Statistics Graph

 
 

 

 

 

 

 

최대 5억 하락한 매물 놓고 엇갈리는 전문가 시각

고종완 "추가 하락할 수도", 이상우 "설 전후로 반등할 듯

박원갑 "1분기 거래량이 분수령", 함영진 "상반기 대외변수 주목"

 

 

  서울 강남구 압구정동 현대아파트 13(전용 105) 매매가가 크게 떨어졌다. 지난해 9·13 부동산대책 직전 28억원에 거래됐던 해당 매물이 최근 228500만원에 거래됐다. 강남권에서도 핵심지로 불리는 대치동과 개포동 재건축 아파트 시세도 급락했다. 은마아파트와 개포주공4단지 등은 최소 2~5억원 가까이 실거래가가 빠졌다. 같은 강남권이라도 신축 아파트들은 가격 하락을 버텨내며 강보합세를 유지하고 있지만, 재건축 아파트의 하락세는 뚜렷하다. 지난 상승장에 동승하지 못했던 실수요자들과 투자자들은 강남 입성 기회를 호시탐탐 고심하고 있다. 매일경제신문은 고종완 한국자산관리연구원장, 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원, 함영진 직방 빅데이터랩장, 이상우 유진투자증권 애널리스트 등 부동산 전문가 4인에게 서울 재건축 아파트 투자 타이밍에 대한 조언을 구했다. 혼란스러운 시장 상황을 반영하듯 네 명의 전문가들은 제각기 다른 타이밍을 짚어냈다. 당장 집을 사야 한다는 의견부터 최소 1~2년은 기다리라는 주장까지 의견 차가 컸다.

 

 

  상승론을 펴고 있는 이상우 애널리스트는 `지금 당장` 아파트를 사야 한다고 진단했다. 그는 "핵심은 지금 부동산시장이 바닥을 찍었느냐는 것인데 KB부동산의 주간 보고서를 분석해보면 매수 의향이 최근 3주간 회복하고 있다""작년 9월 이후 급격히 줄었던 거래량이 조금씩 늘어나는 점도 눈여겨봐야 한다"고 설명했다. 아파트 매매가 하락과 거래량 축소는 여전히 부정적인 시그널이지만, 회복 경향성이 엿보인다는 의미다. 이 애널리스트는 "전통적으로 설날과 추석 등 명절을 전후해 급격히 변화하는 한국 부동산 특징을 감안하면 설 연휴를 전후해 집값이 반등할 것으로 예상한다"고 덧붙였다. 여전히 서울 아파트에 대한 대기수요가 넘쳐나기 때문에 가격이 떨어질 때만 기다리는 매수 대기자들의 눈치 보기가 머지않아 실제 매수로 이어질 것이란 의견이다. 반면 고종완 원장은 1~2년간은 지켜보자는 상반된 주장을 폈다. 그는 "재건축 거품이 낀 만큼 빠지는 데도 시간이 꽤 걸릴 것"이라며 "크게 올랐기 때문에 크게 떨어지는 건 당연하다"고 말했다. 고 원장은 "오랜 기간 가격이 조정돼야 시장이 안정화될 수 있다""추가 하락 가능성이 높기 때문에 지금은 집을 살 때가 아니다"고 단언했다. 고 원장은 이어 "부동산은 단타 거래가 아니기 때문에 멀리 내다보고 미래가치가 올라갈 만한 곳들을 주목해야 한다""몇 년 후 확 달라질 강북의 청량리, 강남의 삼성역 등은 물론 서울시가 미관지구를 해제해서 효과를 보는 지역을 집중해서 볼 것"을 주문했다.

 

 

  다른 전문가들은 `관망세`. 대부분 이르면 1분기, 늦어도 상반기까지는 지켜보라는 입장이다. 박원갑 전문위원은 "시장에서 1~2월에 급매물량이 얼마나 소화되느냐가 핵심"이라며 "1분기 거래량이 사실상 올해 집값 향방을 결정지을 것으로 보이는데, 그때까지는 신중할 필요가 있다"고 진단했다. 박 전문위원은 "재건축 아파트 중에도 여전히 최고가와 엇비슷한 호가가 유지되는 아파트들도 있기 때문에 단지별 사업 추진 현황과 가격 동향을 면밀히 살펴야 한다"고 조언했다. 함영진 랩장은 `상반기 대외변수`를 올해 부동산시장의 분수령으로 점쳤다. 부동산 가격과 거래량뿐 아니라 정부 정책과 금리 등 경제 변수 효과를 지켜봐야 한다는 얘기다. 함 랩장은 "상반기를 지켜본 뒤 하반기에 본격적인 투자에 나서는 것이 현명한 방법"이라며 "현재 매수자 우위 시장에서 조급하게 매입할 필요는 없다"고 말했다. 올해도 전국에서 38만가구가 입주하기 때문에 상반기까지는 신중한 시장 예측이 필요하다는 것이다. 다만 함 랩장은 "상반기에 부동산 가격이 더욱 급락하면 정부에서도 규제 일변도 정책을 유지하지는 않을 것"이라며 정부 정책이 바뀔 수 있는 하반기에 승부수를 던지라는 조언을 덧붙였다.(2019123일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

새해 청약로또는 어디?

