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  1. 2018.01.18 새해 청약로또는 어디? (4)
  2. 2016.10.06 서울 재건축-기존 아파트 가격 디커플링 (4)
 

새해 청약로또는 어디?

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2018. 1. 18. 11:28 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

이달 과천주공7-1 필두로 강남권 재건축 분양 스타트

개포주공서초우성고덕주공 6 등 줄줄

 

 

  지난해 수도권 분양시장에서 가장 뜨거운 키워드는 단연 재건축이었다. 정부의 고분양가 억제와 시장의 눈치보기로 강남 일부에서 시세보다 2~3억원씩 저렴한 재건축 일반물량 청약이 나왔고 때마침 청약규제가 강화되면서 '로또청약'이란 신조어가 등장하기에 이르렀다. 강남 신축아파트 공급부족과 정부의 시장옥죄기 기조가 여전하다는 점을 고려할 때 올해 역시 재건축은 부동산시장의 최고 관심사가 될 전망이다. 부동산 리서치기업 닥터아파트에 따르면 올해 전국에서 분양될 재개발·재건축 단지는 107, 56373가구(일반분양 기준). 이는 지난해(31524가구)보다 79%(24849가구) 늘어난 수치이다. 이 중 16505가구가 재건축이다. 재개발은 상가, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재한 지역을 개발하는 것이지만 재건축은 기존 아파트를 헐고 새로 짓는 사업이다. 때문에 상대적으로 정비여건이 양호하며 사업추진도 수월하다. 재건축 중에서도 가장 시장의 관심이 뜨거운 곳은 강남3구와 과천이다. 두 지역 모두 최근 아파트값이 많이 올랐지만 정부에서 고분양가를 막고 있어 신규아파트 분양가격이 시세와 차이가 많이 나는 경향이 있다. 지난해 9월 강남구에서 분양한 '래미안 강남 포레스트'(옛 개포시영아파트) 3.3당 분양가는 평균 4160만원이었고 그보다 1년 앞서 분양한 디에이치 아너힐즈(옛 개포주공3단지)4137만원이었다. KB부동산에 따르면 이달 5일 기준 개포동의 3.3당 아파트 시세는 6475만원이다. 20165월 과천에서 분양한 '래미안 센트럴스위트'3.3당 분양가가 평균 2678만원이었다. 현재 과천시 별양동의 3.3당 시세는 3353만원이다.

 

 

  강남3구와 과천지역은 주택도시보증공사(HUG)에서 '고분양가 관리지역'으로 선정해 분양가 산정시 1년 내 인근에서 분양한 단지가 있을 경우 그 평균 분양가를 넘지 못하도록 하고 있다. 1년 내 분양단지가 없으면 분양한지 1년이 지난 단지 평균 분양가의 110%를 초과하지 않는 선에서 분양가를 책정하도록 지침을 내리고 있다. 최근 1~2년 사이 집값이 급등했다는 점에서 신축아파트 청약에 당첨되는 즉시 큰 시세차익을 기대할 수 있다. 과천에서는 대우건설이 이달 과천주공7-1단지를 재건축한 '과천 센트럴파크 푸르지오 써밋'을 분양한다. '래미안 센트럴 스위트' 이후 나오는 첫 단지다. 지하 3~지상 3215개동 전용면적 59~1591317가구로 이중 일반분양은 575가구다. 현대건설·GS건설·현대엔지니어링 컨소시엄은 3월 중 개포주공8단지를 재건축한 디에이치자이(가칭)을 분양할 예정이다. 분당선 대모산역과 3호선 대청역을 도보로 이용 가능한 더블역세권 단지다. 서초구에서도 3월에 첫 분양이 이뤄진다. 삼성물산이 서초우성1차를 재건축해 일반분양분을 공급한다. 전용 83135m² 1317가구로 이 중 232가구가 일반분양된다. GS건설은 4월 고덕주공6단지 재건축을 분양한다.(2018116 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 핑구야 날자 2018.01.19 07:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산이 관심이 많은 분들은 궁금하겠지요

  2. 마니7373 2018.01.19 09:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    유용한 정보 잘 보고 갑니다~~
    즐거운 주말 보내세요^^

 

 

