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7월 비수기에도 5595, 강남·동작·은평 40%이상↑…관악·구로도 30%대 증가세

이달 집값도 0.32% 상승2개월 연속 오름폭 커져

은평·용산 등 강북은 개발호재강남은 재건축 초기단지에 `똘똘한 한채` 실수요 몰려

 

 

  서울 아파트 거래량이 바닥을 찍고 올라오기 시작했다. 1일 서울시 부동산정보광장 통계에 따르면 지난달 서울 아파트 거래는 5595으로 6월과 비교해 17%나 늘었다. 55479건에 비해서도 소폭 증가했다. 아직까지 월 1만건에 가깝게 거래되던 지난 3년간 거래량에는 미치지 못하지만 극한의 거래절벽 상황이 조금씩 완화되고 있다는 신호라 위축됐던 서울 부동산 시장이 다시 기지개를 켤 수 있을지 주목된다. 특히 여름철은 부동산 거래에 있어서는 비수기임에도 거래가 살아나고 있다는 점이 의미심장하다. 구별로 살펴보면 강남·동작·은평구가 전월 대비 거래량 증가율이 40%로 가장 높았다. 강남구는 6월 말부터 종합부동산세 등 보유세 인상안이 연속으로 발표되면서 공시가격이 15억원을 넘지 않는 `똘똘한 한 채`에 대한 수요가 오히려 늘어 급매물이 소진된 게 영향을 끼친 것으로 풀이된다. 동작구는 흑석동 등을 중심으로 재개발이 활발하게 진행되고 있고, 연말 입주가 예정된 `아크로리버하임` 등 새 아파트 가격이 고공행진을 하면서 주변 아파트들도 거래 수요가 많아졌다. 은평구는 재개발과 수도권 광역급행철도(GTX) 개통에 대한 기대감으로 거래 문의가 폭발했다는 후문이다. 이 밖에도 그동안 서울 부동산 시장에서 소외받았던 관악구와 구로구 거래량이 전월 대비 각각 36.5%, 38.5% 증가했다. 서울 25개구 가운데 거래량이 줄어든 곳은 아파트 자체가 극히 적은 종로구와 중구, 서울에서도 상대적으로 소외되고 있는 금천구와 중랑구, 재건축 거래 금지와 이주가 몰려 거래가 많지 않은 서초구 등 5곳뿐이었다.

 

 

  서울의 전반적 거래량이 늘어나자 집값도 뛰기 시작했다. 같은 날 발표된 한국감정원의 월간 전국주택가격동향 보고서에 따르면 7월 서울 집값은 0.32% 올라 2개월 연속 상승 폭을 늘려갔다. 4월 다주택자 양도세 중과 이후 가격이 뚝뚝 떨어졌던 강남3구가 7월 셋째 주를 기점으로 상승하기 시작했고, 박원순 서울시장의 `통째 개발` 발표로 영등포구와 용산구 집값이 수직 상승한 것이 영향을 미친 것으로 풀이된다. GTX 연결 호재가 있는 은평구, 규제가 상대적으로 적은 재개발 사업이 많은 동대문구와 서대문구 집값도 힘을 받으면서 서울이 전체적으로 달아오르는 분위기다. 그동안 거래 없이 가격이 떨어졌던 강남 재건축이 반등하기 시작한 것도 같은 맥락에서 봐야 한다는 분석이다. 또 재건축 초기 단계 아파트들이 11 재건축, 통합 재건축 등 여러 가지 방법을 논의하며 `각자도생`에 나서면서 `똘똘한 한 채`를 실거주가 가능한 재건축 단지에서 찾는 사례가 많아졌다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "지금 강남 재건축 을 매수하는 사람들은 단기 시세 상승에 따른 차익을 보는 것이 아니라 실제 거주 하면서 최소 10년 후 미래가치를 보는 실수요자들"이라고 봤다. 하반기에도 용산 마스터플랜 발표, 여의도 통개발안 밑그림 공개 등 한강 북쪽 지역에 개발 호재가 많아 집값이 들썩일 가능성이 높다는 분석이 지배적이다. `똘똘한 한 채` 가치가 가장 높게 평가받는 강남권 집값도 작년만큼 폭발적이지는 않더라도 수요가 꾸준히 유입될 가능성이 점쳐진다. 실제 작년 8·2 부동산대책 발표 이후 5개월간 서울 집값은 1.7% 올랐는데 올해 1~77개월간은 3.47% 올라 오히려 올해 들어 더 많이 올랐다. 다만 작년 11월 말 이후 아직까지 한 번도 단행되지 않은 추가 금리 인상과 내년부터 본격화하는 종부세 등 보유세 인상안 등은 변수가 될 수 있다.(201881일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