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2018.01.18 11:28 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

이달 과천주공7-1 필두로 강남권 재건축 분양 스타트

개포주공서초우성고덕주공 6 등 줄줄

 

 

  지난해 수도권 분양시장에서 가장 뜨거운 키워드는 단연 재건축이었다. 정부의 고분양가 억제와 시장의 눈치보기로 강남 일부에서 시세보다 2~3억원씩 저렴한 재건축 일반물량 청약이 나왔고 때마침 청약규제가 강화되면서 '로또청약'이란 신조어가 등장하기에 이르렀다. 강남 신축아파트 공급부족과 정부의 시장옥죄기 기조가 여전하다는 점을 고려할 때 올해 역시 재건축은 부동산시장의 최고 관심사가 될 전망이다. 부동산 리서치기업 닥터아파트에 따르면 올해 전국에서 분양될 재개발·재건축 단지는 107, 56373가구(일반분양 기준). 이는 지난해(31524가구)보다 79%(24849가구) 늘어난 수치이다. 이 중 16505가구가 재건축이다. 재개발은 상가, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재한 지역을 개발하는 것이지만 재건축은 기존 아파트를 헐고 새로 짓는 사업이다. 때문에 상대적으로 정비여건이 양호하며 사업추진도 수월하다. 재건축 중에서도 가장 시장의 관심이 뜨거운 곳은 강남3구와 과천이다. 두 지역 모두 최근 아파트값이 많이 올랐지만 정부에서 고분양가를 막고 있어 신규아파트 분양가격이 시세와 차이가 많이 나는 경향이 있다. 지난해 9월 강남구에서 분양한 '래미안 강남 포레스트'(옛 개포시영아파트) 3.3당 분양가는 평균 4160만원이었고 그보다 1년 앞서 분양한 디에이치 아너힐즈(옛 개포주공3단지)4137만원이었다. KB부동산에 따르면 이달 5일 기준 개포동의 3.3당 아파트 시세는 6475만원이다. 20165월 과천에서 분양한 '래미안 센트럴스위트'3.3당 분양가가 평균 2678만원이었다. 현재 과천시 별양동의 3.3당 시세는 3353만원이다.

 

 

  강남3구와 과천지역은 주택도시보증공사(HUG)에서 '고분양가 관리지역'으로 선정해 분양가 산정시 1년 내 인근에서 분양한 단지가 있을 경우 그 평균 분양가를 넘지 못하도록 하고 있다. 1년 내 분양단지가 없으면 분양한지 1년이 지난 단지 평균 분양가의 110%를 초과하지 않는 선에서 분양가를 책정하도록 지침을 내리고 있다. 최근 1~2년 사이 집값이 급등했다는 점에서 신축아파트 청약에 당첨되는 즉시 큰 시세차익을 기대할 수 있다. 과천에서는 대우건설이 이달 과천주공7-1단지를 재건축한 '과천 센트럴파크 푸르지오 써밋'을 분양한다. '래미안 센트럴 스위트' 이후 나오는 첫 단지다. 지하 3~지상 3215개동 전용면적 59~1591317가구로 이중 일반분양은 575가구다. 현대건설·GS건설·현대엔지니어링 컨소시엄은 3월 중 개포주공8단지를 재건축한 디에이치자이(가칭)을 분양할 예정이다. 분당선 대모산역과 3호선 대청역을 도보로 이용 가능한 더블역세권 단지다. 서초구에서도 3월에 첫 분양이 이뤄진다. 삼성물산이 서초우성1차를 재건축해 일반분양분을 공급한다. 전용 83135m² 1317가구로 이 중 232가구가 일반분양된다. GS건설은 4월 고덕주공6단지 재건축을 분양한다.(2018116 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

과열 단속에 사업성도 불투명

정부 감독강화에 몸 사리는 건설사

 

 

 

  연말 강남 재건축시장 최고 격전지로 주목받던 서울 서초구 반포주공1단지 3주구 시공사 선정을 위한 입찰이 유찰됐다. 초과이익환수제 회피가 어려워졌고, 정부가 집값을 잡기 위해 강도 높은 규제를 쏟아내는 등 시장 상황이 녹록지 않은 데다 재건축 수주 비리를 근절하려는 정부 의지가 여느 때보다 높아 강남 재건축 수주전 열기가 급격히 식는 분위기. 26일 업계에 따르면 전날 마감된 반포3주구 재건축 시공사 입찰은 경쟁 요건이 갖춰지지 않아 유찰됐다. 앞서 지난달 열린 현장설명회 때만 해도 현대건설, GS건설, 대우건설, 현대산업개발, 대림산업, 롯데건설 등 내로라하는 대형 건설사 8곳이 몰려들 정도로 관심이 뜨꺼웠다. 하지만 정작 뚜껑을 열어보니 현대산업개발 한 곳만 입찰에 참여했다. 반포3주구2조원대 사업비를 자랑하는 반포1·2·4주구(재건축 후 5338가구)에 비하면 규모가 작지만 한강변 저층 아파트 1490가구를 352091가구 및 부대 복리시설로 재탄생시키는 대형 프로젝트. 다음달 29일 시공사 선정 입찰 마감 예정인 대치쌍용2차 역시 비슷한 분위기. 이달 14일 현장설명회를 열 때만 해도 현대건설, 대우건설, GS건설, 롯데건설, SK건설 등 11개 기업이 참여했다.

