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남북경협 기대에 파주땅 `반짝`, 중진의원 부인도 꾐에 빠져

5배비싼 값에 공유자만 100여명, 3기신도시 등 기획부동산 주의보

 

지난해 남북정상회담 등 남북 화해 무드를 타고 기승을 부렸던 경기도 파주시 기획부동산에 중진 국회의원의 부인도 투자를 했던 것으로 파악됐다. 16일 국회 관보와 부동산 관계자 등에 따르면 재선인 한 야당 의원의 부인은 작년 10월 경기도 파주시 적성면 소재 임야 2필지 약 2000를 지분투자 방식으로 매입했다. 해당 의원은 고시 출신으로 주요 경제부처 공무원까지 역임했고 야당에서도 주요 당직을 두루 거친 경제·법률 전문가여서 더 주목을 받는다. 부인 명의의 투자지만 투기 의혹을 불러일으킬 수 있는 예민한 시기에 파주 지역 부동산에 투자했다는 점 때문에 비판을 피할 수 없다는 지적이다. 전문가들은 다만 이 의원 가족이 실질적으로 투기보다는 오히려 기획부동산에 당했다고 분석하고 있다. 나란히 붙어 있는 2필지는 각각 115315, 168184로 수백 명의 공유소유자가 지분 쪼개기 방식으로 보유하고 있는 기획부동산의 전형이다. 개발 호재를 엮어 사실상 개발이 불가능한 임야나 그린벨트 토지를 매각하는 기업형 기획부동산으로 분류된다. 해당 필지의 공유자는 각각 139, 189명에 달한다. 부동산 업계 관계자는 "해당 지역은 경매업체 등으로 등록한 법인 십수 개가 매입한 뒤 향후 개발이익이 클 것이라고 홍보해 투자자들을 모집하는 방식으로 재판매됐다"고 말했다. 이 관계자는 "보통 기획부동산은 텔레마케팅, 온라인 광고 등 다양한 방식으로 수십 배의 수익을 낼 수 있다고 선전해 판매한 뒤 자진 폐업하며 발을 빼는 식으로 기획된다"고 밝혔다.

 

해당 주소지는 1필지로 돼 있던 수십만 임야를 4~5개로 필지분할 작업을 거쳐 기획부동산 업자들이 매입한 땅으로 언론 등에도 여러 차례 소개된 바 있다. 업계에서는 기획부동산을 계획한 업자들이 3.3당 약 1만원 내외에 땅을 매입한 뒤 5배가량 부풀려 지분판매를 한 것으로 보고 있다. 실제 2000건 내외로 거래되던 파주 부동산 거래는 작년 10월을 전후해 거래량이 급증했다. 국토교통부 토지거래 자료에 의하면 작년 13037건이던 파주시 토지 거래량은 작년 104955건으로 증가해 1년 중 가장 높은 수치를 기록했다. 해당 파주 기획부동산 역시 10월을 전후해 수많은 지분투자가 이뤄진 것으로 파악됐다. 해당 의원실 관계자는 "올해 재산공개 관보를 준비하면서 부인의 해당 부동산 매입 사실을 알게 됐다""총 매입금이 약 3000만원 정도로 소액이지만 문제가 될 것으로 우려돼 곧바로 해당 부동산을 매각해 현재는 보유하지 않고 있다"고 밝혔다. 국회의원 부인조차 기획부동산의 수법에 넘어간 가운데 올해에도 이러한 기획부동산 주의보가 내려진 상태다. 토지건물 시세 플랫폼기업인 밸류맵201812월부터 20193월까지 4개월간 기업형 기획부동산이 매매한 토지 거래건수가 약 11646건에 달한다고 밝혔다.(2019417일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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조합 측 애초 850만원으로 산정,“재건축 종료 시점 집값 낮게 잡아

서초구청, 인근 시세 감안 다시 책정, 준공 때 아파트 값 따라 변동 가능성

한풀 꺾인 재건축 시장 더 위축될 듯

 

 

  ‘재건축 초과이익 환수제 시행에 따른 부담금 쇼크가 현실로 다가왔다. 서울 재건축 추진 단지 중 처음으로 재건축 부담금을 내게 될 서초구 반포현대아파트의 부담금 예상액이 조합원 1인당 13569만원으로 산정돼서다. 애초 조합이 추산한 예상액의 16배에 달한다. 서초구청은 15일 반포현대아파트 재건축에 따른 초과이익 부담금 예상액을 이렇게 산출하고 조합에 통지할 예정이라고 밝혔다. 반포현대 재건축 조합은 지난달 2일 서초구청에 서류를 제출하면서 850만원 수준의 부담금 예상액을 써냈다. 이에 서초구청이 재건축 종료 시점 주택가격을 지나치게 낮게 잡았다며 서류를 돌려보냈고, 조합은 지난 111인당 7157만원으로 산정한 예상 부담금을 다시 제출했다. 이날 서초구청이 산정한 예상 부담금은 이보다 2배가량 많았다. 서초구는 조합에서 제출한 자료에다 인근 시세 등을 일부 보완, 조정해 부담금 예상액을 산정했다고 밝혔다. 이상근 서초구 주거개선과장은 부담금 예상액은 국토교통부의 재건축 부담금 업무 매뉴얼을 근거로 산출했다재건축 종료 시점의 주택 가격이 변할 수 있기 때문에 정확한 부담금은 재건축 아파트 준공 때 산정할 수 있다고 설명했다.

