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'고분양가 관리지역'에 해당되는 글 2

  1. 2018.01.18 새해 청약로또는 어디? (4)
  2. 2017.09.05 이번엔 2억 '개포 로또'…몸값 낮추는 강남 재건축 (10)
 

새해 청약로또는 어디?

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2018.01.18 11:28 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

이달 과천주공7-1 필두로 강남권 재건축 분양 스타트

개포주공서초우성고덕주공 6 등 줄줄

 

 

  지난해 수도권 분양시장에서 가장 뜨거운 키워드는 단연 재건축이었다. 정부의 고분양가 억제와 시장의 눈치보기로 강남 일부에서 시세보다 2~3억원씩 저렴한 재건축 일반물량 청약이 나왔고 때마침 청약규제가 강화되면서 '로또청약'이란 신조어가 등장하기에 이르렀다. 강남 신축아파트 공급부족과 정부의 시장옥죄기 기조가 여전하다는 점을 고려할 때 올해 역시 재건축은 부동산시장의 최고 관심사가 될 전망이다. 부동산 리서치기업 닥터아파트에 따르면 올해 전국에서 분양될 재개발·재건축 단지는 107, 56373가구(일반분양 기준). 이는 지난해(31524가구)보다 79%(24849가구) 늘어난 수치이다. 이 중 16505가구가 재건축이다. 재개발은 상가, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재한 지역을 개발하는 것이지만 재건축은 기존 아파트를 헐고 새로 짓는 사업이다. 때문에 상대적으로 정비여건이 양호하며 사업추진도 수월하다. 재건축 중에서도 가장 시장의 관심이 뜨거운 곳은 강남3구와 과천이다. 두 지역 모두 최근 아파트값이 많이 올랐지만 정부에서 고분양가를 막고 있어 신규아파트 분양가격이 시세와 차이가 많이 나는 경향이 있다. 지난해 9월 강남구에서 분양한 '래미안 강남 포레스트'(옛 개포시영아파트) 3.3당 분양가는 평균 4160만원이었고 그보다 1년 앞서 분양한 디에이치 아너힐즈(옛 개포주공3단지)4137만원이었다. KB부동산에 따르면 이달 5일 기준 개포동의 3.3당 아파트 시세는 6475만원이다. 20165월 과천에서 분양한 '래미안 센트럴스위트'3.3당 분양가가 평균 2678만원이었다. 현재 과천시 별양동의 3.3당 시세는 3353만원이다.

 

 

  강남3구와 과천지역은 주택도시보증공사(HUG)에서 '고분양가 관리지역'으로 선정해 분양가 산정시 1년 내 인근에서 분양한 단지가 있을 경우 그 평균 분양가를 넘지 못하도록 하고 있다. 1년 내 분양단지가 없으면 분양한지 1년이 지난 단지 평균 분양가의 110%를 초과하지 않는 선에서 분양가를 책정하도록 지침을 내리고 있다. 최근 1~2년 사이 집값이 급등했다는 점에서 신축아파트 청약에 당첨되는 즉시 큰 시세차익을 기대할 수 있다. 과천에서는 대우건설이 이달 과천주공7-1단지를 재건축한 '과천 센트럴파크 푸르지오 써밋'을 분양한다. '래미안 센트럴 스위트' 이후 나오는 첫 단지다. 지하 3~지상 3215개동 전용면적 59~1591317가구로 이중 일반분양은 575가구다. 현대건설·GS건설·현대엔지니어링 컨소시엄은 3월 중 개포주공8단지를 재건축한 디에이치자이(가칭)을 분양할 예정이다. 분당선 대모산역과 3호선 대청역을 도보로 이용 가능한 더블역세권 단지다. 서초구에서도 3월에 첫 분양이 이뤄진다. 삼성물산이 서초우성1차를 재건축해 일반분양분을 공급한다. 전용 83135m² 1317가구로 이 중 232가구가 일반분양된다. GS건설은 4월 고덕주공6단지 재건축을 분양한다.(2018116 매일경제 기사 참조)

 

 

 

분양가 인하 압박 분위기에 3.34244만원으로 결정

전용 84145천만원 예상인근시세 대비 약 2억 저렴

분양권전매 안돼 투자 주의입주때 주변 물량도 많아

 

 

