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서울 광진·서대문 미분양, 고분양가·경기침체 영향

청약 경쟁률도 지속 하락세, 분양가 상한제 단지는 인기

차익 가능 공공분양도 관심

 

`서울 분양 불패` 신화는 깨질까. 좀처럼 나오지 않던 서울의 새 아파트 미분양이 올해 들어 속출하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 치솟는 서울 아파트 가격을 통제하기 위해 유지하던 `분양가 억제` 기조를 올 들어 한풀 꺾으면서 분양가가 올라갔고 각종 규제로 주택시장 분위기가 침체되면서 서울에선 한동안 없던 1순위 마감 실패가 나왔다. 1순위에서 높은 경쟁률을 기록한 단지에서도 계약 포기자가 속출해 서울 도심의 역세권 대단지마저 석 달째 판매를 완료하지 못하는 상황이 연출되고 있다. 5일 업계에 따르면 1월 분양을 시작한 `e편한세상 광진 그랜드파크`가 각종 금융조건 완화에도 불구하고 4개월째 판매를 끝내지 못하고 있다. 그나마 3월 말까지는 730가구 중 700가구가량이 미분양으로 남아 있다가 계약조건을 변경하고 각종 지원을 한 끝에 현재 약 30% 물량이 남은 것으로 파악됐다. 다만 실수요자 선호도가 높은 전용 84는 대부분 팔렸고 중대형 매물을 중심으로 미분양 물량이 형성된 것으로 알려졌다. 3호선 홍제역 초역세권인 `홍제역 해링턴 플레이스`는 지난 2월 진행된 1순위 청약에서 두 자릿수 경쟁률을 기록했지만 막상 정당계약을 진행해 보니 일반분양 물량의 41%에 달하는 174가구가 계약 포기 등으로 남았다.

 

이에 청약통장 없이도 분양을 받을 수 있는 `무순위 추첨`까지 진행했고, 그 결과 5835명이 접수해 `완판`되는 듯했으나 결과적으로는 이 중 100가구가 넘는 물량이 또 남았다. 이를 대상으로 지난 4`잔여가구 무작위 추첨`까지 진행한 상황이다. 이들 단지의 공통점은 분양가격이 시장 예상보다 비싸다는 것이다. `e편한세상 광진 그랜드파크`3.3당 평균 분양가가 3370만원으로 전용 84기준 모두 HUG 보증으로는 중도금대출이 불가능했다. `홍제역 해링턴 플레이스`는 전용 84분양가가 최고 88000만원에 달했는데, 최근 입주한 `홍제 센트럴 아이파크` 가격과 차이가 없어지자 계약 포기자가 속출했다. 강북만의 이야기는 아니다. 강남권 청약경쟁률도 계속 떨어지고 있다. `완판`에 문제가 생기는 분위기는 아니지만 작년 9·13 부동산대책이 발표된 후 강남권 1순위 청약경쟁률은 하락 중이다. 9·13 대책 발표 후 첫 강남권 분양으로 화제를 모은 `래미안 리더스원`(서초우성 1차 재건축)이 평균 경쟁률 421`강남 파워`를 입증하는가 싶더니 두 달 후 분양한 `디에이치 라클라스`(삼호가든 3차 재건축)231로 마감됐다. 이어 올해 첫 강남권 청약이었던 지난달 30`디에이치 포레센트`(일원대우 재건축)는 평균 161의 경쟁률을 받아 들었다. 모두 두 자릿수 경쟁률로 나쁘다고 할 수 없지만 숫자가 계속 낮아지고 있는 것.

