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1주새 0.37% 올라 30주 만에 최대, 25개구 수직 상승 동작 0.8% 최고

규제 안 먹히자 서둘러 매수 가세, 박원순발 개발공약도 상승 불질러

 

 

  서울 한강변 대장주아파트로 꼽히는 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84가 최근 30억원에 거래됐다. 1~2주 만에 2억원가량 올라 최고가를 갈아치웠다. 30평대인 전용 8430억원대에 팔린 것은 이번이 처음이다. 인근 중개업소 대표는 지금 호가(부르는 값)31~32억원이라며 부동산을 중개한 지 10년이 넘었는데 요즘 같은 집값 급등은 처음 겪는다고 말했다. 서울 집값이 천장을 모른다. 지난달부터 다시 들썩이던 집값이 정부의 잇따른 규제 시그널(신호)에도 강남·강북 가리지 않고 상승 폭을 키우고 있다. 불과 몇 주 만에 1억원씩 뛰는 아파트가 속출하면서 집값이 미쳤다는 반응도 나온다. 23일 한국감정원에 따르면 지난 20일 기준 서울 아파트값은 전주보다 0.37% 올랐다. 전주 상승률(0.18%)의 두 배가 넘는다. 지난 122(0.38%) 이후 30주 만에 최대 상승 폭으로 지난해 8·2 대책 발표 직전(7월 말 0.33% 상승) 수준이다. 과거 서울 집값 상승을 강남 3(강남·서초·송파구)가 이끌었다면 최근엔 강북 등 서울 전역이 고루 들끓는 모습이다.

 

 

  서울 25개 구 모두 오름폭이 확대됐다. 동작구 아파트값이 전주 상승률(0.21%)의 네 배인 0.8% 급등했다. 흑석뉴타운 등 재개발 호재가 시세에 영향을 줬다. 강동(0.66%)·양천(0.56%)·강서구(0.53%) 등이 뒤를 이었다. 양천구 목동신시가지 5·6단지 호가도 한 주 새 5000만원가량 올랐다. 통합개발 기대감이 커진 용산구와 영등포구는 각각 0.45%, 0.51% 상승했다. 강남 3구도 오름폭이 모두 전주보다 두 배 이상 커졌다. 지난주 0.21% 올랐던 송파구가 이번 주 0.46% 급등했다. 이 같은 집값 급등 현상은 무엇보다 불안 심리가 빚은 결과로 분석된다. 문재인 정부가 출범 초기에 집값을 잡겠다고 약속한 것을 믿었던 주택 수요자들이 지난 1년간 집값이 뛴 것을 보고 지금이라도 사야 한다며 매수에 나선 것이다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 시장의 펀더멘털(기초 여건)만 보면 집값이 이렇게 많이 오를 수 없다고 말했다. 정부 규제로 시장에 매물이 줄어든 점도 집값 상승의 원인으로 지목된다. 집값이 안정되기 위해선 일단 집주인이 집을 내놓아야 하는데, 지난 4월 양도소득세 중과 시행으로 다주택자들은 집을 팔기보다 임대사업자로 등록하고 있다. 이 경우 집주인은 해당 주택을 최장 8년을 임대해야 하므로 매매 시장 내 매물 품귀 현상을 초래했다. 이 때문에 거래량은 적지만 한두 건의 거래만으로 집값이 오르는 이상 현상이 나타나는 것이다. 동작구 흑석동의 한 중개업소 대표는 어이없을 정도로 가격을 높게 내놓는 집주인도 있다그래도 매물이 워낙 없다 보니 계약이 체결된다고 말했다.

 

 

  그동안 집값이 많이 올랐어도 저금리 기조로 대출금리가 낮아 유동성은 풍부하다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 아직 절대적인 금리 수준이 낮아 갈 곳 없는 시중 뭉칫돈이 상대적으로 안전자산인 서울 아파트로 몰리고 있다고 분석했다. 여기다 박원순 서울시장의 용산·여의도 통합개발과 강북개발계획 발표가 가격 상승에 불을 댕겼다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 강북이 강남 집값과의 (격차) 메우기를 하는 상황에 경전철 건설 같은 개발계획이 나오면서 서울 전역에 걸쳐 집값이 올랐다고 말했다. 정부의 남은 규제 카드가 별로 없을 것이란 심리도 작용했다는 분석이다. 실제 전문가들은 정부가 투기지역 확대, 공시가격 현실화 등 추가 규제를 내놓더라도 집값 안정 효과가 작을 것으로 내다본다. 함영진 랩장은 지금은 유동성과 집값 상승 기대가 크고 규제의 역설이 먹히는 상황이라며 당장 집값 상승세를 꺾기는 어려울 것이라고 말했다. 정부가 규제책을 재검토해야 한다는 지적도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 서울 집값이 오르는 이유는 넘치는 수요 때문이라며 도심에 주택을 지속해서 공급해야 수요가 분산되고 집값이 안정될 것이라고 말했다. (2018824일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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재정특위 이어 국토부 혁신위, 낮은 공시가·부실검증 질타 "시세반영률 높이고 검증 강화"

