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성동구 2987만원까지 올라광진 2950만원·마포 2937만원

 

 

  마포·성동·광진구가 아파트값 `3.33000만원` 시대를 눈앞에 두고 있다. 4KB국민은행 월간 주택가격 동향에 따르면 `마성광`3.3당 평균 아파트값은 6월 기준 각각 3000만원에 육박한 것으로 나타났다. 3.33000만원 돌파에 가장 근접한 지역은 성동구(2987만원). 3.32950만원으로 집계된 광진구가 뒤를 이었고, 마포구는 2937만원을 기록했다. KB국민은행 월간 동향 기준 서울에서 3.33000만원을 넘어선 지역은 강남3(강남·서초·송파)와 용산구뿐이다. 강남4구로 불리는 강동구도 6월 기준 2669만원에 불과하다. 특히 강북에서는 1년 전인 지난해 6`3.33000만원` 반열에 오른 용산구가 유일했다. 마포·성동·광진구 아파트값이 올해 들어 매달 적게는 3.320~30만원, 최대 100만원 수준으로 오른 점을 고려하면 이르면 한두 달 사이에 각각 3.33000만원대에 진입할 것으로 예상된다. 지난 6개월 동안 `마성광` 중 상승폭이 가장 컸던 마포구는 1월 대비 3.3302만원 올랐다. 30평형대인 전용 84로 치면 마포구 평균 아파트 가격은 상반기에만 7600만원 수준 상승한 것이다.

 

 

  마포·성동·광진구는 올해 초 급등한 강남3구와의 `갭 메우기``직주근접` 효과로 꾸준히 상승세를 타고 있다. 심지어 최근에는 강남권을 넘어서는 오름세를 유지 중이다. 부동산114에 따르면 강남4구를 제외한 비강남권 아파트값 상승률은 6월 한 달 동안 5(0.35%)보다 상승폭이 커진 0.45%를 기록했다. 반면 강남4구는 보합(0.00%)으로 집계됐다. 강북 도심권 주요 업무지구와 가까워 30·40대 실수요층이 선호하는 마포는 201412월 셋째주 이후 단 한 번도 하락세로 전환한 적이 없다. 부동산 시장 관망세에도 불구하고 마포자이 전용 84는 지난달 4월 대비 4500만원 높은 106500만원에 거래되면서 신고가를 경신했다. 처음으로 10억원을 넘은 지 두 달 만에 새로운 기록을 세운 것이다. 같은 기간 반포나 잠실 대장주 단지들은 거래는 없고 매도 호가가 수억 원 수준으로 하락한 상태다.(201875일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

성남·과천, 1년새 22%·19%↑…강남권 못지않은 상승세, 하남 신규 단지 웃돈 1

강남 3구와 생활권 공유가격은 상대적으로 저렴, 신규 분양도 잇따라 완판

 

 

  현대건설 컨소시엄이 5하남시 감일지구에 분양한 `하남 포웰시티`55110명의 청약자를 몰고 왔다. 평균 26.31, 최고 92.751의 경쟁률1순위 청약이 마무리됐다. 지난 3SK건설과 롯데건설이 과천시 주공2단지를 재건축한 `과천 위버필드`도 평균 171의 경쟁률이라는 좋은 성적을 냈다. 작년 7월 분양한 성남시 분당구 `판교 더샵 퍼스트파크`는 총 1223가구가 4일 만에 모두 완판됐다. 성남·과천·하남시가 수도권 주택시장을 주도하고 있다. 이들은 강남 3(강남구·서초구·송파구)와 맞닿아 강남 생활권을 바로 공유할 수 있는 장점 때문에 `준강남`으로 불린다. 그러면서도 강남권보다는 저렴한 가격 때문에 수도권 청약·매매 시장의 블루칩으로 떠오르고 있다. 특히 성남시와 과천시는 2001년 이후 수도권 집값 부동의 1·2를 기록하고 있다. 최근에는 재건축, 리모델링, 택지 개발 등도 잇따르고 있다. 부동산114에 따르면 과천과 성남의 작년 5월부터 올해 5월까지 집값 상승률이 각각 21.99%, 19.32%로 수도권 1·2위를 차지했다. 강남구(21.69%), 서초구(19.98%) 못지않은 상승률이다. 두 곳은 31개월 연속 미분양 가구 수 제로(0)를 기록하고 있다. 하남시는 하남 미사강변신도시, 위례신도시, 하남 감일지구 등 택지개발지구를 중심으로 각광받고 있다. 20167월 입주한 미사강변더샵리버포레나 같은 해 9월 입주한 미사강변2차푸르지오 등에는 지난 1년간 1억원 이상 웃돈이 붙었다. 지난달 청약을 받은 하남시 `미사역 파라곤`809가구 모집에 무려 84875이 몰렸다.