 

 

  특히 올해 3월 과천주공1단지 수주전에서 대우건설에 패한 현대건설과 GS건설이 나란히 뛰어들어 설욕전이 이뤄질지가 관전 포인트였다. 대치쌍용2차 수주 시 인접한 우성1차와 대치쌍용1차 수주에도 우위를 차지할 수 있어 현대건설을 포함한 다수의 건설사가 물밑에서 홍보 활동을 해왔다. 하지만 현대건설이 지난 23일 재건축 조합원들에게 입찰에 참여하지 않겠다는 내용으로 문자를 보내면서 분위기가 급변하고 있다. GS건설이 최근 여러 건의 대형 수주에 성공해 여력이 얼마 안 남은 점을 고려할 때 대치쌍용2차는 현대건설과 대우건설의 2파전이 될 가능성이 높았다. 현대건설 관계자는 "대규모인 반포1·2·4주구를 수주한 상황이기도 하고 재건축·재개발 사업에 대한 정부 정책 등을 고려할 때 대치쌍용2차를 포기하는 것이 옳다고 판단했다"고 전했다. 문자 발송과 함께 현대건설의 홍보 부스도 철수했다. 반포3주구 유찰은 최근 몇 달간 달아오르던 시장 분위기와는 대조적이다. 3반포1·2·4주구에서는 현대건설과 GS건설이 혈전을 벌였고, 한신4지구에서는 GS건설과 롯데건설의 수주 과열로 국토교통부가 재건축사업 전반에 대한 실태 점검에 나서는 빌미를 제공했다.

 

 

  다수 사업장 시공권에 뛰어든 다른 대기업들과 달리 현대산업개발은 3주구 시공권에 집중하며 오랜 기간 공들인 것으로 알려졌다. 이 때문에 후발 주자로서 현대산업개발과의 경쟁 자체가 부담스러웠을 것이라는 의견도 있다. 첫 입찰이 유찰되면서 반포3주구 시공사의 연내 선정은 어려워졌다. 시공사 선정 방식으로 조합이 경쟁입찰을 결정했기 때문에 2차 입찰을 준비해야 한다. 3회 유찰되면 수의계약으로 전환할 수 있지만 이 제도를 악용하는 경우가 많아 정부에서 제도 개선을 추진하고 있다는 점을 고려할 때 경쟁입찰로 시공자를 선정하는 것이 깔끔하다. 하지만 대치쌍용 수주전까지 감안하면 갑작스러운 강남권 재건축 수주전의 냉각 기류가 예사롭지 않다는 분석도 나온다. 업계에서는 재건축의 최대 화두였던 초과이익환수제 회피가 어려워지면서 정비사업 조합들의 사업 의지가 예전만 못한 데다 재건축 시장을 바라보는 정부 시각이 부정적이어서 재건축 시공권 수주 흥행은 기대하기 어려울 것으로 보고 있다. 한 대기업 정비사업 담당 임원은 "재건축 시장에서 경쟁이 격해지는 일은 종종 있었지만 본사가 압수수색을 당한 것은 굉장히 이례적"이라며 "정부와 수사당국에서 의미 있는 성과를 확보하기 전까지는 시장 점검을 계속할 것으로 보여 건설사들은 극도로 몸을 사리고 있다"고 전했다. 반포3주구와 관련해 현대산업개발은 다음 입찰에도 참여한다는 입장이다. 현대산업개발 관계자는 "오랜 기간 수주를 위해 준비해왔기 때문에 외부 사정과 관계없이 시공권 수주를 위해 계속 도전할 계획"이라고 전했다. 최흥기 반포3주구 조합장은 시공사 선정 유찰 배경과 향후 일정을 묻는 기자의 질문에 "할 말이 없다"고 말했다.(20171127일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

강남권 재건축 31000여가구 거래 제한

개포 거래 지난달 80여건서 대책 후 '0'

잠실 주공5단지 실거래가 17000만원 내려

초과이익 환수제, 분양가 상한제 등도 기다려

단지마다 사업 속도 내느냐, 늦추느냐 갈림길

초과이익 환수제 못 피하는 은마, 거래 제한 앞

 

 

  8·2부동산대책의 핵심은 강남권 재건축 시장 폐쇄. 투기과열지구 지정효과인 조합원 지위양도 금지를 통해 사실상 거래를 못 하게 했기 때문이다. 재건축조합 설립 이후 단계의 아파트를 구입해도 조합원 자격 인정을 받지 못하기 때문에 살 이유가 없다. 조합원 자격이 없는 집은 재건축으로 짓는 새 아파트를 배정받지 못하고 현금을 받고 떨어져 나가게 된다(현금 청산). 앞으로 투기과열지구에서 해제되더라도 조합원 자격이 되살아나지 않는다. 재건축 후 새 아파트를 받지 못하고 시세차익을 내기도 어려우니 조합설립 인가 후 매입한 재건축 아파트는 아무 매력 없는 물딱지인 셈이다.

 

조합설립 인가 이후 재건축 단지는 '물딱지'  

 

  조합원 거래 금지가 주택시장에 미치는 영향이 어떻게 될까. 우선 이번 대책 강도는 2003년 말 노무현 정부가 처음으로 재건축 조합원 지위양도 금지 조항을 도입했을 때보다 훨씬 강하다. 당시는 없던 제도가 만들어지면서 시행 이전 설립된 조합의 조합원은 한차례 명의 변경을 할 수 있도록 경과규정을 뒀다. 그러다 보니 거래 제한 효과가 크지 않았다. 하지만 이번엔 다르다. 이미 만들어진 조합도 경과규정 없이 그대로 적용된다. 부동산114에 따르면 강남3(강남·서초송파구)에서 조합 설립 이후 멸실 이전 재건축 단지는 29개 단지 31000여가구. 강남3구 총 아파트 30만가구의 10%가 조금 넘는다. 거래량 기준으로는 비중이 좀더 크다. 7월 국토부 실거래가자료에 따르면 강남3구 아파트 거래 1400여 건 중 조합설립 이후 단지가 15% 정도인 200여 건이다. 따라서 조합원 지위 양도 금지로 거래시장이 15% 줄어드는 셈이다.

