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과천 분양가 재심사 부결로, 건설사 `임대 후 분양` 검토

지자체와 건설사간 갈등 고조, 성남·위례도 분양 일정 못잡아

주택공급 곳곳서 더 묶일 듯

 

 

경기 과천지식정보타운 분양이 결국 무기한 연기되는 모양새다. 이 지역 `로또청약`을 노린 세입자들이 몰려들어 전세대란을 불러일으킬 만큼 관심이 뜨거웠지만 지난달 29일 열린 분양가심사위원회에서 과천시와 대우건설 컨소시엄이 분양가에 대한 입장 차이를 끝내 좁히지 못했다. 이에 대우건설 컨소시엄은 8년간 임대 후 분양하는 대안을 추진하기로 해 당분간 일반분양이 나올 가능성은 낮아졌다. 과천뿐만 아니라 분양가상한제를 적용하는 성남, 위례 등의 공공택지 아파트에서도 분양가를 놓고 불협화음이 일면서 아파트 공급은 더 늦춰질 것이란 전망이 힘을 얻고 있다. 1일 과천시에 따르면 지난달 29일 열린 분양가심사위원회 회의 결과 과천지식정보타운 S6블록에 공급될 예정인 `과천 푸르지오 벨라르테`의 분양가 재심사가 부결됐다. 위원회는 지난 7월 책정했던 분양가 3.32205만원이 문제없다며 그대로 다시 통보했다. 대우건설 컨소시엄은 3.32600만원으로 신청했었다. 결국 3.3395만원의 분양가 간극을 좁히지 못한 것이다. 사업 주체인 대우건설 컨소시엄은 대우건설, 태영건설, 금호산업, 대토 소유자 등으로 구성됐다.

 

 

대우건설 컨소시엄은 지난 10월 재심의를 신청하면서 분양가가 인상될 것으로 기대했다. 9월 정부가 정한 기본형 건축비가 인상됐기 때문이다. 국토교통부에 따르면 기본형 건축비는 3.36445000원에서 6511000원으로 66000원 인상됐다. 국토부는 상향된 기본형 건축비를 반영하기 위해 분양가 재심의가 가능하다고 유권해석을 내리기도 했다. 결국 이날 재심사마저 부결되자 대우건설 컨소시엄은 8년 임대 후 일반분양하는 방식으로 가닥을 잡은 것으로 알려졌다. 컨소시엄 관계자는 "사업 주체 구성원들과 분양 방법을 논의할 예정"이라면서 "임대 후 분양을 가장 유력한 대안으로 추진 중"이라고 말했다. 8년간 임대 후 분양하면 분양가심사위원회를 거치지 않고 컨소시엄 마음대로 분양가를 책정할 수 있다. 다만 임대 후 분양은 사업계획 변경 사항이라서 한국토지주택공사(LH)와 논의가 추가로 필요하다. 후분양하게 되면 분양가는 크게 높아질 수 있다. 올해 7월 최초 후분양 단지로 주목받았던 `과천 푸르지오 써밋`3.3당 분양가는 3998만원으로 4000만원에 육박했다. 앞서 5월 공급됐던 `과천자이` 분양가인 3.33253만원보다 700만원가량 높다. 이번 심의 결과는 과천지식정보타운의 다른 단지에도 영향을 미칠 것으로 보인다.

 

 

GS건설의 `과천제이드자이`를 비롯해 과천지식정보타운의 공공분양 물량 총 8000가구가 벨라르테의 분양가 결과를 예의 주시하며 분양 일정을 미뤄왔다. 과천은 1순위 당해지역 청약이 가능한 사람이 극히 적어 `당해지역 미달·기타지역 완판`이라는 패턴이 있는 곳이다. 따라서 과천은 일반분양을 받으려는 외지인 유입이 증가하면서 전셋값이 전국에서 가장 많이 올랐다. 한국감정원에 따르면 지난주(1125일 기준) 과천 아파트 전세지수는 일주일 만에 1.04% 올랐고, 매매지수는 0.89% 올랐다. 또 다른 청약 인기 지역인 성남시와 위례시도 공공택지 분양 일정을 잡지 못하고 있다. GS건설이 성남 고등지구에 짓는 `성남고등자이`는 애초에 7월 분양할 예정이었으나 분양이 해를 넘기게 됐다. 성남시와 건설사 간에 분양가 합의를 보지 못해 아직 분양 시기가 미정이다. 호반그룹이 북위례에 올해 안으로 공급할 예정이었던 `송파 호반써밋 1·2`도 상황은 마찬가지다. 호반은 송파구청 분양가심사위원회가 통보한 분양가를 받아들이지 않아 분양가 재심의를 검토하고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "분양가상한제를 이미 시행하던 공공택지조차도 정부 눈치를 보느라 분양가 심사가 계속 미뤄지고 있다""내년 4월부터 민간택지마저 분양가상한제가 시행되면 공급에 큰 차질이 생길 가능성이 높다"고 말했다.(2019122일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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개포그랑자이·청담삼익롯데캐슬·과천지식정보타운…올 분양 빅3 노려라

단기간 상승기류 꺾였지만, 장기 상승추세는 살아있어

압구정·한남·여의도 등, 집값 조정 끝나고 상승할 때, 가장 많이 오를 `톱10` 주목

 

