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이달부터 다주택 양도세 중과매도·매수문의 나란히 실종

단속까지 덮친 중개업소들 "전화도 안와문 닫고 쉰다"

경매시장도 썰렁 낙찰률 35%

재건축 규제하고 분양가 누르니 청약은 열풍부동산 양극화

강남권 4구 변동률 `마이너스`

 

 

  "매수 문의도, 매물도 `` 사라지고 없어요. 하루 종일 나와 있어도 전화 10통이 안 옵니다."(강남 A공인중개 대표) 4월 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면서 강남4(강남·서초·송파·강동) 아파트값이 7개월 만에 하락세로 반전됐다. 강남4구 주간 아파트시세 변동률이 마이너스로 떨어진 것은 작년 9월 첫주 이후 30주 만이다. 양도세 중과 영향으로 매수자와 매도자가 동시에 사라지면서 거래 자체가 `실종`된 영향이 크다. 각종 정부 규제에도 꿋꿋이 버티던 `강남불패 신화`가 내리막길을 걷게 된 것인지에 눈길이 쏠리고 있다. 12일 한국감정원에 따르면 이번주 강남구 아파트 가격이 0.01% 하락하면서 강남 4구 전체적으로도 0.01% 하락세를 기록했다. 지난주 하락 반전한 서초구 아파트 매매가격은 이번주 하락폭이 더 커져 0.02% 떨어졌고, 강동구는 보합세로, 송파구는 0.01% 오르는 데 그쳤다. 서울 아파트값은 지난주와 마찬가지로 0.06% 상승했지만 상승세는 점차 둔화되고 있어 조만간 하락세로 반전될 가능성이 있어 보인다. 지난주 -0.06%로 하락 전환했던 성동구도 이번주 -0.07%로 낙폭을 키우면서 지난해 아파트값 상승세를 이끌었던 강남4구와 성동구가 동반 하락하는 양상이다. 지난해 상승장에서 소외됐던 동작구는 이번주 0.26% 오르면서 `갭 메우기`에 들어갔다. 한국감정원 관계자는 "다주택자 양도세 중과 시행으로 매수 문의가 급감하고, 매도자와 매수자가 모두 관망하는 눈치 보기 장세가 이어지고 있다"고 설명했다.

 

  강남구와 서초구의 아파트 거래는 4월 들어 확 줄었다. 41~12일 서울시 서울부동산정보광장에 집계된 강남구와 서초구의 이달 아파트 거래 건수는 각각 74건과 63이다. 지난 3월 강남구 아파트 거래가 총 783, 서초구가 560건이었던 점을 감안하면 거래량이 급감한 것을 알 수 있다. 강남 아파트 거래절벽이 현실화하면서 일부 영세 부동산 중개업소들은 폐업 위기에 내몰리기 시작했다. 대치동 소재 A중개업소는 워낙 손님이 없어 최근 반나절만 영업을 하고 있다. A업소 대표는 "8·2 부동산 대책 발표 후에는 단속이 강화되고 매매가가 치솟아 손님이 줄었는데, 4월 양도세 중과 이후엔 매도자든, 매수자든 문의 자체가 없다"면서 "단속이나 한다고 하고 일감도 없으니 그냥 나왔다가 휴대폰 번호를 업소에 붙여놓고 퇴근한다"고 말했다. 반포동에 있는 B공인중개사 역시 올해 초부터 대면보다는 전화 영업에만 매달리고 있다. B공인중개사는 "1월에는 장기 보유자 매물이, 3월엔 양도세 중과 회피 매물이 몇 건 거래됐지만 이제는 아예 씨가 말라서 어떻게 먹고살지 모르겠다"고 푸념했다. 흔들리는 `강남 불패`의 또 다른 원인 중 하나는 재건축 아파트에 대한 기대감 실종이다. 정부가 강남 재건축을 타깃으로 십자포화식 규제를 쏟아내면서 일정 부분 효과가 나오는 셈이다. 특히 올해부터 재건축 초과이익환수제가 시행되면서 억대 분담금을 물어야 할지 모른다는 불확실성은 재건축 아파트 매수세를 실종시켰다. 환수제 적용 대상이 아닌 반포와 개포 등 강남 대단지들은 3월까지는 양도세 회피를 위해 급매로 매물이 일부 나왔지만 4월 들어 다시 지난해 말 수준으로 가격이 원상 회복되면서 파는 쪽도, 사는 쪽도 버티기에 들어가는 양상이다.