 

이런 흐름을 반영하듯 서울 시내 미분양 주택 역시 급증했다. 국토교통부에 따르면 지난 3월 서울 시내 미분양 주택은 770가구로 지난 2(50가구) 대비 무려 14배가량 급등했다. 강남·강북 할 것 없이 고전을 면치 못하는 서울과 달리 분양가 상한제가 적용되는 경기도 택지지구 및 공공분양 단지는 연이어 좋은 결과를 거두고 있다. 올해 상반기 기대주 중 손꼽힌 북위례 택지지구 신규 분양 단지 3곳은 모두 수십 대 1이 넘는 경쟁률로 1순위 마감에 성공했다. 특히 1월에 분양한 경기도 하남시 `위례포레자이`는 평균 경쟁률 130.31로 세 자릿수 경쟁률을 기록하기도 했다. 하남권 북위례 단지는 3.3당 평균 2000만원이 넘지 않는 분양가로 중대형임에도 불구하고 중도금대출이 가능했다. 또 최소 2~3억원의 시세차익을 얻을 수 있어 `로또 단지`로 기대를 모은 바 있다. 민간 참여형 공공분양 단지 역시 인기몰이를 이어가고 있다. 하남도시공사와 대림건설이 공급한 공공분양 단지인 `감일 에코앤e편한세상`은 최근 진행한 1순위 청약에서 213가구 모집에 13434가구가 몰려 평균 경쟁률 6311순위 마감했다. 분양 관계자는 "공공분양은 분양가가 낮은 데다 대형 건설사와 협업해 브랜드 선호도가 높아 인기가 높다"고 설명했다.(201956일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

숙박시설 경매 5년만에 최대, 감정가 90억 평창군 호텔

12회 유찰끝에 15억 낙찰, 과잉공급에 경기침체 겹치자

지방 숙박시설 버티지 못해, 1분기 제주 숙박시설 경매, 작년 0올해 32

 

강원도 평창군 대관령면 차항리 소재 `리벨리가족호텔`은 최근 경매에서 12회 유찰 끝에 152000만원에 낙찰됐다. 낙찰 가격은 최초 감정가 90375만원에 비해 무려 75억원이나 내려갔다. 그나마도 응찰자는 달랑 1명이었다. 인근에 대관령 양떼목장, 오대산 월정사, 정선 레일바이크 등 관광 명소가 있어 한때 성황을 누렸던 건물치고는 값어치가 `` 떨어진 것이다. 제주도 서귀포시 법환동 745-1 소재 비스타케이호텔 ○○○는 최근 경매에서 3회 유찰됐다. 입찰 최저가격은 감정가 35370만원 대비 절반도 안되는 12131만원이었다. 인근에 서귀포시청 2청사, 경찰서 등 관공서와 월드컵경기장 및 쇼핑센터가 있어 요지로 통하지만 `입질`이 전혀 없었다. 벼랑 끝으로 내몰리고 있는 한국 관광산업의 현주소가 이렇다. 동계올림픽이라는 메가급 이벤트를 치렀던 평창은 `올림픽 징크스`에 시달리며 벌써부터 슬럼화 조짐을 보이고 있다. 비자면제 카드로 유커(중국인 관광객)를 앞세워 한때 승승장구했던 제주는 `엔저`와 가성비를 앞세운 일본에 밀려난 지 오래다. 우리 국민뿐 아니라 외국인들마저 한국을 외면한 채 주변국 동남아시아나 일본으로 발길을 돌리면서 한때 관광 주요 7개국(G7) 부국(富國)을 넘봤던 한국 관광산업이 나락으로 떨어지고 있다.

 

 

호텔과 여관 등 숙박시설이 대거 경매에 나오고 있는 것이 현실을 그대로 보여준다. 법원경매 정보 업체 지지옥션에 따르면 올해 1분기 전국 숙박시설에 대한 경매 진행 건수가 237, 그중 낙찰 건수는 70건으로 집계됐다. 지난해 같은 기간 경매는 161건으로 1년 만에 1.5배 가까이 늘어난 것이다. 평창동계올림픽을 치렀던 강원권이 가장 큰 타격을 받았다. 경매물건이 가장 많이 쏟아졌다. 1분기 강원도 숙박시설의 경매 진행 건수는 52건으로 전국 237건 가운데 21.9%를 차지했다. 이는 작년 같은 기간 29건과 비교해 79.3% 증가한 것이다. 경매 건수는 시간이 갈수록 더 늘어날 것으로 현지에서는 보고 있다. 시장 전문가들은 내수 경기가 얼어붙은 데다 동계올림픽과 중국인 관광객 호황기에 무분별한 시설 투자가 겹치면서 공급과잉이 빚어졌기 때문으로 보고 있다. 최근엔 에어비앤비 등 공유숙박시설까지 급증하고 있어 하반기에는 경매로 나오는 `깡통 여관·호텔`이 더 늘어날 것이란 전망이다. 강원 평창군에서 펜션업을 하고 있는 전 모씨는 "어쩌다 들어오는 예약도 하루짜리 단기 숙박이 대부분"이라며 "경기가 풀리지 않는 이상 정상적 운영이 점점 어려워질 것으로 보인다"고 말했다.