강남구까지 16주만에 상승세서울 25개구 모두 동반상승

`개발호재` 용산·영등포·은평, 오름폭 커지며 강세 이어가

"강력한 정책에 집값 안정" 김현미 장관 발언 `무색`실무진 "시장상황 예의주시"

 

 

 

  재건축추진위원회 설립 절차에 돌입한 서울시 강남구 개포동 개포주공 6·7단지는 재건축 기대감에 최근 열흘 새 호가가 1억원 이상 훌쩍 뛰었다. 개포동 율산부동산 관계자는 "불과 2주 전에 7단지 6층 전용 73매물이 153000만원에 거래됐는데 추진위 설립 절차가 본격화되고 강남 집값이 다시 뛴다는 뉴스가 나오면서 현재 호가가 165000만원까지 치솟았다""이 가격에라도 사겠다며 집주인 계좌번호를 달라는 매수인이 여러 명인데 매도인들은 되레 매물을 거둬들이고 있다"고 말했다. 강남 아파트값 하락세를 이끌었던 재건축 아파트들이 조정기를 거친 후 다시 반등하는 모양새다. 강남권 새 아파트의 인기는 그야말로 고공 행진이다. 6월 입주한 신반포5차 재건축 단지 아크로리버뷰는 전용 78입주권이 지난 325억원에 거래됐는데, 현재 호가는 26~30억원에 달한다. 2016년 입주를 시작해 전성기를 누리고 있는 반포동 아크로리버파크 전용 8427억원에 실거래되며 최고가를 찍자 `완전 신상`인 아크로리버뷰 인기도 덩달아 뛰고 있다. 인근 공인중개소 관계자는 "아크로리버뷰가 아크로리버파크보다 소규모인 600여 가구에 불과하지만 대부분 가구에서 한강 조망이 가능하다는 메리트가 있다""현재 고층 매물은 30억원까지 호가가 올라 있다"고 설명했다. 이번주 강남구 아파트 매매가격은 16주 만에 상승세로 돌아섰다. 이로써 이번주 서울시 25개 지역구 아파트 가격은 모두 플러스를 기록하면서 3주 연속 상승폭이 확대됐다. 특히 비수기인 한여름에 상승세가 관찰되면서 안정됐던 서울 집값이 다시 들썩이는 것 아니냐는 전망이 나오고 있다.

 

  반면 지방 아파트값은 하락폭이 커지며 양극화가 두드러졌다. 26일 한국감정원에 따르면 7월 넷째주(23일 조사 기준) 서울 주간 아파트값은 지난주보다 0.11% 상승하며 이달 둘째주 이후 3주 연속 오름폭이 확대됐다. 지난주 0.05% 하락했던 강남구 아파트값이 이번주 0.07% 급등하면서 4월 둘째주에 하락 반전한 이후 16주 만에 플러스로 돌아섰다. 송파구 아파트값이 0.05%, 강동구가 0.04% 올랐고 서초구도 0.01% 상승률을 기록했다. 그간 조정기를 보였던 강남 4(동남권) 아파트값이 0.04%2주 연속 상승했고, 지난주(0.01%)보다 오름폭도 커졌다. 새 아파트의 견조한 상승세에 재건축 아파트의 급매물 소진과 반등까지 겹치면서 오르는 모양새다. 박원순 서울시장이 3선 이후 강조하고 있는 여의도 통합개발과 용산 마스터플랜 발표 기대감으로 용산과 영등포 상승세도 눈에 띄었다. 다음달 마스터플랜 발표 호재가 있는 용산구 아파트값은 지난주 0.20%에서 이번주 0.26%로 상승폭이 확대됐고, 영등포구는 여의도 지역 강세로 지난주(0.24%)와 비슷한 0.23% 상승세가 이어졌다. 은평구는 신분당선 서북부 연장사업 예비타당성 조사 대상 선정갈현지구 등 재개발 기대감으로 0.24% 상승하면서 지난주(0.22%)보다 오름폭을 키웠다. 양천구는 지난주 0.12%에서 이번주 0.15%, 강북구는 0.14%에서 0.21%로 오름폭이 각각 커졌다.