 

 

강남권 조합 설립 이후 거래량 15%

 

  실제로 조합설립 이후 단지의 거래는 끊겼다. 조합이 설립돼 있는 강남구 개포동 시영과 주공1·4단지에서 서울부동산정보광장에 지난달 실거래가 매매계약된 건수가 83건에서 이번 달에는 2건으로 급감했다. 이들 거래 날짜는 투기과열지구 지정 전날인 2일이어서 투기과열지구지정 이후로는 거래가 없다. 조합 설립 이전 단지의 거래도 위축될 수 밖에 없다. 사업이 진척돼 조합이 설립되면 거래가 안 되기 때문이다. 재건축 초기 단계인 압구정동 계약건수가 지난달 24건에서 이달 제로. 강남3구 내 조합 설립 이전 단지도 31000여가구.

 

  일반 아파트도 거래절벽을 맞았다. 송파구 잠실에서 이미 재건축이 끝난 엘스 등 4개 단지에서 지난달 78건이 계약됐는데 이달 들어서는 계약 신고된 건수가 하나도 없다. 지난달 50건 계약된 강남구 도곡동 도곡렉슬도 이달 들어 1~23건 거래된 것 외에는 없다. 강남3구 내 조합 설립 전후 재건축 추진 단지가 총 61000여가구로 전체 5가구 중 한 가구 꼴이다. 강남3구 아파트 거래시장 축소는 집값에도 상당한 영향을 미치게 된다. 거래가 줄어서만이 아니다. 조합이 설립된 강남권 재건축 단지는 집값 선두주자이기 때문이다.

 

일부 단지 실제 거래가격 급락 

 

  국민은행이 집값 변동률을 따로 집계하는 선도아파트 50지수에 해당하는 상당수 단지가 강남권 재건축 단지. ‘50지수는 시가총액 50위 내 단지를 대상으로 한다. 지난 5월부터 월간 1%가 넘는 상승률을 보이며 집값 상승세를 주도해왔다. 5월부터 지난달까지 3개월간 상승률이 5.1%로 서울 아파트값 상승률(1.3%)4에 가깝다. 강남권 재건축 단지 거래 단절로 ‘50지수상승세가 확 꺾이며 강남3구 뿐 아니라 전체 서울 주택시장을 위축시킬 것으로 예상된다. 이미 일부 급매물이 나오고 가격이 확 떨어져 거래도 이뤄지고 있다. 잠실 주공5단지는 한달 만에 17000만원까지 실거래가격이 떨어졌다. 지난달 157000만원까지 거래됐던 전용 106가 지난 1014억원에 계약됐다.    

 

  조합 설립 인가 이후 단지 중 거래가 가능한 물량은 세대원 전원이 생업 등으로 다른 지역으로 이사가는 경우 조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택을 2년 이상 계속해 소유하고 있는 경우 사업시행인가일부터 2년 이내에 착공하지 못한 주택을 2년 이상 계속해 갖고 있는 경우 등이다. 잠실 주공5단지는 2013년 말 조합설립 인가를 받고 3년 넘게 사업시행인가를 신청하지 못하고 있다.

 

'사면초가'에 빠진 강남권 재건축 단지

 

  일반 아파트 가격 하락세도 나타나고 있다. 서초구 반포동 반포자이 전용 84는 지난달 178500만원까지 팔렸다가 지난 723000만원 떨어진 155500만원에 매매됐다. 위기를 맞은 재건축 단지들은 어떻게 될까. 조합원 거래 정지 외에 내년부터 초과이익환수제(재건축 부담금)가 기다리고 있고 빠르면 올 가을 분양가상한제가 적용될 수 있다. 그동안 가격이 많이 올라 중과로 인한 양도세 부담도 커졌다. 사면초가에 빠진 셈이다. 사업 단계에 따라, 주민들 뜻에 따라 각자 살 길을 찾는 각자도생(各自圖生)의 길로 나갈 것으로 전망된다. 이미 관리처분 인가를 신청해 초과이익환수제 걱정이 없는 단지는 일반분양을 서두르는 게 낫다. 아직 정부의 민간택지 분양가상한제 적용 기준이 나오지 않았지만 정부가 벼르고 있는 만큼 적어도 강남권은 시행 가능성이 크기 때문이다. 상한제가 적용되면 주변 시세사 아닌 땅값과 건축비를 기준으로 분양가를 매겨야 해 조합이 분양가를 높여 조합원 사업비 부담을 줄이는 게 어려워진다. 강남구 개포동 시영·주공4단지, 서초구 반포동 신반포6차 등이 일반분양을 준비하고 있다.

 

 

  다음으로 조합 입장에서 우선 거래는 막혔어도 재건축 초과이익 환수제를 피하는 게 급선무일 것 같다. 단지에 따라 많게는 억대 이상이 예상되기 때문이다. 서초구 반포동 반포주공1단지 1·2·4주구지난 9일 서초구청에 사업시행인가 신청을 했다. 이 단지는 20139월 조합설립 인가를 받은 뒤 4년 가까이 사업시행인가를 신청하지 않아 거래가 가능했지만 거래를 포기했다조합은 사업시행인가를 서두르면 올해 안에 관리처분계획(일반분양 계획)을 신청해 초과이익환수제를 피할 수 있을 것으로 보고 있다.

 

다시 위기 맞은 대치동 은마 

 

 

  사실상 환수제 피하기가 물 건너 간 단지들은 진격정지도 어려운 상황이다. 대표적으로 강남구 대치동 은마 아파트. 1979년 완공된 은마는 일찌감치 1990년대 후반부터 재건축을 추진해 2003년 말 재건축 추진위를 구성했지만 걸림돌이 많았다. 노무현 정부의 재건축 안전진단 강화로 4수끝에 2010년 안전진단을 통과해 재건축을 확정했다. 그 뒤 이명박·박근혜 정부의 대폭적인 규제 완화에도 임대주택 건립 문제, 조합 내 갈등 등으로 뚜렷한 사업진척을 하지 못했다. 지난해부터 다시 사업 속도를 높여 서울시와 갈등 속에 초고층 재건축 꿈을 키우다 이번 8·2부동산대책을 만났다.