 

크루즈선과 비행기를 타고 시시각각 몰려들던 유커 덕에 함박웃음을 지었던 제주 상황도 심각하다. 사드(THAAD·고고도미사일방어체계) 사태 이후 유커 방문이 뚝 끊긴 데다 엔저를 앞세운 일본이 가성비 최고의 대체 여행지로 급부상하면서 지역 경기는 최악으로 치닫고 있다. 내국인은 물론 외국인 관광객까지 썰물처럼 빠져나가면서 경매물건 증가율이 가장 가파르게 증가한 곳도 제주도다. 제주도는 지난달 숙박시설 경매 진행 건수가 19건으로 2001년 통계 작성 이래 최고치를 기록했다. 1분기에 진행된 경매 건수는 32건으로 작년과 재작년 같은 기간 각각 0건과 4건에 비해 눈에 띄게 늘었다. 201717800만원 흑자를 기록했지만 작년에는 409800만원 순손실을 기록한 제주관광공사는 이미 비상경영 체제에 들어갔다. 600억원을 들인 서귀포 미항은 작년 5월 설립 이후 무려 18개월째 개점휴업이다. 작년 7월부터 시작해 166척의 크루즈선을 받는다고 공언했던 계획은 중국 크루즈관광 여행사가 방문 일정 전체를 취소하면서 물 건너갔다. 제주도는 지난 6개월간 시설 유지비로만 23000만원을 날렸다.

 

한국 관광산업이 추락하고 있지만 정부는 거의 손을 놓고 있다. 국가적인 관광 정책 드라이브가 필요한 시점이지만 현 정부는 청와대 비서실을 개편하면서 업계와 정부의 연결고리인 `관광진흥비서관직`을 아예 없애버렸다. 대통령 산하 기구로 추진된 국가관광전략회의도 국무총리 산하 기구로 격하했다. 2일 매년 열리는 국가관광전략회의에 대통령이 참석한 것도 이번 정부 들어 처음이다. 한국관광공사와 함께 인바운드 시장의 핵심 역할을 해야 할 한국방문위원회는 기업체 수장들이 줄줄이 회장직을 고사하면서 박삼구 회장 이후 대행 체제로 근근이 연명하고 있다. 심원섭 목포대 관광경영학과 교수는 "정부 지원 등 관광 활성화 정책 전반을 리셋하지 않으면 이대로 몰락할 수도 있다"고 말했다.(2019329일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

경기침체에 공실 장기화, 임차인 구하려 월세 인하
"건물주들 월세담합 깨져"

 

 

  서울 핵심 상권 중 하나인 신사동 가로수길이 공실폭탄을 이겨내지 못하고 월세가 줄줄이 `반 토막` 났다. 그동안 가로수길 꼬마빌딩주들은 경기 침체로 임차인 구하기가 어려워도 임대료 인하보다 공실을 감내하며 버티기를 해왔다. 그러나 공실 사태가 장기화하자 결국 `백기`를 들고 곳곳에서 고점 대비 `반값 월세`가 나타나고 있다. 2일 부동산 업계에 따르면 서울시 강남구 신사동 535-14에 위치한 디스커버리익스페디션 빌딩의 전 층(1~6) 월세가 월 1억원으로 확인됐다. 직전 임차인이 막판 월 17000만원까지 월세를 낸 것에 비하면 40% 넘게 깎인 액수다. 디스커버리 브랜드를 운영 중인 에프앤에프는 지난 5월 이 빌딩에 대해 5년간의 임대차계약을 맺었고, 인테리어를 마친 후 디스커버리익스페디션 팝업스토어를 지난 9월 입점시켰다. 신사동 가로수길 이면에 있는 일명 `세로수길`도 천정부지로 치솟던 임대료가 급락하고 있다. 외국계 부동산 컨설팅 업체가 세로수길에 위치한 A상가를 월 8000만원 임대료 조건으로 임차인을 구했지만, 1년 넘게 공실로 비워놓고 있다가 올해 2분기 월 4000만원에 5년 장기임차계약을 맺은 것으로 확인됐다.

