10-21 19:01

 
 

 

 

 

전세 계약 만료일이 3개월 남은 세입자 A씨는 지난 30일 집주인에게서 집을 비워 달라는 연락을 받았다. 집주인 어머니가 대신 들어와 살 것이라는 게 이유였다. 빈정 상한 A씨는 집주인이 거짓말할 가능성이 있다고 판단해 실거주를 입증할 만한 서류를 보내 달라고 요청했다. A씨는 이사 간 후에도 집주인 어머니가 실제로 2년간 실거주하는지, 다른 세입자를 들이지 않는지 등을 계속 확인할 계획이다. 임대차 3법이 시행되면서 임대인과 세입자 관계가 사실상 역전돼 세입자가 `갑(甲)`이 되는 현상이 나오고 있다. 임대차 3법이 규정한 권리를 이용해 집주인의 정당한 실거주나 매도를 방해하는 방법까지 쏟아지고 있어 세입자 이익에만 지나치게 편향된 법이라는 비판이 나오고 있다. 31일 부동산 업계에 따르면 최근 세입자 모임 커뮤니티 등에서는 집주인이 실거주를 목적으로 계약 갱신을 거부할 시 실거주를 입증할 만한 서류를 받자는 아이디어가 공유되고 있다. 서류를 제출하지 않으면 관계기관(구청, 세무서 등)에 신고하는 방식으로 집주인을 곤란하게 만들면 된다는 것이다.

 

 

현재로선 세입자 동의 없이 집주인이 세입자를 내보낼 수 있는 확실한 방법(계약 갱신 거절)은 본인이나 직계존비속 실거주밖에 없다. 개정안에는 집주인의 증빙 의무나 제출 서류 등을 구체적으로 명시하지 않아 세입자가 이를 직접 확인하는 수밖에 없다. 계약 갱신을 거절하려면 집주인이 직접 실거주하는 것 외에 실거주 목적을 가진 다른 사람에게 집을 매도하는 방법도 있다. 다만 이 경우 매수 희망자에게 집을 보여주지 않는 방법으로 이를 방해하려는 세입자가 많다. 강남의 한 임대사업자는 "종합부동산세 등 세금 부담 때문에 실거주자에게 집을 매각하려 해도 세입자가 계약갱신청구권을 행사하겠다고 버티며 집을 보여주지 않아 어려움을 겪고 있다"고 말했다.(2020년 8월 1일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1년 전까지 집주인이 큰 소리 치던 수도권 전세시장 상황이 몇 달 사이 돌변했다. 올해부터 수도권 입주물량이 급증하면서 선택의 폭이 넓어진 임차인 위주 시장으로 역전됐기 때문이다. 실제 지난해 말부터 수도권 아파트 전세가격은 하락세를 이어가고 있다. 서울시 송파구 내 한 대단지 아파트의 경우 입주가 6개월 이상 남았지만 벌써부터 전세매물이 시장에 나오고 있다. 그 만큼 집주인들의 고민이 깊다는 방증인 것이다. 주변에 입주 아파트가 있는 노후 단지 집주인이나 임차인 입장에서는 마음이 불편할 수 밖에 없다. 특히 전세계약기간이 1년 채 남지 않은 상황이라면 쏟아지는 새 아파트의 입주물량이나 전세시장을 유심히 지켜볼 필요가 있다. 전세계약 만기 때 예상치 못한 상황이 발생할 수 있어서 인데 전세계약 당시는 전세가격이 폭등하던 시기였고 전세보증보험 가입도 집주인의 동의가 있어야만 가능했기 때문에 가입을 못한 임차인이 의외로 많아서다.

 

 

대규모 입주 단지 초기 전세가 저렴신도시·택지지구는 기반시설 먼저 확인해야

 

  물론 집주인의 자금사정이 넉넉하다면 전세계약 종료 후 보증금을 무리 없이 반환 하겠지만, 다음 임차인의 보증금으로 내 보증금을 충당해야 하는 상황이라면 집주인에게 계약갱신 거절의사를 미리 말하고 최대한 빨리 전세매물로 내놓는 게 좋다. 전세기간이 만료됐지만 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차권 등기명령이나 소송 등을 통해 돌려 받을 수 있지만, 절차 진행 과정에서 상당한 시간이 걸릴 수 있다. 새로운 전셋집을 찾는 임차인이라면 새 아파트 입주물량이 많은 지역을 노려 볼 만 하다. 잔금마련에 어려움을 겪는 집주인들이 전셋집을 내놓는데, 입주가 한꺼번에 몰리는 곳은 가격이 내려갈 수 밖에 없다. 기존 거주 지역 인근에서 시야를 조금 더 넓혀 다른 지역에서 살아보는 것도 추후 아파트 매입 시 도움이 될 수 있다. 다만 택지지구나 신도시는 기반시설 완비까지 오랜 시간이 걸리는 만큼 아파트 선택 전에 자녀의 학교 배정이나 생활기반시설이 얼마나 갖춰졌는지 미리 확인해야 한다. 리얼투데이에 따르면 올해 입주를 앞둔 대규모 아파트로는 `송파헬리오시티`(가릭시영 재건축)가 있다. 이 단지는 오는 12월부터 9000여 세대가 입주를 시작한다. 경기도에서는 동탄2신도시, 다산신도시, 배곧신도시, 은계지구 등 택지지구를 중심으로 입주가 예정돼 있다.

 

 

새 아파트 집주인, 계약자 유의사항은?

 

  새 아파트 계약자라면 `등기부`가 확실치 않은 미등기 상태에서 전세계약을 하기 때문에 분양계약서의 명의인과 계약자가 동일인물인지 확인을 해야 한다. 또한 계약 시 집주인이 은행대출을 해야 하는 상황이라면 설정금액을 계약서에 명시하는 것이 좋다. 특히 소유권이전등기가 입주 시작일로부터 1~2개월 뒤에 이뤄지는 것을 고려해 입주 후 소유권이전등기가 나왔을 때 등기부등본에서 집주인 명의가 맞는지 한 번 더 체크해야 한다. 미등기 아파트에 전세로 들어간다고 해도 걱정할 필요는 없다. 전입신고와 확정일자를 할 수 있고 집주인이 전세보증금으로 잔금을 완납해야 건설사가 아파트 열쇠를 주기 때문에 잔금날 집주인과 동행하는 것도 불안을 없애는 좋은 방법이다. 아울러 당장은 대규모 입주 아파트의 전셋값이 저렴할 수 있지만 재계약 시점이 도래하는 2년 또는 4년 마다 전셋값이 치솟는 사례가 많은 만큼 추후 전세금이 올랄 갈 경우를 미리 대비해 놔야 급전 마련에 따른 낭패를 면할 수 있다. 새 아파트를 임차인에게 먼저 내어 준 집주인도 유의해야할 점이 있다. 통상 건설사의 하자보수 기간은 2이다. 이에 계약서 상에 하자보수와 관련해 성실히 임할 것을 명시하고 임차인에게 적극적으로 하자보수를 해달라는 요구를 해야 한다. 비록 거주를 하지 않더라도 아파트 입주자 카페에 가입해 하자보수 신청 건이나 입주와 관련해 사항을 챙기는 것이 내 재산을 지키는 바른 자세다.(2018422일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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