07-05 16:33

 
 

 

 

왜 강남 재건축 더 흔들리나, 정부규제에 정비사업 먹구름

종부세 책정하는 6월 이전에 다주택자들 매물던지기 시작

이 와중에 보유세 폭탄 공포, 올 강남 공시가만 25% 껑충

공시가>실거래가 매물 나와, "공시가 인상 철회" 靑청원

 

 

코로나19로 부동산 시장이 침체하는 가운데 그 충격이 강남 재건축 아파트를 중심으로 확산되고 있다. 준공 30년 넘은 강남 재건축 단지들은 드물던 급매물이 점점 늘어나면서 실거래가가 3억~4억원씩 하락했다. 매도자는 최근 실거래가보다 더 낮춰 매물을 내놓고 있는 추세다. 30억원 넘는 초고가 주택들은 종전 최고가보다 20% 하락한 가격에 손바뀜되고 있다. 초고강도 대출 규제와 보유세 강화가 시행된 12·16 대책을 계기로 잔뜩 위축된 부동산 시장이 코로나19 충격파까지 겹치면서 본격적으로 하락세를 타기 시작했다는 분석이 나오고 있다. 31일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 지난해 12월까지만 해도 연일 가격이 상승하던 강남 3구(강남·서초·송파) 아파트 단지들이 코로나19가 발발한 지난 1월 이후 지속적으로 내리막길을 걷고 있다. 지난 14일 개포우성2 전용 127㎡는 종전 최고가(34억5000만원)보다 5억원 낮은 29억5000만원에 손바뀜됐다. 1984년 건축돼 재건축 투자 대상인 이 아파트는 지난해 말 호가가 35억원까지 치솟았었다. 2017년 관리처분인가를 받은 반포주공1단지(106㎡)는 지난 1월 말 종전 최고가 39억5000만원보다 5억원 이상 낮은 34억원에 손바뀜된 것이 최근 신고됐다. 지난달에는 38년 차 대치 한보미도(전용 84㎡)가 종전 최고가보다 4억원 내린 22억원에 거래됐다. 이 물건은 다주택자가 싸게 처분한 물건인 것으로 알려졌다.

 

 

대치 한보미도 인근 공인중개업소는 "12·16 대책으로 보유자들이 공포에 휩싸여 있는 데다 코로나19까지 겹치면서 다주택자들을 중심으로 물건을 내놓고 있다"면서 "지금은 1~2개월 내 잔금을 치르는 조건으로 22억원대 매물이 2~3개 나와 있다"고 했다. 재건축 매물의 하락은 정부의 대출 규제 강화와 공시가격 인상으로 인한 보유세 증가, 코로나19 확산에 따른 경제위기 공포감이 복합적으로 작용한 결과라는 분석이 나온다. 특히 다주택자들이 투자 목적으로 보유한 재건축 물건부터 내놓고 있다는 설명이다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "종합부동산세는 6월 1일을 기점으로 보유 주택 수를 가지고 책정한다. 또한 10년 보유 주택에 대한 양도세 완화 기간이 6월까지다. 세금 부담이 만만치 않고, 주택 보유로 인한 시세 차익을 기대하기 어렵기 때문에 다주택자들이 보유한 재건축 물건부터 하락이 시작되고 있다"고 말했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장(세무사)의 가상 시뮬레이션에 따르면, 조정지역 내 2주택자는 1주택 보유 때보다 4배 이상 많은 세금을 부담해야 한다. 예를 들어 아크로리버파크(전용 84㎡)에 살고 은마아파트(84㎡)를 투자용으로 보유한 사람은 지난해 보유세를 3200만원가량 냈지만 올해는 두 배 가까운 6100만원을 내야 한다. 그러나 아크로리버파크 한 채만 갖고 있다면 올해 1300만원만 내면 된다.

 

 

30억원을 웃돌던 초고가 아파트도 실거래가가 종전 최고가 대비 20% 가까이 폭락하고 있다. 이촌동 래미안첼리투스(124㎡)도 지난달 7억6000만원이나 하락한 27억9000만원에 거래됐다. 그 외에 성수동 갤러리아포레, 타워팰리스도 5억원가량 낮게 손바뀜됐다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "경기 충격으로 집값이 하락할 때 가장 먼저 신호가 오는 곳이 고가 아파트다. 많이 오를수록 많이 떨어진다. 고가 아파트 충격은 강남, 그 외 다른 지역으로 확산된다"고 했다. 집값 하락이 이어지면서 강남 고가 아파트는 공시가격이 실거래보다 높아지는 `역전현상`도 발생하고 있다. 정부가 시세 대비 고가주택 공시가 현실화율을 최대 80%까지 높이겠다며 공시가를 올렸는데 경기 침체로 집값이 하락하면서 공시가가 오히려 높아진 것이다. 급등하는 공시가격 인상안을 전면 철회할 것을 요청하는 청와대 국민청원까지 등장했다. 이 청원은 31일 오후 4시 현재 3700명가량이 동의한 상태다.(2020년 3월 28일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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공시가 57% 뛴 연남동 가보니