 

  은마는 올 연말까지 관리처분계획 인가를 신청할 시간 여유가 없다. 서울시의 반대에도 불구하고 초고층 재건축 계획을 강행하고 있어 사업이 앞으로 나가지 못하고 있다. 앞으로 서울시의 재건축 계획 심의 통과 후 조합설립을 하게 된다. 그러면 조합원 거래에 제동이 걸린다. 그렇다고 진도를 나가지 않으면 재건축은 요원해진다. 주민들이 사업 속도를 결정해야 한다. 은마는 앞으로 정상적인 사업속도로 재건축을 진행하더라도 준공까지 5년 이상 걸릴 것으로 예상된다. 2020년은 지나야 하는 것이다. 준공 40년이 지나도 새 아파트로 탈바꿈하기 어려운 상황이다. 압구정동 등 재건축 추진위 구성 단계로 아직 걸음마 수준인 단지들은 어차피 늦은 사업이기 때문에 쉬엄쉬엄 사업을 진행할 것으로 예상된다.(2017816일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

재건축 맡은 설계사무소서 `뒷돈·접대` 받은 직원 추적

추가증거 발견땐 수사 확대

포스코건설 이어 줄줄이 수사부동산 비리 척결 나서

 

 

  검찰금호건설·포스코건설 등 대형 건설사 사무실에 대한 전격 압수수색을 실시했다. 강남의 재건축 아파트조합 임원과 설계사무소 등이 건설사와 뒷돈을 주고받았는지를 중점 수사 중이다. 최근 정부가 강남 재건축 아파트를 표적으로 규제를 강화하는 등 집값 잡기에 나선 가운데 사정당국도 강남 재건축 현장에서 일어나는 비리사건에 대한 전방위 척결에 나선 것으로 보인다. 19일 서울 동부지검 형사 1(부장검사 김동주)는 이날 오전 광화문 금호건설 사무실을 압수수색해 업무 관련 문서와 장부·일지 등을 확보했다고 밝혔다. 검찰은 전날 오후 인천 연수구 송도동의 포스코건설 송도사옥에 대한 압수수색도 실시했고 부장급 직원 A씨를 체포해 조사 중이다. 검찰은 금호건설과 포스코건설 직원들이 한 설계업체 임원으로부터 금품을 건네받은 혐의점을 포착한 것으로 알려졌다. 이날 압수수색도 회사 전체가 아닌 특정 부서와 직원에 한해 이뤄졌다.

 

 

  이날 압수수색에 나선 형사1부는 잠실 진주아파트 재건축조합의 이사 김 모씨(71)를 특정범죄가중처벌법상 뇌물수수 혐의로 구속했다고 지난 9일 밝힌 바 있다. 김씨는 설계업체 부사장 이 모씨(52)로부터 일감 청탁을 대가로 2억원을 수수한 혐의를 받고 있다. 해당 청탁 과정에서 금품 전달에 관여한 홍보대행업자 이 모씨(45)도 특정범죄가중처벌법상 제3자 뇌물 취득 혐의로 구속됐다. 홍보대행업자 이씨는 설계업체의 청탁을 대신해준 대가로 12000만여 원을 받아 배임수재 혐의도 받는다. 한 건설사 관계자는 "이 부사장이 일하는 설계사무소 수색 과정에서 발견한 건설사 직원 접대 리스트에 있는 회사들을 검찰이 집중 조사하고 있는 것으로 알고 있다"고 말했다. 이를 두고 지난 5월 경찰로부터 잠실 진주아파트 재건축 비리 사건 수사를 넘겨받은 검찰이 강남권 재건축 현장에서 발생하는 비리에 대한 대대적인 수사에 나선 것 아니냐는 추측도 나온다.

 

 

  다만 아직까지 검찰이 기존의 전형적인 재건축 비리 현장처럼 사업수주 과정에서 건설사의 뇌물 제공 등 혐의는 발견하지 못한 것으로 보인다. 검찰 관계자는 "일단 현재는 해당 회사 직원들의 개인적 차원의 비리에 혐의를 두고 있으며 사업수주 또는 그룹 비자금 등 다른 혐의는 별도로 두고 있지 않다"고 밝혔다. 잠실 진주아파트는 현재 1507가구 단지를 2390가구로 재건축하는 사업을 진행 중이다. 동부지검이 아직 압수수색을 하지는 않았지만 설계사무소에서 발견된 건설사 리스트에 또 다른 건설사도 포함된 것으로 알려졌다. 검찰의 추가적인 압수수색과 압수물 분석에 따라 강남재건축 사업 수주 과정 비리로 수사가 확대될 가능성은 남아 있는 상황이다. 한편 검찰은 지난주 CJ대한통운도 압수수색해 물류센터 건설 과정에서 설계감리 일감 발주와 관련해 뇌물을 받은 혐의로 부장급 인사를 구속해 수사하고 있다.(2017720 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

압구정 신현대 "현대주차장, 서울시가 동의없이 팔았다"

은마는 정태수 땅 돌려받으려 소유권 이전소송 준비

 

 

  최근 강남 재건축 단지들 사이에서 '땅 찾기' 운동이 나타나고 있다. 그간 지지부진하던 소유권 주장 활동이 최근 재건축 사업성을 높이려는 움직임 속에서 활발해지는 모습이다. 압구정 신현대에선 최근 '신현대 땅찾기 주민모임'이란 단체가 결성됐다. 이 단체는 '신현대 아파트 건립 시 공공용지로 지정된 압구정동 432 1000.6토지를 서울시가 주민 전체 동의 없이 매각했다'고 주장한다. 등기사항전부증명서를 확인한 결과 이 땅은 서울시가 1992년 소유권보존 등기를 했고, 20067월 현대백화점이 1167600만원에 매입해 소유권이전 등기를 마쳤다.

