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서울 광진·서대문 미분양, 고분양가·경기침체 영향

청약 경쟁률도 지속 하락세, 분양가 상한제 단지는 인기

차익 가능 공공분양도 관심

 

`서울 분양 불패` 신화는 깨질까. 좀처럼 나오지 않던 서울의 새 아파트 미분양이 올해 들어 속출하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 치솟는 서울 아파트 가격을 통제하기 위해 유지하던 `분양가 억제` 기조를 올 들어 한풀 꺾으면서 분양가가 올라갔고 각종 규제로 주택시장 분위기가 침체되면서 서울에선 한동안 없던 1순위 마감 실패가 나왔다. 1순위에서 높은 경쟁률을 기록한 단지에서도 계약 포기자가 속출해 서울 도심의 역세권 대단지마저 석 달째 판매를 완료하지 못하는 상황이 연출되고 있다. 5일 업계에 따르면 1월 분양을 시작한 `e편한세상 광진 그랜드파크`가 각종 금융조건 완화에도 불구하고 4개월째 판매를 끝내지 못하고 있다. 그나마 3월 말까지는 730가구 중 700가구가량이 미분양으로 남아 있다가 계약조건을 변경하고 각종 지원을 한 끝에 현재 약 30% 물량이 남은 것으로 파악됐다. 다만 실수요자 선호도가 높은 전용 84는 대부분 팔렸고 중대형 매물을 중심으로 미분양 물량이 형성된 것으로 알려졌다. 3호선 홍제역 초역세권인 `홍제역 해링턴 플레이스`는 지난 2월 진행된 1순위 청약에서 두 자릿수 경쟁률을 기록했지만 막상 정당계약을 진행해 보니 일반분양 물량의 41%에 달하는 174가구가 계약 포기 등으로 남았다.

 

이에 청약통장 없이도 분양을 받을 수 있는 `무순위 추첨`까지 진행했고, 그 결과 5835명이 접수해 `완판`되는 듯했으나 결과적으로는 이 중 100가구가 넘는 물량이 또 남았다. 이를 대상으로 지난 4`잔여가구 무작위 추첨`까지 진행한 상황이다. 이들 단지의 공통점은 분양가격이 시장 예상보다 비싸다는 것이다. `e편한세상 광진 그랜드파크`3.3당 평균 분양가가 3370만원으로 전용 84기준 모두 HUG 보증으로는 중도금대출이 불가능했다. `홍제역 해링턴 플레이스`는 전용 84분양가가 최고 88000만원에 달했는데, 최근 입주한 `홍제 센트럴 아이파크` 가격과 차이가 없어지자 계약 포기자가 속출했다. 강북만의 이야기는 아니다. 강남권 청약경쟁률도 계속 떨어지고 있다. `완판`에 문제가 생기는 분위기는 아니지만 작년 9·13 부동산대책이 발표된 후 강남권 1순위 청약경쟁률은 하락 중이다. 9·13 대책 발표 후 첫 강남권 분양으로 화제를 모은 `래미안 리더스원`(서초우성 1차 재건축)이 평균 경쟁률 421`강남 파워`를 입증하는가 싶더니 두 달 후 분양한 `디에이치 라클라스`(삼호가든 3차 재건축)231로 마감됐다. 이어 올해 첫 강남권 청약이었던 지난달 30`디에이치 포레센트`(일원대우 재건축)는 평균 161의 경쟁률을 받아 들었다. 모두 두 자릿수 경쟁률로 나쁘다고 할 수 없지만 숫자가 계속 낮아지고 있는 것.

 

이런 흐름을 반영하듯 서울 시내 미분양 주택 역시 급증했다. 국토교통부에 따르면 지난 3월 서울 시내 미분양 주택은 770가구로 지난 2(50가구) 대비 무려 14배가량 급등했다. 강남·강북 할 것 없이 고전을 면치 못하는 서울과 달리 분양가 상한제가 적용되는 경기도 택지지구 및 공공분양 단지는 연이어 좋은 결과를 거두고 있다. 올해 상반기 기대주 중 손꼽힌 북위례 택지지구 신규 분양 단지 3곳은 모두 수십 대 1이 넘는 경쟁률로 1순위 마감에 성공했다. 특히 1월에 분양한 경기도 하남시 `위례포레자이`는 평균 경쟁률 130.31로 세 자릿수 경쟁률을 기록하기도 했다. 하남권 북위례 단지는 3.3당 평균 2000만원이 넘지 않는 분양가로 중대형임에도 불구하고 중도금대출이 가능했다. 또 최소 2~3억원의 시세차익을 얻을 수 있어 `로또 단지`로 기대를 모은 바 있다. 민간 참여형 공공분양 단지 역시 인기몰이를 이어가고 있다. 하남도시공사와 대림건설이 공급한 공공분양 단지인 `감일 에코앤e편한세상`은 최근 진행한 1순위 청약에서 213가구 모집에 13434가구가 몰려 평균 경쟁률 6311순위 마감했다. 분양 관계자는 "공공분양은 분양가가 낮은 데다 대형 건설사와 협업해 브랜드 선호도가 높아 인기가 높다"고 설명했다.(201956일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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경실련 `건설사 폭리` 주장 논란, 등떠밀린 국토부 적정성 검토

