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  올해 2분기 한국 경제가 전 분기 대비 0.6% 성장한 것으로 나타났다. 소비와 설비투자가 성장을 견인했다. 한국은행이 27일 발표한 '20172분기 실질 국내총생산(GDP) 속보'에 따르면 2분기 실질 GDP는 전 분기 대비 0.6% 성장했다. 정규일 한은 경제통계국장은 "2분기 경제성장률은 소비와 설비투자가 성장을 주도했다""1분기 기저효과로 전기 대비 수치는 낮아졌지만 여전히 견조한 모습"이라고 평가했다. 기여도를 보면 소비와 설비투자가 각각 0.6%포인트, 0.4%포인트씩 성장을 견인했다. 민간과 정부의 성장기여도는 각각 0.5%포인트, 0.1%포인트로 나타났다. 한은은 올해 성장률로 예측한 2.8%에 도달하려면 3, 4분기 성장률이 각각 0.52%를 기록하면 된다고 설명했다. 정부가 전망한 연간 성장률 3.0%를 달성하려면 올해 34분기에는 각각 0.78% 성장률을 기록해야 한다.

 

 

  국내총생산에 대한 지출 부문을 살펴보면 수출이 감소했으나 민간소비, 건설투자, 설비투자가 모두 늘어 성장을 견인했다. 부문별로 보면 민간소비는 준내구재(의류, 신발 등) 소비가 줄었으나 내구재(가전제품, 휴대폰 등) 소비가 늘어 0.9% 증가했다. 건설투자는 건물건설이 늘어 1.0% 올랐으며 설비투자는 반도체 제조용장비 등 기계류 투자를 중심으로 5.1% 성장했다. 지식재산생산물투자도 R&D 투자가 늘어 0.9% 증가했다. 반면 수출은 운송자비, 석유 및 화학제품 등이 늘어 3.0% 감소했고, 수입은 기계류가 늘었으나 원유 등이 줄어 1.0% 줄었다. 정 국장은 "수출은 재화에서 반도체를 중심으로 호조를 이어갔지만 1분기 성장률(2.1%)의 기저효과가 컸다""자동차 수출이 부진했고 서비스 수출은 국내 입국자수가 감소한 영향으로 4.1% 줄어 수출이 감소했다"고 설명했다.

 

 

  경제활동별로 살펴보면 제조업과 건설업이 소폭 감소했으나 서비스업의 증가세가 확대됐다. 부문별로는 농림어업은 가뭄 영향으로 농작물 생산이 줄어 2.5% 성장했다. 제조업은 금속제품 등이 줄어 0.2% 감소했다. 반면 전기가스수도사업은 전력판매량이 늘어 2.6% 성장했다. 건설업은 토목건설을 중심으로 0.3% 감소했다. 서비스업은 부동산 및 임대업이 줄었으나 금융보험업, 문화 및 기타 서비스업 등이 늘어나면서 0.8% 올랐다. 2분기 실질 국내총소득(GDI)은 전 분기와 같은 수준을 유지했다. 실질 GDI가 변화가 없다는 것은 구매력이 전분기와 같다는 의미다.(2017727 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

  내년 주택 매매가격이 전국적으로 0.8% 하락할 것이라는 전망이 나왔다. 서울과 외곽지역 간 양극화는 더욱 심화할 전망이다. 한국건설산업연구원2'2017년 건설·부동산 경기전망 세미나'에서 내년에 전국 주택 매매가격과 전세가격이 각각 0.8%, 1.0% 동반 하락할 것이라고 밝혔다. 허윤경 연구위원은 "입주 물량이 크게 증가하고 금리 인상 가능성이 높아지면서 올해 가파르게 올랐던 집값이 내년 이후 하향 안정세를 보일 것"이라며 "수도권은 올해와 비슷한 보합세를 유지하지만 지방이 1.5% 떨어지면서 전국의 평균 집값도 하락할 것"이라고 예상했다. 그는 또 내년 대통령 선거는 주택경기 부양에 도움이 되지 못할 것이라고 전망했다. 대선 어젠다가 부동산 경기 부양보다는 저성장 탈출, 가계부채 해결, 양극화 해소 등에 쏠리면서 부동산시장 상·하방 압력이 모두 존재하기 때문이다.