 

 

  현재 이 땅은 현대백화점 압구정 본점 주차장으로 활용되고 있다. 압구정동 432 땅 소유권을 주장하는 주민 측은 "해당 땅의 소유권은 애당초 신현대 입주민에게 있었고 서울시에 등기명의신탁을 해 놓은 것뿐인데, 서울시가 1991년 주민 전체 동의 없이 체비지로 변경한 후 2006년 매각했다""체비지 변경·매각 과정에 주민 전체 동의가 없었으니 땅을 되돌려 받아야 한다"고 주장했다.

 

 

  강남구 대치동 은마아파트에서도 잃어버린 땅 찾기 소송전이 진행 중이다. 문제의 땅은 정태수 전 한보그룹 회장 소유로 돼 있는 단지 내 2190.6면적의 땅(대치동 1020-1)이다. 이 땅은 1982년 서울시 토지정리구획사업을 하던 중 미등기 상태로 남았었다. 세무당국이 정태수 전 회장이 체납한 세금을 추징하려고 2014년 그의 소유로 등기처리한 후 압류를 걸었다. 그러나 은마 추진위가 이에 반발해 소송을 했고 지난 4월 대법원으로부터 압류처분 무효 판결을 받아냈다. 이정돈 추진위원장은 "해당 땅을 돌려받으면 재건축 사업 추가분담금도 총 400억원가량 줄일 수 있을 것"이라고 말했다.(2017627 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

강남 재건축 전용97분양권, 27개월만에 수익률 104%

대림동 43전세끼고 구입각종 세금 빼고 무려 582%

수익높은 갭투자 주목받지만 집값·전세금 오를때만 유망

"환금성 낮은 중대형 투자땐 주택경기따라 깡통주택 우려"

 

 

  "아무리 요즘 주식시장이 좋다고 해도 부동산은 '실물'이잖아요. 전세금과 매매가격은 오르고 예금금리는 낮은 상황이다 보니 지금이라도 아파트를 살까 합니다." 서울 양천구 목동에 사는 직장인 윤 모씨(36)는 요즘 '부동산 소액투자'에 대한 관심이 커졌다. 이달 초 삼성동 코엑스에서 열린 국내 최대 재테크 박람회 '2017서울머니쇼''국가대표 부동산 PB들의 맞춤형 과외'에서도 전세를 끼고 집을 사는 '(gap) 투자'로 열띤 논쟁이 벌어졌다. 아파트 시장은 최소한 1억원 이상 종잣돈으로 만들어야 투자할 수 있다는 인식이 팽배했지만 최근 몇 년 새 재테크 기법으로 '분양권 전매''갭 투자'에 대한 관심이 커지고 있다. 둘 다 1억원가량 자본을 들여 단기에 시세차익을 볼 수 있다는 점 때문에 각광받기 시작했다. 일반적으로 아파트 시장은 분양·매매 가격이 수억 원에 이르는 데다 현금·금융 자산이 아니다 보니 1~3년 정도 단기보다는 중장기적 차원에서 접근하는 투자자가 적지 않았지만 투자 트렌드가 달라지고 있다. 분양권 전매란 아파트 청약을 통해 계약한 분양권에 옷돈을 얹어 되파는 것을 말한다. 갭 투자란 전세가율(매매가격 대비 전세금)이 최소 70%를 넘는 지역에서 급매물 등을 사들여 매매가격이 오르면 이를 되파는 식으로 이익을 내는 것을 말한다. 분양권 전매의 경우 세입자와의 갈등 여지가 없고 처분이 쉬운 데다 집값 등락 리스크가 상대적으로 적다는 장점 덕에 청약 열풍을 타고 관심이 뜨거웠다. 수도권의 경우 6개월(민간택지)~1(공공택지) 전매제한 기간을 고려해 '계약금(분양가의 10%)+중도금 1~2차 대출(분양가의 10~20%) 이자금'이 최소한 필요하다. 갭 투자는 매매가격에서 전세금을 제외한 금액(1억원가량)을 자본금으로 들인다. 이때문에 대출 규제나 금리 인상 영향을 덜 받는 편이다.

 

  두 방식은 '소액·단기 투자'라는 점에서 유사하지만 최근 들어 분양권 거래가 힘들어지면서 갭 투자에 대한 관심이 부쩍 늘어나는 분위기. 서울 아파트의 경우 지난해 처음으로 분양가가 3.32000만원이 넘은 데다 지난해 '11·3 부동산 대책' 이후 청약 요건 강화와 하반기 금융권 대출 규제가 겹치면서 분양권 시장 진입 문턱도 높아졌다. 반면 갭 투자의 경우 매매가격이 오름과 동시에 전세금 상승세도 이어지다 보니 상대적으로 더 눈길을 끄는 모양새다. 그렇다면 두 투자 방식의 실제 수익률은 과연 얼마나 될까. 주택 시장 경기 회복세와 더불어 두 방식이 서서히 떠오르던 2014년 말로 돌아가보자. 분양권 전매를 택한 무주택자 A씨는 '강남 아파트 웃돈 1억원의 신화'를 기대하며 201410서초구 '서초푸르지오써밋' 전용 97.9(5층 이상)을 분양받았다. 분양가는 무려 123000만원이었지만 계약금으로 10%12300만원을 들였고 중도금은 집단대출을 통해 무이자 지원을 받았다. 다음달 입주를 앞둔 이 단지의 현재 분양권 웃돈(프리미엄)은 현재 12000~15000만원 선을 오간다. 5월 서울시에 신고된 분양권 실거래 가격이 135900만원이라는 점을 고려하면 양도세와 중개수수료 등 각종 비용을 제외한 단순 시세차익이 12900만원이다.