 

 

  수년 전부터 가로수길 인근이 핵심 상권으로 떠오르자 글로벌 의류 업체나 대기업들이 앞다퉈 이 지역 빌딩을 사모으기 시작했고 임대료도 급등했다. 실제로 5년 전 월세 3500만원 하던 가로수길 빌딩이 지난해 15000만원으로 무려 4배 넘게 뛰었다. 임차인이 늦게 구해지더라도 비싼 임대료를 내리지 말고 버텨보자던 가로수길 건물주들의 월세 담합이 최근 깨지는 양상이다. 그나마 개인 빌딩주들은 임대료라도 깎아 생존에 나섰지만, 투자수익률을 약속하고 투자금을 모아 빌딩을 사들였던 금융사들은 더 궁지로 몰리는 모습이다. 지난해 3월부터 19개월째 공실 상태인 B건물의 등기부등본상 명의는 (수탁자인) 농협은행이다. 농협은행이 246억원에 건물을 매입한 것처럼 보이지만, 부동산 실소유와 운용은 페블스톤자산운용이 맡고 있다. 이 자산운용사는 해당 건물 매입 금액의 연 6~7% 수익률을 투자자들에게 제공하기 위해 월세 2억원을 기대했다. 하지만 17000만원까지 임대료를 낮춘 상황에서도 장기임차인을 구하지 못해 비상이 걸린 상황이다. 금융당국도 최근 상가 가격과 임대료 추이를 주시하고 있다. 금리 인상기에 담보가치까지 하락하면 상가를 매입한 자산운용사의 투자자나 기업에까지 피해가 미칠 수 있어서다.(2018123일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

- 한은 기준금리 넉달째 2.75%로 동결

   

 

기준금리란 무엇인가?

 

  기준금리란 금융통화위원회에서 매달 회의를 통해 결정하는 금리다. 우리나라는 2008년 3월부터 정책금리를 기준금리로 사용하며 한국은행의 환매조건부채권 매매, 대기성 여ㆍ수신 등 금융기관 간 거래의 기준이 된다. 그렇지만 이 기준금리도 운용 목표치에 불과하다. 실제로 자금 시장에서 거래되는 금리는 기본적으로 자금의 수요자와 공급자에 의해 결정된다.

 

  기준금리는 한국은행 채권의 매매나 금융기관의 지급준비율 또는 재할인율 등의 통화정책으로 통화량이나 물가, 나아가 금리에 영향을 주기 때문에 중요하다. 이런 이유로 기준금리가 발표되면 금융기관들은 이를 기준으로 하여 각각 금리를 책정한다. 따라서 한국은행이 기준금리를 올리면 시중 금리도 상승하고 기준금리를 낮추면 시중 금리도 떨어지는 것이다.

 

 

한은, 앞으로 우리나라 경기의 회복을 예상

 

  한은의 금융통화위원회가 기준금리를 2.75%로 4개월째 동결했다. 한은 관계자는 경기가 더 이상 악화되지 않을 것으로 보기 때문에 기준금리를 변경하지 않았다면서 소비와 투자 등이 완만한 속도나마 개선되는 추세를 보이고 있고 수출은 2월에도 증가세가 완만하게 이어질 것이라고 말했다.