스스로 정한 건축비까지 검증, 민간주택을 공공분양과 비교

실익없이 논란·혼란 키울수도

 

  정부가 분양원가 공개 항목을 확대한 `1호 아파트``힐스테이트 북위례`에 가격 거품 논란이 불붙고 있다. 시민단체가 "가구당 2억원이 부풀려졌다"며 연일 공세에 나서자 담당 부처인 국토교통부는 결국 적정성 검증에 나서는 고육책을 선택했다. 그러나 분양가상한제 아파트의 분양가는 사실상 정부가 정한 기준이어서 `제 발등 찍기`라는 지적이 나온다. 건설업계는 참여정부 때의 해묵은 `원가 공개 확대`와 소모적인 `가격 부풀리기` 논란이 재연되는 조짐에 당혹스러운 표정이다. 22일 관련 업계에 따르면 국토부는 지난 19일 하남시에서 힐스테이트 북위례의 분양가 산정 세부 내역을 제출받아 적정성 검증에 돌입했다. 이 단지는 정부가 지난달 공공택지 내 공동주택 분양가격 공시 항목을 12개에서 62개로 확대 시행한 이후 처음으로 분양한 아파트다. 이 아파트의 분양가 적정성에 대한 논란은 15일 경제정의실천시민연합(경실련) 등의 기자회견에서 시작됐다. 경실련은 "자체 분석 결과 힐스테이트 북위례의 적정 건축비는 3.3450만원 선이지만, 실제 건축비는 912만원에 달한 것으로 나타났다""건축비 명목으로 1908억원, 토지비 명목으로 413억원을 부풀려 모두 2321억원의 분양수익을 냈다"고 주장했다.

 

  아파트 공사비는 크게 건축비와 토지비를 합산해 계산된다. 건축비는 다시 기본형 건축비와 가산비로 구성된다. 기본형 건축비는 물가를 감안해 국토부에서 정하는 비용으로 6개월마다 조정된다. 가산비는 주택의 품질 저하와 획일적인 설계를 막기 위해 인정되는 비용이다. 홈네트워크 설비비 법정 초과 복리시설 설치 비용 친환경 건축물 인증비 등 주로 고급 사양을 시공할 때 붙는데 역시 정부가 가이드라인을 제시하기 때문에 사실상 정부가 정한다. 당초 정부는 원가 공개 항목이 기존 12개에서 62개로 늘어나면 투명한 가격 공개에 의해 고분양가 논란이 줄어들 것이라는 기대감이 있었고 직접 보도자료까지 내가며 홍보했다. 그러나 경실련의 공개를 받은 힐스테이트 북위례 시행사는 원가 공개 항목이 현실에 맞지 않아 되레 공격을 받고 있다고 `억울함`을 호소하고 있다. 시행사 관계자는 "하남시청에서 분양가 심의를 받을 때 이미 총분양가가 확정되는데 이를 분양가 공시 항목에 맞춰 62개로 쪼개다 보면 어떤 것이 기본형 건축비인지, 어떤 것이 가산비인지 정확히 구분을 할 수 없게 된다"고 말했다. 예컨대 흙막이 공사비가 하남시청의 분양가 심의 때는 택지비로 취급되지만, 원가 공개 땐 공사비로 잡힌다는 것이다. 특히 경실련은 분양아파트를 짓는데 3.3450만원이면 충분하다고 주장한다. 그러나 이 공사비는 6~7년 전 강남 보금자리나 장지12·13단지 등 주택공사가 발주한 단지에 물가상승률을 반영한 도급 공사비를 기준으로 삼았다. 하지만 한국주택협회를 비롯해 국토부조차 경실련이 비교 불가능한 대상을 기준으로 무리한 주장을 퍼붓고 있다고 논박한다. 공공 아파트는 민간분양 아파트에 비해 건축물 질과 각종 특화시설 등이 크게 떨어진다는 것이다.

