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3월엔 60%가 하락전망했지만, 공급 부족에 집값 계속 오르자

반년 만에 전문가 전망 뒤집혀

 

 

부동산시장 전문가 3명 중 2명은 1년 뒤 서울 지역 집값이 더 오를 것이라고 내다봤다. 지난 3월 전문가 중 59.4%가 서울 지역 집값이 하락한다고 예측했던 것과 비교하면, 반 년 만에 전문가들 예상이 정반대로 뒤바뀐 셈이다. 다만 비수도권 지역은 반년 전이나 지금이나 하락할 것이라고 본 전문가가 대다수였다. 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)이 부동산 관련 학계, 연구원, 금융기관, 건설사 종사자 등 105명을 대상으로 917~23일 올해 3분기 부동산시장 설문조사를 했다. 10KDI가 발표한 설문조사 결과를 보면, 전문가 중 61.9%1년 후 서울 주택 매매가격이 상승할 것으로 내다봤다. 2.5% 미만 상승을 예측한 전문가가 41.9%로 가장 많았고, 2.5~5% 미만 상승은 18.1%, 5% 이상 상승은 1.9%로 집계됐다. 현재와 동일할 것으로 답변한 응답자는 23.8%였고, 하락할 것이라고 대답한 응답자는 14.3%였다.

 

 

반면 비수도권은 매매가격이 하락할 것으로 본 응답자가 58.1%로 과반을 넘었다. 49.5%2.5% 미만 하락할 것으로 전망했고, 2.5~5.0% 미만 하락 응답도 8.6%였다. 현재 수준을 유지할 것이라는 전망은 33.3%였고, 2.5% 미만 상승할 거라는 응답은 8.6%에 그쳤다. 특히 주목할 부분은 올해 1분기 예상과 올 3분기 예상이 전혀 반대로 나왔다는 점이다. 작년 9·13 대책 시행 직후 부동산 시장이 얼어붙자 절반이 넘는 전문가들은 1분기 수도권·비수도권을 막론하고 하락을 예상했다. 315~20일에 전문가 106명을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면, 1년 뒤 수도권 집값이 하락한다고 예상한 전문가는 59.4%에 달했다. 결국 전문가들도 서울지역 공급 부족 지속에 집값이 계속 오르자 예상을 수정한 결과로 풀이된다. KB국민은행의 9월간주택가격동향에 따르면, 지난달 서울아파트 중위가격87272만원으로 3개월 연속 최고가 행진 중이다. 중위가격은 주택 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중간에 있는 가격을 뜻한다. KDI"서울의 현재 매매가격 상승률과 1년 후 매매가격 전망에 대한 평가는 상향 조정됐다"고 설명했다.(20191011일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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최고가 경신하는 단지 속출, 높아진 서울 집값에 '대안' 부상

올해 입주물량 '0' 공급 부족

 

서울 부동산 가격이 5개월간 내림세를 보이는 가운데 인근 경기 구리시의 아파트값지속적으로 상승하고 있는 것으로 나타났다. 신고가를 경신한 단지도 나오고 있다. 작년 서울 집값이 급등하면서 대체 주거지를 찾아 나선 실수요자를 중심으로 수요가 몰렸다는 분석이다.

 

작년부터 한 차례도 가격 떨어진 적 없어

 