 

 

  고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "재건축 때문에 올랐던 강남 아파트값이 이제는 재건축 때문에 떨어지고 있다""사실상 재건축에 대한 `기대이익`이 사라지다시피 한 상황에서 강남 아파트값이 당분간 조정 국면을 거칠 것은 분명하다"고 전망했다. 아이러니하게도 `로또아파트` 청약 열풍도 강남 집값 하락과 거래절벽에 중요한 요인이다. 최근 `붐비는 견본주택``썰렁한 부동산 중개소`라는 말이 유행한다. 시중 유동성은 여전히 풍부하지만 새 주택 빼고 기존 주택은 쳐다보지 않는 현상이 벌어지고 있다. 예전 같으면 분양이 끝나면 분양권이 거래되면서 주변 집값을 끌어올렸지만 현재는 투기과열지구에서 분양권 거래가 입주 때까지 아예 되지 않아 가격 견인 효과가 전혀 없는 상황이다. 매수심리가 냉각되는 분위기는 최근 경매시장에서도 읽힌다. 지지옥션에 따르면 지난 3월 경매 낙찰률이 35.8%를 기록해 201412월 이후 최저치를 기록했다. 경매시장에 100개의 매물이 나왔을 때 64개는 감정가에 산다는 사람이 없어 유찰된다는 얘기다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 "3월 경매시장 낙찰률이 39개월 만에 최저치로 떨어졌다는 것은 그만큼 최근 부동산 매수심리가 냉각됐다는 의미"라고 설명했다.(2018412일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 베짱이 2018.04.20 02:32 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    경매....
    아마도 이제 하우스푸어의 지옥이 더 크게 열릴듯...

 

 

 

 

"서울집값 계속 오르고 경기는 약보합지방은 하락할 듯"

4월 양도세 중과 앞두고 다주택자 매물 나올 수도

실수요자는 1분기 노려볼만

2018 부동산시장 전망 / 전문가 50명 설문

 

 

  내년에도 강남과 재건축에 대한 선호 현상은 계속될 전망이다. 전문가들은 금년에도 강남불패 신화가 계속되는 반면 지방 집값은 하락할 가능성이 크다고 봤다. 작년 부동산 시장을 지배한 양극화 현상이 금년에도 지속될 것으로 본 것이다. 매일경제신문이 29일 각계 전문가 50명을 대상으로 실시한 '2018년 부동산 시장 설문조사'에서 이 같은 결과가 나왔다. 설문 대상자 전체의 60%(30)는 금년에도 서울 집값은 상승할 것이라고 전망했다. 전문가 66%는 가장 높은 상승률을 기록할 지역으로 '강남4'를 꼽았다. '투자 유망한 부동산 상품'으로는 가장 많은 44%'재건축 앞둔 아파트'를 골랐다. 다주택자 규제 때문에 '안전자산'으로 꼽히는 강남의 주택 1채만 갖겠다는 인식이 확산되며 '강남불패' 현상이 더 심화될 것이란 얘기다. 8·2 부동산 규제로 반포·송파 지역 재건축 아파트의 거래가 막혀버린 것도 압구정·은마 등 초기 단계여서 거래가 가능한 재건축 단지의 희소성을 부각하고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "금년에도 보유세 인상 검토 등 다주택자에게 불리한 환경이 지속되는 만큼 똘똘한 한 채로 압축해 소유하려는 경향이 뚜렷해질 것"이라며 "다만 5년간 쉬지 않고 올라온 만큼 불확실성도 상존할 가능성이 높다"고 분석했다. 서울을 제외한 수도권, 즉 경기도와 인천의 금년 집값 전망에선 하락(44%)을 예상한 사람이 보합(36%)이나 상승(20%)을 크게 웃돌았다. 지방의 경우 더 심각해 70%가 하락을 점쳤다. 서울과 비서울의 양극화, 수도권과 비수도권의 양극화가 금년에는 더 심각해질 것으로 보고 있는 것이다. 손상준 도우아이앤디 사장은 "시장 양극화로 서울 강남권 재건축 및 전국적으로 인기 있는 아파트 단지에는 수요자가 몰리고 관심도가 떨어지는 지방은 미분양이 장기화할 것"이라고 내다봤다.