 

  한국주택협회 관계자는 "과거 분양가상한제가 시행됐을 때 아파트의 질이 떨어져 입주도 하기 전에 주민 대부분이 대대적인 인테리어 공사를 했던 슬픈 시절이 있었다"고 말했다. 경실련은 "임대아파트의 표준 건축비가 342만원인데 분양아파트의 기본형 건축비는 645만원이나 된다"고 주장한다. 주택업자 이득을 보장하기 위해 부풀려 놓은 기본형 건축비로 인해 2005년 이후 분양가 거품만 150조원 수준으로 추정된다는 것이다. 국토부 관계자는 "표준건축비는 기본적으로 건축비를 계산하기 위한 비용이 아니라 공공임대의 임대료와 보증금산정을 위해 만든 가격"이라며 "표준건축비로는 제대로 된 집을 짓는 자체가 불가능하다"고 말했다. 노무현정부 시절 2년 차였던 2004년 경실련 등의 원가공개 확대 요구가 거셌지만 노무현 전 대통령은 분양원가 공개 반대 입장을 밝혔다. 시장경제 원칙에 맞지 않는다는 이유에서였다. 그러나 집값 규제 정책에도 집값이 계속 오르자 결국 20079월 지금과 유사한 수준의 61개 항목의 분양원가 항목을 공개했다. 이후 판교·동탄신도시 등 곳곳에서 한국주택토지공사(LH)의 토지비와 건축비 등에 `거품`이 끼어 있다는 시민단체와 소비자 소송이 줄줄이 제기되면서 `혼란`은 더욱 커졌다.(2019423일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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신혼부부용 전용면적 60, 3억선에 연내 2~3곳 분양

수도권 4만가구 공급하기로

 

 

  정부가 수서·판교 등 수도권 `알짜` 용지에서 공공분양하는 신혼희망타운(전용면적 40~60) 분양가를 2~3억원 선에서 책정한다. 이는 현재 주변 시세의 절반에도 미치지 못하는 것이어서 올 하반기 수도권 부동산 시장을 뒤흔들 핵심 변수가 될 전망이다. 15일 국토교통부에 따르면 5~6월 중 신혼희망타운이 들어설 서울 등 수도권 신규 택지를 추가 발표하고, 연내 수도권에서 2~3곳가량 분양을 실시할 계획이다. 국토부 관계자는 "신혼부부들에게 `부담 가능한` 금액으로 첫 집을 제공한다는 게 정책 목표"라며 "서울 강남권에선 가격을 맞추는 게 어려운 게 사실이지만 2~3억원 선 분양 원칙은 꼭 지키려고 한다"고 밝혔다. 국토부는 지난해 발표한 주거복지로드맵을 주도적으로 추진하기 위해 주거복지정책관실을 새로 만드는 등 정부의 공공주거복지 정책 목표 실현에 역량을 집중하고 있다. 정부는 작년 연말 주거복지로드맵을 발표하면서 신혼부부 전용 주택인 신혼희망타운을 5년간 7만가구(전용면적 40~60) 공급하겠다고 발표했다. 이 중 절반이 넘는 약 4만가구가 기존 택지지구 또는 개발제한구역(그린벨트) 해제 등을 통해 서울·수도권 지역에 공급될 예정이다. 특히 수서 역세권 등 강남 물량과 과천지식정보타운, 위례신도시, 성남 금토 등 수도권 `알짜 입지`를 후보지에 대거 포함시켜 시장의 폭발적인 관심을 끌었다.

 

  당시 정부는 서울 강북권인 양원지구의 전용 51아파트 분양가를 3억원으로 책정하겠다고 했는데 이번에 이 가격을 강남과 판교 등 금싸라기 분양에도 거의 동일하게 적용하겠다고 밝힌 셈이다. 건축 20년이 넘은 서울 수서 신동아아파트 전용 49의 최근 실거래가격은 97000만원(326)이었다. 이 지역에 신혼희망타운이 3억원에 분양된다면 가격이 `절반`보다도 훨씬 낮아지게 된다. 신혼희망타운에 당첨돼 분양을 받을 경우엔 초기자금으로 집값 30%만 부담한 후 1%대의 낮은 저리 대출을 받을 수 있다. 집값이 3억원이라면 9000만원 정도를 초기에 납부하고 20~30년 동안 월 50~100만원 안팎의 원리금을 갚아 나가면 된다. 함영진 직방 빅데이터랩팀장은 "서울·수도권의 30~40대 청약 대기수요를 `블랙홀`처럼 빨아들일 수준의 가격"이라고 말했다. 신혼희망타운은 도시근로자 월평균 소득의 120% 이하(맞벌이일 경우 3인가구 월 600만원)이면서 혼인기간 7년 이내인 신혼부부와 예비 신혼부부에게 공급된다.(2018416일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  수서·과천·위례 등 서울·수도권 택지 40여 곳에서 주변 시세의 80% 수준인 신혼부부만을 위한 아파트 7만가구가 공급된다. 신혼부부 특별공급 비율은 현재보다 2(공공분양 30%, 민영 20%) 늘어나고, 최고 연 3.3% 금리의 청년우대 청약통장도 나온다. 29일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 '주거복지 로드맵'을 발표했다. 혼인 기간 7년 이내 혹은 예비 신혼부부가 시세의 80% 수준으로 살 수 있는 공공분양 아파트인 '신혼 희망타운' 물량 중 70%가 수도권에 집중됐다. 수서역세권, 서울 양원, 과천지식정보타운 등 기존 택지 지구에서 3만가구가 우선 공급된다.

