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같은 동네에서도 천양지차

인기지역엔 땅값 거품 우려

공실, 담보대출 등 잘 따져야

 

 

  요즘 부동산시장에서 '꼬마빌딩'의 몸값이 상한가. 안정적인 임대소득을 원하는 은퇴자들이 늘어난 데다 예금금리가 여전히 낮아 꼬마빌딩에 투자하려는 사람들이 많다꼬마빌딩은 20~50억원 정도의 중소형 규모 건물, 수익형 부동산의 꽃이라고 할 만하다. 빌딩 하나에 들어 있는 임차인이 많아 월세가 꽤 나오기 때문이다. 과거 빌딩은 기업체들이 주로 소유하는 건물이었다. 그러다 최근 들어 아파트값이 오르면서 개인들도 아파트를 팔고 대출을 안으면 빌딩주가 될 수 있는 환경이 되었다.

 

수익형 부동산의 꽃

 

 

  하지만 꼬마빌딩은 아파트나 오피스텔 같은 표준화·규격화된 부동산을 사는 것과는 달라 요모조모 따질 게 많다. 같은 동네라도 골목길 사이를 두고 가치가 천양지차이기 때문이다. 그래서 다리품을 팔아 유동인구 흐름, 최근 거래 사례 등을 체크하는 것은 필수다. 꼬마빌딩을 투자할 때 먼저 따져야 할 것은 입지 경쟁력과 임대수익률이다. 좋은 입지로는 역세권·먹자골목·대학가 등이 꼽히는데, 이들 지역은 젊은 층 중심의 유동인구가 많아 불황에도 강한 편이다그런데 인기지역일수록 땅값에 거품이 끼기 쉽다. 건물값을 제외한 땅값이 공시지가의 2배 이내이어야 안정적이다. 명목 임대수익률은 서울 강남권에서는 연 4% 이상이면 무난하나 땅값 상승 기대가 낮은 수도권 외곽이나 지방에서는 연 5% 이상 되는 게 좋다.

 

공실 문제가 가장 큰 고민

 

  최근 꼬마빌딩 주인들의 가장 큰 고민은 공실 문제. 입지여건이 떨어지는 이면도로에 위치한 곳일수록 임차인 유치에 어려움을 겪는다. 그나마 1, 2층은 어렵지 않게 채울 수 있지만 고층으로 올라갈수록 공실 위험성이 커진다만약 고층 일부를 직접 쓰는 실수요자 겸 투자자라면 공실 걱정을 덜 수 있다하지만 전 층을 임대하는 투자자 입장에서는 상층부 공실 대책을 마련한 뒤 매입 여부를 결정하는 게 좋다. 또 세입자의 분포 상 오피스보다는 리테일(약국·편의점 등 판매시설) 비중이 높은 곳일수록 공실 걱정이 덜하다. 사무실보다 시설비 투자가 많은데다 권리금으로 쉽게 이전하지 않는 경향이 있기 때문이다. 또한 임차인에게 건물 전체를 세놓은 통임대의 경우 관리가 편하고 수익률도 높지만 공실 위험은 크다. 임차인이 갑자기 사무실을 비울 때 임대료 절벽이 생길 수 있으므로 여러 임차인에게 세놓은 건물을 고르는 게 낫다.

 

 

  임대수익은 높을수록 좋지만 주변보다 턱없이 높으면 조작 가능성이 없는지 체크해야 한다. 따라서 매도자로부터 받은 임대차계약서가 허위일 경우 매매계약을 무효로 한다는 내용을 특약사항에 넣어두는 것도 좋다. 오피스 중심의 꼬마빌딩 일수록 공실을 줄일 수 있는 또 다른 조건은 주차여건이다. 진입로는 최소 폭 8m, 건물 연면적 50(165) 당 주차 1대 요건을 갖추는 게 좋다. 주차시설은 기계식보다는 운전자 스스로가 차량을 이동시키는 자주식(自走式)이 선호된다. 낡은 건물을 사서 리모델링을 거쳐 임대수익을 올리는 방법도 고려해볼만하다. 다만 세입자의 명도문제와 비용이 뒤따른다. 리모델링 비용은 건물 연면적 기준 3.3200~250만원으로 신축 비용(400만원 안팎)보다 저렴한 편이다. 리모델링을 할 때 해당 지역의 지구단위계획, 정화조, 건축선, 주차 시설 등을 종합적으로 고려해 판단하는 게 바람직하다.

 

  개인이 꼬마빌딩을 매입할 때 자금조달 계획을 넉넉하게 짜야한다. 빌딩을 막상 매입하게 되면 예상치 못한 수리비 등 추가 비용이 들어갈 수 있기 때문이다. 건물 내부에 유흥주점이 있으면 해당 면적만큼 취득세 중과라는 복병을 만날 수도 있다주택이 있는 꼬마빌딩은 이른바 방 공제인 최우선변제금액만큼 담보대출 한도가 확 줄어든다는 점도 염두에 둬야 한다. 간혹 금융기관의 임대사업자에 대한 대출 제한으로 일정기간 빌리지 못하는 경우도 있으니 사전에 대출가능 금액과 기간을 파악해둬야 뒤탈이 없다. 지금 당장 자금 조달이 여의치 않은 경우 꼬마빌딩 투자 로드맵을 짜는 것도 좋다. 가령 2~5년 정도 기간을 잡고 아파트나 금융자산을 팔아 자금을 확보한 뒤 물건을 탐색하는 것이 현실적이라는 얘기다. 앞으로 대출금리가 오를 수 있으므로 너무 많은 빚은 부담이다. 대출이자를 비용처리하기 위해 대출을 많이 낸다고 하더라도 매입가의 50%를 넘지 않는 게 좋고, 장기적으로는 30% 이내가 안정적인 것 같다.(201764일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2017.06.09 09:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    꼬마빌딩으로 수익을 내는 장점만 생각했었는데~
    의외로 고려해야 할 사항이 많다는 사실을 배워갑니다. ^^
    좋은 하루 보내세요!