  다주택자들이 '똘똘한 한 채'로 보유주택 구조조정을 실시한다면, 실수요자에게는 내집 마련의 기회가 생길 수도 있다. 그래서 전문가들은 실수요자를 위한 기회로 금년 1분기를 꼽았다. 양도소득세 중과를 피하려는 다주택자의 매물에서 '진주'를 발굴해 보라는 얘기다. 이번 설문조사에 참여한 50명의 전문가들 중 '주택을 신규 또는 추가로 구입한다면 언제가 적당한가'를 묻는 질문에 42%21명이 '금년 1분기'라고 답했다. '2019년 중'이라는 응답이 24%로 뒤를 이었고 '금년 하반기'18%였다. '향후 2년 내 구입해서는 안된다'는 응답은 8%(4)에 불과했다. 8·2 부동산 대책에 따라 금년 4월부터 서울, 성남 등 청약조정대상지역에서 다주택자가 주택을 처분할 경우 기존 양도소득세(6~42%)10~20%포인트 중과세율이 적용된다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "관리처분 인가를 취득한 강남 재건축 아파트처럼 미래가치 상승이 확실한 주택은 보유가 유리하지만 그렇지 않은 주택을 가진 다주택자나 갭투자자라면 양도세를 감안해 이익 실현에 나설 수도 있다""갈아타기를 시도하는 1주택자나 무주택자에게는 기회가 될 수 있다"고 말했다. 김규림 자본시장연구원 선임연구원도 "청약통장 가점이 높은 경우 분양받는 전략이 바람직하지만 그렇지 않은 실수요자는 예산범위 내에서 금년 4월 이전 급매 또는 신규 입주아파트 급매를 노리는 전략이 바람직하다"고 설명했다. 금년 4월을 넘긴다면 집 구하기는 더 어려워질 수 있다. 집을 팔지 못한 다주택자들이 버티기에 돌입하면서 공급이 줄 것으로 예상되기 때문이다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "8년 장기임대에만 혜택이 집중되면서 등록 임대주택은 8년간 매매가 묶이고 등록하지 않은 주택은 매물로 안 나오게 될 것"이라고 예상했다.

 

 

  부동산이 주식 등 다른 투자처에 비해 매력적인지를 묻는 질문에 '그렇다'는 응답이 50%에 달했다. '매우 그렇다'38%, '다소 그렇다'12%였다. '아니다'라는 응답은 22% ,'보통'이라는 의견이 28%였다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "자금계획이 마련된 실수요자라면 지금의 가격을 인정하고 매수에 나서는 것이 유리해 보인다"고 말했다. 그렇다고 공격적인 투자에 나서는 것은 조심할 필요가 있어 보인다. 최근 2~3년간 집값 급등에 따른 피로감이 쌓인 데다 정부 규제가 시차를 두고 점진적으로 시장에 영향을 미칠 것으로 예상되기 때문이다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "실수요자 보호 및 투기세력 근절의 정책방향이 지속되고 각종 시장규제가 강화될 것으로 보이므로 투자자들은 4월 이후의 시장흐름을 보면서 매수 및 투자시점을 선택해야 한다"고 말했다. 여유자금으로 부동산에 투자한다면 어떤 상품을 권하겠느냐는 질문에는 '재건축 아파트'라는 응답이 44%로 가장 많았다. 이어 중소형 빌딩(14%), 재개발 주택(10%), 토지(10%), 기존 아파트(8%) 등의 순으로 뒤를 이었다. 회원수 31만명 규모 온라인 카페 '붇옹산의 부동산스터디'를 운영하는 강영훈 매니저는 "실수요자나 투자자 모두에게 가장 안정적인 투자처는 인기 지역의 신규 분양 아파트겠지만 청약이 쉽지 않으므로 정비사업 조합원 물량을 주변 시세와 비교해 매수하는 것도 방법"이라고 말했다.(20171230일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2018.01.04 06:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아파트 값이 내린다는 게 일반적인 생각인데 결론은 봐야겠지요

 

 

매경·신한2008~2013년 서울 아파트값 분석

전체 9.8% 하락 속 4요소 모두 갖춘 곳은 1.7%

 

  '강남불패' 신화를 주도한 강남 재건축 아파트들이 주택시장 불황기에 가격이 더 큰 폭 하락한 것으로 조사됐다. 반면 불황기에 강한 아파트는 비()강남, ()재건축, 중소형, 중소단지란 특징을 보였다. 12일 매일경제신문이 신한은행과 함께 불황기(2008~2013)와 호황기(2014~20169) 서울지역 아파트 매매가를 분석한 결과. 부동산 하락기 투자전략을 알아보기 위한 이번 조사에선 연간 아파트 매매가 변동률이 하락이면 불황기, 상승이면 호황기로 분류해 각각의 시기에 강세 및 약세를 나타내는 공통 키워드를 파악했다.

