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33억 대출 끼고 55억원에경치 좋아 실거주 목적인 듯

 

 

  박명수·한수민 부부가 서울 용산구 경리단길에 위치한 주택건물(사진)을 매입한 것으로 뒤늦게 밝혀졌다. 25일 부동산 업계에 따르면 이들 부부는 지난해 110일 용산구 이태원동 지하 1~지상 2, 대지면적 533, 연면적 312.56주택건물을 55억원에 매입했다. 33억원을 주택담보대출로 받았기 때문에 순수 투자액은 22억원 수준이다. 인근 공인중개업소 관계자는 "주변 시세와 비교했을 때 적당한 가격에 매입한 것"이라고 말했다. 보통 건물 투자는 리모델링을 통해 건물 가치를 올리는 방식으로 매매차익을 추구하는 사례가 많은데 박명수·한수민 부부의 이번 투자는 실거주 목적이 더 큰 것 아니냐는 평가다. 이들 부부가 구입한 주택건물은 필리핀·알제리·케냐 등 대사관이 밀집돼 있는 1종 일반주거지역에 속해 있다. 김윤수 빌사남 대표는 "남산이 잘 보이는 데다 언덕 위에 있어 경치가 굉장히 좋은 편"이라고 말했다.

 

  이태원동은 풍수지리상 터가 좋다는 인식 때문에 재벌가 대저택이 많다. 배우 이영애·조인성·길용우 등 유명 연예인도 이 지역 부동산을 보유하고 있다. 박명수·한수민 부부가 공동 명의로 건물을 산 것은 이번이 처음이다. 이전에는 피부과 의사인 한씨가 단독 명의로 건물 2개를 매입했다. 2011년 서울 성북구 대학로 인근 대지면적 177.2, 연면적 469.75, 지하 1~지상 4층 규모 빌딩을 29억원에 사서 201446억원에 팔았고, 2014년에는 서울 서초구 함지박사거리 대로변 코너에 있는 기사식당 건물을 88억원에 매입하고 5층 규모로 신축해 지금까지 보유하고 있다.(2018326일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. Deborah 2018.04.07 19:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    박명수씨 능력이 되시니 가능한것 같네요. 저같으면 엄두도 못낼일입니다. ㅠㅠ

 

 

 

 

  지난달 24일 오후에 찾은 경리단길 카페는 한산했다. 몇 달 전 주말에 문을 열었던 한 카페는 아예 주말 영업을 하지 않았다. 카페 앞에서 사진을 찍는 젊은 사람들은 실제 카페 안으로 들어와 음료를 구매하지 않는 모습이었다. 인근 화장품 가게와 액세서리 가게 등의 상황은 더 심각했다. 피크타임인 주말 오후, 2시간 동안 가게로 들어가는 손님은 5명이 채 안 됐다. 경리단길 안쪽 골목에는 빈 가게가 눈으로 봐도 꽤 보였다. 인근에서 장사를 하는 상인은 "최근 들어 경리단길 몇몇 가게가 버티지 못하고 나가 공실 상태"라며 "몇몇 유명 맛집을 제외하곤 임대료 맞추기도 쉽지 않다"고 털어놨다. 경리단길의 인기가 시들하다. 건물 가격은 크게 오르는 추세인데, 임대료 수입은 정체 상태다. 임대수익률이 정기예금 금리 수준에 그치고 있다. 외국계 부동산회사인 JLL의 김명식 이사는 "5년 전과 비교하면 경리단길 신축 건물의 임대료는 대부분 50% 이상 올랐지만 기존 건물은 임차인들이 직접 매장을 개조하는 것을 선호하기 때문에 건물주들이 임대료를 거의 올리지 못하고 있다"고 말했다.