 

 다만 내년에도 서울시내 강남 4구를 중심으로 재건축 사업은 활발히 움직일 것으로 예상했다. 재건축 초과이익환수제 적용을 피하기 위해 내년까지 서둘러 관리처분인가를 받을 것이란 분석이다. 허 연구위원은 "내년 수도권의 경우 서울과 외곽 지역에 따라 극심한 양극화 현상을 보이고 지방을 중심으로 하락세가 뚜렷할 것"이라며 "내년은 미분양, 미입주 증가 등 공급 리스크뿐만 아니라 대출이 부실화할 수 있는 금융 리스크 가능성에도 대비해야 한다"고 지적했다. 이홍일 연구위원은 "내년 건설투자는 약 230조원으로 올해보다 3.0% 증가하지만 하반기부터 성장세가 둔화돼 2018년 정체기를 지나 2019년부터는 불황기에 접어들 것"이라고 전망했다.(2016113일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

[경기] 2~3년 후 수도권 아파트 공사 절반 감소

  과열된 부동산을 잡겠다며 정부가 칼을 빼들었지만 업계 관계자 및 시장 전문가들은 과도한 규제는 지양해야 한다며 한목소리를 내고 있다. 특히 최근 건설·부동산 과열 현상이 진정국면에 접어들었다는 신호가 감지되는 데다 건설경기가 우리 경제를 떠받들고 있는 상황이어서 어설픈 규제는 오히려 경기 급랭을 가져올 수 있다는 것이다. 건설경기가 이미 고점을 지나 하락국면에 접어들었다는 신호는 각종 통계 및 연구자료에서 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 통계청이 최근 발표한 '9월 산업활동동향'을 살펴보면 올해 매달 증가하던 건설투자가 9월 들어 4.7% 감소했다. 토목공사가 6.8%로 감소폭이 컸지만 건축도 3.7% 감소했다. 지난해 같은 기간 건설투자는 4% 증가했으며 8월 역시 건설투자는 3.2% 증가했다. 전년 대비 건축 인허가 면적 증감도 3분기 들어 감소세로 전환했다.

 

  한국은행이 집계한 10월 건설업 기업경기실사지수(BSI) 역시 73으로 전달보다 2포인트 하락했다. 올해 259에서 매달 꾸준히 오르다가 975를 고점으로 하락 추세에 접어들었다. 이 때문에 굳이 지금 시점에 부동산 규제를 꺼내드는 것이 시기적으로 적절한가에 대해 시장은 의문을 제기하고 있다. 심교언 건국대 부동산대학원 교수는 "우리 정부는 어설픈 규제에 따른 풍선효과와 과도한 규제로 인한 경기급랭을 이미 한 차례 경험했다""구두개입 이후 시장 상황이 바뀌고 있는데 굳이 지금 시점에 무리한 대책을 내놨다가 과열 진정 국면이 경기 급랭으로 악화할 수 있다"고 말했다.

 

  건설업에 치중된 경제구조도 정부의 과도한 규제를 견제하는 주요 근거다. 지난 9월 산업연구원이 발표한 '최근 실물경기의 건설투자 의존 구조' 보고서에 따르면 2013년부터 늘어나기 시작한 건설투자는 기준 올 2분기 전체 경제 성장에서 차지하는 비중이 51.5%19934분기 이후 최고를 기록했다. 2분기 한국은행 통계에서도 민간 건설투자는 사상 처음 50조원을 돌파해 전체 투자 116조원 중 42%를 차지했다. 향후 경기 전망이 불투명한 상황에서 대안 없이 건설·부동산 경기를 꺼뜨린다면 재앙이 올 수 있다고 전문가들은 지적한다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "정부 대책은 고분양가를 낮추고 분양권 전매 등 투기거래를 없애는 방향으로 정교하게 설계돼야 할 것"이라고 말했다.

 

[시장] "2년내 76만가구 쏟아져" 이미 관망모드

  2017~2018년 아파트 공급대란설이 퍼지면서 시장은 이미 관망 모드로 접어든 상태다. 부동산114 등에 따르면 향후 2년간 아파트 입주예정 물량은 201737만가구, 201839만가구로 총 76만가구에 달한다. 올해 28만가구 공급에 이어 국토교통부의 중장기(2013~2022) 아파트 공급계획연평균 27만가구를 훌쩍 뛰어넘는 수치다. 입주물량이 적었던 2012(18만가구)의 거의 두 배로 신규 공급이 많았던 2007(314000가구)2008(32만가구)보다도 약 13만가구가 많다. 반면 수요 측면에선 모두 부정적이다. 가계 실질소득 증가율도 지난해 3분기 이후 마이너스로 전환했고, 경기회복이 지연되고 기업 구조조정이 본격화하면 고용시장은 더욱 나빠질 전망이다. 시장에선 부동산 경기가 정점을 지나 이미 후퇴기에 진입했다는 분석도 나온다. 특히 지방의 경우 후퇴기를 지나 수축 국면(후퇴기수축기)으로 진행될 가능성이 높다는 예상이다.