반영률 낮은 주택·토지 타깃, 가격 발표전 2차 검증 의무화부실조사자는 처벌 강화키로

국토부 하반기 로드맵 수립해 개선책 드라이브 본격화될 듯

 

 

  정부가 최근 종합부동산세 강화를 골자로 하는 보유세 개편안을 확정한 데 이어 공시가격 현실화에도 드라이브를 걸고 나섰다. 외부 전문가들로 구성된 국토교통 분야 관행혁신위원회가 공동주택가격보다 시장가격 반영률이 낮은 단독주택·토지 공시가 현실화를 요구하고 나서자 평가 절차·시세 반영률 개선을 약속했다. 국토교통부는 하반기까지 공시가격 제도 전반을 개선하는 로드맵을 수립할 예정이어서 그간 `보유세 인상 폭풍`에서 상대적으로 비켜나 있던 고가 단독주택들과 토지도 세금 부담이 적잖게 높아질 전망이다. 10일 국토부에 따르면 민관 합동으로 구성된 국토교통 분야 관행혁신위원회에서 국토부의 주요 정책에 대한 2차 개선권고안을 발표했다. 이날 위원회의 개선권고안에서 부동산 분야는 불투명한 공시가격 책정 절차와 낮은 현실화율 개선에 초점을 맞췄다. 위원회는 일단 공시가격의 `형평성`을 문제 삼았다. 위원회는 "공동주택은 실거래가 많고 형태가 정형화돼 있는데 토지나 단독주택은 실거래가 적고 개별적 성격이 강해 정확한 시세 파악이 어렵다는 이유로 보수적 가격을 책정했다""공시가격은 유형·지역·가격대 간 형평이 중요한데 유형 간 현실화율이 달라 문제가 크다"고 지적했다. 실제로 시민단체는 토지나 고가 단독주택 공시가격이 시세의 절반에도 미치지 못한다고 주장하고 있다. 공동주택 공시가격의 시가 반영률(60~70%)보다 크게 떨어진다는 것이다. 정동영 민주평화당 의원은 이에 공시가격을 조사할 때 조사 시점 3개월 이내 근처 부동산 거래가의 80%를 반영해야 한다는 내용의 법률개정안을 발의하기도 했다.

 

 

  국토부는 위원회의 지적에 "공시가격을 조사할 때 시세분석서를 의무적으로 쓰도록 해 시장 분위기를 면밀히 반영하겠다""특히 고가 부동산은 더 빠른 속도로 문제를 개선하겠다"고 약속했다. 위원회는 공시가격을 책정하는 감정평가 절차의 검증과 투명성 확보도 요구했다. 위원회는 "국토부가 공시가격을 결정할 때 개별 감정평가사의 판단에 지나치게 의존했다""중앙부동산가격공시위원회 명단과 회의록을 적극 공개하지 않는 등 심사 절차도 부실했다"고 주장했다. 국토부는 조사자가 공시가격을 제출하기 전에 소속 감정평가법인 또는 감정원 지사의 자체 심사를 거치도록 해 객관성을 높이겠다고 밝혔다. 또 변동률이 특이한 지역은 심층 심사를 하고, 중앙부동산가격공시위원회 명단과 회의록은 부동산공시가격알리미 홈페이지에 공개하겠다고 답했다. 국토부는 이 밖에 `부실 조사자에 대한 처벌이 미흡하다`는 위원회 지적에 제재 수위를 높이겠다는 계획도 밝혔다. 지금은 3년 동안 3회 주의를 받으면 1년간 조사를 못하는데 5년 동안 2회 주의를 받으면 2년간 조사를 금지시키겠다는 것이다. 정부의 이 같은 움직임은 최근 공시가격을 현실화해야 한다는 주장이 강해지는 분위기와 관련이 깊다. 재정개혁특별위원회도 보유세 개편의 일환으로 공정시장가액비율을 단계적으로 인상하는 것 외에 시가 반영률을 함께 높여야 한다고 권고했다. 김현미 국토부 장관도 지난달 "전문가 자문과 의견 수렴을 거쳐 공시가격의 투명성과 형평성 등을 강화한 로드맵을 마련할 것"이라고 밝혔다. 부동산업계는 공시가격 현실화 취지에 공감하면서도 정책 집행을 무리하게 하지 않을까 우려했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "토지나 고가 부동산은 거래가 워낙 적어 시세를 뛰어넘는 비정상 거래가 발생해도 반영될 위험이 있다""정교한 가격 조사 방법을 고민해야 한다"고 지적했다.(2018711일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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