 

  이들 지역의 향후 분양물량도 꽤 된다. 부동산인포에 따르면 올해에만 성남·과천·하남에서 1663가구가 분양된다. KCC건설이 이달 성남시 도촌지구 A12~17블록(A), B3블록(B)에 블록형 단독주택인 `분당 KCC스위첸 파티오`를 분양한다. 203가구 규모로 전 가구가 소비자 선호도 높은 전용 84단일 면적으로 구성된다. 아파트의 편리함과 단독주택의 독립성을 합쳤고, 청약통장 없이도 청약이 가능하다. 분당구 정자동에 15년 만에 공급되는 새 아파트로 주목받는 포스코건설의 `분당 더샵 파크리버`()한양이 시공하는 성남시 중원구 금광3구역 재건축 `성남 금광3구역 한양수자인(가칭)`도 대기 중이다. 한양수자인은 총 711가구(전용 40~59) 규모로 이 중 243가구가 일반분양될 예정이다. 하남시에서는 GS건설이 8월 위례신도시 A3-1블록(하남시 학암동)`위례신도시 자이`를 분양할 예정이다. 559가구 규모로 조성된다. 인근에 청량산과 대형 공원이 자리해 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다. 과천시에서는 한국토지주택공사(LH)GS건설이 8월 과천시 지식정보타운 S9블록에 총 647가구를 분양할 예정이다. 민관 참여 공공분양 아파트로 공급될 예정이다. 연말에는 과천주공 6단지를 재건축하는 `과천주공 6단지 자이(가칭)` 2145가구 중 840가구가 일반분양으로 풀린다.(2018620일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

'부동산 정치'가 시작됐다흔들리는 정부의 강남 집값 잡기

강남·서초 정부지시 거절하자 송파 주민들 구청에 거센 항의검증 의뢰했던 송파구 취소결정

재건축 좌초 우려한 목동주민들 지역정치인에 대책회의 요구같은 여당의원 국토부장관 압박

선거 앞둔 지자체장들 좌불안석정부 집값규제와 충돌 늘어날 듯

 

 

  "우리 구민의 편을 가장 잘 들어줄 사람이 누구입니까. 서초구청이 구민의 대변인 아닙니까. (제가) 자기 식구를 가장 잘 챙긴다는 것을 알아주십시오." 지난 5일 오전 서울 서초구청 2층 대강당. 관리처분인가 신청서류를 한국감정원(국토교통부 산하 기관)에 검증 의뢰하지 말고 구청이 신속히 판단해 인가 결정을 내려달라며 항의 집회를 한 반포주공1단지1·2·4주구 조합원 400여 명 앞에서 조은희 서초구청장이 한 얘기다. 조 구청장은 이날 자체 검증위원회를 만들어 검증하겠다는 입장을 밝혔다. 지방선거가 4개월여 앞으로 다가오면서 지방자치단체들이 정부 부동산 정책에 잇달아 반대 입장으로 돌아서고 있다. 서초구청의 결정을 전해들은 송파 지역 재건축 추진 조합 주민들이 거센 항의 전화를 쏟아내자 지난달 25일 감정원 검증을 의뢰했던 송파구도 결국 철회 결정을 내렸다. 송파구청 관계자는 "주민들의 항의가 만만치 않아 다른 구청과의 형평성을 고려하지 않을 수 없었다"고 말했다. 송파구는 이와 함께 외부 검증에 들어가는 수수료 8500만원에 대한 비용 문제도 철회의 이유라고 설명했다. 강남 3구가 잇달아 반기를 들면서 정부의 강남 집값 잡기는 일단 힘이 빠질 수밖에 없게 됐다. 일단 구청이 외부 검증을 철회하기로 한 이상 정부가 마땅히 이를 제재할 수단은 없기 때문이다. 국토부 관계자는 "다시 한번 꼼꼼히 과정을 점검해달라는 것인데 결국 문제가 발생하면 해당 지자체가 책임져야 할 것"이라며 "일단 문제 발생 소지가 있는지 더 모니터링하고 부실 검증이 계속 우려된다면 추가적인 행정지도 등을 할 수도 있다"고 전했다.