24일 한국감정원에 따르면 3월 구리시 아파트 가격상승률은 0.08%. 구리시 아파트는 작년부터 단 한 차례도 매매지수가 떨어진 적이 없다. 소폭이지만 꾸준히 상승하는 모양새다. 1월에는 0.48%, 2월에는 0.11% 상승했다. 서울 아파트와 달리 대부분의 구리 아파트는 올 들어 작년 상승분을 유지하거나 가격이 더 높아지고 있다. 구리시 수택동 수택주공 전용면적 84가 지난달 36000만원(25)에 거래됐다. 작년 수도권 아파트 가격이 한참 오르던 상승기와 별반 다르지 않은 가격이다. 이 아파트는 작년 835700만원(3), 1236000만원(4)에 거래됐다. 현재 호가는 37500~42000만원에 형성돼 있다. 토평동 SK신일 전용 84는 작년 38750만원(16), 41000만원(11)에 매매됐다. 이달에는 39000만원(10)에 거래됐다. 현재 호가는 작년 상승기를 뛰어넘은 39000~45000만원이다. 최근 거래를 통해 이전 가격을 뛰어넘은 아파트도 있다. 구리역 인근의 인창동 삼보아파트 전용 90는 작년 75800만원(15)에 매매됐는데 올 259900만원(18), 358200만원(14)에 거래됐다. 현재 59000~62000만원에 매물이 나와 있다. 인근 Y공인 관계자 작년 서울 집값이 상승해서 서울에서 밀려난 사람들이 몰려왔다집주인들도 그걸 알아서인지 이 지역은 꾸준히 상승할 거라는 믿음이 있어 호가를 전혀 낮추지 않는다고 말했다. 인창동 동문굿모닝힐 전용 84도 지난해 9월에는 52000~53700만원 선에 거래됐는데, 지난달엔 58500만원(17)에 매매됐다. 인창동 원일가대라곡 아파트는 지난달 이전 거래가격을 두 번이나 경신했다. 전용 84는 지난해 9월 거래된 48000만원(4)이 종전 최고가였다. 지난달 52000만원(12)에 거래된 뒤 열흘도 지나지 않아 56000만원(6)에 또 한번 기록을 갈아치웠다. 인창동 M공인 관계자는 현재 대부분 아파트가 거래되는 가격보다 호가가 높게 형성돼 있다계속 상승할 것 같다고 말했다.

 

실수요자들에겐 값싼 대체재

 

전문가들은 작년 서울 집값이 과도하게 오르면서 서울의 대체재이자 저렴한 구리지역 아파트가 부각된 것으로 분석한다. 김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 구리는 본래 투자 수요보다는 실수요 위주 지역인데 작년 서울 집값이 너무 올라 실수요자가 몰리고 있다가격이 저렴해 강화된 대출 규제에도 사람들이 부담 없이 아파트를 살 수 있다고 설명했다. 공급 부족도 한몫했다. 구리는 올해 예정된 입주 물량이 하나도 없다. 작년 91033가구가 입주한 구리갈매s1이 마지막 물량이었다. 토평동 C공인 관계자는 구리시는 보통 매년 2000가구 정도 입주하고 많을 때는 5000가구가 입주하는 등 서울에서 밀려나오는 수요를 매번 충분히 해소했다올해만 유독 입주 물량이 없어 공급이 부족한 상황이라고 말했다. 지역 호재도 있다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 구리시에는 지하철역이 구리역밖에 없는데 최근 8호선 연장 소식으로 구리의 강남 접근성이 크게 향상될 것으로 기대된다고 했다. 또 다산신도시가 성공하면서 경기 동북권 분위기가 고조됐는데 가까운 구리도 그 효과를 봤다고 말했다.(2019426일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  6·19대책 이후에도 서울 분양시장이 초강세를 보이고 매매시장에서도 집값이 좀처럼 떨어지지 않는 이유에 대해 전문가들은 '수급에 대한 근원적인 고민이 부족하기 때문'이라고 지적한다. 정부가 최근 집값 급등은 투기수요 때문이지 공급 문제와는 연관성이 없다고 선을 그었지만 잘못된 인식일 가능성이 있다는 것이다. 주택보급률, 입주 물량, 주택 노후도 등을 면밀히 살펴 서울 주택 수급에 대한 관점을 다시 세우라는 조언도 제시됐다. 통계청에 따르면 2015년 기준 서울의 주택보급률(주택 수를 가구 수로 나눈 수치)96%. 이주할 때 발생하는 공실 등을 고려해 학계에서 판단한 적정 주택보급률(105~110%)보다 낮다. 서울연구원이 최근 조사한 자료를 봐도 서울의 인구 1000명 당 주택 수는 355.7호로, 파리(605.7도쿄(579.1뉴욕(412.4) 등 세계 주요 도시와 비교할 때 상당히 떨어진다. 일부에선 주거용 오피스텔, 기숙사 등이 빠졌기 때문에 실제 주택보급률이 수치보다 높다는 주장도 나온다. 하지만 외국인 수요와 멸실주택 역시 계산에서 제외된 만큼 주장에 대한 근거가 적절하지 않다는 반론이 더 많다. 서울시에 따르면 작년 기준 등록된 외국인은 27만명이 넘는다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "오피스텔 등이 주택보급률에서 공급 측면의 '사각지대'라면 외국인 등은 수요에서 같은 역할을 한다""모든 수치를 고려해도 서울 주택보급률은 100%를 넘지 않을 것"이라고 설명했다.