 

  이후 서울 주변 그린벨트(개발제한구역) 등을 해제해 신규 택지지구 40여 곳을 지정하고 신혼 희망타운 4만가구를 추가로 공급한다. 우선 성남 금토 성남 복정 구리 갈매역세권 남양주 진접2 군포 대야미 부천 원종 부천 괴안 의왕 월암 경산 대임 9개 택지가 신규로 지정됐다. 청년층을 위해서는 공공임대 13만가구 공공지원주택 12만실 대학생(기숙사) 5만명 등 30만개의 거주 공간을 마련한다. 행복주택은 소득 활동에 관계없이 만 19~39세 청년 모두 입주 기회를 얻을 수 있도록 만들었다.(20171129일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 휴식같은 친구 2017.12.05 20:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    청년들을 위한 부동산 대책은 미래를 위한 투자겠죠

  2. *저녁노을* 2017.12.05 23:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고가요
    편안한 밤 되세요

  3. 베짱이 2017.12.06 04:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고가요

  4. 버블프라이스 2017.12.06 05:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 잘보고 갑니다^^

  5. 핑구야 날자 2017.12.06 07:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말로 로또 아파트가 되겠군요

  6. 공수래공수거 2017.12.06 08:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    신혼부부용으로 좋군요
    서민들을 위한 아파트가 보급되어야 합니다

  7. 멜로요우 2017.12.06 09:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    신혼부부 보급형아파트가 많이 생기는데 좋은지역이면 더 좋죠~~

 

 

 

긴 연휴·규제강화 피해 몰려

전국 21곳 견본주택 문열어 고덕·광주 등 매머드급 많아

 

 

  이번주에 올 들어 최대 규모 분양 장()이 펼쳐지면서 분양 성수기가 절정에 진입한다. 22일 부동산·건설업계에 따르면 이번주에 개관하는 견본주택(공공분양·임대주택 등 제외)이 총 21이고, 일반분양 물량이 13367가구에 달한다. 올해 청약 물량이 가장 많았던 7월 첫째주(14개 단지에서 1592가구 청약 접수)보다도 3000가구가량 많은 규모다. 이에 따라 다음주에 올해 최대 규모 청약 접수가 전망된다. 이처럼 공급 물량이 몰린 것은 지난달 청약시스템 개편, 이달 초 추석 연휴로 분양 일정이 대거 이달 말로 미뤄졌기 때문이다. 또 다음달 10일 이후 지방 민간택지 주택에 전매제한이 강화된 영향도 큰 것으로 분석된다. 장재현 리얼투데이 팀장은 "24일 발표될 가계부채 종합대책에 집단대출 보증비율 축소, 총부채상환비율 전국 확대 등이 들어갈 경우 지방 분양 물량이 줄어들 수 있다""앞으로 주간 기준으로 이번주보다 분양 물량이 많이 나오긴 힘들 것 같다"고 밝혔다. 이번주에 새로 견본주택을 여는 단지가 많을 뿐만 아니라 1000가구 이상 대단지인 곳도 많다. 총가구 수 기준 고덕 아르테온이 4066가구 매머드급 단지이고, 호반건설·중흥건설 컨소시엄이 공급하는 광주 그랜드센트럴은 2336가구로 광주·호남지역에서도 역대 최대 규모로 꼽힌다.

