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개인사업자 LTV80% 적용

대출규제에 막힌 투자자 반색

편법 요소 있고 부작용 우려도

 

# 이사철을 맞아 집을 팔고 강남 아파트로 이사할 계획인 직장인 A씨는 주말 방문한 공인중개소에서 대뜸 `사업자 대출`에 대한 설명을 들었다. 먼저 물어보지도 않았지만 공인중개사는 사업자 명의로 대출을 받으면 기존 보유 주택의 80%까지 무조건 대출이 가능하니, 일단 전세를 끼고 강남 아파트를 한 채 구입하라는 것이 요지였다. 실거주 목적으로 집을 알아보던 A씨는 한 귀로 흘려듣고 다른 공인중개소 사무실을 갔지만 이곳에서도 비슷한 제안을 받았다. 최근 급매가 소진되며 거래량이 증가하는 양상을 보이고 있는 서울 강남권 아파트 매매시장에서 `사업자 대출 권유`가 기승을 부리고 있다. 개인 대출보다 금리는 높지만 담보액이 커 현금 유동성에 여유를 줄 수 있는 사업자 대출이 부동산 `자금 경색`을 해소시킬 편법 수단으로 빠르게 확산되고 있는 것이다. 9일 부동산업계와 관계자 등에 따르면 최근 강남구·서초구·송파구 등 빠르게 거래량이 늘어나고 있는 강남 3구 부동산을 중심으로 사업자 대출을 통한 부동산 거래가 늘어나고 있다. 정부의 강력한 대출 규제로 인해 사실상 부동산 매입을 위한 담보대출이 꽉 막힌 가운데 기업을 대상으로 한 사업자 대출이 활용되고 있는 상황이다. 현재 투기지역이나 투기과열지역으로 지정된 곳의 주택담보대출비율(LTV)40% 이하로 제한돼 있으나 부동산을 담보로 한 개인사업자 대출의 LTV80% 수준으로 운용된다.

 

대출업계 관계자 등에 따르면 실제 제2금융권을 중심으로 개인 사업자를 위한 부동산 담보대출이 시세 대비 80% 수준으로 이뤄지는 것으로 파악됐다. 1금융권은 개인사업자 대출 심사가 까다롭다. 하지만 단위농협을 비롯해 제2금융권에서는 사업자 대출 절차가 상대적으로 느슨한 데다 대출 영업을 공격적으로 하다 보니 이런 대출이 실행되고 있는 것이다. 익명을 요구한 한 공인중개사는 "부동산 가격이 저점이라고 판단하는 투자자에게 기존 주택을 담보로 한 사업자 대출은 기회"라며 "이자 감당 여력이 있는, 기존 주택을 소유한 투자자는 대출만 가능하다면 강남권 아파트 매입을 망설일 이유가 없다"고 설명했다. 실제 한 지역 단위농협에 상담해 본 결과 개인사업자 명의로 대출할 경우(부동산 시세 10억원 기준) 개인 대출 대비 1억원 이상 대출 한도가 늘어났다. 금리 역시 3% 후반대로 개인 대출보다는 높지만 격차가 크지 않은 편이다. 공인중개사는 이 같은 대출 알선뿐만 아니라 금리 부담이 확대되는 데 대해 월세를 통한 보전을 권유하는 등 구체적인 투자 방법까지 컨설팅해주고 있다. 강남 부동산에 투자하기 위한 실투자자에게는 사업자 대출이 매력적인 돌파구인 셈이다.