 

 

  앞으로 입주 물량도 서울 지역은 크게 늘어나지 않는다. 올해 서울의 입주 물량은 26331가구로 최근 10년간 연평균 입주 물량인 32364가구보다 19% 감소한다. 내년 입주 예정분도 33999가구로 역대 최대였던 2008(55647가구)보다 크게 적다. 게다가 서울은 택지개발과 보금자리주택 등 대규모 아파트 공급이 끊기고 신규 공급 루트가 재건축·재개발 등 정비 사업에 한정된 상황이다. 기존 입주자에게 돌아가는 물량이 상당수라 실제 물량은 더 적을 수 있다는 뜻이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "서울 아파트 공급은 기존 조합원에게 돌아가는 물량이 70% 가까이 된다""조합원 입주 물량 외에 일반분양 공급은 과거보다 급감하고 있다"고 진단했다. 경기도 입주 물량이 서울에 주는 부담 여부는 논쟁이 가장 치열한 부분이다. 올해 경기도 아파트 입주 예정 물량은 122544가구로 작년보다 40% 늘어난다. 내년에는 155197가구로 작년보다 2배 가까이 급증한다. 이런 이유 때문에 서울 지역 주택공급이 경기도의 영향을 받아 상황이 심각하지 않다는 지적도 있다.

 

 

  하지만 반대되는 주장을 펼치는 쪽은 경기도 입주 물량 대부분이 서울과 다른 생활권이라는 사실을 이야기한다. 앞으로 경기도 입주 물량 상위 5곳은 화성시, 시흥시, 수원시, 김포시, 평택시. 채상욱 하나금융투자 연구원은 "부동산의 가장 큰 특징은 한 지역이 다른 생활권을 대신하기 어렵다는 대체 불가성"이라며 "특히 화성시나 평택시, 시흥시 등은 서울까지 영향을 주기에는 거리가 멀다"고 밝혔다. 서울 지역의 주택 노후화가 진행되고 있다는 점도 주목해야 한다. 주택 공급을 분석할 때 가장 놓치기 쉬운 부분이기도 하다. 국토교통부와 업계 자료를 종합해보면 아파트·단독주택을 포함한 서울 주거용 건축물 중 지어진 지 30년 이상 된 건물 비중은 35%에 달한다. '20년 이상'으로 영역을 넓히면 비율은 71.9%까지 올라간다. 반대로 10년 미만의 신규 건축물 비중은 8%밖에 되지 않는다. 아파트로만 영역을 좁혀도 비슷한 경향을 찾을 수 있다. 서울에서 입주한 지 20년 이상 된 아파트 비중은 전체의 71.2%. 도봉구(86.9%) 노원구(85.5%) 등이 상위권을 차지한 가운데 강남구(76.7%) 서초구(71.0%) 송파구(74.5%) 등도 만만치 않은 비중을 기록 중이다. 그나마 서울에서 '새 아파트'가 많다는 마포구(59.7%) 성동구(62.3%) 등도 절반을 뛰어넘는다.