  저금리에 부동자금이 몰리면서 서울 강남 재건축 아파트 가격이 큰 폭으로 상승했다. 하지만 재건축 대상이 아닌 일반 아파트들은 가격 상승이 미미한 수준에 그쳤다. 같은 강남 대치동에서도 올해 초 대치아이파크보다 1억원 이상 낮았던 은마아파트가 재건축 기대감이 불붙으며 8개월 만에 가격을 역전시켰다. 5일 매일경제신문이 신한은행과 공동으로 서울시, 부동산114 자료를 기반으로 최근 4년간 서울지역 164개 재건축 단지와 일반 아파트 단지의 실거래 가격 변동률을 조사한 결과, 재건축 단지의 가격 상승률이 일반 아파트 단지의 가격 상승률을 크게 앞지른 것으로 나타났다. 분석 결과 서울지역 재건축 아파트는 20146.33%, 20159.11%, 올해는 930일 기준 연초보다 13.36%가 올랐다. 반면 일반 아파트는 각각 1.65%, 5.54%, 3.77% 상승에 그쳤다. 특히 올해 들어 재건축 아파트와 기존 아파트 가격 간 탈동조화(decoupling·디커플링) 현상이 두드러졌다. 재건축 아파트는 올 1분기 0.13% 하락했지만 곧 상승세로 돌아서 2분기 6.6%, 3분기 6.41%의 높은 상승률을 기록했다. 일반 아파트는 같은 기간 각각 0.3%, 1.18%, 2.26%가 올라 재건축 아파트에 비해 상대적으로 오름 폭이 작았다. 같은 지역에서도 재건축 아파트와 일반 아파트의 가격 상승폭이 크게 차이 났다.

 

  강남구 대치동 재건축 대상인 은마아파트(전용면적 84.43)는 올해 1106500만원에 거래됐다가 8월에는 13억원에 매매가 이뤄졌다. 매매가 상승률이 무려 22%에 달한다. 같은 동 대치아이파크(전용 84.95)는 같은 기간 118000만원에서 125000만원으로 5.93% 상승에 그쳤다. 개포주공1단지(전용 50.64)는 올해 187300만원에서 8월에는 113000만원으로 뛰었다. 반면 인근 우성 9(전용 84)는 같은 기간 8억원에서 83000만원으로 오르는 데 그쳤다. 매매가 상승률은 개포주공1단지가 29.4%, 우성9차는 3.75%. 예전에는 강남 재건축 아파트 상승세가 인근의 기존 아파트 가격까지 밀어 올렸지만 이번 상승장에서는 재건축과 기존 아파트 간 디커플링 현상이 심화하는 추세다. 신한은행 신 모 부동산팀장은 "재건축은 수익과 위험이 모두 큰 투자 유형이지만 올 들어 반포한양, 개포주공2·3단지 등이 높은 분양가에도 인기를 끌자 시장에서는 강남 재건축에 대한 불확실성이 낮게 인식되며 투자 수요가 늘었다"고 말했다.

 

  강남 재건축과 일반 아파트 단지 간 가격 디커플링 현상은 앞으로 더 진행될 것으로 예상된다. 건물만 새로 지어지면 교통, 학군, 인문환경 등 최적의 주거 여건이 갖춰지는 강남 재건축 단지에 투자하려는 대기 수요가 풍부하기 때문이다. 2013년 말부터 이어진 아파트 가격 상승세가 전체 주택 수급의 문제라기보다는 강남 재건축 특수에 따른 '착시현상'이란 분석도 가능하다. 강남 재건축으로 부동자금이 계속 모이는 것은 역설적으로 전체 부동산시장의 불확실성이 점점 커지고 있기 때문이란 해석도 나온다. 건국대 부동산학과 김 모 교수는 "경기가 좋을 때는 모든 지역의 부동산이 다 올랐지만 지금은 저금리로 인한 부동자금이 좀 더 안전한 투자처를 찾는 상황"이라며 "강남 재건축이 부유층 사이에 안전자산으로 인식되고 있어 당분간 가격 디커플링 현상은 계속될 것"이라고 전망했다. 이번 조사는 기본계획, 구역지정, 추진위원회, 안전진단, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획, 이주·철거 등에 있는 서울지역 164개 단지를 분석했다. 압구정 아파트 등 30년 이상 단지들로 강남 53, 서초 33, 송파 15개 등 강남 3에 몰려 있다.(2016106일 매일경제 기사 참조)

 

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  1. 에스델 ♥ 2016.10.07 09:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강남 재건축이 부유층 사이에 안전자산으로
    인식되어서 당분간 가격 디커플링 현상이
    계속될 전망이군요.
    부동산 정보 잘 보았습니다.^^
    좋은 하루 보내세요!

  2. kakawood 2016.10.07 10:03 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 잘 보고갑니다
    좋은 하루 보내세요