 

실제 온라인 등에서도 이러한 사업자 대출 광고를 쉽게 접할 수 있다. 사업자 등록의 사업개시일과 무관하게 개인사업자 등록증만 있으면 구체적인 사업 내용 등을 따지지 않고 대출을 해준다는 내용이다. 익명을 요구한 금융권 관계자는 "2금융권 등에서 사업자 대출 규정을 내규로 운영하고 있어 빈틈이 생길 수밖에 없다""정부의 느슨한 규제 대책도 편법 대출이 증가하는 데 한몫했다"고 말했다. 전문가들은 이러한 편법 대출로 인해 또다시 부동산 시장에 거품이 끼일 수 있다고 경고하며 정부의 규제가 필요하다고 지적하고 있다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "대출 규제야말로 부동산시장 안정화에 가장 큰 역할을 하고 있는 대책인 만큼 이에 대해 정부가 적극적으로 관리할 필요가 있다"면서 "부동산시장 거래 중장기적 안정화를 위해서는 편법 규제에 대한 대책이 필요하다"고 말했다.(2019610일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  임대주택을 가장 많이 보유한 집 부자 1광주에 사는 40대로 1659채를 소유한 것으로 나타났다. 미성년자인 19세 이하 임대주택사업자는 501으로 서울 서초구와 송파구 각각 300, 131명으로 86% 차지했다. 30일 국회 국토교통위원회 최인호 의원(더불어민주당)이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 올해 6월 기준 전국에 임대주택 개인사업자로 등록된 사람은 총 182204이다. 이들이 보유한 임대주택수는 총 642377가구. 1인당 평균 3.5가구를 보유한 셈이다. 지역별로는 서울에 가장 많았다. 서울 임대주택수는 전체의 31%198547가구로 집계됐다. 경기가 158322가구(25%), 부산 81038가구(13%) 순이다. 서울과 경기, 부산 3개 광역자치단체가 전체 등록 임대주택의 68%를 차지했다. 기초자치단체 중에서는 서울 강남구(35434가구), 서초구(3691가구), 송파구(29611가구) 순이었다. 성별 기준으로는 남성보다 여성 임대사업자가 더 많았다. 남성 84493명이 313562가구, 여성 97711명이 33474가구를 각각 보유하고 있는 것으로 집계됐다.

 

 

  임대주택을 가장 많이 보유한 개인은 광주 서구에 주소를 둔 A(43)1659를 등록했다. 이어 700채를 가진 경남 창원시의 B(50), 605채를 보유한 광주 남구의 C(53)이었다. 연령대별 임대주택 사업자는 40대 이상에서 가장 많았다. 40대 이상은 153729명으로 84%, 20~30대가 27974명으로 15%, 20세 미만이 501명으로 0.3%로 조사됐다. 19세 이하 임대주택사업자 501명 중 서울 서초구와 송파구 각각 300, 131명으로 86% 차지했다. 연령대별로 봤을 때 40대 이상이 153729명으로 84%, 20~30대가 27974명으로 15%, 20세 미만이 501명으로 0.3% 수준이다. 10세 미만 261명 중 서울 서초구와 송파구 각각 135명과 110명으로 94%를 차지했다. 최연소 임대주택 보유자는 경기 성남의 2세 영아이며, 서울 서초·송파 3세 영아로 나타났다. 서울시 강북구에 사는 D씨는 11세임에도 16채를 보유하고, 서울시 광진구에 사는 E씨는 13세임에도 14채를 보유하고 있었다. 최인호 의원은 국내 임대주택 등록률은 25%에 불과하다""다주택자의 임대주택 등록 양성화를 위한 적극적인 법제도 개선이 필요하다고 강조했다.(2017831일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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  1. 청결원 2017.09.02 15:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    집 부자의 관해 잘 보고 가네요

  2. 핑구야 날자 2017.09.02 22:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대단한 집부자군요. 놀랍네요. 세금도 만만치 않겠죠

 

 

"은행 주택담보대출서 갈아타면 LTV 95%까지 대출"

LTV 70% 초과분 20%대 고금리 신용대출

금감원, 고객 호도하는 편법대출 제재 강화

 

 