  2. 마니7373 2017.06.09 10:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이 정보는 저에게는 완전 새로운 정보인데요~~
    덕분에 투자의 눈이 조금 더 크게 보입니다.
    즐거운 주말 보내세요^^

  3. 도느로 2017.06.09 18:21 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    수익률만 보고 들이댔다가는 큰일 날 수도 있겠네요.
    적지 않은 투자이니만큼 신중해져야할 필요가 있어보입니다.

  4. H_A_N_S 2017.06.09 21:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    제 꿈이 아주 쪼매난 꼬마빌딩 사서 1층 가게와 2층 원룸으로 노후 보장 받고 3층 거주 옥상엔 지인들 불러 바베큐 파티하는 건데...꿈은 꿈이어서 꿈이겠죠ㅋㅋㅋ

  5. 즐거운 우리집 2017.06.10 06:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 감사합니다. ^^

  6. GeniusJW 2017.06.11 20:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저도 노후를 멋지게 준비하고 싶은데..ㅠㅠ
    아는 분은 통장에 월세 등으로 억소리 나게 꽂히는 걸 보니,,
    부럽더라구요~~ㅠ

 

 

 

  공급과잉 우려가 불거지며 주택 시장이 급속히 냉각되고 있는 가운데 50억원 이하 중소형 빌딩(일명 꼬마빌딩)이 매물이 나오는 즉시 거래될 정도로 인기다. 특히 20억~30억원대 수익형 빌딩의 경우 'A'급은 아예 시장에서 사라지고 'B'급 매물도 품귀현상을 빚고 있다. 28일 부동산 업계에 따르면 수익형 부동산 시장은 저금리가 유지되면서 일반 주택시장과 탈동조화 현상을 보이고 있다. 지난해 말 미국 금리 인상으로 관망세를 보이던 빌딩시장은 저금리 기조가 당분간 계속될 것이라는 기대감이 높아지며 다시 수요가 몰리고 있다. 강남, 이태원, 홍대 등 서울시내 중심상권에선 이미 20억~30억원대 수익형 꼬마빌딩은 이면도로에서도 찾기 힘든 귀한 상품이 됐다.

  홍대 인근 A공인중개업소 관계자는 "대로변은 3.3㎡에 1억원을 호가하고 이면도로까지 3.3㎡에 5000만원을 넘어서 웬만한 건물은 대지가격만 30억원이 넘는다"면서 "재건축이나 신축을 해야 하는 B급 물건이 아니고선 꼬마빌딩은 매물이 잘 나오지도 않고 시장에 나오기가 무섭게 거래된다"고 분위기를 전했다. 강남의 한 빌딩 중개업체 관계자도 "20억~30억원대 수익형 건물을 찾는 대기 손님은 많지만 좋은 물건은 이미 가격이 많이 올랐다"고 말했다. 이처럼 중소형 빌딩 시장에 투자자들의 관심이 몰리는 이유는 시중에 풀린 목돈이 적절한 투자처를 찾지 못하고 있기 때문이다. 은행 예금금리가 1%대에 머물고, 증시도 상승 모멘텀을 상실하면서 자산가들의 관심이 수익형 부동산에 집중되고 있다는 분석이다.

  실제 빌딩 거래의 80%를 차지하고 있는 개인 투자자들의 경우 중소형 빌딩에 대한 기대 수익률이 4% 정도로 떨어졌지만 대출금리나 다른 투자보다는 수익률이 높다는 평가다. 신한 PMW프리빌리지 서울센터장은 "자산가들의 투자 포트폴리오에서 여전히 부동산이 차지하는 비중이 높으며 수익형 건물은 임대수익과 함께 시세차익도 노릴 수 있어 찾는 수요가 많다"고 말했다. 시장에서 적당한 매물이 줄어들면서 중소형 건물 매매는 지난해 절반 수준으로 떨어졌다. 중소형 빌딩 매매전문 회사인 리얼티코리아에 따르면 지난 1월 50억원 이하 빌딩 거래는 28건으로 2015년 1월 64건, 2014년 1월 41건에 크게 못 미치는 것으로 나타났다. 

  우리은행 WM자문센터 모 부장은 "20억~30억원대 중소형 빌딩을 찾지 못한 투자자들이 상권과 인접한 2종 일반주거지역의 단독건물을 구매해 수익형 부동산으로 전환하는 쪽으로 관심을 넓히고 있다"고 말했다. 한편 꼬마빌딩 같은 수익형 부동산은 금리 인상에 민감하고 주변 상권 변화에 특히 취약하다는 지적이다.공실이 발생하면 수익률이 크게 떨어지고 지나치게 융자를 많이 받아 건물을 매입했을 때는 현금 순환에도 문제가 생길 수 있다. 리얼티코리아 수석연구원은 "지금은 무리한 융자를 통한 건물 매입은 피할 때"라면서 "본인의 자금력과 매입 목적을 뚜렷하게 아는 것이 중요하다"고 강조했다. 이미 100억원 이상 빌딩의 경우 시세차익을 실현하기 위한 매물이 조금씩 늘어나는 추세라며 "덩치가 큰 건물은 경기 하락 때 공실이 늘어나는 것에 대한 부담과 환금성 우려 때문에 팔아달라는 주문이 늘고 있다"고 말했다.(2016년 2월 29일 매일경제 기사 참조) 

 

 

 

 

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