 

 

  이 같은 시장 분위기는 `집값이 안정됐다`는 최근 정부 발언과 상충된다. 실제로 김현미 국토교통부 장관은 지난달 취임 1주년 기자간담회와 이달 24일 열린 국회 국토교통위원회 업무보고에서 "지난해 투기 수요 억제를 위해 강력한 정책을 펼쳤고, 주택시장은 안정세로 접어들었다"고 잇따라 밝혔다. 국토부 관계자도 "시장 상황을 예의 주시하고 있지만 아직 `과열`은 아니라고 본다"고 설명했다. 하지만 관계당국도 내부적으로 긴장하는 모습이 역력하다. 부동산 업계에 따르면 최근 국토부는 시장 전문가들에게 전화해 `지금 분위기가 대세 상승으로 이어질지` 질의한 것으로 알려졌다. 김 장관도 취임 1주년 기자간담회에서 "시장 과열이 재연된다면 추가 대책을 마련해 시장 안정 기조를 단단하게 할 것"이라고 강조한 바 있다. 한편 서울 강남권역과 강북권역 아파트값 격차가 올 들어 다시 커지고 있다는 주장이 제기됐다. 이날 부동산114에 따르면 올해 7월 기준 강남권역 아파트값은 3.3당 평균 2837만원, 강북권역은 1824만원으로 격차가 2006년 이후 최고 수준인 1013만원으로 벌어졌다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 강남 아파트값 낙폭이 두드러지면서 2013년 말에는 두 권역의 3.3당 격차가 574만원까지 좁혀졌으나 올해 7월 격차가 다시 1000만원 이상 벌어진 것이다.(2018727일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

  최근 1년간 아파트나 토지 거래 등 서울 부동산시장에서 가장 뜨거웠던 곳은 송파구인 것으로 나타났다. 12일 양지영R&C연구소가 지난 1년간(20175~20185) 한국감정원 전국주택가격동향의 아파트 매매값 상승률을 조사한 결과 서울은 평균 7.97% 상승한 것으로 나타났다. 가장 많이 오른 구는 송파구로 서울 평균의 2가 넘는 16.35%를 기록했으며 강남구 13.19%, 강동구 11.81%, 광진구 11.14% 등이 그 뒤를 이었다. 송파구는 수도권에서도 성남시 분당구(16.67%)에 이어 두번째로 상승률이 높았다. 올해 토지 거래량도 송파구가 가장 많았던 것으로 집계됐다. 한국감정원 부동산통계정보시스템에서 올해(1~4) 토지 거래현황을 분석한 결과 서울이 134898건이 거래된 가운데 송파구가 190으로 가장 많았다. 다음으로는 강서구가 9057, 은평구 7872으로 나타났다.

 

 

  아파트 매매 거래량은 아파트가 밀집한 노원구의 뒤를 송파구가 이었다. 지난해 5월부터 올해 5월까지 서울 아파트 매매 거래량은 총 127312으로 이 중 노원구에서 11839이 거래되며 가장 많은 거래건수를 기록했다. 그 다음으로는 송파구 9002, 강서구 7448, 강동구 7030, 성북구 6711건 등의 순이었다. 송파구는 2016년 말 SRT 수서역 개통에 이어 지난해 초에는 서울동부지검·서울동부지법 등 법조타운 조성이 완료, 올해 5월에는 연면적 46000의 지하 5, 지상 14층 규모에 달하는 송파농협 종합시설센터가 준공되는 등 개발 호재가 이어져 부동산 시장에도 긍적적인 영향을 미쳤다는 평가다. 양지영 R&C연구소장은 "송파구는 강남3구에서 찾아보기 힘든 대규모 개발호재가 많았고, 지난해부터 올해까지 기반시설들이 속속 완공되면서 기대감이 커졌다""최근 정부 규제 등 리스크가 있지만 송파구는 지하철 9호선을 비롯해 재건축과 뉴타운 등 재정비사업도 탄력을 받고 있어 장기적으로 성장가치가 높다"고 분석했다.(2018612일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