 

  현대경제연구원이 지난 8월 발표한 보고서에 따르면 국내 부동산 경기2012년부터 수축 국면에 진입한 이후 2015년 초부터 서서히 회복기에 진입했다. 이 보고서는 정부의 부동산 활성화 정책으로 국내 부동산이 확장기를 거쳐 2015년 중반에 정점을 기록하였으나 이후 서서히 둔화돼 현재 후퇴기에 진입한 상태라고 분석했다. 실제 가격 상승이 둔해지고 지방의 경우 거래량도 빠르게 줄어드는 추세다. 부동산 114에 따르면 10월 넷째 주 전국 아파트값 상승률은 0.12%로 전 주에 비해 상승폭이 절반으로 줄었다. 지방 주택거래량도 올 상반기 월평균 38000가구 수준이다. 김천구 현대경제연구원 연구위원은 "늘어난 부동산 시장의 공급과 비교해 가계의 부동산 수요가 미치지 못해 부동산 경기는 수축 국면으로 진행될 수 있다""구조조정 대상 산업이 밀집한 지방 쪽 부동산 시장은 경착륙이 우려된다"고 말했다.

 

[가계부채] 가계자산 74% 부동산연쇄부실 우려

  부동산 경기가 급랭하면 가계부채가 질적으로 더 악화될 수 있다는 우려의 목소리가 크다. 무리하게 대출을 받아서 집을 구입한 경우 부동산 경기 하락이 곧 자산가치 하락을 의미하고, 이는 바로 빚 상환의 어려움으로 이어지기 때문이다. 금융당국 관계자는 "통상 부동산 경기가 활성화돼 주택 거래량이 늘어나면 가계부채가 양적으로 증가하지만 역으로 부동산 경기가 나빠지면 가계부채가 급속도로 질적으로 악화될 위기에 놓인다"고 말했다. 부동산 경기 상승기에 구입한 집에 대한 주택담보대출이나 집단대출이 경기 하락기에 부실화될 우려가 크다는 설명이다. 실제로 한국 가계는 자산의 대부분을 부동산에 투자하고 있다. '2015년 국민대차대조표'에 따르면 가구당 자산의 4분의 3가량은 집·토지 등에 몰려 부동산 쏠림 현상이 심각하다.

 

  한 가구가 갖고 있는 순자산 규모는 36152만원으로 조사됐는데, 건설·토지 등 부동산 자산이 지난해 가계 순자산에서 차지하는 비중은 73.9%에 달했다. 이 비율은 201375.4%, 201474.6%를 기록했다. 저금리 기조 속에서 여전히 부동산이 수익을 낼 확실한 투자처인 셈이다. 부동산 경기가 고꾸라지면 가계부채에서 특히 집단대출이 위험한 상황에 직면할 가능성이 크다. 부동산 경기가 식으면 집단대출 수요자들이 위험 부담을 고스란히 져야 한다는 점이다. 수요자로서는 입주 시 부동산 경기가 급락하면 대규모 입주 거부 사태가 발생할 수도 있고, 시장 금리가 치솟는다면 집단대출을 주택담보대출로 전환할 때 이자 부담이 치솟을 위험도 크다. 김진성 KB금융경영연구소 연구원은 "1997년 외환위기나 2008년 글로벌 금융위기 때는 집값이 20~30% 빠지면서 집단대출 연체율이 급등했다"고 말했다.(2016112일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

- 정부 건설경기회복과 주택공급 활성화 기대, 업계 근본적 회생에는 역부족 

  이번에 발표된 건설경기연착륙 및 주택공급 활성화 방안은 정책의 큰 흐름을 바꾸는 방안은 아니지만 그동안 꾸준히 민원으로 제기돼 온 사항들이 번영됐다는 점에서 중장기적으로 침체된 주택시장 및 건설업계에 도움이 될 것으로 기대된다. 정부의 정책 방안과 업계의 반응을 알아보자

1. 건설경기와 주택공급의 현 상황과 문제점

현 상황

  ‘10년 이후 건설투자는 회복세를 보인 다른 경기지표와 달리 SOC예산 축소(09, 25.411, 24.4) 등으로 토목부문이 위축되는 가운데 건축부문 침체의 장기화로 인해 토목 건축 동반 부진 양상을 띠고 있으며 ‘11년 들어서도 건설기성(불변)감소세가 확대되고 있고 건설투자의 선행지표인 건설수주(경상)작년 이후 지속적으로 감소세를 보이고 있다.

