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아파트값 상승률 서울서 1노원구가 들썩인다

상계주공8단지 등 재건축 본격화, 대형 컨벤션센터 포함 잇단 호재

갭 투자 적합소문도 상승 부추겨, 중층 단지는 재건축 수익성 떨어져

투자하기 전 기존 용적률 따져봐야

 

 

 

  서울 노원구 상계주공8단지가 철거 초읽기에 들어갔다. 상계주공8단지 재건축정비사업조합은 8월 주민 이주를 완료하고 3개월간 철거 작업에 들어간다고 24일 밝혔다. 지상 5, 18개 동, 830가구 기존 아파트가 이번 재건축을 통해 최고 30, 13개 동, 1062가구 아파트로 다시 태어난다. 한화건설이 12월 분양하는 노원 상계 꿈에그린아파트. 8단지 시세는 재건축 바람을 타고 고공행진 중이다. 지난해 73억원에 거래된 전용 47가 이달엔 38000만원에 팔렸다. 상계주공 8단지를 시작으로 강북 재건축대장 주인 상계주공아파트 재건축이 본격화했다. 상계주공아파트는 지하철 7호선 중계역에서 마들역까지 늘어선 16개 단지 4만여 가구 규모 매머드급 단지. 1987~1989년 준공돼 내년이면 대부분 재건축 연한(30)을 충족시킨다. 5단지가 8단지 다음으로 재건축 속도가 빠르다. 재건축 준비위원회가 이달 초 안전진단을 신청했다.

 

 

  재건축 기대감을 반영하듯 노원구 곳곳에서 격세지감을 실감케 하는 신호가 울리고 있다. 한국감정원에 따르면 지난해 서울 주택 매매가가 2.09% 오를 동안 노원구는 2.56% 상승했다. 최근 상승률은 더욱 가파르다. 지난달부터 매주 전주 대비 0.3% 이상씩 올랐다. 지난주엔 0.25% 올라 상승 폭은 둔화했지만, 서울에선 가장 높았다. 8단지 인근 한 공인중개업소 대표는 서울 중심지보다 여전히 집값이 싼 편인 데다 개발 호재까지 겹쳤다. 6·19 부동산 대책을 피해 전세 끼고 집을 사는 갭 투자에 적합한 곳이란 소문 때문에 집값이 오르는 추세라고 말했다. 실제로 노원구는 서울 강남 3(강남·서초·송파구)’에 가려져 그렇지 거래가 활발한 곳이다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울 25개 구 중 가장 많은 거래가 노원구에서 이뤄졌다. 서울 전체 거래량(117615) 가운데 9.5%(11204)가 노원구였다.

 

  특히 재건축을 앞둔 상계주공아파트에 대한 관심이 높다. 상계주공 7단지의 경우 전용 79의 실거래가가 2015년 상반기 39000만원에서 하반기 44000만원, 지난해 하반기 51000만원까지 1억원 이상 가파르게 올랐다. 446000만원에 거래됐던 3단지 전용 84는 이달 초 52000만원에 거래됐다. 노원구는 서울 북서쪽 끝에 있는 전형적 베드타운이라 그동안 변두리 취급을 받았다. 중계동 학원가를 낀 강북 개포동으로 수요가 꾸준하긴 했지만 강남·광화문으로 접근하기 불편해 집값 상승이 제한적이었다. 주변 일자리도 부족했다. 하지만 최근 개발 바람이 불었다. 창동차량기지국과 도봉면허시험장이 2019년 말까지 이전을 끝낸 자리에 대규모 컨벤션센터가 개발될 예정이다. 2만석 규모 복합문화시설, 연구개발(R&D) 특화단지 등을 짓는다. KTX광역환승센터도 들어선다.

  장재현 리얼투데이 팀장은 상계주공아파트 일대는 지하철 7호선이 지나는데다 중계동 학군이 있어 실거주용으로 나쁘지 않다. 개발 호재에 따라 동네 체질이 자족형으로 바뀐다면 집값이 한 단계 뛸 수 있다고 말했다. 다만 주변에 저렴한 아파트가 많고 최근 집값 상승세가 가팔랐던 터라 집값이 추가로 뛸지 지켜봐야 한다는 분석이 많다. 게다가 재건축에 들어간 상계주공 8단지처럼 인근 단지도 재건축이 수월할지는 미지수다. 지상 5층인 8단지와 5단지, 공무원단지인 15단지를 제외한 나머지 단지는 용적률이 평균 180~200%에 달하는 중층(12~15) 아파트다. 8단지를 제외하면 상계주공아파트 가운데 재건축 조합이나 추진위원회가 들어선 곳은 아직 없다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “8단지는 상계주공아파트 중 유일하게 조립식으로 지어져 안전상 이유로 재건축에 속도가 붙었다. 다른 단지는 기존 용적률이 높아 재건축 수익성을 따져봐야 한다고 말했다.(2017725 중앙일보 기사 참조)

 

 

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  1. 마니7373 2017.07.27 16:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    유용한 정보 잘 읽고 갑니다.
    건강한 여름 보내시길 바라며
    남은 7월 마무리 잘하세요^^

  2. 도느로 2017.07.27 18:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강남,강북할것 없이 서울집값은 고공행진이군요.
    하지만 주변여건도 분명히 따져볼 필요는 있겠습니다.