교통망·개발호재 서남권 오름세재개발 많은 서북지역도 관심권

강남, 재건축 잇단 승인에도 `잠잠

설이후 부동산시장 / 하락세 멈춘 집값설 이후엔 봄볕드나

 

 

  서울을 중심으로 아파트 매매시장이 11·3대책 여파에서 벗어나 기지개를 켜고 있다. 26일 한국감정원에 따르면 이번주 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.01% 내리면서 하락세를 이어갔다. 주간 단위로 전국 평균 아파트 매매가격이 하락세를 보이기는 지난해 3월 이후 약 10개월 만이다. 반면 서울은 같은 기간 0.01% 올라 5주 만에 보합에서 상승으로 전환했다. 특히 강남4구는 일부 재건축 단지가 도시계획위원회 심의를 통과한 영향으로 12주 만에 상승세로 돌아섰다. 금리 상승, 대출 규제, 공급 물량 과다, 경기 위축 등 중첩된 대내외 악재 속에 올해 집값 상승이 전국적으로는 부진한 가운데 꾸준한 수요가 유입되는 서울·수도권은 그나마 버틸 것이란 예상대로 진행되는 모습이다. 그렇다고 서울 지역도 상승세를 안심하기에는 아직 이른 상황이다. 이날 부동산114가 집계한 이번주 아파트 시세를 보면 서울은 0.01% 상승으로 2주 연속 올랐지만 오름폭은 줄었다. 강남 재건축 아파트는 상승률이 지난주(0.10%)의 절반인 0.05%에 머물렀다. 지난주 반포주공1단지 등의 재건축이 사실상 통과됐지만 매도인들이 호가를 올렸을 뿐 매수세는 아직 관망하는 분위기다. 관건은 설 이후 부동산시장이다. 당장은 봄 이사철을 맞아 어느 정도 활기를 보이겠지만 전반적인 분위기 반전보다는 실수요가 뒷받침되는지에 따라 각자도생으로 갈 가능성이 높다는 게 전문가들의 공통된 분석이다.

 

  매일경제가 부동산114 등의 데이터를 분석한 결과 11·3대책 이후 현재 아파트시장은 강남권과 서부권의 온도 차가 극명하게 드러난 상황이다. 지난해 114일 이후 아파트 매매가격을 보면 송파구(-0.68%)를 우선으로 강동구(-0.6%), 강남구(-0.37%), 양천구(-0.27%), 서초구(-0.26%) 순으로 하락세를 보인 반면 서부권인 영등포구(0.85%)와 강서구(0.84%), 서대문구(0.79%), 마포구(0.65%), 은평구(0.62%), 구로구(0.62%) 등은 서울시 평균(0.05%)보다 높은 상승률을 기록했다. 지역별 편차가 큰 이유로 전문가들은 '실수요의 힘'을 꼽는다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "대중교통 여건이 좋고 개발 호재가 있는 서부권이 매매시장을 움직일 공산이 크다"고 분석했다. 서남권인 강서·영등포·구로구 일대는 지하철 1·2·5호선 등 대중교통망과 함께 강서구 마곡지구 개발, 서울에서 두 번째로 규모가 큰 뉴타운(영등포구 신길뉴타운)과 재건축(영등포구 당산·여의도동 일대), 구로구 신도림동 일대 개발 호재 등이 상승세를 뒷받침한다. 마포·서대문·은평구 등 서북권도 오름세가 예상된다. 다음달 사업시행인가를 앞둔 마포구 공덕1구역을 비롯해 서대문구 홍제동·홍은동 일대, 은평구 응암동 일대에서 재건축·재개발 사업이 이어지는 것과 더불어 수요가 꾸준하다는 점이 강점이다.