 

  호황기에는 투자유형별로 재건축, 지역은 강남4, 면적은 중소형, 단지 규모는 대단지 아파트가 그렇지 않은 곳에 비해 상대적으로 가격이 많이 올랐다. 호황기 때 재건축과 강남4구 아파트는 각각 33.12%, 20.93%가 올라 서울 전체 평균 15.03% 상승을 크게 앞질렀다. 반면 실수요가 우세한 강북 중소형 아파트들은 불황기에도 큰 가격 변동 없이 잘 버틴 것으로 나타났다. 불황기 동안 서울 아파트 가격은 9.83% 떨어졌지만 가격 하락폭이 작은 비()강남, ()재건축, 중소형, 중소단지 4가지 유형을 충족한 경우에는 오히려 1.72% 상승한 것으로 나타났다. 평형별로는 호황기, 불황기 모두 중대형보다는 중소형(전용 85이하)이 많이 올랐다. 이는 인구구조 변화, 특화설계 기술발달 등에 따른 중소형 선호 트렌드 때문으로 분석된다.

 

  국토교통부 실거래가 자료에 따르면 중구 만리동 1'서울역대우디오빌'(2005년 입주·254가구) 전용 73.82008129000만원에 거래됐던 것이 20134월에는 4억원까지 올라 불황기에도 강세를 보였다. 마포구 신공덕동 '신공덕e편한세상'(2007년 입주·128가구) 전용 59.62008132500만원이었지만 20135월엔 41000만원을 기록했다. 2008823000만원에 거래된 강북구 미아동 경남아너스빌(2007년 입주·209가구) 전용 62.720132월엔 3억원으로 뛰었다.

 

  부동산 전문가들에 따르면 불황기에 강세를 보이는 단지는 투자수요보다 실수요가 많이 유입되는 곳이다. 신정섭 신한은행 부동산 팀장은 "부동산 시장상황에 따라 투자유형별, 지역별, 면적별, 가구수별로 상이한 투자 결과가 나타나는 만큼 향후 시장전망에 따른 맞춤형 투자전략이 필요하다"면서 "집값이 떨어지는 불황이 예상되더라도 집을 꼭 사야 하는 실수요자라면 재건축이 아닌 강북 일반 아파트로, 중소단지의 중소형 아파트를 눈여겨 볼 필요가 있다"고 말했다.(20161212일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 핑구야 날자 2016.12.14 07:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    친박 따라 음직이겠군요

 

 

  주택시장에 ‘강남 불패’라는 말이 있었다.  서울 강남·서초·송파구 등 강남권은 집값을 선도하는 지역이어서 투자하면 손해볼 일 없다는 얘기다. 2000년대 초·중반 강남권 집값이 급등할 때 생긴 말이다. 서울 강남구만 해도 2004~2006년 3년간 아파트 값이 50%가량 뛰었다. 그러나 2008년 금융위기 이후 ‘강남 불패’는 깨졌다. 산이 높으면 골이 깊은 법. 강남권 집값은 ‘추락’이라는 표현이 지나치지 않을 정도로 떨어졌다. 집값이 회복세를 타기 시작한 2013년 9월까지 강남권 아파트값은 10% 정도 하락했다. 지금도 금융위기 전 수준을 회복하지 못했다.

  그런데 반포가 판도를 바꾸고 있다. ‘반포 불패’란 말까지 생겨났다. 몸값으로 강남권(강남구·서초구·송파구) ‘둘째’인 서초구 내 반포동 집값이 강남권 주택시장의 선두자리에 올라선 것이다. 국민은행에 따르면 현재 반포동 아파트 3.3㎡당 평균 시세는 4003만원. 강남권에서 유일하게 4000만원을 넘어섰다. 옛 34평형 크기 아파트를 사려면 12억원은 필요하단 거다. 서울 전체 평균 시세(3.3㎡당 1729만원)의 두 배가 넘는다. 강남구 압구정동(3.3㎡당 3911만원, 2위)나 대치동(3.3㎡당 3336만원, 3위) 보다 비싸다. 서초구 전체 평균(2886만원) 보다 39%나 높고, 강남구 전체 평균과 비교하면 1.2배다.