 

 

  임대료가 제자리인 가운데 건물 가격만 오르다 보니 3년 전 4% 수준이었던 임대수익률이 어느새 은행 이자와 비슷한 2% 수준으로 추락했다. 적어도 4~5%의 임대수익률을 기대하고 건물 투자를 한다는 점을 감안하면 투자수익률 측면에서 '낙제'에 해당한다. 무리해 매입한 투자자는 대출 이자를 감당하지 못해 급매물을 내놓는 경우도 종종 나타난다. 경리단길은 특색 있는 맛집과 가게들이 많이 생기며 부흥하는 골목상권의 대표 주자로 이름을 알렸다. 남산을 낀 독특한 분위기도 한몫했다. 그러나 올 들어 상황이 심상치 않다. 부동산업계 관계자는 "경리단길은 남산을 끼고 있는 곳으로, 대중교통이 다른 골목상권에 비해 절대적으로 부족한 곳"이라면서 "녹사평역이 있다고 하지만 역세권으로 보기 어렵다. 지나가다 자연스럽게 들르는 곳이 아니라 지도를 보며 굉장히 어렵게 찾아와야 하는 상권이란 약점이 있다"고 설명했다.

 

  배후수요가 없다는 점도 몇 년 새 상권의 쇠퇴를 불러왔다. 가로수길만 해도 '사드'로 중국인 관광객들이 썰물처럼 빠져나가 어려움을 겪고 있긴 하지만 신사역 인근 오피스거리의 직장인과 1만여 가구에 달하는 압구정 일대의 구매력 있는 주민들이 든든한 배후수요. 인근 성형외과에서 시술하는 부유한 여성들이 쇼핑을 하는데, 이들의 구매력도 작지 않다. 이태원 거리도 외국인이 거주하는 고급 주택이 근방에 있다 보니 이들이 이태원 거리에서 적지 않은 돈을 아끼지 않고 쓴다. 광화문은 더하다. 인근에 서울시청은 물론 수많은 회사에 근무하는 직장인들이 모두 상당한 구매력이 있는 상권의 수요자들이다. 상권 부침이 가장 없는 곳이 광화문인 이유다. 광화문과 종로가 지하철1·2·3·5호선 등 다양한 지하철 노선과 연결돼 있고, 광역버스 정류장이 있다는 점도 플러스 요인이다. 그동안 주말에 썰렁했던 약점은 최근 디타워와 그랑서울 등 상권이 새롭게 생기면서 많이 극복됐다.

 

 

  하지만 경리단길은 이 같은 효과를 누릴 만한 배후 주거지역이 거의 없다. 골목이 좁고 경사진 데다 대중교통이 불편하고 주차가 어렵다 보니 구매력이 큰 사람들은 점점 멀어지고, 주머니 사정이 넉넉하지 않은 학생이나 20대 젊은 여성만 몰린다. 이러다 보니 손님이 모이더라도 객단가가 낮다는 것이 치명적인 약점이다. 결국 지속 가능한 상권은 지하철 등 대중교통과 연결이 되는지, 넓은 면적의 평지에 광범위하게 분포돼 있는지, 구매력 있는 30대 여성이 수요층으로 확보돼 있는지가 가른다는 것이 업계의 진단이다. 실제로 경리단길은 경기나 기타 변수에 따라 크게 흔들리지 않고 꾸준한 모습을 보이는 광화문·명동 등 강북상권, 강남역·가로수길 등 강남상권과 대조된다. 이들 상권은 2호선과 3호선 등 핵심 지하철역을 끼고 있고, 30대 여성의 선호도가 높아 구매력이 높은 편이다. 평평한 지역에 넓게 자리 잡고 있다는 것도 장점이다.