 

  일부 전문가들은 이번 한은의 조치는 예상했던 것이라며 경제지표로 보면 엔저 직격탄을 맞았다는 수출은 1월에 오히려 11.8% 늘었으며 취업자도 32만 명 증가했고 지난해 12월 광공업 생산도 1% 증가해 한은 관계자의 말이 틀리지 않다며 경기 전망이 앞으로 통화정책 결정에 가장 큰 영향을 미칠 변수라고 한다.

 

 

일부 전문가들 통화전쟁속에 우리나라 경기의 침체를 예상

 

  또 다른 경제전문가들은 수출은 조업일수가 전년보다 많았던 영향이 컸던 것으로 하루 평균 수출 증가율은 지난해 12월 7.5%에서 올 1월엔 2.5%로 떨어졌고 특정 수준의 환율로 계약을 맺는 수출 관행 등의 영향으로 통화가치 하락 효과가 6개월에서 1년 뒤 나타나는 것을 감안하면 엔저의 공습은 아직 시작되지도 않았으며 광공업 생산은 연말 아날로그 방송 종료로 디지털 TV 판매가 늘고 개별소비세 인하 종료를 앞두고 중소형 승용차 판매가 일시적으로 증가한 것을 빼면 증가율이 0%이며 고용 역시 저임금인 50, 60대 취업이 증가했을 뿐 20, 30대 일자리는 감소했다고 한다.

 

  이런 이유로 시장에선 경기가 개선되고 있다는 한은의 진단이 오랜 경기 침체기에 나타나는 착시라며 무엇보다 국민이 피부로 느끼는 체감경기는 여전히 최악으로 기업들은 수출 여건이 좋지 않아 좀처럼 투자를 늘릴 수 없고 가계도 가처분 소득이 늘지 않아 꼭 필요한 소비가 아니면 하지 않고 있다며 상당수 투자자는 한은 관계자의 경기회복세라는 전망에 동의하지 않는다는 것이다.

 

  그렇다면 일반 개미 투자자들은 어느 쪽에 투자의 돌을 던져야 할까? 한은의 경기회복 전망을 믿어야 할까? 일부 경제전문가들의 경기침체를 믿어야 할까? 시중에선 한은이 새 정부의 경기 부양 의지를 확인하고 난 뒤 금리 인하에 나설 것이란 전망이 파다하다고 한다. 일반 개미들은 그저 경기회복과 경지침체라는 두 가지 현상에 주사위를 던져 선택을 해야만 하는 것은 아닌지, 시간이 지난 뒤 확인해 볼 일이다.

 

 

- 투자여부의 결정은 금리와 인플레이션에 달려있다. 

  우리가 무엇인가에 투자하려고 한다면 그 여부를 결정하는 것이 바로 금리. 또한 투자에서 금리와 마찬가지로 도외시 할 수 없는 것이 바로 인플레이션이다. 금리와 인플레이션은 재테크 또는 투자를 시작하기 전에 반드시 알아 두어야 할 지식이다. 부자들은 금리를 기준으로 경제 현상을 바라본다. 부자들이 이자율을 중요하게 생각하는 이유는 무엇이며 생산수단이 없는 노동자들이 화폐로 지급받은 임금의 가치를 어떻게 변할까?

1. 투자결정의 핵심요소는 금리다.

  금리가 과열단계를 넘으면 통화당국은 금리 인하를 고려하므로 예금에 투자된 자금들은 세상에서 가장 안전한 투자처를 잃어버린다. 은행에 돈을 맡기기만 하면 많은 이자를 지급하는 고금리 환경은 돈을 벌기보다는 지키는 데 익숙한 부자들에게는 가장 매력적인 기간이다.

  금리가 하락하기 시작하면 금리수익이 줄어들어 자산가치가 하락하므로 부자들은 다른 안전자산을 찾는다. 그 결과 예금보다는 약간 불안하지만 그래도 비교적 안전하고 금리인하에 영향을 받지 않는 확정금리(채권)에 투자한다. 이때 채권은 표면금리만큼의 이자율을 보장하기 때문에 금리가 하락하더라도 이자를 챙길 수 있고 시중금리가 하락하게 되면 채권 수익률은 증가하게 된다.

