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4년 연속 실거래가 1삼성동 아이파크 62·성수동 갤러리아포레 57

안호영 의원 "고가 아파트 시세 안 떨어져분양가 상한제 전면 시행해야"

 

올해 전국에서 가장 비싸게 거래된 아파트는 서울 용산구 한남동 `한남더힐`, 가격이 무려 84억원에 이르렀다. 지난해 하반기 이후 9·13대책 등 부동산 과열 대책이 쏟아졌지만, 이들 고가 아파트의 시세는 약 1년 새 비슷한 수준이거나 오히려 더 오른 것으로 나타났다. 25일 국회 국토교통위원회 소속 안호영 의원(더불어민주당)이 국토교통부로부터 받은 `20162019(823일까지) 연도별 아파트 매매 실거래가(계약일 기준) 상위 20위 현황`에 따르면 올해 아파트 실거래 최고가는 110일 매매계약이 체결된 한남더힐(전용면적 244.749)84억원이었다. 이후 211위도 모두 한남더힐이 휩쓸었다. 전용면적 243.201, 240.23, 240.305아파트가 각 73억원(3), 66억원(5), 645천만원(8)에 거래되는 등 한남더힐의 실거래가는 전체적으로 6384억원 수준이었다. 서울 강남구 삼성동 아이파크(195.388)과 성동구 성수동1가 갤러리아 포레(241.93)는 각 62억원(12), 57억원(13)에 매매됐다.

 

삼성동 상지리츠빌카일룸(237.74·533천만원)과 강남구 청담동 효성빌라 청담101 B(226.74·53억원), 강남구 압구정동 현대7(245.2·52억원), 갤러리아 포레(241.93·50억원)50억원 이상의 실거래가로 뒤를 이었다. 한남더힐은 2016(244.749·82억원), 2017(244.783·78억원), 2018(244.783·81억원)에 이어 4년 연속 가장 비싸게 팔린 아파트로 기록됐다. 특히 1위 아파트의 면적에 미미한 차이(2018244.783·2019244.749)가 있지만, 집값을 잡기 위한 각종 부동산 대책에도 불구하고 거래 최고가 한남더힐 아파트의 가격은 1년 사이 3억원 정도 더 올랐다. 거래 시점도 201811, 20191월로 차이가 3개월에 불과하기 때문에 9·13 대책 등의 영향을 거의 받지 않은 것으로 추정된다.

 

다만 20162019년 연도별 실거래가 20위의 수준은 201647억원(서울 강남구 도곡동 타워팰리스2·244.04) 2017595천만원(한남더힐·240.305) 2018615천만원(한남더힐 ·240.23) 2019494천만원(서울 강남구 도곡동 상지리츠빌 카일룸·210.50)으로, 20172018년 오르다가 올해 다소 떨어지는 추세를 보였다. 안호영 의원은 "정부의 기존 부동산 대책이 고가 아파트에는 큰 영향을 미치지 않은 것 같다""고가 아파트의 높은 시세가 다른 집값 상승에 연쇄적으로 작용할 수 있는만큼, 정부는 분양가 상한제 전면 시행 등 강력한 부동산 안정 대책을 추진해야한다"고 강조했다.(2019925일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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럭셔리 펜트하우스 예정공시가격 보니

타워팰리스 1100평형 30억원 5

10년새 10억 떨어지고 순위도 하락

갤러리아포레, 아크로리버파크 등에 밀려

한남더힐 급등하며 1위 부상

"희소성 떨어지고 품질 떨어져"

연간 보유세·관리비만 수천만원

 

 

 

  2002년 서울 도곡동에 들어선 타워팰리스. 국내 초고층 고급 아파트의 대명사로 불렸다. 이 중에도 면적이 100평형이 넘는 최고급 아파트가 있다. 타워팰리스 161층에 있는 102평형(전용 244이하 전 서울 도곡동에 들어선 타워팰리스. 국내 초고층 고급 아파트의 대명사로 불렸다. 몸값이 어느 정도일까. 정부의 공인가격인 공시가격이 입주 직후인 200311일 기준 18억원에서 2000년대 초중반 주택경기 호황기를 지나며 20071140800만원으로 배 이상 뛰었다. 하지만 11일 기준 예정 공시가격은 30억원. 10년 새 10억여원(25%)이 떨어졌다이 기간 서울 아파트값은 평균 18%의 상승률을 나타냈고, 이 아파트가 속한 강남구는 소폭이나마 2% 올랐다타워팰리스 1차에 이어 2년 뒤 완공된 서울 시내 최고층인 타워팰리스 3차의 꼭대기 층인 69, 전용면적 235아파트. 2007392000만원이던 공시가격이 올해 288000만원으로 잠정 정해졌다. 초고층 럭셔리 펜트하우스(꼭대기 층 고급주택)하늘 궁전시대를 연 타워팰리스의 가격 추락. 수퍼리치(초고액자산가)만이 살 수 있는 0.001%의 최고급 주택에 세대교체 바람이 거세다. 전통의 강남 초고층 아파트가 밀려나고 신흥 인기 주거지역의 새 아파트들이 최고가로 올라선다.