  서울 개포동 래미안강남포레스트(개포시영 재건축) 3.3당 평균 분양가가 4244만원으로 결정됐다. 전용 84기준으로 주변 단지와 비교하면 2억원 정도 낮은 수준이다. 정부 당국의 분양가 인하 압박으로 분양가를 인근 시세보다 인위적으로 낮춰 분양권 당첨만 되면 '4억원 로또'라는 별명이 붙은 신반포센트럴자이(신반포6차 재건축)에 이어 '개포 로또'가 나올지 관심이다. 이처럼 강남권 재건축 아파트 단지들의 분양가가 잇따라 하향 조정되는 상황에서 향후 강남권 기존 아파트나 분양권 시세에 어떤 영향을 미칠지도 주목된다. 4주택도시보증공사(HUG)와 개포시영 재건축조합 등에 따르면 조합은 지난 1일 이사회를 열고 분양가를 이 수준에서 책정했다. 시공사인 삼성물산은 이날 오후 HUG에 분양보증 심의를 신청했고, HUG는 같은 날 보증서를 발급했다. 조합은 5일까지 강남구청에 분양 관련 서류를 제출해 분양 승인을 받고 8일 견본주택을 열 계획이다. 이 가격은 신반포센트럴자이 3.3당 평균 분양 가격(4250만원)보다 6만원 낮다. 당초 시장에선 래미안강남포레스트 평균 분양가가 최소 4500만원 이상에서 책정될 것으로 예상했다. 주변에 가장 최근 분양했던 디에이치아너힐즈(개포3단지·20168월 분양)3.3당 평균 4137만원이었기 때문에 적어도 4550만원까지는 올릴 수 있다는 전망도 나왔다.

 

  HUG는 고분양가 관리지역(강남4·과천) 사업장의 분양가를 계산할 때 1년 내 근처에서 분양한 단지가 있으면 그 평균 분양가를 넘지 못하도록 유도하고 있다. 만약 1년 이내에 분양한 사업장이 없으면 분양한 지 1년이 넘은 단지 평균 분양가의 110%를 초과하지 않는 수준으로 책정 중이다. 하지만 정부가 최근 고분양가 책정에 제동을 거는 분위기가 이 단지에도 영향을 끼친 것으로 전문가들은 분석한다. 정부 분위기나 흥행 여부 등을 고려할 때 가격을 무조건 높게 가져가기 어려운 상황이 만들어진 셈이다. 부동산업계 관계자는 "정부 눈치가 보이는 데다 신반포센트럴자이보다 입지 등에서 우위를 차지하지 못하는 것으로 판단되는 래미안강남포레스트가 더 높은 분양가를 책정하기엔 부담이 컸을 것"이라고 귀띔했다. 이승희 개포시영 재건축조합장은 "당초 조합원들 사이에서 분양가 4300~4500만원도 거론됐던 만큼 내부적으로 고민이 많았다""양질의 아파트를 실수요자 위주로 공급하자는 정부 정책에 공감해 합리적인 수준에서 정했다"고 밝혔다. 이에 따라 래미안강남포레스트 분양가 역시 신반포센트럴자이처럼 '로또 분양'이 될지 '폭탄 분양'이 될지에 투자자들 관심이 쏠릴 전망이다. 현재 산술적으로는 2억원 상당의 시세 차익이 예상된다.

 

 

  래미안강남포레스트 전용 84기준 분양가는 약 145000만원 내외로 예상된다. 인근 래미안블레스티지(개포2단지·분양권), 디에이치아너힐즈(분양권) 같은 평형 시세는 16억원~165000만원에 형성돼 있다. 하지만 래미안강남포레스트가 입주하는 2020년 시장 상황이 미지수인 만큼 무조건 긍정적으로만 봐선 안 된다는 얘기도 나온다. 시장 상황에 따라 이 가격이 일종의 천장 역할을 하면서 앞으로 나올 분양 단지를 넘어 기존 단지 가격까지 끌어내리는 '폭탄'이 될 수도 있다. 특히 개포지역은 2019년부터 2~3년간 입주 물량이 한꺼번에 몰리는 점이 부담 요인이다. 박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 "반포·개포 재건축과 송파 가락시영, 강동 고덕재건축 등 2021년까지 강남 4구에 약 7만가구의 재건축 물량이 쏟아질 예정이어서 입주 시점에 '역전세' 문제도 예상할 수 있다"고 말했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "투자 목적이라면 분양권 전매가 가능하지 않은 점을 고려해 신중한 접근이 필요하다"고 평가했다.(201795일 매일경제 기사 참조)