  주택공급의 경우, ‘08년 이후 신규 주택 인허가 물량이 급감(’08‘10년 연평균 38만호)한 가운데 분양실적 역시 예년에 비해 부진하며 주택거래량4월 들어 감소 조짐을 보이고 있고 공급 입주물량이 감소하는 가운데 청약대기자들의 관망세가 지속되면서 전월세 가격은 높은 수준을 유지하고 있다.

*분양실적(만호) : ('06) 27.2 (’07) 29.7 ('08) 25.5 (’09) 23.1 (‘10) 20.1

* 주간 전국 거래량(천건) : (2.1925)16.5 (4.28)13.2 (4.1622)12.4

* 전세가/매매가 비율(%, 수도권) : (’09.1)39.8(’10.1)42.3(‘11.1)46.9(’11.4)49.4

  건설 부동산경기 침체가 지속되면서 10년말 이후에만 7개 중견건설사가 경영난 등으로 워크아웃, 법정관리를 신청하는 등 100위 이상 중대형사 중 29개 업체가 부실화로 어려움을 겪고 있다.

* 한솔(‘10.12), 동일(’11.1), 월드진흥(‘11.2), LIG(’11.3), 삼부 동양건설(‘11.4)

문제점

  금년과 내년까지 건설경기 부진과 건설사 부실화가 지속될 경우, 내수경기, 고용 등 국민경제 전반에 심각한 악영향을 끼칠 것이 우려된다.

- 건설경기 부진이 지속될 경우, 건설투자의 경제성장 기여도가 마이너스로
  낮아짐으로써
  경제성장에 부정적 영향[건설투자의 경제성장기여도 : ('09)    0.6%p ('10) 0.3%p]

- 건설투자의 비중이 상대적으로 크고, IT 금융 등의 기반이 취약한 지방경제에 상당한  타격 예상[건설투자/GDP(09): 16.2% 건설투자/GRDP(09): 강원 24.2%, 전북 22.8%]

- 건설경기 침체로 인한 일자리 감소의 가장 직접적 피해계층은 일용직 일자리에 대한

  의존도가 높은 서민층이 될 우려[건설업 취업자의 48.9%84.2만명이 일용직 근로자(’09년 평균)]

- 건설사들의 연쇄부실화는 주택공급기반을 약화시키면서 저축은행은 물론 금융권의

  동반부실화로 이어질 우려

  주택수급의 경우, 민간건설지속 감소하고 있고, PF 대출 애로 등으로 공급여력약화되어 중장기적인 공급기반 확충이 필요 하나 LH의 재무사정 악화 등으로 공공의 민간건설 부진 보완에도 한계가 있다.

*민간 인허가실적 : ('03’07) 연평균 37 ('08’10) 연평균 23만호

  재정 투입 증가로 인한 건설경기 보완에는 한계가 있으며, SOC 민자사업도 최소수입보장제(MRG) 폐지 이후 활성화가 어려운 상황이다.

2. 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안

  정부는 건설사 PF 대출에 대한 구조조정과 선별지원을 통해 건설산업 기반을 공고히 하면서 건설 부동산경기 연착륙을 위한 거래위축 해소와 주택공급을 활성화하는 것이 무엇보다도 중요하다고 보고 있다.

건설사 PF에 대한 구조조정과 유동성 지원

  건설사에 대한 채권은행의 신용위험평가(6월중)를 통해 회생가능성이 있는 건설사워크아웃으로 정상화를 지원하고 사업진행이 가능한 PF사업장에 대해서는 최대한 정상화를 도모하며 일시적으로 자금조달에 어려움을 겪는 건설사에 대해서는 기 마련된 건설사 유동성 지원 P-CBO(건설업 비중 : 50%)를 통해 지원한다.

  사업추진이 가능한 사업장에 대한 PF 대출 지원을 위해 대한주택보증PF 대출 보증확대(‘105천억 ’111.5조원)하고 PFV 활성화를 위해 주택건설사업자가 주주로 참여한 PFV에 대해서도 공공택지 전매허용하며 토지매입이 일정수준 이상 이루어진 부실 PF 사업장공공에서 인수하여 보금자리주택으로 공급한다.