 

  날짜별로 보면 26일 광주광역시 동구 계림8구역 재개발 단지인 광주 그랜드센트럴이 견본주택을 개관한다. 지상 3419개동 규모로 총 2336가구 중 전용 59~1191739가구를 일반에 공급한다. 27일 현대건설과 대림산업은 서울 강동구 고덕주공3단지를 재건축한 고덕 아르테온 견본주택을 개관한다. 지상 3441개동 전용 59~1144066가구 중 1397가구가 일반분양 물량이다. 같은 날 현대산업개발은 서울 중랑구 면목3구역을 재건축한 사가정 센트럴 아이파크 견본주택을 새로 연다. 지상 3011개동 총 1505가구 규모로 이 중 1029가구가 일반분양 예정이다. 한진중공업은 서울 은평구 응암11구역 재개발 백련산 해모로 견본주택 문을 연다. 지상 최고 249개동 총 760가구 규모로 이 중 전용 39~102270가구를 일반분양한다. 롯데건설부산 연제구 연산6구역을 재개발한 연산 롯데캐슬 골드포레 견본주택을 연다. 지상 3611개동 전용 59~1051230가구.

 

 

  이번주에는 전국 9곳에서 2938가구가 청약을 접수한다. 24한진중공업이 서울 동대문구 휘경동에서 휘경 해모로 프레스티지 1순위 당해지역 청약을 받는다. 지상 205개동 전용면적 59·84299가구 규모로 이 중 160가구가 일반분양된다. 25한화건설은 서울 영등포구 영등포동 '영등포뉴타운 꿈에그린' 1순위 당해지역 청약을 접수한다. 296가구 중 아파트 144가구와 오피스텔 76실을 일반분양한다. 26일에는 부산 기장군 일광지구 B-2블록에서 총 701가구 규모 '일광신도시 비스타동원 1'와 경기도 남양주시에서 '평내호평역 대명루첸 리버파크'가 나란히 1순위 청약을 받는다. 평내호평역 대명루첸 리버파크는 지상 최고 3211개동 전용 50~841008가구로 구성된다.(20171023일 매일경제 기사 참조)

 

 

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저렴한 분양가 강점올해도 평택·하남·부산 등 7곳서 분양

 

 

  작년 12월 세종시와 다산신도시에서 공급된 세종e편한세상 푸르지오와 다산진건 B5 자연앤e편한세상의 청약경쟁률은 각각 평균 27.9123.41을 기록했다. 11·3 대책 이후 분양 성적으로는 양호한 편이었다. 이들 단지의 공통점은 민간참여 공공분양 아파트라는 것. 한국토지주택공사(LH)나 경기도시공사와 같은 공공기관이 토지를 제공하고 시공은 민간건설사에서 공사비를 조달해 짓는 방식이다. 가장 큰 무기는 인근 시세보다 저렴한 분양가. 세종e편한세상 푸르지오의 가격은 33000만원대(전용 84)였다. 2월 현재 같은 2-1생활권에서 거래된 분양권 가격은 35000만원(더하이스트 L4블록)이 넘는다. 분양가가 시세보다 2000만원 이상 저렴하다. 다산진건B5 자연앤e편한세상은 인근 시세보다 1억원 정도 저렴했다.

 

  올해 선뵈는 민간참여 공공분양 아파트에도 관심이 쏠린다. 고덕국제신도시에서 선보이는 GS건설의 '고덕신도시 자연&자이(A9블록)'가 대표적. 고덕국제신도시 최초의 분양이 될 것으로 예상되는 동양건설산업의 '고덕파라곤'과 민간 대 민간참여 공공분양으로 비슷한 시기 분양맞대결이 예상된다. 현지 부동산 업계에선 이 지역 민간분양가가 3.31100만원 안팎이 될 것으로 예상하는데, GS건설은 '자연&자이'가 민간참여 공공분양인 만큼 이보다 저렴할 것이라고 내다보고 있다. '자연&자이'는 총 755가구 규모로 가장 선호도가 높은 84위주로 공급된다. 부산시 기장군 '일광택지개발지구'에서도 부산도시공사와 대림산업, GS건설, 대우건설 등이 함께 하는 민간참여 공공분양이 쏟아진다. '일광지구 e편한세상''일광 자이푸르지오' 등이 대기 중이다.

 

  주의해야 할 점도 있다. 청약조건이 일반 민간분양보다 까다롭다. 가구주 및 가구원 전원이 주택을 소유하고 있지 않아야 하고 과거 당첨 사실도 없어야 청약 자체가 가능하다. 평택이나 부산시의 경우 조정대상지역이 아니라서 전매제한기간이 1이지만, 하남시는 소유권 이전등기 시까지 전매가 불가능하다. 재당첨 제한도 세다. 일반 지역은 85초과 면적의 경우 1, 85이하 인기 평형의 경우 3년간 재당첨이 안되고, 하남과 같은 수도권 과밀 억제권역에 속하는 곳은 85이하는 5, 85초과는 3년간 재당첨이 금지된다.(2017227 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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