 

  반면 무주택자 B씨는 같은 시기(201410) 신도림역 역세권 기존 아파트인 영등포구 대림동 '현대3' 전용 43.9(5층 이상)을 갭 투자 방식으로 사들였다. 당시 실거래가에 따르면 매매가격은 21100만원이었지만 전세금이 19400만원이어서 차액인 1700만원(각종 세금·중개수수료 제외)이 필요하다. 시간이 흘러 20175월 기준 이 아파트 전세금은 25000~27000만원 선이다. 5월 신고된 실거래가에 따르면 매매가격은 31000만원이다. 이에 비춰보면 B씨의 단순 시세차익은 9900만원에 달한다. A씨와 B씨가 현재 분양권과 집을 각각 보유 중이라고 하면 27개월간 투자 수익률은 A씨가 104.88%지만 B씨는 582.35%에 달한다. 이 수익률은 각종 세금과 각종 비용을 제외한 단순 추정치에 불과하다. 주요 세금인 양도세를 고려하는 경우 A씨는 보유 기간과 시세차익에 따라 양도세(세율 35%)를 내야 하는 반면 B씨는 1가구 1주택으로 전용 60이하인 소형주택을 2년 이상 보유한 후 되파는 경우여서 양도소득세 비과세 대상에 해당되므로 두 투자자 간 수익률 차이는 더 벌어질 수도 있다.

 

 

  사정이 이렇다 보니 비강남권 역세권 소형 아파트에 대한 갭 투자 관심은 식을 줄 모른다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "부동산 투자는 '임대소득'보다는 부동산 가치 상승에 따른 '자본차익'을 노리는 것이 중요하다""전세가율이 낮은 강남 재건축이나 중도금 대출 규제·전매 제한이 있는 강남 분양 아파트보다는 직장인 임대 수요가 많고 매매·월세·전세금이 동반 상승하는 비강남권 역세권 소형 아파트가 수익률 측면에서 더 유리하다"고 말했다. 그러나 갭 투자는 섣불리 뛰어들기에는 주의해야 할 방법이다. 집값도 오르고 전세금도 오르는 조건에서만 유효한 투자 방식이기 때문이다. 실제로 매매가가 떨어지거나 전세 세입자를 찾지 못해 손해를 보고 급매로 내놓는 경우도 발생했기 때문이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "갭 투자는 세입자의 전세금을 레버리지로 삼는 것"이라며 "환금성이 떨어지는 중대형 아파트 등에 투자하는 경우 주택 경기에 따라 깡통주택으로 전락할 우려가 있다"고 말했다.(2017527 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

초과이익환수 부활땐 공급부족 전망따라

 

 

  "자고 일어나면 부동산중개사무소에서 호가를 몇천만 원씩 올려 팔라고 문자가 옵니다. 팔려고 마음먹었다가도 '지금 팔아도 되나' 겁이 날 정도로 가격이 뛰네요."(강남 재건축 아파트 소유주) 강남 재건축 아파트 시장이 들썩이고 있다. 하루에 수천만 원씩 호가가 오르면서 일주일 새 1억원 이상 매매가격이 급등하고 있다. 삼성동 홍실아파트가 대표적 사례다. 25일 삼성동 인근 공인중개업소들에 따르면 이달 초 152500만원에 시세가 형성됐던 이 아파트 전용면적 108.06가 지난주 16억원까지 호가가 뛰었다. 매수자들이 몰리자 결국 지난 24일 호가보다 높은 169000만원에 거래가 성사됐다. 지금은 같은 평형 매물 호가가 175000만원이다. 한 달도 안 돼 매매가 기준 16500만원, 호가 기준 22500만원이 뛴 셈이다. 홍실아파트 같은 평형의 1년 전 시세는 136500만원이었다.

 

 

  홍실아파트 조합은 올 4월 말 재건축 사업승인을 신청해 7월쯤 승인을 받고 올해 말까지 관리처분인가를 신청해 초과이익환수제를 피할 계획이다. 인근 공인중개업소 관계자는 "예전 시세를 아는 사람들은 절대 투자를 못한다""비싸다 싶어도 계속 오르는 게 강남 재건축 아파트"라고 설명했다. 너도나도 강남 재건축 아파트 투자 경쟁에 뛰어든 이유로 '재건축초과이익환수제'가 지목된다. 문재인정부 출범과 함께 재건축초과이익환수제가 내년에 부활할 것이란 전망이 지배적이다. 재건축을 통해 얻은 초과이익에 대한 부담금을 내도록 한 제도로 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원까지 부담해야 한다.(2017526일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

  '올해 가장 높은 주택 가격 상승률이 기대되는 지역은 어디인가'라는 질문에 전문가 62%'강남3'를 꼽았다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "부동산학에서 집값 형성 요인을 유용성, 상대적 희소성, 유효 수요 등 세 가지로 꼽는데 강남3구에는 이 조건을 모두 갖춘 곳이 많다"고 설명했다. 교통이 편리하고 교육이 우수하다는 점, 강남권 진입을 원하는 유효 수요는 꾸준히 늘어나지만 재건축으로 인한 가구 수 증가에는 한계가 있다는 점도 이 지역 집값을 올리고 있다는 지적이다.

