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  1. 2019.01.26 15억→ 40억→ 30억…고무줄 공시가
 

 

 

가격 한달새 10억 오락가락, `정부 믿을수 있나` 불신 커

모든세금 부과기준인데, `깜깜이 산정방식` 논란

해당지역 도시계획도 모르고 집값 산정

 

 

  공시가격은 정부가 부르고 매기는 게 결국 ``일까. 정부가 작년 1219일 표준단독주택에 대한 `예정공시가격`을 발표한 후 주민의견 청취과정에서 급격한 공시가 인상에 대한 반발이 커지자 최종 발표에서 10억원 이상씩 가격을 고친 사실이 확인됐다. 실제 다수 지역에선 조사직원들이 지역의 용도규제 등 주택 특성조차 제대로 파악하지 못한 채 자산가격을 부실하게 매긴 사실도 확인됐다. "이의신청 기간에 바로잡았으니 문제가 없는 것 아니냐"는 게 정부 설명이다. 그러나 각종 세금과 건강보험료 기준이 되는 공시가격이 며칠 만에 웬만한 아파트 한 채 가격만큼 요동치면서 가격 산정 과정은 물론 정부에 대한 신뢰가 근본부터 흔들리고 있다. 공시가 현실화 방향은 타당성이 있다. 그러나 정부가 정작 납세자에겐 `깜깜이`나 다름없는 공시가 산정 과정에 대한 투명성과 정확성부터 제고해야 한다는 지적이 나온다. 25한국감정원의 부동산 공시가격 알리미에 공표된 2019 표준단독주택 공시가격을 보면 2018년 공시가격이 156000만원이던 연남동 A주택은 사전 통보에서 406000만원으로 3배 가까이 오른다는 통지서를 받았으나, 이의신청을 한 결과 303000만원의 가격을 받아 들었다. 역삼동 B주택의 경우에도 당초 통보액은 2018143000만원 대비 3배 가까이 오른 40억원이었으나 25일 조회 결과 이보다는 63000만원 낮은 337000만원의 통지서를 쥐게 됐다.

 

 

  작년 259000만원에서 올해 예정가격이 839000만원으로 220% 급등이 예고됐던 역삼동 다른 다가구주택의 경우 조정과정을 거치면서 무려 19억원의 공시가격이 줄어들었다. 작년 공시가격이 143000만원이었는데 올해 예상액 379000만원을 통보받았던 성수동1C단독주택 역시 10억원가량 낮은 27억원의 가격을 통보받았다. 성수동의 또 다른 단독주택 역시 올해 예정공시가격이 352000만원으로, 지난해 155000만원에서 127.10% 인상을 예고했지만, 최종 가격은 27억원으로 결정됐다. 이처럼 당초 예정공시가격과 25일 고시한 발표가격 격차가 10억원씩 나면서 정부의 공시가격 산정 관련 절차가 주먹구구식이 아니냐는 비판이 나온다. 모든 세금 부과의 기준이 되는 것이 공시가격이고, 그중에서도 표준단독주택 공시가격은 다른 일반 주택들의 가격을 산정하는 데 중요한 지침이 되는데 제대로 된 행정이 맞느냐는 지적이다. 국토부 고위 관계자는 "연남동 주택을 비롯해 일부 주택의 최초 가격 공시 과정에서 개발용도가 한정된 물건 특성을 제대로 반영하지 못한 오류가 있었다""검증을 통해 최대한 실제 가치에 부합하도록 수정하다 보니 가격이 일부 크게 변동된 사례가 나타난 것일 뿐"이라고 해명했다.

 

 

  이의신청이 받아들여져 공시가격이 낮아져도 이들이 올해 부담할 보유세 액수는 동일하다. 매일경제가 우병탁 신한은행 세무팀장의 도움을 받아 이의신청 전후 금액으로 올해 보유세를 계산해본 결과 공시가격은 6~10억원 낮아졌지만, 이들 주택 소유주들이 당장 올해 내는 세금은 세부담상한선 150%에 걸려 이의신청 전과 동일한 것으로 나타났다. 작년 약 500만원의 보유세를 부담했던 연남동 A주택 소유주는 올해 750만원을, 작년 442만원을 냈던 역삼동 B주택 소유주는 올해 660만원가량을 내게 된다. 우 팀장은 "당장의 세금은 세부담 상한 50% 때문에 변화가 없지만 이렇게 이의신청을 하고 받아들여져 가격을 낮춰놓으면 매년 급증하는 세금 부담을 조금이나마 덜 수 있다"고 설명했다. 연남동 A주택 소유주 가족은 매일경제와 통화하면서 "집을 팔고 싶은데 팔리지 않는 데다 양도세도 많이 내야 하고 여러 부담이 만만치 않다"면서 "현재와 같은 대가족이 살 만한 아파트를 찾는 것도 쉽지 않은 일"이라고 토로했다. 불과 한 달도 안 되는 사이 수십억 원씩 공시가격이 `고무줄`인 양 요동친 배경에 대해 감정평가업계와 전문가들은 정부의 주먹구구식 공시가격 산정시스템을 지목한다. 현재 정부와 한국감정원은 땅에 공시지가를 매기는 땅인 표준지만 `조사·평가`하고 주택은 모두 `조사·산정`하고 있다. 정수연 제주대 경제학과 교수는 "`조사·산정`은 비용 절감을 위해 감정평가사가 아닌 감정원 직원이 공시가격을 만들 수 있게 하기 위한 것"이라며 "쉽게 말해 비전문가가 주택의 공시가격을 매기고 있는 것"이라고 전했다.

 

 

  국토부 관계자는 "`부동산 가격 공시에 관한 법률`에 공시지가는 감정·평가하도록 되어 있고 주택은 조사·산정토록 되어 있다""법률에 맞춰 조사하고 가격을 매기는 것이기에 전혀 문제가 없다"고 반박한다. 그러나 정 교수는 "감정평가는 주변 거래 사례를 비교하는 거래사례비교법, 임대료 수익 등을 평가하는 수익환원법, 표준건축비나 부대비용으로 자산가격을 정하는 원가법 등을 활용하는 반면, 감정원이 하는 조사·산정 방식은 거래사례비교를 중심으로 한다""정확성이 어느 쪽이 높을지 짐작으로도 알 수 있지 않느냐"고 말했다. 특히 단독주택의 경우 아파트와 달리 거래가 드물기 때문에 주변 거래가 없는 지역의 경우 가격 산정의 불확실성이 높아질 가능성이 높다. 매년 표준단독주택 가격의 조사·산정에는 감정원 소속 조사자 440명이 참여하고 있다. 이 가운데 200명 정도는 감정평가사 자격증을 보유하고 있는 전문가 집단이지만 나머지는 비자격자다. 정 교수는 "미국에서 이런 일이 일어났다면 의회에 나가 감정평가사들이 감정평가 과정을 직접 설명하고 그것을 투명하게 공개해야 한다"고 말했다. 미국은 납세자의 주택을 비자격자가 산정하도록 하지 않는다. 감정평가를 하도록 법률에 규정되어 있다.(2019125일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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