  전셋값도 반포동이 가장 높다. 3.3㎡당 평균 2284만원이다. 사교육 시장이 발달해 전세족이 많다는 대치동(3.3㎡당 평균  2089만원) 보다 비싸다. 강남 개발 원조이자 전통 부촌인 압구정동, 초고층 주상복합(타워팰리스)의 아이콘 도곡동, 사교육 1번지 대치동에 이어 반포가 강남권 신흥 부촌으로 자리매김을 한 셈이다. 반포가 1위에 등극한 데엔 옛 반포주공2·3단지를 재건축한 반포래미안퍼스티지와 반포자이의 공이 크다. 2009년 입주한 이들 아파트는 순식간에 강남권 최고가 아파트들을 제쳤다. 반포래미안퍼스티지는 3.3㎡당 4300여만원에 달한다. 이 두 아파트가 선전한 건 새 아파트여서다. 강남권은 낡은 아파트가 많아 새 아파트를 찾기 어렵기 때문이다. 게다가 단지 규모가 크고, 두 아파트 모두 삼성물산과 GS건설이란 대형 건설사가 지어 브랜드도 갖췄단 평가다.

  학군이 좋고 백화점·호텔 같은 편의시설이 잘 갖춰져 있다는 점도 작용했다. 반포 일대엔 세화고·반포고 등 지역 명문으로 꼽혔던 학교가 많다. 이들 중 일부는 자율형 사립고로 전환하기도 했다. 고속터미널을 중심으로 백화점과 호텔·지하상가 등 즐기고 놀 수 있는 인프라도 발달했다. 한강만 건너면 강북으로 갈 수 있을 뿐 아니라 지하철도 3·7·9호선이 지나는 등 교통도 편리하다. 비싼 데엔 이유가 있는 셈이다.
 
  반포의 위상은 분양 시장에서도 다시 한번 확인됐다. 지난해 12월 신반포2차 재건축 단지인 아크로리버파트의 분양가는 3.3㎡당 4130만원을 기록했다. 이 아파트가  '반포 집값(3.3㎡ 당) 4000만원 시대'를 열었다.  이후 분양한 센트럴푸르지오써밋·래미안아니파크 모두 3.3㎡ 당 분양가가 4000만원을 넘어섰다. 최근 강남권 최고가인 3.3㎡당 4290만원 기록을 세운 신반포자이는 행정구역상 잠원동이지만 신반포로 불린다. 반포 개발 이후 아파트가 들어서면서 붙은 별칭이다. 지리적으로도 반포에 인접해 생활권은 반포다. 신반포자이 1순위 청약 경쟁률은 평균 38대 1로, 반포 이름값을 톡톡히 했다.

  당분간 반포 인기는 사그라들지 않을 듯 하다. 올해에도 새 아파트 입주와 분양이 계속되기 때문이다. 대림산업이 잠원동 신반포5차를 재건축한 래미안잠원은 입주 준비 중이고  삼성물산이 재건축할 예정인 신반포18차는 분양을 준비하고 있다. 게다가 올해 분양이 어렵긴 하지만 ‘거물’도 기다리고 있다. 반포주공1단지다. 3000가구가 넘는 매머드급이어서 재건축 후 주공2·3단지를 다시 지은 래미안퍼스티지(2444가구)와 반포자이(3410가구)를 능가하는 규모가 될 전망이다. 래미안퍼스티지와 반포자이에 부족한 한강 조망권을 갖추고 있다. 전통 부촌 압구정과 재건축이 활발한 개포가 반포를 추격 중이지만 당분간 반포의 아성을 넘긴 쉽지 않아 보인다.  압구정은 재건축이 요원하고, 새 아파트촌으로 탈바꿈하고 있는 개포는 강남권 중에선 외곽이기 때문이다. 반포에 쏠린 스포트라이트를 빼앗아갈 지역은 없을까.(2016년 1월 27일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2016.01.27 11:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    반포불패라는 말이 생겨날 정도로
    반포의 인기가 대단하네요.^^
    좋은 하루 보내세요!