 

 

  '샤로수길'로 알려진 서울대역과 낙성대역 사이 관악로14길도 30대 여성, 평지, 교통 등 3박자를 모두 갖춘 곳으로 꼽힌다. 아직 전통시장 느낌이 일부 남아 있지만 점차 특색 있는 상점이 들어서고 있다. 정은상 NAI프라퍼트리 리서치센터장은 "지방에서 상경해 강남에서 막 직장을 얻은 젊은 층이 많이 거주하는 곳이 바로 샤로수길 인근"이라며 "지하철 2호선을 타면 강남으로 쉽게 이동할 수 있고 평지인 데다 여성 비중이 커 이들을 타깃으로 하는 상점이 점점 많아지고 있다"고 설명했다. '서촌'으로 알려진 서울 필운동 상권도 배화여대가 가까워 젊은 여성 비중이 높고 3호선 경복궁역을 이용하기 편리하며 평지여서 10년 가까이 인기를 누리고 있다. NAI프라퍼트리에 따르면 이 지역 상가 매매가격은 20063.3999만원에서 올해 4300만원으로 4배 넘게 상승했다. 골목 상권 3요소를 모두 갖춘 지역은 개인 자산가뿐만 아니라 기관투자가의 러브콜도 받고 있다. 서울 신사동 가로수길은 국내 유일의 '준명품 거리'라는 특색이 더해짐에 따라 자산운용사들이 건물을 계속해서 사들이고 있다. 이지스자산운용은 최근 가로수길 꼬마빌딩을 1개 매입했고, 또 다른 건물도 매입하기 위해 인수의향서를 제출한 상태다. 미국 사모펀드 운용사 안젤로고든도 올 초 가로수길 꼬마빌딩을 매수했다.(2017103일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.10.07 07:32 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    상권 분석이 성공의 지름길이긴 합니다 덕분에 잘 배우고 갑니다

 

 

 

  요즘 아파트에 밀렸던 단독주택이 주목받고 있다. 단독주택이 꽃가게와 카페, 소규모 회사로까지 변신하기 때문이다. 서울 시내 단독주택 가구 수는 지난해 35만7547가구였던 것이 올해는 35만1624가구로 줄었다. 단독주택이 있던 곳에 도시형 생활주택 등이나 뉴타운, 재개발 사업을 통해 아파트촌이 들어서고 있기 때문이다. 하지만 단독주택 리모델링 시장은 오히려 활기가 돈다. 범홍대상권 연남동, 이태원 상권 경리단길 일대, 가로수길 등 요즘 뜨고 있는 지역들을 배후로 둔 단독주택지는 집을 사들여 개조하려는 사람들이 늘어나면서 몸값도 뛰었다.

  서울시 단독주택 공시가격은 지난해보다 4.3% 올랐다(전국 평균 3.96%). 특히 리모델링이 활발한 마포구가 25개 자치구 중 1위로 상승률 6.4%를 기록했다. 상권이 활성화한 지역의 단독주택은 3.3㎡당 가격이 아파트(1815만2000원)보다 비싸다. 강남은 2000만원을 넘어섰고 마포는 연남동 일대마저 3.3㎡당 땅값이 1800만~2000만원 선이다. 주변 땅값도 뛰었다. 한국감정원에 따르면 마포구 서교동 지학사 인근은 1㎡당 표준지 공시지가가 지난해 403만원에서 올해 436만원으로 8.1% 올랐다.

  강남구 신사동 도산공원 남서측 일대도 같은 기간 414만원에서 435만원으로 5.07% 올랐고 서대문구 연희동 사러가쇼핑 인근과 용산구 이태원동 경리단길 일대도 각각 4.89%, 4.8% 상승했다. 기존에는 오래된 단독주택을 사서 주거용으로 수리하는 사례가 90%였다면 최근 2~3년 사이엔 사정이 다르다. TV프로그램 인간의 조건-도시 농부 등이 인기를 끌면서 차마 도심을 벗어나지 못한 귀농(歸農) 워너비(wannabe)들이 나서 옥상에 정원과 텃밭을 만들거나 게스트하우스처럼 꾸미기도 한다.