 

 

  올해 부활한 환수제에 따라 정부는 조합원 1인당 평균 개발이익(초과이익)3000만원을 넘으면 이익의 최대 50%를 재건축 부담금으로 거둬들인다. 추진위원회를 구성해 재건축사업을 시작한 시점부터 준공되는 종료 시점까지 오른 집값 가운데 해당 지역 평균 집값 상승분, 공사비 등 개발비용을 뺀 금액에 부과된다. 준공시점 집값은 지금 시점에서 알 수 없어 재건축 부담금은 앞으로 달라질 수 있다. 2~3년의 공사기간을 거쳐 준공됐을 때 아파트 시세에 따라 늘어날 수도, 줄어들 수도 있다. 만약 준공 시점에 아파트 가격이 예상보다 더 오르면 부담금은 더 늘어난다. 반대로 낮아지면 부담금 규모는 줄거나 아예 부담금을 내지 않을 수도 있다. 백준 J&K 도시정비 대표는 준공 때 가격 수준에 따라 부담금 편차가 크게 날 수 있다라고 말했다. 반포현대 재건축 조합은 울며 겨자 먹기식으로 따를 수밖에 없는 처지다. 인허가권을 가진 구청으로부터 관리처분 인가를 받아야 하기 때문이다. 조합 관계자는 부담금을 빨리 통지받아야 사업을 진행할 수 있지 않으냐확정된 게 아닌 예상액인 만큼 준공 시점에 다시 따져도 늦지 않을 것이라고 말했다.

 

 

  국토부는 지난 1월 강남 4(강남·서초·송파·강동구) 15개 단지의 재건축 부담금 추산 결과 조합원 1인당 평균 부담금이 44000만원으로 예측했지만, 반포현대는 단지 규모가 80가구로 작고 조합 수입원인 일반분양분도 많지 않아 부담액이 크지 않을 것으로 예상했다. 하지만 예상을 뛰어넘는 부담금 액수가 나오면서 다른 재건축 추진 단지의 부담금도 조합 추정보다 많아질 것으로 보인다. 재건축 부담금 예정액 통보는 사업시행인가와 시공사 선정을 마쳤고, 지난해 말까지 관리처분인가를 신청하지 않은 곳이 대상이다. 시공사 선정 단계인 강남구 대치쌍용2, 서초구 반포주공1단지 3주구 등이 하반기 부담금 통보를 받을 것으로 전망된다. 전문가들은 재건축 시장이 위축될 것으로 내다본다. 부동산114에 따르면 지난 11일 기준 서울 재건축 아파트값은 전주보다 0.02% 내려 3주 연속 하락세다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 예상보다 많은 부담금을 내면서 재건축 사업을 하려는 곳은 거의 없을 것이라며 사업 속도를 늦추거나 중단하는 곳이 늘고, 이들 단지의 집값도 조정받을 것이라고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 서울의 주요 주택 공급원인 재건축이 위축되면 장기적으로 주택 공급이 줄면서 집값이 오르는 부작용이 발생할 수 있다라고 말했다.(2018516일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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8·2 대책 `거래절벽` 와중에 `현금청산` 강남 매물 등장

조합원 지위 양도 못받아재건축 집 못받고 현금 받아

강제매각 대상 되거나 청산가격 분쟁 남을 소지`매각` 리스크도 고려해야

 

 

  문재인정부의 8·2 부동산 대책으로 재건축 아파트 거래가 중단된 가운데 시세보다 3억원이나 싼 '현금청산' 매물이 등장했다. 11일 부동산업계에 따르면 서울 서초구 잠원역 인근 신반포 10318동 전용 54형이 7억원에 매물로 나왔다. 같은 단지 같은 평형 시세가 10100만원으로 형성돼 있어 3억원이나 저렴한 매물이 나오자 매수자들이 큰 관심을 보이고 있다. 하지만 이 물건은 '현금청산' 대상이다. 현금청산이란 재개발·재건축에서 새 아파트 입주권을 포기하는 대신 조합으로부터 현금을 받는 것을 의미한다. 8·2 대책에 따라 일반 거래는 묶이고 앞으로 나오는 재건축 매물은 대부분 현금청산 대상이 된다. 부동산114에 따르면 서울 지역에서 재건축을 추진 중인 단지는 108000가구로 이 가운데 조합설립 인가를 받은 단지는 절반 수준인 55655가구에 달해 상당수 현금청산 매물이 시장에 풀릴 것으로 예상된다.

