 따르면 서울에서 공급되는 아파트 전량은 서울시민(1년 거주)에게 우선 공급해야 한다.

 

서울은 나가기는 쉬워도 들어오기는 어려워

 

`천정부지` 서울 집값에 경기도로 이주한 사람이 몇 년 후 서울로 돌아오기란 쉽지 않다. 서울과 경기도간 아파트값과 상승률 차이를 극복하기 어려운 데다 기성 아파트 대신 분양 아파트로 고개를 돌려도 앞서 언급한 지역우선거주제 적용으로 당첨 가능성이 희박해서다. KB부동산 주택가격동향 시계열자료에 따르면 서울과 경기도 아파트 중간값인 중위매매가격이 최근 2~3년 사이 크게 오른 것으로 나타났다. 20151월 서울과 경기도의 중위값 차이는 약 2억원이었으나, 올해 9월 현재 5억원을 넘었다. 경기도민이 보다 쉽게 서울 아파트 청약에 성공하기 위해서는 1년 이상 서울에 거주해야 우선으로 당첨권 주어지므로 먼저 서울로 이사해야 한다. 다만, 분양가상한제 이후 공급감소가 변수로 작용할 전망이다.

 

 

차라리 도 내 `택지지구·신도시`를 노려라

 

경기도에는 서울 분양시장에 밀려 저평가 받는 `택지지구·신도시`가 있다. 신도시는 초기 단계부터 주택·기반시설 구획의 체계적인 도시계획과 분양가상한제 적용에 따른 저렴한 분양가 책정으로 주거만족도가 높다. 경기도내 대표 신도시로는 판교신도시나 광교신도시, 위례신도시가 있다. 대규모의 택지지구(면적 66이상)는 지역우선거주 기준이 다르게 적용돼 수도권 거주자라면 기회가 충분하다. 판교 같은 대규모 택지지구의 경우 해당건설지역에 30%, 그 외 경기도에 20%를 우선 공급한 뒤, 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급한다. 또한 서울이나 인천에서 택지지구가 건설될 경우 해당 시·도 거주자에게 일반공급 물량의 50%를 우선 공급한 후 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급한다. 최근 경기도에서 관심받고 있는 지역은 과천지식정보타운과 위례신도시가 있다. 북위례와 과천지식정보타운은 분양가 수준을 높고 민·관의 이견으로 분양일정이 계속 미뤄지고 있다. 특히 과천 내 일부 사업장의 경우 임대 후 분양과 일반 분양 방식을 놓고 고심 중인 것으로 알려졌다. 위례신도시에서 공급이 재개될 경우 `위례신도시 우미린 2`, `중흥S클래스`, `호반써밋송파 1·2`가 줄줄이 공급이 나설 예정이다. 과천에서는 `과천 제이드자이`(과천지식정보타운 S9블록), 푸르지오 벨라르테`(과천지식정보타운 S6블록)가 있다. 아울러 규모가 크지 않아 해당지역 거주자 100% 우선 공급하는 성남 고등지구와 고양 덕은지구와 광명뉴타운에서도 올해 안에 신규 공급이 계획돼 있다.(20191020일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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