  현재 집값 대비 대출 가능 금액을 뜻하는 총부채상환비율(Loan to Value·LTV)최대 한도는 70%. 집값 하락에 따른 대출 부실화를 막고 부동산 시장 과열을 방지하기 위해 만든 금융당국의 강력한 대출 규제책이다. 그런데 저축은행을 통하면 실제로 집값의 95%까지 대출을 받을 수 있다. 저축은행이 은행 주택담보대출에서 갈아타는 고객에게 LTV 70% 주택담보대출 외에 최대 집값의 25%에 달하는 신용대출을 끼워 대출해주고 있기 때문이다. 당연히 불법이다. 이와 관련해 금융감독원은 LTV 한도를 넘어서는 저축은행 대출이 실질적으로는 담보대출에 비해 금리가 과도하게 높은 신용대출이나 마찬가지이기 때문에 소비자들의 주의가 필요하다고 경고하고 나섰다. 금감원은 특히 높은 대출 한도를 내세우며 기존 은행 대출을 저축은행 대출로 갈아타라고 현혹하는 일부 저축은행과 대출 모집인의 행태에 대해 강하게 제재한다는 방침이다.

 

  7일 금융권에 따르면 포털사이트를 중심으로 대출 상담사들이 "저축은행을 통해 LTV 95%까지 대출을 받을 수 있다"고 홍보하고 있다. 실제로 한 저축은행은 매매가 1억원 주택에 대해 주택담보대출로 주택 가격의 95%9500만원 대출이 가능하다고 안내하고 있다. 하지만 해당 저축은행 확인 결과, 주택값의 70%7000만원은 주택담보대출, 나머지 25%(2500만원)는 신용대출 구조였다. 상당수 금융소비자는 주택담보대출 가능액이 최대 집값의 95%인 것으로 알고 있지만 실제로는 여기에 25%의 신용대출이 포함돼 있다는 얘기다. 금융감독원 관계자는 "대출 모집인들이 더 많은 대출이 필요한 고객을 유인하기 위해 저축은행에서 대출을 받아 은행권 대출을 상환하고 추가적으로 대출을 더 받으라고 하는데 이 경우 신용대출이 포함되기 때문에 이자가 확 높아진다"고 지적했다. 이와 관련해 이 관계자는 "갈아타기가 한 달 이내에 벌어졌다면 분명 문제가 있어 보인다""모집인들이 전체 대출금이 담보대출인 것처럼 홍보하는 것도 편법으로 제재 대상이 된다"고 강조했다.

 

개인사업자나 법인사업자의 주택담보대출은 개인고객과 달리 LTV 한도가 없다는 점을 악용한 불법 대출 사례도 빈번해지고 있다. LTV 70% 한도를 넘기는 대출이 필요한 개인 고객에게 개인사업자 등록증을 만들라고 회유한 뒤 개인사업자 주택담보대출 형태로 LTV 제한을 피하는 식이다. 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입되면 저축은행에서 편법으로 과도하게 많은 대출을 받은 고객들은 신용대출 연장이 어려워질 수 있다. 수도권 아파트 대상으로 60%가 적용되는 소득 대비 부채상환비율(DTI)은 해당 아파트 담보대출 상환에 필요한 원리금과 기존 대출이자만 계산하지만 DSR95% 저축은행 대출에 활용된 신용대출 원리금상환까지 따지기 때문이다.(2016118일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. Deborah 2016.11.09 10:17 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대출 할때 정말 신중 해야할 것 같아요. 위의 좋은 정보가 많은 분들에게 도움이 되었으면 하네요

  2. 에스델 ♥ 2016.11.09 10:44 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    LTV 한도를 넘어서는 저축은행 대출은
    담보대출에 비해 금리가 높은 신용대출이나
    마찬가지이기 때문에 정말 주의해야겠습니다.^^
    좋은 정보 감사합니다.
    즐거운 수요일 보내세요!

  3. 청결원 2016.11.10 07:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다

  4. 핑구야 날자 2016.11.10 08:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세상에 쉬운게 없고 공짜는 없더라구요