미분양 주택 해소 및 주택 거래 활성화

  수도권 미분양주택에 투자하는 리츠 펀드 신탁회사에 대한 종부세 비과세, 법인세 추가과세 배제요건을 완화하고 적용기한을 연장(시행령 개정)하고 리츠, 펀드 등 법인일정범위내에서 신규 민영주택분양받아 임대사업을 할 수 있도록 허용(주택공급규칙 개정)한다.

  자기관리 리츠(부동산투자회사)‘12.12.31일 이전에 일정규모(149) 이하 주택을 신축 또는 매입하여 임대시 해당 임대소득(사업소득)에 대해 5년간 50% 소득공제(조특법 개정)를 해주고 민간임대주택의 운영 관리에 대한 종합서비스를 제공하는 전문주택임대관리업 신설하여 민간의 임대주택 투자 활성화를 유도하며 거래활성화를 위해서 서울 과천 및 5대 신도시 1세대 1주택자 양도세 비과세 요건을 현행 ‘3년 보유, 2년 거주요건 거주요건폐지(소득세법시행령 개정)한다.

주택 공급여건 개선

  택지개발지구단독주택에 대한 층수제한 완화하고 가구수 규제를 폐지하며 개발제한구역 해제취락에 대한 층수규제를 완화하여 공동주택 건설을 허용하고 2종 일반주거지역의 층수제한(평균 18)폐지하여 토지의 효율적 이용과 다양한 도시경관조성을 유도(국토계획법 시행령 개정)하며 도시 23인 가구 수요에 부응하여 일정규모(30) 이상의 원룸형 도시형생활주택침실을 구획하여 설치할 수 있도록 허용(주택법시행령 개정)한다.

  소형 임대주택 공급 확대를 위해 부분임대형 아파트에 대해서는 임대면적이 일정규모 이하일 경우 주차장 등 설치기준을 완화(주택건설기준 개정)하고 기 승인받은 주택건설사업의 대형 평형을 수요가 많은 중소형으로 변경시 세대수 증가를 허용(도시기본계획 수립지침 개정)하며 신규 택지개발지구내 공동주택용지중 85이하 주택건설용지 배분비율 상향조정(6070% 이상, 택지개발업무처리지침 개정)하고 도시 소규모 주택공급 활성화를 위해 주택건설 사업계획 승인 대상을 2030세대 이상(아파트 제외)으로 완화(주택법 시행령 개정)한다.

재개발 재건축 사업 추진 원활화 등

  사업추진이 어려운 재정비사업은 주민의견을 수렴하여 정비구역을 해제하고, 진행중인 뉴타운지구기반시설설치비 지원을 확대하여 추진한다.

  단독주택 밀집 정비예정구역중 장기간 정비계획이 수립되지 않은 지역에 대해서는 다가구 등 개별적 재건축을 허용(지자체의 건축제한고시 철회)한다.

민자사업 활성화

  최소수입보장(MRG)이 없는 민자사업을 확대 추진하고 민자사업에 보증을 제공하는 산업기반 신보의 보증여력을 확대하여 금융약정 체결에 어려움을 겪는 민자사업위험부담을 완화하며 민간사업자의 투자후 매년 임대료를 지급하는 방식(BTL)으로 국립대학 기숙사 등 공공시설을 조기에 확충한다.

3. 정부 대책에 대한 건설업계의 반응

  건설업계는 정부의 5. 1 ‘건설경기 연착륙 및 주택공급활성화 방안에 대해 건설산업을 근본적으로 회생시키는 데는 역부족이라는 평가를 내놨다.

  PF 사업장에 대한 정상화 지원은 건설업계의 연쇄 부도위기를 해소하고, 취득세 50% 인하 자기관리 리츠의 임대소득세 공제(5년간 50%) 양도세 비과세 요건 완화 등은 주택거래시장에 다소 활기를 불어 넣으며 2종 일반주거지역의 층수제한 폐지와 기 승인 받은 주택건설사업의 중소형 변경시 세대수 증가허용 등도 주택공급확대에 기여할 것으로 기대하면서도 서민경제 안정과 지역경제 활성화를 위해서는 무엇보다도 민간건축경기 활성화가 필요한데 이를 위해서는 DTI 획일적 규제, 소형평형의 의무비율 등 재건축 재개발 규제, 보금자리주택에 대한 민간 참여 확대 등을 시급히 풀어야 한다고 한다.

  또한 분양가 상한제 폐지 법안의 신속한 처리, 업계의 경영을 악화시키고 있는 최저가낙찰제 확대 정책과 가격경쟁을 유발시키는 입찰제도를 조속히 개선해야 한다는 의견도 있다.