 

   백준 제이앤케이도시정비 대표는 "송파, 잠실 일대는 선수촌아파트, 우성1·2·3, 잠실5단지 등 주요 재건축이 예정돼 있다""삼성동 국제업무단지 개발도 호재"라고 말했다. 이명수 미래에셋생명 부동산 수석 컨설턴트는 "강남 재건축 투자자들은 대출 규제에서 상대적으로 자유로운 것도 강점"이라고 말했다. 하지만 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 "강남3구는 재건축 이슈로 거품이 형성돼 있어 조만간 빠질 가능성이 있다"고 말했다.(201741일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

"정부 대책 일단 지켜보자" 움츠러든 부동산

내달 잠원한신 재건축분양이 바로미터될 듯

수도권·부산 청약엔 뭉칫돈풍선효과 우려

 

  "정부 규제와 싸우지 말라는 말도 있잖아요. 앞으로 어떤 대책이 나올지 지켜보자는 분위기입니다."(은행 PB 관계자) "내년 대통령선거 전에 정부가 부동산시장 못 죽입니다. 저금리에 강남 재건축 말고 돈이 갈 곳이 없어요."(서울 강남 A공인 관계자) 정부가 서울 강남 재건축 투자 열풍을 잡기 위해 '구두 개입'에 나서며 규제 카드를 만지작거리고 있다. 강호인 국토교통부 장관이 지난 14"과열이 이어지면 시장 안정책을 강구하겠다"고 발언한 이후 부동산시장은 숨을 죽인 채 관망세로 돌아섰다. 부동산114에 따르면 지난주 강남 재건축을 위시한 서울 아파트 가격 상승률도 둔화됐다. 다만 신규 분양시장에 투자자가 몰리며 수도권과 부산에서 청약 기록 경신이 잇따르고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부가 부동산 대책을 내놓을지, 어떤 대책이 나올지 불안불안한 상태"라며 "철저한 눈치보기 시장"이라고 현 상황을 진단했다. 특히 실거주 목적보다는 투자 수요 비중이 높은 것으로 알려진 개포주공 일대 단지가 대표적이다. 이들 단지는 매매 호가가 내려가고 있다. 업계에 따르면 주공6단지 전용면적 53형은 10월 둘째주를 기준으로 88500만원 선이었지만 현재는 87000만원 선으로 1500만원가량 호가가 내려앉았다. 동일 면적인 주공7단지는 현재 호가가 9억원 선으로 같은 기간 2500만원가량 낮아졌다.

 

  서초·강동 일대 역시 관망세에 접어들었다. 지난해 11월 분양 당시 3.3당 평균 4240만원으로 일대 최고 가격으로 시장에 나오면서 고분양가 논란을 지폈던 '반포 래미안아이파크'(반포한양 재건축)도 거래가 끊겼다. 강동구 고덕동 일대 분양권시장도 차분한 분위기. 지난 131순위 발표가 난 이후 계약을 진행 중인 '고덕 그라시움'(고덕 주공2단지 재건축) 인근은 이른바 '떴다방'(불법 이동식중개업소)들이 꼬리를 내리는 분위기다. 지난 20일 계약을 했다는 당첨자 김 모씨(고덕동 거주·43)"당첨 발표 직후만 해도 웃돈을 5000만원 이상씩 받아주겠다며 견본주택을 서성이던 업자들이 계약을 하러 가 보니 눈에 띄지 않았다"고 말했다. 기존 아파트 거래 역시 매수 문의가 수그러들었다. 강북권 핫 플레이스로 통하는 마포구 공덕동 일대 C공인 관계자는 "통상적으로 이사철에 속한 기간이지만 거래가 잠잠하다"고 말했다. 다만 1000조원에 달하는 단기 유동자금이 시장에 버티고 있어 정부가 선제적 대응에 나서지 않으면 강남 재건축 투자 열기가 강북으로 옮겨갈 것이란 전망도 나온다. 실제로 중도금 집단대출 규제에도 수도권과 부산의 새 아파트 청약 열기는 뜨거워 연일 기록을 경신하고 있다.

 

  지난주 1순위 청약접수를 마감한 서울 마포 '신촌숲 아이파크'(신수1구역 재건축)3만여 명이 몰려 평균 74.81로 올해 강북 최고 청약 경쟁률을 올렸고, 동탄에서는 동탄 더샵 레이크에듀타운에 5만여 명이 청약해 올해 수도권 최다 청약자 수를 기록했다. 21일 부산 '아시아드 코오롱하늘채'에는 446가구 모집에 올해 들어 전국에서 세 번째로 많은 132400여 명이 몰렸다. 이와 동시에 최근 1금융권 중도금 대출이 막혀 아파트 계약 포기가 속출하고 2금융권까지 대출 옥죄기에 나선 상태에서 시장 경착륙에 대한 염려도 있다. 시장에서는 다음달 예정된 삼성물산의 신반포 리오센트 분양에 관심이 쏠리고 있다. 리오센트는 잠원한신18차와 24차를 통합 재건축하는 것으로, 올해 부동산시장을 달궜던 잠원동 시장 분위기를 확인할 수 있는 바로미터(가늠자)가 될 것으로 평가된다. 475가구 중 146가구를 일반분양할 예정으로, 분양가는 3.34200만원이 예상된다. 서초구 일대 평균 분양가는 4098만원이다. 인근 공인중개업소 관계자는 "주택도시보증공사(HUG)는 분양가가 인근 아파트 대비 10%를 초과하면 고분양가로 보고 있어 리오센트가 신반포자이 평균 분양가 4287만원을 넘기기는 힘들 것"이라고 예상했다.(20161024일 매일경제 기사 참조)