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공시가 57% 뛴 연남동 가보니

공시가재산세 쇼크 불보듯, 고정수입 없는 집주인도 한숨

 

  서울 지하철 홍대입구역 3번 출구에서 나오면 보이는 경의선 숲길. 연남동 단독주택은 이 숲길을 따라 다닥다닥 붙어 있다. 상가로 용도를 변경한 상가주택이나 여러 가구가 세 들어 사는 다가구주택도 여럿 눈에 띈다. 소위 `연트럴파크`로 불리는 경의선 숲길 조성과 주변 상가 활성화에 따라 최근 수년간 땅값과 더불어 집값이 대폭 상승한 곳이다. 정부의 공시가 발표 후 이곳에선 대부분 60~70대인 고령의 집주인들은 `훌쩍` 뛰어오른 세금 걱정, 집주인 눈치를 살피는 세입자와 상인들은 임대료 전가를 우려하는 표정이 교차되고 있다. 27일 매일경제신문이 마포구 연남동 표본단독주택 전체 공시가격을 분석한 결과, 작년과 올해 동등한 비교가 가능한 71표본단독주택 공시가상승률이 56.9%에 달했다. 지난해 연남동 단독주택의 공시가격이 10억원이었다면 올해 157000만원으로 오른 셈이다. 지난해 공시가격 9억원 이하 중저가의 단독주택은 71채 가운데 63채였다. 이들의 상승률도 52.9%에 달했다. 이 지역은 강북의 대표적인 단독주택 밀집지역으로 강북에서 올해 공시가 상승률이 ``급에 속하는 곳이다.

 

 

 

  국토교통부는 26일 보도자료를 배포해 "연남동 등 일대에 공시가격 9억원 이하 주택 중 공시가격이 큰 폭으로 오른 사례 모두 시세 15억원 초과 주택"이라며 "그간 시세가 급등했으나 장기간 현저히 저평가돼 있어 공시가격 현실화율의 불균형 문제가 심했던 주택"이라고 해명했다. 토지·건물 실거래가 애플리케이션 밸류맵에 따르면 20143월 이 일대 단독주택이 토지면적 3.31253만원에 실거래된 반면에 20187월 이웃한 다른 단독주택은 토지면적 3.35519만원에 실거래됐다. 정부 설명대로 5년 만에 주택 가격이 4~5배 급등한 게 맞는다. 연남동 소재 A공인 관계자는 "땅값이 크게 오른 것도 맞고, 공시가격 조정과 현실화가 필요한 것도 맞지만 갑자기 1년 만에 이렇게 50%`` 올려버리니 반발이 큰 것"이라며 "여기 사람들 중 시세차익을 보려는 사람은 4~5년 사이에 거의 팔고 나갔고 단독·다가구로 남아 있는 사람들은 오래된 원주민들이고 은퇴자·고령자들"이라고 말했다.

 

 

 

  상황이 이렇다 보니 공시가 발표 이후 이 일대 세입자·자영업자들은 요즘 집주인 전화를 받을 때마다 가슴이 `철렁`한다고 했다. 은퇴자나 고령자처럼 별도 수입이 없는 주택 소유자들이 늘어난 세금 부담을 세입자에게 떠넘기려 할 것이라는 걱정 때문이다. 공시가격이 지난해 38000만원에서 올해 72000만원으로 오른 다가구주택의 세입자 B씨는 "주변 다가구주택들이 신축·리모델링해서 전세계약 연장을 앞두고 불안했다"면서 "앞으로 공시가격까지 오르면 내쫓기거나 전세보증금을 더 올리지 않을까 염려된다"고 말했다. 현재 많은 노후화된 단독주택이 상가로 용도 변경 후 상가주택으로 리모델링됐고 이날도 공사현장이 다수 눈에 띄었다. 인근 상가주택에서 카페를 운영하고 있는 상인 C씨는 "2013년부터 꾸준히 임대료가 올랐다"면서도 "공시가격 인상으로 임대료가 더 오르면 테이블당 매상이 큰 술집으로 업종을 바꾸는 것을 생각 중"이라고 말했다. 인근 D공인중개사사무소 대표는 "아직까지 급매물이 나오는 등 현상은 없다""430일 모든 단독주택의 공시가격이 공시되면 영향이 더 크지 않겠냐"고 말했다.(2019128일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  신촌로터리에서 서강대교로 이어지는 서강로에서 신촌 현대백화점 건너편 신촌로까지 200m가량 길게 이어졌던 '신촌상가(다주쇼핑센터)' 용지가 신촌 일대 초고층 랜드마크 호텔로 환골탈태한다. 신촌상가는 이 일대 대표적인 흉물이었다. 어지러운 상점들과 무도장은 기피 시설이 됐다. 밤이면 노숙인과 불량 청년들이 모여 우범지대로 전락했다. 출발은 주목받았다. 세운상가와 진양상가, 청계천 고가 등을 일사천리로 밀어붙인 김현옥 전 서울시장이 10층짜리 아파트형 상가로 허가했으나 4층까지만 짓고 영업을 시작했다. 1972년 준공 당시만 해도 첨단 복합 쇼핑센터였다. 1층은 재래시장, 2층은 공산품 상가였고 3층에는 다방과 무도장, 4층에 유명한 실내 볼링장 등 유흥업이 들어섰다. 정환설 신촌상가 총괄이사는 "1980년대 초반까지만 해도 백화점보다 앞서 공산품 정찰제를 도입했을 정도로 경영에서도 모범을 보였다"고 회고했다. 그러나 이후 주변에 그랜드마트와 그레이스백화점(현 신촌 현대백화점)이 잇달아 들어서면서 신촌상가는 급속히 쇠락했다.

