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정비사업장을 중심으로 초미의 관심을 받고 있는 분양가상한제 시행에 대한 윤곽이 드러나자 서울 분양시장은 더욱 뜨겁게 달아오르고 있다. 정부가 관리처분 인가를 받은 재건축·재개발 사업장에 대한 민간택지 분양가상한제 적용을 6개월간 유예하면서 내년 4월 전까지 대량의 신규물량이 쏟아질 것으로 예상되서다. 하지만 인근의 경기도 거주민들 입장에서 서울 청약시장은 그저 `그림의 떡`일 뿐이다. 서울로 출퇴근하고 동일 생활권에 위치한 경기도민이라도 `지역우선공급제`에 발목이 잡혀 서울시내 대어 분양단지 청약이 사실상 막혔기 때문이다. 주택공급 규칙에 따르면 서울에서 공급되는 아파트 전량은 서울시민(1년 거주)에게 우선 공급해야 한다.

 

서울은 나가기는 쉬워도 들어오기는 어려워

 

`천정부지` 서울 집값에 경기도로 이주한 사람이 몇 년 후 서울로 돌아오기란 쉽지 않다. 서울과 경기도간 아파트값과 상승률 차이를 극복하기 어려운 데다 기성 아파트 대신 분양 아파트로 고개를 돌려도 앞서 언급한 지역우선거주제 적용으로 당첨 가능성이 희박해서다. KB부동산 주택가격동향 시계열자료에 따르면 서울과 경기도 아파트 중간값인 중위매매가격이 최근 2~3년 사이 크게 오른 것으로 나타났다. 20151월 서울과 경기도의 중위값 차이는 약 2억원이었으나, 올해 9월 현재 5억원을 넘었다. 경기도민이 보다 쉽게 서울 아파트 청약에 성공하기 위해서는 1년 이상 서울에 거주해야 우선으로 당첨권 주어지므로 먼저 서울로 이사해야 한다. 다만, 분양가상한제 이후 공급감소가 변수로 작용할 전망이다.

 

 

차라리 도 내 `택지지구·신도시`를 노려라

 

경기도에는 서울 분양시장에 밀려 저평가 받는 `택지지구·신도시`가 있다. 신도시는 초기 단계부터 주택·기반시설 구획의 체계적인 도시계획과 분양가상한제 적용에 따른 저렴한 분양가 책정으로 주거만족도가 높다. 경기도내 대표 신도시로는 판교신도시나 광교신도시, 위례신도시가 있다. 대규모의 택지지구(면적 66이상)는 지역우선거주 기준이 다르게 적용돼 수도권 거주자라면 기회가 충분하다. 판교 같은 대규모 택지지구의 경우 해당건설지역에 30%, 그 외 경기도에 20%를 우선 공급한 뒤, 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급한다. 또한 서울이나 인천에서 택지지구가 건설될 경우 해당 시·도 거주자에게 일반공급 물량의 50%를 우선 공급한 후 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급한다. 최근 경기도에서 관심받고 있는 지역은 과천지식정보타운과 위례신도시가 있다. 북위례와 과천지식정보타운은 분양가 수준을 높고 민·관의 이견으로 분양일정이 계속 미뤄지고 있다. 특히 과천 내 일부 사업장의 경우 임대 후 분양과 일반 분양 방식을 놓고 고심 중인 것으로 알려졌다. 위례신도시에서 공급이 재개될 경우 `위례신도시 우미린 2`, `중흥S클래스`, `호반써밋송파 1·2`가 줄줄이 공급이 나설 예정이다. 과천에서는 `과천 제이드자이`(과천지식정보타운 S9블록), 푸르지오 벨라르테`(과천지식정보타운 S6블록)가 있다. 아울러 규모가 크지 않아 해당지역 거주자 100% 우선 공급하는 성남 고등지구와 고양 덕은지구와 광명뉴타운에서도 올해 안에 신규 공급이 계획돼 있다.(20191020일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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분양가 상한제 '후폭풍', 사업 "서두르자" vs "늦추자“

기존 조합 집행부에 불만 폭발, 비대위 출범…목소리 높여

 

민간택지 분양가 상한제 여파로 서울 주요 재건축 사업장이 내홍에 휩싸였다. 반포주공1단지 둔촌주공 원베일리 은마아파트 등에서 조합장 해임 여부, 사업방식 변경 등을 두고 조합원 간 갈등이 격화되고 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 지난 12일 상한제 도입 발표를 계기로 기존 조합 집행부에 대한 반감이 폭발했다이해관계 조정에 실패하면 재건축 사업이 표류할 수 있다고 말했다.

 

비대위 등 비공식 모임 잇따라

 