 

 

 

‘0.01%’의 럭셔리 펜트하우스

 

  전용면적 244(100평형대) 안팎 아파트는 전국적으로 1000가구가량이다. 전체 980만 가구의 0.01%에 불과하다. 타워팰리스의 분양 성공에 힘입어 2000년대 초중반 많이 들어섰다. 2008년 금융위기를 맞아 고가주택시장이 타격을 받으면서 사실상 신규 분양은 끊겼다. 이중 대표적인 11개 아파트 단지 내 펜트하우스의 올해 예정 공시가격을 조사했다. 럭셔리 펜트하우스는 거래가 거의 없어 시세가 형성되지 않기 때문에 몸값을 가늠하는 데 공시가격이 적합하다. 공시가격은 매년 11일 기준으로 정부가 재산세 등 세금 부과기준으로 삼기 위해 감정평가를 거쳐 정하는 금액이다. 대개 시세의 70~80% 이다. 올해 공시가격은 315일부터 지난 4일까지 예정가격 열람을 거쳐 이달 말 확정고시된다. 11가구의 총 공시가격은 339억원으로 가구당 평균 31억원 정도로 집계됐다. 서울 용산구 한남동 한남더힐 24451400만원으로 최고가격이었다. 역대 아파트 공시가격으로 최고금액이기도 하다. 타워팰리스 12445로 나타났다.

 

 

 

타워팰리스는 금융위기 이후 가격 회복 못해 

 

  고급 주택들이 금융위기 이후 크게 떨어진 가격을 대부분 회복한 반면 타워팰리스는 별달리 반등하지 못했다. 2013295200만원까지 하락했다가 불과 5000만원가량 오르는 데 그쳤다. 그러면서 타워팰리스 이후 등장한 단지에 잇따라 추월당했다. 강남구 삼성동 아이파크가 2004년 완공돼 2005년 공시가격에 처음 이름을 올릴 때부터 타워팰리스를 눌렀다. 타워팰리스 12442011년까지 7년간 2위 자리를 지키다 2011년 한꺼번에 등장한 단지들에 잇따라 밀렸다서울 성동구 성수동 갤러리아포레의 4324134억원으로 타워팰리스(32억원)보다 2억원 더 높았다. 부산시 해운대 두산위브더제니스 80222318000여만원으로 3.3당 면적기준에서 4700여만원이나 돼 타워팰리스보다 400만원 정도 많았다. 타워팰리스는 그 뒤 해운대 두산위브더제니스를 제치긴 했으나 2013년부터 서울 용산구 한남동 한남더힐을 넘지 못했다. 그러다 올해는 지난해 입주한 서울 서초구 반포동 아크로리버파크에도 윗자리를 내줬다. 이 아파트 3223440억원 정도로 타워팰리스보다 10억원 더 비싸다.

 

 

 

올해 타워팰리스 1차 준공 15년으로 리모델링 연한

 

  타워팰리스가 밀린 것은 럭셔리 펜트하우스가 늘며 희소성이 떨어진 데다 주택 품질이 예전과 확 달라졌기 때문이다. 타워팰리스 1차는 올해 리모델링을 할 수 있는 연한인 준공 15년을 맞았다. 내외주건 김신조 사장은 타워팰리스는 상업지역에 들어섰기 때문에 주거지역에 지어진 단지들에 비해 쾌적성이 떨어진다금융위기 이후 아파트 평면과 시스템 등이 이전과 비교하기 어려울 정도로 개선됐다고 말했다. 타워팰리스 인근 부동산중개업소 공인중개사는 들어오려는 수요는 별로 없고 기존 거주자 중 갤러리아포레 등 새 아파트로 옮긴 경우가 많다고 전했다. 타워팰리스의 도태와 대조적으로 한남더힐의 약진이 두드러진다. 한남더힐 펜트하우스는 201161일 기준으로 397600만원으로 첫 공시가격을 기록한 뒤 6년 반 동안 67%나 급등했다지난해 한해 동안만 21% 올랐다. 원래 임대주택이었다가 큰 주택형의 경우 지난해부터 분양전환(소유권 이전)돼 일반주택으로 바뀌면서 가격이 뛰었다. 일반주택은 임대주택과 달리 재산권 행사가 자유로워 감정평가 금액이 더 많이 나온다. 한남더힐 최고가 펜트하우스는 조망권이 별로인  3층인데도 가격은 하늘 높은 줄 모른다. 서울 중구 신당동 지상공인 전경택 대표는 한남더힐은 한강변 등 입지여건도 손색 없지만 다른 아파트에 비해 대지지분이 훨씬 넓다펜트하우스는 저층이어서 아파트보다 쾌적한 단독주택 분위기가 강하다고 말했다대지지분이 크면 이후 재건축 등의 사업성이 크다. 한남더힐의 대지지분은 주택 크기의 90% 인데 다른 초고층 아파트의 대지지분은 10~20%에 불과하다. 국민은행 박원갑 WM스타자문단 수석위원은 "럭셔리 펜트하우스 시장에도 '신상'(신상품)이 뜨고 쾌적성이 비중이 커졌다"고 말했다.