 

  국토부는 송파구청 측이 관리처분인가 서류 검증 비용을 철회 사유로 제시한 것은 사실과 다르다는 입장이다. 국토부와 한국감정원이 이번 사안의 특수성을 감안해 해당 검증 비용을 '무료'로 해주겠다고 제안한 것으로 확인됐다. 매일경제가 강남 3구 재건축 담당자에게 확인한 결과 3개 구청 모두 인가 신청서류에 반려할 만한 흠결은 없다고 판단한 것으로 파악됐다. 결국 자체적인 추가 검증을 거치겠지만 관리처분인가는 그대로 승인되고 신청 단지 모두 분담금 없이 재건축 진행이 가능한 셈이다. 지난해 말 관할 구청에서 관리처분인가를 신청하고 아직 인가를 받지 못한 재건축 추진 단지는 강남구 2(홍실, 대치동구마을2단지) 서초구 9(신반포3·경남, 신반포13, 방배13구역, 신반포22, 신반포14, 서초신동아, 반포124주구, 한신4지구, 신성빌라) 송파구 2(잠실진주, 미성·크로바) 13이다. 전문가들은 지방선거를 앞두고 주민들의 표심을 의식해 지자체장들이 각자 정치에 나서면서 중앙정부의 부동산 정책과 충돌하는 사례가 증가할 가능성이 높다고 내다본다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "종전에는 선거를 앞두고 사회간접자본(SOC) 사업에 민감하게 반응했다면 이번 지방선거는 집값 향배와 그에 따른 정부 규제에 표심이 크게 흔들릴 것"이라면서 "소유자들이 각종 부동산 정책에 일희일비하는 만큼 지자체장들이 정부 정책에 상당한 영향력을 행사할 수 있다"고 말했다.

 

  재건축 연한 연장이나 재건축 승인을 위한 안전진단 강화에도 제동이 걸릴 조짐이다. 재건축 연한이 현재 30년에서 40년으로 연장될 경우 최대 피해 지역으로 꼽히는 목동 지역 주민들은 지역구 국회의원과 시의원, 구청장 등을 압박하고 있다. 목동 일부 주민들은 재건축 필수 관문인 안전진단이 강화될 가능성을 사전에 차단하기 위한 '··정 합동대책위원회' 설립을 추진하면서 김수영 양천구청장과 황희 국회의원 등에게 이달 21일 열리는 대책회의에 참석하라고 요청하는 공문을 보냈다. 이렇게 압박을 받은 해당 지역구의 황희 더불어민주당 의원이 6일 열린 국회 국토교통위 전체회의에서 김현미 국토교통부 장관을 향해 "재건축 연한을 40년으로 한다고 해서 혼란이 생겼다"고 지적했다. 김 장관과 같은 여당 소속임에도 표심 이탈을 우려해 중앙정부 공격에 나선 셈이다. 이에 대해 김 장관은 "처음에 얘기할 때 30 또는 40이라는 단어는 얘기한 적도 없는데 언론 보도가 나오면서 이제는 40년으로 굳어진 것 같다"고 해명했다. 양천구청 관계자도 "해당 공문을 수신한 지 얼마 안돼 검토가 필요하다. 주민들의 재산권 행사에 피해가 없도록 최선을 다하겠다"며 주민들 반발을 무시할 수 없음을 시사했다.