  금리가 바닥에 접근하면 중간에 채권을 팔아서 시세차익을 챙기든 만기가 도래해서 이자를 받든 다시 주머니에 들어온 돈을 투자할 데가 마땅하지 않다. 금리바닥을 인식한 채권시장에서 채권수익률은 서서히 마이너스로 돌아서고 낮은 금리에 예금을 맡기는 것도 세금이나 인플레를 감안하면 오히려 손해를 볼 수 있다. 이 때 부자들은 부동산을 선택하는데 부동산 투자에서 시세차익을 얻으려는 것이 아니라 부동산 임대수익률이 이자율보다 현저하게 높기 때문이다. 이로 인해 부동산 가격은 상승하기 시작한다.

  금리가 회복하기 시작하면 부동산에 투자한 부자들은 금리수익보다 임대료가 높지만 오른 부동산가격의 시세차익에 눈을 돌리고 부동산을 시장에 내놓으며 부동산거래로 돈을 벌어보려는 일반사람들은 이때를 부동산투자의 적기로 판단하고 부자들의 매물을 사들여 부자들은 임대소득 외에도 상당한 규모의 시세차익을 거둔 뒤 주식시장으로 눈을 돌려 우량주를 매집한다. 주식이 어느 정도 오르면 부자들은 주식을 팔고 예금으로 갈아타지만 개미들은 이때 주식시장에 뛰어 들어 파국을 맞는다. 부자들의 투자 사이클은 이와 같이 반복되고 개인투자자들은 뒤늦게 가세하여 부자들의 매물을 받아낸다.

2. 인플레이션은 자산가치를 갉아 내린다.

  인플레이션이란 화폐가치의 하락을 의미하므로 비록 재테크로 재산이 늘어났다 하더라도 인플레이션이 그보다 높다면 실제 같은 돈으로 구매할 수 있는 힘은 감소한다. 그래서 기본적으로 여유자산 운용이 아닌 일반적인 재테크는 생산수단이 없는 노동자들이 화폐로 지급받은 임금의 가치를 어떻게 하면 지킬 수 있을 것인가에서 출발한다. 급여로 받은 돈으로 인플레이션 이상의 수익을 올리면 과외소득이 발생하는 것이고 인플레이션 이하의 수익을 내면 손해 보는 것이며 아예 손실을 입으면 재산손실과 더불어 화폐가치 하락이라는 이중고를 맞는 것이다. 이것은 적게 이기면 손해고 많이 이겨야 이익이며 본전을 해도 손해라는 뜻이니 재테크란 시작부터가 불리한 게임인 것이다.

  사용자는 자동화를 통하여 생산성을 향상시켜 생산물의 가격 경쟁력을 유지하려 하는데 노동자의 입장에서 자동화는 노동자들의 일자리를 줄여 임금소득이 줄어든다. 이렇게 되면 사용자들이 생산한 제품이 팔리지 않는 경기침체기를 맞는다. 정부는 침체된 경기를 회복시키기 위해 화폐를 발행해 공공사업을 시작하고 일자리를 잃었던 노동자들은 공공사업에 참여해 임금을 받는다. 공공사업의 결과 댐과 고속도로, 다리, 간척지 등은 사회적 자산으로 남지만 다량의 화폐발행은 인플레이션이라는 결과를 초래한다.

  일정수준의 자금을 보유한 사람들이라면 지금 자산시장에 뛰어 들것인가, 아니면 금리에 투자할 것인가 둘 중 하나를 선택해야 한다. 자산시장은 상당기간은 좋아 보이지만 언젠가는 하락하게 될 것이고 금리투자도 견딜만한 수준이지만 인플레이션을 감안하면 큰 매력이 있는 것은 아니다. 자산운용에 있어 왕도는 없는 것 같다. 다만 문제가 되는 것은 사람들이 돈만 들고 아무것도 하지 않으면서 인플레만큼의 자산자치를 까먹는 다는 것이다.