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잠잠해진 부동산시장 새 뇌관, 성남·광명·김포 등에 보상금

전국적으론 총 22조 달해, 3기신도시 조성 계획따라

2~3년간 뭉칫돈 계속 풀릴 듯, 토지·집값 자극" 우려 커져

 

 

  내년 서울과 수도권 일대에 14조원이 넘는 역대급 토지보상금이 풀린다. 전국에서 풀리는 토지보상금 추정액도 22조원이 넘는다. 예정대로 모두 집행된다면 2010년 이후 9년 만에 최대 규모다. 정부의 전방위적 부동산 규제로 최근 집값이 안정세를 보이지만 막대한 유동성이 풀리면서 수도권 땅값이 들썩이고 다시 집값까지 자극하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 25일 부동산개발정보업체 지존이 전국 토지보상 예정사업지구를 집계 조사한 결과 내년 보상 예정 사업공공주택지구, 산업단지, 뉴스테이, 도시개발 사업지구 등 93에 달하고, 이곳에서 풀리는 토지보상금 규모가 총 204523억원에 달할 것이라고 추산했다. 이는 도로, 철도 등 이른바 사회간접자본(SOC) 사업에 대한 토지보상금은 제외한 것이다. 매년 정부가 집행하는 SOC 토지보상금 규모가 통상 15000억원 정도인 것을 감안한다면 내년 전국에서 풀리는 전체 보상금 규모는 22조원에 달할 전망이다. 전국 토지보상금은 2016105000억원, 20179조원, 올해 13조원 정도 풀렸다.

 

 

  내년에 토지보상이 예정된 사업지구 면적은 56.4로 여의도 면적(2.9)19가 넘는다. 지역별로 보면 수도권에서 전체 보상금(SOC 제외) 71.3%에 해당하는 145775억원이 풀려 가장 많다. 올해 수도권에서 집행된 토지보상금은 6조원가량이었다. 공공주택지구가 사업지구 23(12.66)에서 토지보상금 93610억원이 풀려 가장 많을 것으로 나타났다. 그다음으로는 산업단지가 사업지구 40(24.19)에서 49027억원, 도시개발사업이 사업지구 14(6.1)에서 31619억원, 뉴스테이가 사업지구 5(2.22)에서 15160억원 순으로 풀리는 것으로 집계됐다. 문재인정부의 주거복지 로드맵에 따라 신혼희망타운이나 청년주택 등으로 조성될 예정인 군포 대야미지구(621834)와 시흥 거모지구(621834)는 각각 내년 8월부터 협의보상을 시작한다. 남양주 진접2지구(1292388)와 구리 갈매 역세권지구(799219)는 내년 12월께부터 보상을 시작한다. 신태수 지존 대표는 "대규모 보상금 잔치가 내년에 그치지 않고 3기 신도시 토지 보상이 이뤄지는 2021년까지 이어질 것으로 보인다"고 전망했다. 경기도시공사가 시행하는 광명 시흥 첨단R&D단지(493745)가 내년 6월께부터 토지 보상을 시작한다. 한국토지주택공사(LH)가 시행하는 광명 시흥 일반산업단지(974792)와 광명 유통단지(299064)는 내년 12월께부터 각각 토지 보상을 시작한다.

 

 