 

 

  정부의 규제로 되레 집값 하락이 빚어지고 있는 지방에서는 지자체장이 집값 상승을 유도하는 정책을 내놓기도 한다. 대구시는 지방선거를 앞두고 지역 정비사업과 건설업계 활성화를 위해 변경된 용적률 인센티브 제도를 마련해 지난달 30일부터 시행하고 있다. 재건축·재개발 등 정비사업에 지역 건설업체가 참여할 경우 전국 최고 수준인 최대 15%의 추가 용적률 혜택을 부여하는 것이다. 대구시 도시정비과 관계자는 "지역경제가 많이 침체되고 있어 지역경제 살리기 차원에서 마련한 방안"이라고 설명했다. 대구의 경우 수성구가 투기과열지구 지정 등 정부의 집값 규제 대상에 올라 있다. 최근 김현미 장관이 청약조정대상지역 중 주택시장이 침체된 지역에 대해 청약위축지역 지정을 검토하겠다고 밝힌 것도 주택 경기 침체 지역의 국회의원들이 압박한 결과다. 지난달 30일 김 장관이 국회 법제사법위원회 전체회의에 출석했을 때 본인 지역구인 부산 기장군을 청약조정대상지역에서 제외해달라고 윤상직 자유한국당 의원이 주장하는 것을 비롯해 각지 의원들이 청약 규제 완화를 요구하고 나섰기 때문이다. 전문가들은 향후 지방선거를 앞두고 정부의 부동산 정책이 지자체에 의해 계속 제동이 걸릴 가능성이 높다고 예상하고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "실질적인 선거 대상인 지자체장들은 지역 주민의 불만을 무시할 수 없는 게 현실"이라며 "지방선거까지 부동산 정책을 놓고 중앙정부와 지자체 간에 정치적 갈등이 확산될 가능성이 있다"고 설명했다.(201827일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

  '올해 가장 높은 주택 가격 상승률이 기대되는 지역은 어디인가'라는 질문에 전문가 62%'강남3'를 꼽았다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "부동산학에서 집값 형성 요인을 유용성, 상대적 희소성, 유효 수요 등 세 가지로 꼽는데 강남3구에는 이 조건을 모두 갖춘 곳이 많다"고 설명했다. 교통이 편리하고 교육이 우수하다는 점, 강남권 진입을 원하는 유효 수요는 꾸준히 늘어나지만 재건축으로 인한 가구 수 증가에는 한계가 있다는 점도 이 지역 집값을 올리고 있다는 지적이다.

 

   백준 제이앤케이도시정비 대표는 "송파, 잠실 일대는 선수촌아파트, 우성1·2·3, 잠실5단지 등 주요 재건축이 예정돼 있다""삼성동 국제업무단지 개발도 호재"라고 말했다. 이명수 미래에셋생명 부동산 수석 컨설턴트는 "강남 재건축 투자자들은 대출 규제에서 상대적으로 자유로운 것도 강점"이라고 말했다. 하지만 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 "강남3구는 재건축 이슈로 거품이 형성돼 있어 조만간 빠질 가능성이 있다"고 말했다.(201741일 매일경제 기사 참조)

 

 

강남3구 재건축 3.34천만원 첫 돌파

고덕그라시움 올 서울최대 36천명 청약

고가 분양 잇단 성공에 시중 유동자금 밀물

 

  "대출을 조여도 막기 어렵다." 정부가 중도금 집단대출 규제를 강화하고 전국에 걸쳐 주택담보대출 분할상환을 의무화했지만 서울 강남과 세종시 등 일부지역 부동산 시장은 대출규제를 비웃듯이 뜨겁게 달아오르고 있다. 정부가 발표한 8·25 가계부채 대책이 기름을 부었다는 지적이 나오지만 보다 근본적으로는 장기 저금리 여파라는 분석이 지배적이다. 대출을 조여도 시중 유동자금이 풍부해 이미 검증된 부동산 시장으로 돈이 몰릴 수밖에 없다는 지적이다. 9일 부동산114에 따르면 지난 7일 기준 강남3(강남·서초·송파) 재건축단지 아파트값은 3.34012만원으로 사상 처음 4000만원대에 들어섰다. 강남3구 재건축 아파트값은 20063635만원까지 올랐지만 금융위기 여파로 20122967만원까지 떨어졌다가 2013년부터 회복되기 시작해 최근 사상 최고가를 기록했다.