 

 

  채상욱 연구원은 "서울은 양질의 '새 집'에 대한 욕구가 매우 높아져 있는 상황"이라며 "6·19대책에도 사람들이 견본주택에 몰리고, 강남의 신규 아파트와 분양권에 돈이 몰리는 이유도 이와 관련이 있다"고 분석했다. 수요 측면에서도 서울은 안정적 흐름을 이어갈 것이란 전망이 우세하다. 1~2인 가구 증가외국인 거주민 유입 등으로 수요가 추가될 가능성이 높기 때문이다. 통계청이 최근 발표한 '장래가구추계'에 따르면 한국의 총 가구 수는 2045년까지는 성장세를 계속 유지할 수 있을 것으로 전망된다. 물론 투기수요가 붙어 가격 과열이 생기면 안 되기 때문에 대출규제 등 수요 측면을 묶는 정책의 필요성은 여전하다. 하지만 정부는 수요와 공급을 따져 정책을 좀 더 정교하게 만들어야 한다고 전문가들은 강조했다. 심교언 교수는 "예전처럼 대규모 택지를 통해 공급을 무조건 늘리는 것은 현재 인구구조상 어려운 면이 있다""주택 구매 취약 대상을 위해 임대주택 공급을 늘리고, 투기수요에는 대출규제를 통해 돈줄을 죄는 것이 효과적일 것"이라고 말했다.(2017630 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 베짱이 2017.07.01 20:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    공급부족이라....
    특정 시장에 한정된 문제가....

  2. 청결원 2017.07.02 07:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 가네요..

  3. 도느로 2017.07.02 13:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    집문제만 해결되어도 정말 큰 시름을 더는데 말이죠.
    서울에 비하면 그래도 지방은 참 쾌적(?)한것 같습니다. ㅜㅜ

  4. 버블프라이스 2017.07.02 20:22 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    유용한 포스트 잘 읽고갑니다^^

 

 

 

 

`투기 탓` 정부 인식과 달라"하반기 서울 집값 3%" 48%

하반기 부동산시장 전망 / 부동산 전문가 설문조사

 

 

  부동산 전문가 중 절반은 올 하반기 서울 집값이 3%가량 오를 것으로 전망하는 것으로 나타났다. 강남 재건축을 진원으로 문재인정부 들어 급등하고 있는 서울 집값이 정부의 강력한 규제 의지에도 불구하고 상승 행진을 계속할 것이란 얘기다. 이 같은 상승세의 가장 주된 이유로 전문가 중 58%풍부한 유동자금과 대체투자 수단 부족을 꼽았다. 김현미 신임 국토교통부 장관이 강남 집값 급등의 핵심 원인으로 투기세력을 지목했지만 이를 인정한 전문가는 10%에 불과했다. 두 가지의 설문 결과를 종합하면 서울 집값 급등에 대한 정부의 상황 인식이 현실과 동떨어져 있으며, 이 때문에 정부 대책도 실효성을 거두기 어려울 것이란 우려가 나온다.

 

 

  매일경제는 25일 서울 지역 전매제한 강화·대출규제 등을 골자로 한 '6·19 부동산 대책' 효과와 김 장관의 '투기와의 전쟁 선언' 등에 따른 부동산시장 영향을 가늠하기 위해 40명의 부동산 전문가를 대상으로 긴급 설문조사를 실시했다. 하반기 서울 집값 전망을 묻는 질문에 전문가의 47.5%19명이 지금보다 3%가량 더 오를 것으로 내다봤다. 현 수준에서 안정될 것이라는 답변이 30%로 두 번째로 많았다. 5% 내외 상승은 7.5%, 10% 이상 상승은 2.5%였다. 서울 집값이 떨어질 것이란 전망은 12.5%에 불과했다. 이는 지난 3월 말 조사 결과보다 더 낙관적으로 변한 것이다. 당시 서울 집값 상승을 예상한 답변은 48%였는데 이번 조사에서는 9.5%포인트가량 높아졌다. 다만 전국 집값 전망에 대해서는 55%'현 수준에서 안정'을 꼽았다.(2017626 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 도느로 2017.06.26 12:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    눈돌릴만한 투자수단이 부동산 밖에 없다는 것이 큰 원인이네요.
    하반기도 많이 들썩이겠습니다. ㅜㅜ

  2. 버블프라이스 2017.06.27 04:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 잘 읽고 갑니다^^
    멋진 화요일 되세요

  3. 청결원 2017.06.27 06:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저역시 좋은 정보 잘 보고 가네요

  4. 핑구야 날자 2017.06.27 07:46 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 시장은 누구 말을 믿어야 될지 가끔 헷갈릴 때가 있어요