 

 

 

한남더힐 펜트하우스 보유세 4300여만원 

 

  럭셔리펜트하우스는 비싸고 큰 만큼 보유세 부담이 크고 관리비가 만만치 않다. 공시가격이 모두 3억원이 넘어 0.4%의 재산세율을 적용 받는다. 이들 펜트하우스 한 채만 갖고 있다고 보면 9억원 초과분에 종합부동산세가 나온다. 세율은 공시가격에 따라 0.5~1%공시가격 51400만원인 한넘더힐이 재산세 1800여만원, 종부세 2500여만원 등 총 4300여만원이다. 공시가격 30억원인 타워팰리스 보유세는 2000여만원이다. 이들 아파트는 집 크기가 커 관리비 부담도 상당해 많게는 월 150만원까지 나온다. 초고층 펜트하우스에 또다시 세대교체가 이뤄질지 관심을 끈다. 금융위기 이후 근 10년만에 다시 신규 분양물량이 나오기 때문이다. 대림산업이 다음달 분양해 서울 성동구 뚝섬 갤러리아포레 옆에 짓는 49층 아크로서울포레스트 꼭대기에 전용면적 261~2736가구를 짓는다. 효성도 같은달 용산에서 분양하는 43층 높이의 효성 해링턴 플레이스에 2372가구를 들인다.(2017418일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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  1. GeniusJW 2017.04.19 17:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저에게는 그림의 집이네요~~ㅋㅋ
    저만큼의 소득이 없으니 말이죠~ㅠ

  2. Deborah 2017.04.19 20:25 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고 갑니다. 행복한 밤되세요

  3. 핑구야 날자 2017.04.20 08:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세월에 장사가 없군요~~

  4. 즐거운 우리집 2017.04.20 13:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    그래도 가격이 어마어마 하네요 ;;

  5. 여행하고 사진찍는 오로라공주 2017.04.21 04:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    ㅎㄷㄷㄷ 떨어졌는데도 금액이...정말...ㅎㅎ 넘볼 수 없네용

 

2009년 분양 고배 마신 대림산업, 연말에 다시 사업 재개 하기로

주상복합 갤러리아포레에 이어, 내년 5월 트리마제 입주 시작

학군이나 주거 편의시설 아직 부족, 강남권 부동산 뛰어 넘기엔 한계

 

  지난 3일 오전 서울 뚝섬(성수동)에 위치한 대림산업의 한숲 e편한세상(가칭)공사현장. 공사현장 안전 펜스 틈새로 보이는 일부 부지에는 잡초가 무성했다. 대림산업은 지난 20056 서울시로부터 성동구 뚝섬 상업용지 3구역(면적 18200)3823억원에 매입했다. 4년 뒤인 2009년 강남의 최고급 주상복합아파트인 타워팰리스를 뛰어 넘는 강북의 최고급 주상복합단지를 만들겠다고 개발에 나섰다. 그러나 금융위기가 터지면서 집값은 폭락했다. 당시 한숲 e편한세상은 3.34500만원으로 분양가가 45억원을 넘었다. 높은 분양가에 단 29명만 청약을 신청해 분양에 실패했다. 결국 계약금을 돌려주고 공사를 중단시켰다. 대림산업으로선 치욕을 맛본 셈이다. 그렇게 7년간 방치됐던 이 곳이 조만간 활기를 찾을 전망이다. 최근 부동산 경기 회복으로 대림산업이 주상복합단지 사업을 재개키로 했기 때문이다. 명예회복을 위해 절치부심하던 대림산업은 설계를 확 바꾸기로 했다.