  가장 많이 알려진 리모델링은 유명 상권 인근 단독주택을 사들여 카페나 꽃집 등 작은 가게로 쓰는 식이다. 연희동 사러가쇼핑 일대는 조용한 카페거리통한다. 임대료가 비싼 홍대와 신촌 상권을 피해 온 작은 카페와 일식집, 파스타 식당들이 단독주택을 개조해 하나둘 문을 열었다. 용산구 원효로에 있는 '아티크'는 작은 한옥을 사들인 후 용도 변경을 거쳐 개조한 꽃집이다.

 

  최근 들어선 미니 사옥도 눈길을 끈다. 유행에 민감한 소규모 출판, 온라인쇼핑몰, 웹 디자인 등 1명 혹은 동료들이 모여 공동으로 창업하는 사례가 많아지면서 유명 상권 인근 주거지역에 사무실 둥지를 트는 창업자가 적지 않다. 보통은 사무실용으로 쓸 수 있도록 층마다 방 두 개 이상에 화장실은 남녀용으로 구분해 두 개로 구성한다. 주거용으로도 활용할 수 있어 출퇴근 시간이 일정하지 않은 1인 기업들이 한 층을 빌려 나눠 쓰기도 하고 사원이 5명 이상 되는 소규모 회사가 두 개 층을 통째로 빌려 회의실, 사무실 등으로 꾸며 사용하는 식이다. 업종은 건축, 설계, 디자인, 출판, 온라인쇼핑몰 등 다양하다.


  사회 공동체 공간으로도 활용된다. 은평구청은 증산동 단독주택 2층을 여섯 명이 살 수 있도록 개조해 입주 청년들에게 시세 대비 70~80% 저렴하게 임대를 놓는다. 초등학생 자녀를 둔 학부모들이 출자해 만든 과천 두근두근방과후협동조합은 빌린 단독주택을 리모델링한 후 방과 후 학교만들기도 했다. 한 리모델링업체 대표는 직접 땅을 사서 새로 집을 짓는 것은 비용과 시간이 많이 들어 대부분 노후 주택을 사들여 뜯어고치는 식이라며 리모델링 문의, 의뢰 중 70%는 주거 목적이지만 30%는 상업 혹은 업무용으로 개조해 임대를 놓으려는 것이라고 말했다.(2015.08.29. 매일경제신문 참조)

 

 

 

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  1. 서울마니아 2015.09.02 09:30 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 블로그 글 잘 보고 갑니다. 서울시 블로그에도 놀러와주세요~^^

  2. 도생 2015.09.02 11:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    경제논리와 편리함으로 만들어진 아파트는 우리에게 인간미가 없는 삭막함만 가져다 주었습니다.
    행복하세요^^

  3. 행복생활 2015.09.02 13:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    너무 멋지네요 ^^
    덕분에 잘 알아 갑니다~

  4. 별내림 2015.09.02 13:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    주택이 상가로 변신하는것 이제는 지방에서도 가끔 볼수있어요~

  5. 도느로 2015.09.02 13:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    제가 사는곳도 오래된 가정집이 카페로 변신하는것을 자주볼 수 있습니다.
    너무 자주보니 예전의 새로움은 더이상 안느껴집니다. ㅎㅎ

  6. 금정산 2015.09.02 14:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 오래된 건물에 들어선게 맣습니다.
    한때 유행일 것 같은데 모르겠습니다.

  7. 씩씩맘 2015.09.02 15:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    제가 사는곳도 한옥 리모델링한 카페있더라구요

  8. wooris jm 2015.09.02 15:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아파트의 편리함이라면
    단독주택은 사람 사는 맛이 납니다.
    리모델링을 해서 잘 사용하는 것 좋지요~
    좋은 하루 되세요~

  9. 워크뷰 2015.09.02 16:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이런 가게가 오히려 가기도 편하고 좋더군요^^

  10. 구아바12 2015.09.02 16:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    폐교도 캠핑장이 되는거 보면 이런 곳이 점점 늘어나는 것 같아요

  11. 청결원 2015.09.03 07:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말 새롭네요~