강동구 둔촌주공아파트 재건축 조합원 200~300명은 오는 24일 비공식 모임을 열고 분양가 상한제 도입에 따른 사업방향 전환을 논의한다. 12032가구가 들어설 예정인 이곳은 일반 분양 물량만 4787가구에 달해 상한제의 직격탄을 맞았다. 조합원 사이에서는 조합장과 집행부를 모두 해임하고 새 조합장을 선출해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 비상대책위원회(비대위)를 별도로 발족해 조직적으로 대응할 태세다. 이 아파트의 한 조합원은 재산 손실이 가구당 2억원에 달할 것이란 말이 나오는 데도 집행부는 상황의 심각성이나 향후 대책을 내놓지 않고 일반 분양을 밀어붙이려고 한다상황을 이 지경까지 끌고 온 조합장을 해임하고 해결 방안이 나올 때까지 분양을 미뤄야 한다고 주장했다. 갈등은 관리처분 인가를 받은 뒤 분양을 준비하고 있던 거의 대부분 사업장에서 공통으로 나타나고 있다. 동작구 흑석3구역 재개발 조합원들은 지난 11일 총회에서 기존 조합장을 해임했다. 지지부진했던 사업 속도에 대한 책임을 묻고 분양가 상한제 시행 전 일반 분양을 끝낼 수 있는 추진력 있는 조합장을 선출해야 한다는 데 의견이 모였다. 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구)와 원베일리(한신3·경남아파트 재건축)의 분위기도 심상치 않다. 사업 규모가 10조원에 달하는 반포주공1단지조합은 관리처분계획 무효확인 소송에서 지난 16일 패소했다. 그동안 시공사 선정, 주택형배정, 이주시기 등을 놓고 조합과 각을 세웠던 비대위의 목소리가 힘을 얻으면서 갈등이 새 국면을 맞을 것이란 전망이 나온다. 비대위는 10월 이주에 반대하고 있다. 이주를 해버리면 꼼짝없이 분양가 상한제를 적용받을 수밖에 없어서다. 건축심의 지연으로 착공 시기가 미뤄진 원베일리는 조합장이 지난 5월 말 자진 사퇴했다. 이미 이주를 마친 이 단지는 착공 지연에 따른 금융비용만 500억원을 더 내게 됐다.

 

더 복잡해진 이해관계

 

향후 추진 방향에 대한 의견도 분분하다. 기존 조합은 분양가 상한제가 시행되기 전에 밀어내기 분양을 하려는 움직임을 보이고 있다. 반면 조합원 사이에서는 규제에 따른 조합원 손실이 지나치게 큰 만큼 분양을 서두르지 말고 해법을 찾아야 한다는 주장이 많다. 둔촌주공은 설계변경을 통해 ‘1+1 분양’(신축 두 가구를 배정받는 방식)을 도입하거나 대형 주택형을 늘리자는 의견이 나온다. 비선호층을 일반 분양으로 돌리고 조합원들이 선호하는 층과 향을 모두 받게 해 일반 분양 비중을 줄이고 조합원 이익은 늘리자는 것이다. 반포주공1단지와 반포 한신4, 방배13구역 등 당장 분양 시기가 도래하지 않은 사업장은 설계 변경 등의 궤도 수정 가능성이 거론된다. 초기단계인 재건축 사업장도 동요하기는 마찬가지다. 16년째 추진위원회 단계에 머물고 있는 대치동 은마아파트에선 1 1 재건축이 유력한 안으로 떠오르고 있다. 가구 수 증가가 거의 없는 재건축사업 방식으로 일반 분양 수익이 거의 없어 재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제 영향이 적다. 재건축조합 갈등은 앞으로 더 늘어날 것으로 정비업계는 보고 있다. 정부의 규제가 엎친 데 덮친 격으로 잇따르면서 조합원 간 이해관계와 이견이 더 분분해질 가능성이 높아서다. 한 강남 재건축조합장은 조합원들의 주장을 모두 조정할 수는 없는 게 현실이라며 화풀이 할 수 있는 대상이 조합장뿐이라고 토로했다.(2019821일 한국경제 기사 참조)

 

 

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17일 관리처분 인가 받아재초환 위헌소송은 각하, 부담금 확정후 재시도해야

 

 

  신반포13차가 관리처분 인가를 받으면서 재건축 초과이익환수제 회피에 성공했다. 17일 부동산 업계에 따르면 서울 서초구 잠원로1442에 위치한 신반포13차가 이날 오후 6시께 관리처분 인가를 받았다. 지난주에는 서초구에서 신반포14(178가구)와 신반포22(132가구)가 관리처분 인가를 받은 바 있다. 신반포13차는 3개동, 180가구로 구성된 미니 단지다. 1982년 입주가 이뤄져 준공한 지 36 됐다. 정부는 재건축 초과이익환수제 시행을 앞두고 연초에 서초구·강남구·송파구를 상대로 관리처분계획 서류가 적법한지 철저히 확인하라고 당부했다. 이에 따라 신반포13차를 비롯한 이 지역 재건축단지 주민들은 최근까지도 관리처분 인가 결과를 기다리며 노심초사하고 있었다. 관리처분 절차에 문제가 있다는 판단이 내려질 경우 관리처분 신청이 무효가 되고 재건축 초과이익환수제 적용을 받기 때문이다.

 

 

  한편 서울 강남구 대치동 대치쌍용2, 송파구 잠실주공5단지 등 11개 재건축조합이 제기한 `재건축 초과이익환수에 관한 법률 위헌 확인` 소송은 각하된 것으로 확인됐다. 17일 법무법인 인본에 따르면 지난 12일 헌법재판소는 "재건축 부담금은 재건축사업의 준공 인가가 이뤄진 다음 결정되므로 아직 관리처분계획 인가도 신청하지 않은 단지는 기본권을 침해받고 있다고 볼 수 없다"며 각하 결정을 내렸다. 이번 결정에 따라 이들 재건축조합은 일단 준공 시점에서 재건축 부담금이 확정된 뒤에 소송 여부를 다시 검토할 수밖에 없게 됐다. 인본 관계자는 "`재심청구`를 통해 이번 결정의 잘못을 다툴 것"이라며 "이뿐만 아니라 향후 예정금액을 고지받는 조합 등과 함께 재건축 초과이익환수법의 위헌성을 계속 다투는 위헌소송을 청구하도록 할 계획"이라고 밝혔다.(2018418일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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