 

  대림산업이 마련한 설계변경 초안에 따르면 기존 330(이하 공급면적)181~207형으로 줄이고 층수는 51층에서 49층으로 낮추기로 했다. 대신 가구수는 196가구에서 286가구로 늘릴 예정이다. 대림산업 관계자는 9월 중 설계변경안을 확정해 서울시에 제출할 계획이라며 이곳을 중대형 고급 아파트로 만들 계획이라고 말했다. 변경안이 통과되면 이르면 올 연말, 늦으면 내년 초엔 분양을 할 예정이다. 이 지역엔 지난 2011 한화건설이 완공한 갤러리아포레(452개동, 230가구)가 들어섰고, 내년 5월엔 서울숲 트리마제가 입주를 시작한다. 이 두 곳은 강북의 최고급 주상복합아파트다. 갤러리아포레는 강북권 최고가 아파트로 꼽힌다. 7일 국토교통부 실거래가 사이트에 따르면 갤러리아포레 331형은 지난 548억원에 거래됐다. 2011년 완공 당시 거래가는 416000만원이었다. 서울숲 트리마제의 분양가는 3.3당 평균 3800만원이었다.

 

  성수동의 A공인중개사 대표는 개발 교통·편의시설·녹지공간이 어우러져 있는 만큼한 갤러리아포레 중심으로 고급 주택가로 형성되고 있다고 말했다. 업계에서는 한숲 e편한세상도 일반 분양가가 3.3당 평균 4000만원 안팎이 될 것으로 보고 있다. 뚝섬이 고급 주택촌으로 부상한 이유로는 편리한 교통 때문이다. 2호선 뚝섬역과 분당선 서울숲역을 이용할 수 있는 역세권이다. 다른 매력은 빼어난 조망권이다. 강남 한강변 아파트는 북향으로 배치돼 거실에서 한강을 조망하기 힘들다. 그러나 뚝섬은 거실에서 바로 한강을 볼 수 있다. 48994(15만평) 면적의 서울숲 공원이 앞마당처럼 펼쳐져 있다.

 

  낡은 공장이 즐비하던 성수동 일대의 정비도 빨리지고 있다. 지난해 서울시는 성동구를 사회적경제특구로 지정했다. 오는 2018년까지 서울숲 인근에 1크기 성수특화산업 클러스터를 지어 젊은 예술가와 디자이너의 창업 공간으로 활용키로 했다. 성수동이 있는 성동구에는 현재 SK와 코오롱 등이 지은 지식산업센터가 40여 곳에 달한다. 젊은 근로자가 늘면서 이들을 겨냥한 카페, 음식점, 갤러리 등도 생겼다. 수요가 늘면서 권리금과 임대료도 올랐다. 부동산114에 따르면 성수동1가 상가 평균 임대료는 지난 20143.36864원에서 올 2분기 9967원으로 상승했다. 부동산114 센터장은 지식산업센터와 같은 연구소, 벤처기업이 늘고 있면서 상권 활성화 속도가 빨라질 것이라고 예상했다. 하지만 부동산 가격이 반포나 압구정동, 한남동을 넘기는 어려울 것이란 전망도 있다. KB국민은행 부동산전문위원은 집값은 조망권, 학군, 교통, 편의시설 등에 따라 결정되는데 이 지역은 한강 조망권과 교통만 지녔다강남처럼 학군이나 주거 편의시설 등이 갖춰지지 않은 만큼 부동산 가격이 강남권을 뛰어 넘지는 못할 것이라고 말했다.(201688일 중앙일보 기사 참조)



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  1. 핑구야 날자 2016.08.08 08:29 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    넘사벽이죠~~ 분양가가 높다는 것은 수요가 많기도 하지만 의심스러운 부분도 있죠

  2. 도느로 2016.08.08 11:54 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이젠 서울의 어디라도 부동산열기가 찬곳은 없을 것 같네요. ^^
    오늘도 건강한 하루되세요~

  3. 멜로요우 2016.08.08 13:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    서울은 넘사벽이라 포기했어요;; 부산도 부동산열기는 뜨겁습니다

  4. 비키니짐(VKNY GYM) 2016.08.08 14:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    덕분에 좋은 정보 잘 보고갑니다. 즐거운 하루 되세요.

  5. 카멜리온 2016.08.08 22:22 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말 부동산으로 한번에 촥촥 버는게 나은 것 같아요.. 결국 합법이긴 하니까요.

  6. LAZEEN 2016.08.09 00:58 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    뭔가 서울만 부동산 가격이 불기동처럼 뜨거운것 같네요^^