공시가재산세 쇼크 불보듯, 고정수입 없는 집주인도 한숨

 

  서울 지하철 홍대입구역 3번 출구에서 나오면 보이는 경의선 숲길. 연남동 단독주택은 이 숲길을 따라 다닥다닥 붙어 있다. 상가로 용도를 변경한 상가주택이나 여러 가구가 세 들어 사는 다가구주택도 여럿 눈에 띈다. 소위 `연트럴파크`로 불리는 경의선 숲길 조성과 주변 상가 활성화에 따라 최근 수년간 땅값과 더불어 집값이 대폭 상승한 곳이다. 정부의 공시가 발표 후 이곳에선 대부분 60~70대인 고령의 집주인들은 `훌쩍` 뛰어오른 세금 걱정, 집주인 눈치를 살피는 세입자와 상인들은 임대료 전가를 우려하는 표정이 교차되고 있다. 27일 매일경제신문이 마포구 연남동 표본단독주택 전체 공시가격을 분석한 결과, 작년과 올해 동등한 비교가 가능한 71표본단독주택 공시가상승률이 56.9%에 달했다. 지난해 연남동 단독주택의 공시가격이 10억원이었다면 올해 157000만원으로 오른 셈이다. 지난해 공시가격 9억원 이하 중저가의 단독주택은 71채 가운데 63채였다. 이들의 상승률도 52.9%에 달했다. 이 지역은 강북의 대표적인 단독주택 밀집지역으로 강북에서 올해 공시가 상승률이 ``급에 속하는 곳이다.

 

 

 

  국토교통부는 26일 보도자료를 배포해 "연남동 등 일대에 공시가격 9억원 이하 주택 중 공시가격이 큰 폭으로 오른 사례 모두 시세 15억원 초과 주택"이라며 "그간 시세가 급등했으나 장기간 현저히 저평가돼 있어 공시가격 현실화율의 불균형 문제가 심했던 주택"이라고 해명했다. 토지·건물 실거래가 애플리케이션 밸류맵에 따르면 20143월 이 일대 단독주택이 토지면적 3.31253만원에 실거래된 반면에 20187월 이웃한 다른 단독주택은 토지면적 3.35519만원에 실거래됐다. 정부 설명대로 5년 만에 주택 가격이 4~5배 급등한 게 맞는다. 연남동 소재 A공인 관계자는 "땅값이 크게 오른 것도 맞고, 공시가격 조정과 현실화가 필요한 것도 맞지만 갑자기 1년 만에 이렇게 50%`` 올려버리니 반발이 큰 것"이라며 "여기 사람들 중 시세차익을 보려는 사람은 4~5년 사이에 거의 팔고 나갔고 단독·다가구로 남아 있는 사람들은 오래된 원주민들이고 은퇴자·고령자들"이라고 말했다.

 

 

 

  상황이 이렇다 보니 공시가 발표 이후 이 일대 세입자·자영업자들은 요즘 집주인 전화를 받을 때마다 가슴이 `철렁`한다고 했다. 은퇴자나 고령자처럼 별도 수입이 없는 주택 소유자들이 늘어난 세금 부담을 세입자에게 떠넘기려 할 것이라는 걱정 때문이다. 공시가격이 지난해 38000만원에서 올해 72000만원으로 오른 다가구주택의 세입자 B씨는 "주변 다가구주택들이 신축·리모델링해서 전세계약 연장을 앞두고 불안했다"면서 "앞으로 공시가격까지 오르면 내쫓기거나 전세보증금을 더 올리지 않을까 염려된다"고 말했다. 현재 많은 노후화된 단독주택이 상가로 용도 변경 후 상가주택으로 리모델링됐고 이날도 공사현장이 다수 눈에 띄었다. 인근 상가주택에서 카페를 운영하고 있는 상인 C씨는 "2013년부터 꾸준히 임대료가 올랐다"면서도 "공시가격 인상으로 임대료가 더 오르면 테이블당 매상이 큰 술집으로 업종을 바꾸는 것을 생각 중"이라고 말했다. 인근 D공인중개사사무소 대표는 "아직까지 급매물이 나오는 등 현상은 없다""430일 모든 단독주택의 공시가격이 공시되면 영향이 더 크지 않겠냐"고 말했다.(2019128일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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