  토지보상금은 대체로 인근 토지나 부동산으로 재투자되는 특성을 지닌다. 토지 보상을 받으면 지방세 특례에 따라 1년 이내(농지는 2년 이내) 인근 부동산 등을 취득할 때 취득세를 면제한다. 이 같은 혜택으로 인접 지역에 투자하는 동시에 개발 호재까지 더해지면 주변 땅값을 함께 끌어올린다. 지난해부터 토지보상금이 늘어나면서 땅값 상승세도 가팔라지고 있다. 한국감정원이 발표한 `201810월 지가 동향`에 따르면 10월 서울 지가는 0.69% 올라 전월(0.68%) 대비 상승 폭이 확대됐다. 10월 현재 서울 땅값은 누계 기준 5.02% 올라 지난해(4.32%) 수준을 0.7%포인트 웃돌고 있다. 현재 추세대로라면 2007(5.88%) 이후 최대치가 될 전망이다. 경기(0.41%), 인천(0.42%) 등도 꾸준한 상승세를 기록하고 있다. 반면 예전과 달리 주변 땅값·집값에 대한 영향이 미미할 것이란 시각이 있다. 예정지 주민 반발로 보상 속도가 늦어지고 투자 냉각기로 접어드는 상황에서 보상을 받더라도, 기존 대출을 갚고 투자금을 회수하는 사람이 많을 수 있다는 얘기다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석자문위원은 "땅투자 시대는 미국발 금융위기 이후 거의 끝난 거나 다름없는 상황"이라며 "냉각기엔 오히려 대출을 줄이고 유동적 포트폴리오를 유지하려는 투자자들이 많다"고 전했다. 국토교통부도 토지보상금이 부동산시장을 자극하는 것을 막기 위해 현금 보상 대신 토지로 보상하는 대토, 채권 보상 쪽으로 유도할 방침이다.(20181226일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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LH, 강남 자곡동 땅 보상 시작

 

 

  한국토지주택공사(LH)가 서울 강남구 수서역 일대 `수서역세권 공공주택지구` 토지보상을 시작했다. 3000억원 넘는 보상금이 풀리면서 진정세를 보이던 서울 집값이 또다시 들썩일 것이란 지적이 나오고 있다. 9LH 및 토지 개발 관계자 등에 따르면 강남구 자곡동 197 일원 386390에 대한 토지보상이 지난달 17일부터 소유자별로 이뤄졌다. 올해 서울에서 토지보상이 진행되는 것은 수서역세권 사업이 처음이다. 업무·유통·주거시설을 갖춘 복합도시 개발 사업으로 추진되는 수서역세권 개발 사업LH와 한국철도시설공단이 이끌고 있다. 2021년까지 6700억원의 사업비를 투자해 서울 강남권에서 SRT 경부선과 호남선을 동시에 이용할 수 있는 SRT환승센터와 연구개발(R&D)센터 등을 조성할 방침이다. 특히 주거시설로 635가구 규모 신혼희망타운과 1910가구 규모 행복주택이 들어설 예정이다. 국토교통부가 서울·수도권 30만가구 추가 공급을 추진한다고 밝힌 가운데 수서역 일대 개발에 탄력이 붙을 전망이다. 공급 부족 해소 차원에서는 긍정적이지만 수천억 원 규모의 보상금이 또다시 부동산 시장에 유입될 수 있다며 우려하는 목소리도 나온다.

 

  현재 시장에서 예측하는 보상금 약 3600억원이 또다시 부동산 시장으로 흘러 들어올 경우 잡히던 불길이 또다시 커지는 꼴이 될 수 있다는 것이다. 신태수 지존 대표는 "수서역세권 공공주택지구에 대한 편입 보상금은 약 3625억원으로 추산된다""토지보상이 마무리되면 내년 하반기에는 공사에 들어갈 것으로 예상된다"고 밝혔다. 정부의 9·13 부동산 대책 발표로 서울 집값 상승세가 소강 상태인 가운데 토지보상금 속성상 보상금 대부분이 부동산 시장으로 다시 유입될 가능성이 높다는 전망이 나온다. 수서역세권 개발 기대감이 반영된 지역 일대 집값 상승도 예상된다. KB부동산에 따르면 작년 4분기 3.32597만원이던 자곡동 아파트 시세는 올해 3분기 기준 3425만원으로 1000만원 가까이 올랐다. 본격적인 개발이 시작될 경우 지역 집값이 또다시 요동칠 가능성이 높다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "강남권 알짜 입지에다 편리한 교통 기반시설까지 갖춘 복합 개발은 지역 호재이기도 하지만 집값을 잡으려는 측면에서는 악재로 볼 수 있다""안정세로 돌아선 집값 역시 3000억원의 유동자금 중 일부만 유입되더라도 상당 부분 영향을 미칠 수 있는 만큼 예의 주시할 필요가 있다"고 설명했다.(20181010일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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