 

  강남3구 중에서는 강남구 재건축 아파트값이 3.34351만원으로 가장 높았다. 지난달 처음 4000만원대에 진입한 서초구는 최근 4109만원까지 올랐다. 송파구는 3106만원을 기록 중이다. 실제 재건축이 예정된 강남구 개포주공 1단지 전용면적 58의 현재 시세는 13억원대로 3.3당 가격은 7000만원이 넘는다. 강남구 압구정현대 5차 전용 82의 현재 시세는 18억원대 중반으로 3.3당 가격은 7500만원에 근접했다. 압구정현대는 재건축단지지구단위계획구역으로 묶이고 35층 층수제한을 받게 됐지만 상징성과 희소성이 부각되며 연초 대비 3~4억원 가격올랐다. 강남 재건축 가격이 천장을 뚫고 치솟고 있는 직접적인 이유는 디에이치 아너힐즈(개포주공 3단지), 아크로리버뷰(신반포 5) 등 최근 3.3당 평균 4000만원 이상으로 분양한 단지들이 모두 큰 성공을 거뒀기 때문이다. 디에이치 아너힐즈는 평균 4194만원, 아크로리버뷰는 평균 4137만원에 각각 분양됐다. 새 아파트 분양가가 인근 재건축 단지 가격까지 끌어올리고 있다는 분석이다.

 

  전고점 회복세를 지켜본 시중 유동자금이 강남 재건축 시장으로 집중 유입되고 있는 것도 직접적인 요인으로 꼽힌다. KB국민은행 박 모 부동산수석전문위원은 "지금은 전형적인 유동성 장세이면서 동시에 강남 재건축 테마 장세로 봐야 한다""테마를 떠받치는 것은 고분양가에 대한 기대감"이라고 말했다. 그는 "테마장세는 2006~2007년에 봤듯이 한꺼번에 식을 수 있기 때문에 지금 강남재건축 아파트 투자는 신중해야 할 때"라고 조언했다. 신기록 행진은 세종시와 강동구 재건축 단지에서도 이어지고 있다. 계룡건설과 한영이 지난 6일 청약접수를 한 세종시 4-1생활권 '리슈빌수자인'212가구 모집에 68622명이 몰려 평균 323.61의 경쟁률을 기록하며 1순위에 모두 마감됐다. 이 경쟁률은 역대 세종시 아파트 경쟁률 중 최고 기록이다. 특히 리슈빌수자인 전용 981순위 기타지역은 무려 20051의 최고경쟁률을 올렸다. 같은 날 진행된 고덕그라시움 1순위 청약에는 36017개의 청약통장이 쏟아져 들어왔다. 올해 서울에서 분양한 단지 중 최대 청약인파다. 일반분양 물량이 1621가구로 많은 탓도 있지만 분양권 전매차익을 노린 투자 수요가 집중됐다는 분석이다.

 

  강남 재건축 가격 급등과 일부 지역에 불고 있는 청약 열풍을 진정시키는 부동산대책 마련을 요구하는 목소리가 높지만 국토교통부는 회의적이다. 강남 재건축가격 상승세가 서울을 넘어 전국으로 확산되는 모습은 아니기 때문이다. 실제로 최근 영종도와 김포, 용인 등에서 분양한 단지들은 대거 미달 사태를 빚기도 했다. 지방 시장은 부산, 세종, 제주를 제외하면 오히려 가격이 떨어지고 있는 상황이다. 강남을 겨냥한 대책이 오히려 역효과를 불어올 수 있다는 의견도 있다. 한 부동산 시장 전문가는 "예를 들어 강남 재건축 단지 일반분양가를 인위적으로 낮추면 당첨자는 로또를 맞는 것과 같아 오히려 투기를 더 부추길 수 있다"고 말했다.(20161010일 매일경제 기사 참조)