 

   반면 투자 수요가 몰리던 강남4구는 설 이후 반등 여부에 대해 의견이 엇갈린다. '사교육 1번가' 대치동의 대단지이자 강남 재건축시장 '대장주'로 통하는 은마아파트의 경우 11·3대책 이후 하락세를 벗어나지 못하고 있다. 인근 A공인 관계자는 "작년 10월 말 125000만원까지 치솟았던 전용면적 76형 매매 호가가 12월 이후 12억원 밑으로 떨어졌다""최근 11~118000만원 선 매물도 나오지만 투자자들은 10~105000만원 선까지 기다리고 있다"고 털어놨다. 개포동의 경우 인근 B공인 관계자는 "래미안 블레스티지 분양권은 웃돈이 2000만원 선에서 급매물이 나오고, 래미안 루체하임은 작년 12월 전매제한이 해제됐지만 거래가 0"이라고 말했다. '재건축의 메카'로 뜨던 서초구 반포동 일대 분위기도 좋지 않다. 반포동 C공인 관계자는 "거래절벽이어서 설 이후 두고 봐야 한다""반포주공1단지와 상반기 시공사 선정을 앞둔 1단지 3주구 역시 사업 속도에도 불구하고 관망세가 이어지는 중"이라고 말했다. 11·3대책의 직격탄을 맞은 서초구 잠원동 래미안 신반포 리오센트(작년 12월 분양)는 미계약 물량에 대해서 금융 혜택을 주는 방안을 검토 중이다.

 

  그러나 강남4구 재건축의 하락세가 일단 멈춘 만큼 반등 여지도 기대해 볼 만하다는 시각도 나온다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "사업 단계별로 잠실동 진주·반포 현대처럼 재건축 심의가 통과되는 식의 진전이 이뤄지는 단지들은 가격이 오를 가능성이 있다"고 말했다. 안명숙 우리은행 고객자문센터장은 "강남권 재건축이 전반적인 상승세를 타기보다는 수익성이 좋은 단지 위주로 국지적인 오름세가 나타날 것"이라고 말했다. 다만 투자 목적의 매수에 대해서는 신중해야 한다는 지적이다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등 대출 규제는 매매가격의 30~40%를 대출받아 내 집 장만에 나서는 실수요자보다 50% 이상 레버리지를 일으키는 투자자들에게 더 큰 영향을 줄 것"이라며 "올해 아파트시장은 투자 수요보다는 실수요 위주의 개편이 이뤄질 것"이라고 말했다.(2017127일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

  지난 27일 국토교통부에 따르면 올 3분기 전국 땅값 상승률은 0.6%로 2분기(0.59%)보다 0.01%포인트 증가했고 9월 한 달간 전국 땅값은 0.19% 올라 2010년 10월 이후 59개월 연속 상승세를 이어가 올해 들어 3분기(9월 말)까지 전국 땅값은 1.67% 올랐다는 것이다. 이는 2008년 3분기까지 상승률(3.92%) 이후 9년 만에 최대치로서 지난해부터 부동산 시장이 본격적으로 회복 국면에 접어들었기 때문이라는 것이다.

  광역시·도별로 보면 대구 땅값이 3분기까지 2.89% 올라 가장 높은 상승률을 기록했고 제주(2.82%), 세종(2.73%), 부산(2.21%) 등도 평균을 훨씬 웃돌았으며 대부분 주택 가격이 많이 오른 지역과 일치하고, 시·군·구별로 보면 한국전력 등 공기업 이전이 활발한 전남 나주시 땅값이 3분기까지 4.33% 올라 전국 1위, 전남 구례군이 4.3%로 2위, 대구 달성군(3.385%), 대전 유성구(3.22%), 대구 수성구(3.15%) 등이 뒤를 이었으며 서울에서는 강남구가 2.87% 올라 25개 자치구 중 땅값이 가장 많이 올랐다는 것이다.

  3분기까지 토지 거래량도 사상 최대인 229만필지로 지난해 3분기(190만필지)와 비교하면 20% 증가한 수치다. 세종시가 지난해 3분기 누계와 비교해 122% 증가해 다른 지역을 압도했다. 서울(44.4%), 경기(31.9%), 인천(29.3%) 순으로 거래량 증가폭이 두드러졌다. 대전은 광역 자치단체 중 유일하게 5.3% 감소한 것으로 집계됐다. 충북(1.1%), 전북(1.8%) 등도 토지 거래가 거의 늘지 않았다는 것이다. 역시 부동산은 개발호재와 위치가 부동산의 가치를 결정하는 것 같다.