"올해 전국에서 40만가구에 육박하는 새 아파트에 주민들이 입주한다. 무주택자들이 새 아파트를 노리는 전략이 필요하다." 매일경제신문·MBN·매일경제TV가 주최한 `2019 서울머니쇼` 둘째날인 17일 부동산 전문가들은 부동산 침체 와중에도 청약을 통한 `로또 기회`가 열려 있다고 입을 모았다. 집값 대세 상승기 때에는 손쉽게 매매차익을 기대할 수 있는 반면 `내가 원하는 좋은 집`을 골라 사는 건 어렵다는 설명이다. 최근 부동산시장 조정기를 활용해 내 집 마련에 나서라는 얘기가 나오는 이유다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부가 최근 3기 신도시를 발표한 마당에 당분간 새로운 규제 카드를 꺼내기는 어려울 것"이라며 "무주택 실수요자 입장에서는 신규 분양시장이 답"이라고 강조했다. 함 랩장은 올해 분양을 앞둔 단지 가운데 빅3`개포그랑자이` `청담삼익롯데캐슬` `과천지식정보타운`을 꼽았다. 그는 "서울 강남구 개포동 개포주공4단지를 재건축한 개포그랑자이 분양가는 3.34000만원 중후반대로 예상된다"면서 "입주가 곧 시작되는 인근 단지 디에이치아너힐즈 시세가 3.36000만원을 넘어섰다는 점에서 여전히 매력적인 투자처"라고 설명했다. 자금력이 부족한 무주택자들은 수도권 공공택지지구를 노리는 게 좋다. 과천지식정보타운은 경기도 대규모 택지개발지구에 속해 분양가 상한제가 적용되는 주택이다. 그는 "분양가가 3.32000만원 초중반대로 예정돼 있어서 공공택지와 민간 재건축단지 분양가 격차가 1000만원 가까이 벌어질 것으로 보인다"고 말했다.

 

필명 `빠숑`으로 활동하는 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 "단기간 상승 기류가 꺾였지만 장기적인 상승 추이는 이어지고 있는 만큼 이제는 5~10년 후를 내다보는 투자를 해야 한다"고 말했다. 그는 "상승 국면 당시 풀리지 않았던 물건들이 오히려 조정기에 매물로 나온다""그래서 지금이 기회라는 것"이라고 강조했다. 전문가들은 특히 이런 때일수록 `제대로 된 똘똘한 부동산`을 노려야 한다고 강조했다. 김 소장은 일자리가 많은 지역의 새 아파트를 `불패` 투자 대상으로 적극 추천했다. 그는 "특히 서울 집값 상위 10개 지역 내 새 아파트는 투자 대안 중 경쟁 상대가 없다"고 말했다. 서울 내 재건축·재개발 속도가 더디고 1·2기 신도시 아파트들이 노후화하면서 서울과 수도권 지역 내 새 아파트 수요가 늘어나고 있다는 이유에서다. 김 소장은 `준공 10년 미만 아파트`를 새 아파트의 기준으로 제시했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장도 "2013년 이후 새 아파트 선호도가 증가하는 추세"라며 "새 아파트에 선제적으로 투자하는 수요가 늘면서 재건축의 인기도 상승했다"고 진단했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "공급에 희소성이 있기 때문에 서울로 쏠림 현상이 나타날 수밖에 없다""새 아파트를 노리는 무주택자의 전략이 필요하다"고 덧붙였다. 김 소장은 "새 아파트 입지를 따지는 데 있어 가장 중요한 것 중 하나가 `일자리`"라며 "실거주 수요가 많기 때문"이라고 밝혔다. 김 소장은 "소유주가 거주하는 비율이 50% 이상인 단지가 최고의 안전 자산"이라고 추천했다. 김 소장은 "강남·서초·송파를 합하면 150만개 일자리가 있다""그에 따른 기반 시설이 확충되기 때문에 집값이 오를 수밖에 없는 것"이라고 분석했다.

 

김 소장은 조정기 이후 집값이 가장 많이 오를 수도권 지역 `10`으로 압구정, 한남, 여의도, 목동, 상계·노원, 수색, 광명, 장위, 동대문, 고양 덕양구를 지목했다. 특히 `준서울` 입지를 자랑하는 경기도 과천시와 광명시를 도시 전체가 재건축을 통해 새 아파트촌으로 변신하고 있다는 점에서 유망 지역으로 꼽았다. 김 소장은 "10년 후 과천과 광명이 서울의 수요를 대거 흡수할 것"이라며 "과천은 서초구 수준의 도시로 성장하고 광명은 목동을 추격하는 지역으로 거듭날 전망"이라고 말했다. 김 소장은 이어 "고양 덕양구에는 교통시설 확충과 3기 신도시 호재가 동시에 몰리고 있다""그럼에도 아직 3.31000만원 수준이라 서울에 붙어 있는 지역 중 가장 싸다"고 소개했다. 박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 10년 후 서울 주거공간의 핵심으로 `반포·압구정·용산 트라이앵글`을 강조했다. 서울 한강을 중심으로 삼각 지형을 이루는 곳이다. 그는 "반포는 교육, 교통, 주거환경 등 3박자를 갖춘 서울의 중심"이라며 "재건축 속도 역시 빨라 서울 아파트 가격을 선도해 나갈 것"이라고 진단했다. 한편 전문가들은 조정·안정기에는 갭투자를 지양하라며 `갭투자 경계령`을 내렸다. 함 랩장은 "작년까지만 해도 갭투자가 트렌드였지만 이제는 아니다""공시가격 인상 등으로 시세가 조정되고 전세가율도 떨어지고 있어 더 이상 단기 시세 차익을 챙기기 어려운 상황"이라고 밝혔다. 김 소장은 "지난 1~2년간 단기적으로 상승하며 거품이 낀 갭투자 인기 지역은 어김없이 집값이 빠지고 있다"고 말했다. 이남수 신한은행 부동산투자자문센터 센터장은 과도하게 공급이 몰린 오피스텔 투자를 주의해야 한다고 강조했다. 이 센터장은 "13년 만에 입주 물량이 최대로 몰린 오피스텔의 경우 투자 위험성이 있다"고 말했다.(2019518일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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