 

 

  하지만 일반 재건축 매물과 다른 점이 많아 투자자들 주의가 필요하다. 무엇보다 재건축 이후 집을 받지 못하고 재건축 조합원 분양이 끝난 뒤 현금으로 받는다는 것이 일반 매물과 다른 점이다. 현금청산을 할 때 가격은 사업시행자와 소유자가 협의해 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 2명 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균해 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "만일 조합 정관에 청산금액 결정기준이 명시돼 있다면 이에 따라 결정된다"고 설명했다. 만일 결정기준이 애매하고 협의가 원만하게 이뤄지지 않을 경우 소유주가 가진 주택을 법원에 공탁한 뒤 시행자가 매도청구를 한다. 이때 매도청구 가격은 1996년 나온 대법원 판례에 따르면 재건축으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 수준이다. 매도청구 당시 일반적 매매가격과 큰 차이가 없을 수도 있지만 일반 조합원과 현금청산 대상자 간 감정평가 기준이 다를 경우 분쟁의 여지가 있다. 강남 아파트는 매각을 원하는 시기에 내놓으면 바로 팔려서 주식만큼 환금성이 좋다는 점 때문에 자산가들이 선호했다. 그러나 '현금청산'은 재건축 진행이 지지부진할 경우 강제 매각 대상이 되거나 오랜 기간 투자금이 잠길 수 있어 매각 리스크가 있다.

 

 

  지난 6·19 대책 때문에 오는 9~10월로 예정된 도시 및 주거환경 정비법 개정 후 사업시행인가를 신청하는 청약조정대상지역 내 재건축 아파트 소유자는 같은 정비구역에서 두 채 이상 주택을 보유하고 있더라도 원칙적으로 새로 짓는 주택을 한 채만 받는다. 나머지 보유 주택은 관리처분인가 이전에 청산계획을 제출해야 한다. 재건축에 따른 시세차익을 한 채에서만 얻을 수 있다는 얘기다. 추가로 보유한 주택은 관리처분계획 인가 후 90일 이내에 현금청산된다. 결국 현금청산 물건에 관심을 가지는 투자자는 먼저 조합의 정관을 살펴본 뒤 매물이 시세보다 얼마나 낮게 나왔는지를 따져봐야 한다. 또한 관리처분계획 인가를 언제쯤 받을 수 있는지 감안해야 예상 수익률 산정이 가능하다. 신반포 10차가 속한 한신4지구는 20161월 조합설립인가를 받은 후 아직 사업시행인가 신청을 하지 않았다. 조합설립인가 후 2년이 아직 지나지 않아 조합원 양도 금지의 예외 사유인 '사업지연'에 해당하지 않기 때문에 현재 매매를 통한 조합원 양도 지위 이전은 불가능하다.

 

 

  한신4지구 조합 측은 "오는 18일 사업시행인가를 신청하겠다"고 밝히고 있으나 재건축 단지를 타깃으로 각종 규제가 쏟아지고 있어 향후 시세 변화를 내다보기 어렵다고 판단해 소유주가 현금청산을 결심하고 급매에 나선 것으로 풀이된다. 신반포 10차 인근 A공인중개업소 관계자는 "동일 조합에 속한 주택 두 채를 들고 있던 조합원이 한 채를 처분해야 해서 '현금청산'으로 시세보다 싸게 나왔다"고 설명했다. 현금청산 물건은 재건축 초과이익환수제 부과 대상은 아니다. 초과이익에 따른 부담금은 재건축 준공 이후 조합으로 부과되기 때문이다. 관리처분계획 인가 후 90일 이내 현금청산돼 조합에서 제외된 소유주는 부담금 의무를 지지 않는다. 현금청산 물건을 매입한 투자자는 조합이 향후 내부갈등 등의 문제로 해체된 뒤 다시 조합이 설립될 경우에는 조합원 자격을 가질 수 있다. 인근 B공인중개업소 관계자는 "조합원들이 지분을 포기하는 현금청산이 늘어나게 되면 수익이 불확실한 일반분양이 늘어나게 된다""정부가 '분양가 상한제'를 도입하면 재건축 사업성이 떨어져 사업지연 등으로 이어질 수 있다"고 말했다.(2017812일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 버블프라이스 2017.08.14 06:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    현금 재건축 관련해서 '부동산'정보 잘보고 갑니다^^
    새롭게 시작하는 한 주 멋지게 보내시길 바래요

  2. 핑구야 날자 2017.08.14 07:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    투기를 막 시작한 분들에게는 큰 타격이 되겠군요

  3. 멜로요우 2017.08.14 13:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이제 조금씩 집값이 내려가는건가요? 요즘 정말 너무 비싸서 집을살 엄두가 안나요 ㅠㅠㅠ

  4. 도느로 2017.08.14 15:30 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    들쑥날쑥한 부동산경기가 정책의 변화로 인해 더더욱 갈피를 못잡네요.
    활기찬 한 주 되세요 ^^