  3. 버블프라이스 2017.07.28 05:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    4개월만에 6000만원이 껑충 하다니.. 서울집값이 많이 올랐나보군요, 오늘도 유익한 부동산 관련 정보글 공유해주셔서 감사합니다. ^^
    불타는 금요일 멋지게보내시길 바래요

 

 

분양가보다 2천만원 싸게 내놔도 신축 빌라 `빌빌`서울 외곽·지방 `불안`

 

  추석 연휴 직전 주말 수도권 지하철 5호선 강동역 일대. 4번 출구로 나가 대로변이 아닌 골목길로 10분 정도 들어가니 단독주택 사이로 빌라촌이 펼쳐진다. 골목 안쪽으로 깊숙이 들어가니 빌라 분양을 홍보하는 현수막이 많이 걸려 있다. 지난해 늦가을 준공돼 지금까지 분양 중인 곳도 있다. 신축 빌라가 갑자기 많아지면서 분양가보다 2000~3000만원가량 가격을 낮춰 할인분양에 들어간 곳도 눈에 띈다. 하지만 홍보 사무실은 대체로 한산했다. '빌라'로 불리는 다세대·연립이 최근 2~3년간 수도권을 중심으로 우후죽순 늘어나면서 빌라시장에 빨간불이 켜졌다. 빌라 수요보다 공급이 많아 미분양이 속출하는 상황이지만 신축 빌라 공급량은 오히려 증가해 공급과잉 우려가 고개를 들었다. 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 지역의 빌라를 전세를 끼고 구입한 뒤 가격이 오르면 매도하는 '갭 투자' 목적으로 빌라를 구입한 투자자들에게도 투자금 회수가 불확실해진 상황이다.

 

  저금리가 장기간 지속되고 전세금이 치솟으면서 2014년 말부터 갭 투자로 빌라 여러 채를 산 투자자들이 적잖다. 은평구 한 부동산 중개업자는 "지난해부터 올해 초까지 은평구 신축 빌라 10여 채를 통으로 구입해 전세 세입자를 찾는 큰손 투자자들도 꽤 있었다"고 전했다. 빌라 공급량이 단기간 급증한 흔적은 통계에도 나타난다. 국토부에 따르면 지난해 전국 다세대·연립 신축 인허가 물량은 142104으로 2014년 전국 인허가 물량(92585)보다 53% 증가했다. 올해도 신축 물량이 급증하면서 7월 말 기준 전국 다세대·연립 신축 인허가 누적물량은 73375에 달한다. 지금 같은 추세가 지속되면 올해 인허가 물량도 지난해 수준에 달할 것으로 추산된다. 빌라 공급은 특히 수도권에 집중됐다. 지난해 수도권의 다세대·연립 신축 인허가 물량은 115041으로 전국 물량의 81%를 차지했다. 올해도 분위기는 비슷해 지난 7월 말 기준 수도권의 다세대·연립 신축 인허가 물량은 57893으로 전체 인허가 물량의 79%에 달했다. 한 빌라 시행업자는 "빌라 공급량이 단기간 많아지면서 수도권은 말할 것도 없고 서울 외곽 지역은 적체 현상이 극심해졌다""비강남권을 중심으로 강북·강서·금천·성북·은평 등에선 빌라 할인분양을 해도 잘 안 팔린다"고 설명했다.

 

  일각에서는 앞으로 2~3년 이후 빌라 가치가 더 하락할 것으로 관측한다. 아파트와 오피스텔이 지난해만 50만가구 이상 신규 분양된 데다 올해도 30만가구 이상 쏟아질 것으로 예상되면서 이들이 완공되는 2018, 2019년 무렵이면 빌라를 찾는 수요자들이 더 줄어들 것이라는 얘기다. 천호동 독도부동산 이모 대표는 "단기간 빌라 공급이 급증한 데 따른 부작용으로 최근 강동 지역 빌라 미분양은 증가 추세"라며 "이런 흐름이 최소 1년은 지속될 것"이라고 내다봤다. 올해 초까지만 해도 단독주택 2~3채를 허물고 빌라를 지어 분양하려던 사업자들이 많았지만 여름부터는 땅 매입 문의도 뚝 끊겼다는 게 그의 설명이다. 전문가들은 빌라 공급량이 급증한 가장 큰 이유저금리와 전세난을 꼽는다. 저금리가 지속되면서 시중에 갈 곳 잃은 유동자금이 부동산시장에 몰리면서 빌라시장에도 투자자금이 대거 유입됐다는 분석이다. 또 전세난민 일부가 아파트보다 가격이 상대적으로 저렴한 빌라 구입으로 선회하면서 신축 빌라가 많아졌다. 빌라 미분양은 정부가 집계하는 통계에서 빠져 정확히 파악이 안 된다. 바닥면적 660안팎에서 짓는 빌라는 미분양 현황을 파악할 필요가 없어서다. 또 다른 빌라 시행 한 전문가는 "서울 마포 용산 중구 등 도심권과 강남권 빌라시장은 나쁘지 않지만 이들을 제외한 다른 지역은 공급과잉에 따른 여파로 타격을 받아 빌라시장도 점차 양극화 현상이 심해질 것"이라고 진단했다.(2016919일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2016.09.20 10:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    갭 투자 목적으로 빌라를 구입한
    투자자들은 투자금 회수가 불확실해져서
    불안하겠네요...
    부동산 정보 잘 보았습니다.^^
    좋은 하루 보내세요!

  2. 멜로요우 2016.09.20 16:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저희도 빌라 사려했다가 그냥 아파트로 생각을 하긴했는데ㅠ요즘 부동산이 어떻게 돌아가는줄 모르니까 막막해요 ㅠ

  3. 청결원 2016.09.21 06:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    분양 정보 잘 보고 가네요

  4. 핑구야 날자 2016.09.21 08:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다세대는 아무래도 아파트보다는 수요가 적지요~~