 

 

  일본 유학을 마치고 와서 1985년 모친의 뒤를 이어 신촌상가를 경영하게 된 현종훈 대표는 새 진로를 고민했다. 노고산동 동서를 가로막아 대로 진입을 방해하는 상가 때문에 가까운 길도 돌아가야 하는 지역민들 불만도 컸다. 한때 상가 중간에 차로를 뚫었지만 역부족이었다. 이에 신촌상가는 2006년부터 2008년 사이 마포구청에 민간 주도 개발을 제안했다. 경의선 숲길 지하화 계획과 맞물려 해결해야 할 지역 민원이란 점 때문에 마포구청장도 관심이 높았다. 재건축을 하려면 먼저 상가 임차인 문제부터 풀어야 했다. 그즈음 용산 사태 여파로 갈등이 극에 도달한 도시재생 방식에 회의적이었던 현 대표는 자비를 털어서 250여 명의 영세 자영업자(임차인)에게 권리금 등을 보상하기 시작했다. 신촌상가 상인들은 플래카드를 내걸어 신촌상가 오너의 '상생 정신'을 칭찬했고, 이후 여기저기 흩어져서도 여전히 친목회를 운영할 정도다. 그러나 난관은 더 있었다. 신촌상가는 애초에 기존 용지에 맞춰 짓는 것이 불가능했다. 한강으로 연결되는 하천을 복개해 지었던 터라 이 지역의 고질적인 하천 범람 문제를 해결하는 것이 우선이었기 때문이다. 상가 아래 하수관부터 개비(改備)해야 했다.

 

  우선 주변 민원을 고려해 상가 철거에만 20123월부터 20132월까지 1 가까이 소요됐다. 낡은 하수관을 넓혀서 새로 깔고 길도 새로 놓는 등 공사가 78억원 규모 기부채납 형식으로 진행됐다. 기존 용지와 국공유지 맞교환도 불가피했다. 공원용지로 신촌상가 소유 용지(803.7)를 내주고 마포구로부터 노고산어린이공원 용지(723.1)를 받았다. 이후 상가 측은 마포구 소유 치안센터와 서울시 소유 도로, 국토교통부 소유 토지 등을 잇달아 매입해 서강로쪽 상가 입구 인근 용지와 합쳐 마름모꼴 사업용지를 확보했다. 2058.8에 건물 면적만 27814.33에 달해 신촌 일대에서 나오기 힘든 귀한 땅이 마련됐다. 이곳에 낡은 상가 대신 특급호텔이 들어서게 되고, 옹색한 어린이공원 대신 더 넓고 세련된 가로공원(1510)이 생겨 주변 경관이 쾌적해졌다. 이 과정에서 관광진흥특별법과 기부채납 공사 인센티브를 받은 덕분에 건축 용적률이 기존 750%에서 950%로 뛰었다. 신촌 일대에서 가장 높은 29(100m)의 랜드마크를 지을 수 있는 인허가 작업이 2015년 말 마무리되자 글로벌 호텔들이 눈길을 주기 시작했다.

 

  매리엇그룹 계열 르메르디앙 호텔 관계자들이 2016년 초 입지를 보자 마음에 쏙 들어했다. 피터 가스너 매리엇 아시아개발 대표는 "주변에 연세대와 이화여대, 서강대와 세브란스병원이 있어 관련 세미나 등 행사와 투숙객을 모으기 최적인 데다 경의선 숲길로 조깅을 하거나 홍대상권과 바로 연결돼 흥미로운 공간이 될 것"이라고 전했다. 경의선숲길 인근 방문객들이 들를 만한 휴식 공간을 호텔 선큰가든에 설치하고 루프톱 바 등도 기획하고 있다. 보통 호텔 계약은 건물 준공 1년 전쯤 맺는 관행에 반해 '르메르디앙 서울 신촌'17일 조인식을 한다. 오는 7월 착공해 2020년 상반기 350실 규모 호텔이 개관하면 르메르디앙 호텔이 책임 위탁 운영하고 신촌상가와 수익을 공유하게 된다. 호텔 용지 인근은 이미 기존 후미진 골목 이미지를 벗어났다. 기부채납되는 가로공원이 마무리 단계이고 경의선숲길 인근에는 주변 상인들을 위한 주차장까지 갖춰졌기 때문이다. 한상학 현대공인중개 대표는 "흉물스럽던 상가가 철거되고 신촌로 쪽에 가로공원이 들어서자 이미 주변 상권 임대료는 1년 전보다 15~20% 뛰었다""특급 호텔까지 들어서면 상업지역이 제한적인 신촌로 건너편 서대문구보다 이쪽 마포구 상권이 더 빛을 볼 것"이라고 전했다.(2017517일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 영도나그네 2017.05.18 16:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    신촌상가가 새로운 모습으로 새로 탄생할것
    같군요..
    앞으로의 도시모습이 기대가 되기도 하구요..
    좋은 정보 잘보고 갑니다..

  2. 청결원 2017.05.18 17:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    새로운 모습 넘 기대되네요

  3. 도느로 2017.05.18 17:04 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오우....몇년후면 싹바뀐 모습이 되겠는데요?
    수도의 발전만큼 지방도 팍팍 컷으면 좋겠어요 ㅜㅜ

  4. 핑구야 날자 2017.05.19 08:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    와우~~ 이런 변화는 시민들에게 좋을 것 같아요

  5. 해리파파 2017.10.13 15:25  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    시행사 돈이 없어 망할것 같다는 소문이 있어요