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'가로주택정비사업'에 해당되는 글 2

  1. 2019.05.07 서울 200가구 미만 `미니 재건축` 꿈틀
  2. 2017.04.06 뉴타운 해제지역에 부는 `빌라투자` 열풍 (10)
 

 

 

고덕 대우아파트 조합 설립, 99가구→151가구로 변신

안전진단 면제 등 정부 지원, 마포·중랑 일대서도 추진

 

정부와 서울시가 아파트 재건축 등 정비사업을 `꽁꽁` 묶고 있지만 당근책을 써서 지원하는 재건축도 있다. 면적 1미만의 소규모 주택 정비사업(이하 미니 재건축)이다. 이 사업은 일정 요건을 갖추면 안전진단, 관리처분 인가 등 여러 절차를 생략할 수 있어 상당히 빠르게 사업을 진행할 수 있다. 이에 힘입어 서울에서 미니 재건축을 추진하는 곳이 속속 늘어나고 있어 관심을 끈다. 6일 정비 업계에 따르면 서울 강동구 고덕동에 위치한 고덕대우아파트는 지난달 27일 조합 창립총회를 열고 조합장 선출과 이사진 구성 등을 마쳤다. 1986년 완공된 이 아파트는 2개동, 99가구가 들어선 소규모 단지다. 면적 1미만, 200가구 미만인 소규모 재건축 사업에 해당돼 안전진단을 받지 않고 노후도 요건만 충족하면 된다. 지난해 2`빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법`이 발표되면서 미니 재건축이 추진되는 사업지가 늘고 있다.

 

미니 재건축은 도심 내 노후된 소규모 주택의 주거 환경을 개선하는 사업으로, 소규모 재건축사업, 가로주택 정비사업, 자율주택 정비사업 등이 포함된다. 불과 2년 전만 해도 미니 재건축은 규모에 비해 진행 과정이 만만치 않고, 수익성이 크지 않아 업계에서 큰 관심을 받지 못했다. 하지만 최근 정부의 지원하에 속속 추진되고 있다. 소규모 재건축사업의 가장 큰 강점으로는 빠른 사업 진행 속도가 꼽힌다. 안전진단 생략이 가능하고 도시건축심의를 통해 사업 시행과 관리처분 인가를 한꺼번에 받을 수 있다. 보통 재건축과 달리 조합을 반드시 결성할 필요도 없고 주민합의체와 조합 설립 중 유리한 방식을 택하면 된다. 종전 재건축은 평균 8~9년이 소요되는 반면, 소규모 재건축은 평균 2~3년 걸린다. 또 다른 혜택으로는 지방자치단체가 정비사업비 중 일부를 보조·융자해주거나 건축 규제를 완화해주는 것이 대표적이다.

 

아직 도입된 지 얼마 되지 않아 사업 주체들은 눈치를 보며 일부 사업성 좋은 사업지 위주로 나서고 있다. 소규모 재건축 사업지로는 고덕대우아파트 외에도 서울 마포역 역세권인 마포구 용강동에 있는 우석연립과 서울 중화역 역세권인 중랑구 묵동에 있는 장미아파트가 있다. 고덕대우아파트 역시 사업성이 괜찮은 편이다. 이주영 고덕대우 소규모 재건축 조합장은 "기존 99가구를 헐어 151가구를 새로 지을 계획"이라면서 "2021년 하반기 착공을 목표로 한층 속도를 낼 것"이라고 말했다. 중견 건설사 사이에서 미니 재건축이 새로운 먹거리로 부상하면서 부작용도 예고된다. 일례로 지난달 서울 중랑구 세광하니타운 가로주택 정비사업의 현장설명회에 호반건설, 반도건설 등 총 20여 개 건설사가 참여한 것으로 전해졌다. 이 같은 경쟁 심화로 무리한 저가 수주나 중견·중소 건설사들의 경쟁력 하락 등 부작용이 발생할 가능성도 제기된다.(201957일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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2012년 이후 다세대 매매 활발 1분기 15천가구 9년래 최대

증산·홍은·장위동 등에 몰려, 빌라 신축해 시세차익·임대수익

아파트 전세 벅찬 수요층 흡수난개발 우려에 서울시 대책마련

 

 

 

  "뉴타운이 해제된 동네 신축빌라(다세대·연립)이고 바로 입주할 수 있어요. 6000만원에 전세로 들어갈 수 있고 투자하려면 2000만원만 있으면 됩니다."(서울 서대문구 일대 빌라 중개업체 관계자) 은평구를 비롯해 성북·중랑·서대문구 등 일대 주택가에선 '건축주 직접 분양·실투자금 5000만원·즉시 입주' 현수막을 심심치 않게 찾아볼 수 있다. 이들 지역의 공통점은 최근 5년 새 서울시의 뉴타운 해제 작업이 이뤄진 곳이라는 점이다. 박원순 서울시장 취임 이후 2012년부터 '뉴타운 해제'가 본격 추진되는 동안 서울 시내 단독·다세대 주택 매매거래가 역대 최대를 기록했다.

 

  3일 매일경제가 서울부동산정보광장 실거래 정보를 분석한 결과, 1분기(1~3)를 기준으로 올해 단독·다세대 매매 건수는 15377건으로 2008(22229) 이후 가장 많았다. 올해 서울 아파트(15820)거래량에 육박한다. 뉴타운 해제 작업이 본격화한 후 해제 지역에는 이른바 '빌라 업자'들이 꾸준히 모여든 결과이다. 뉴타운의 경우 일단 지정이 해제된 이후에는 뚜렷한 후속 대책이 나오지 않는다. 이 때문에 은평구(갈현·수색·증산동)와 서대문구(홍은동), 성북구(장위동), 중랑구(중화동) 등의 해제 구역에서는 단독주택 등을 사들여 빌라를 지은 후 되팔아 시세차익을 내려는 사람들과 신축 빌라를 통해 임대수익을 내려는 투자자들이 몰리면서 단독·다세대 주택 거래가 활발하다는 것이 부동산 업계의 말이다. 재개발 사업에 대한 기대감으로 매매를 하거나 단독주택을 사들인 후 용도 변경해 상가주택을 지어 임대수익·매매차익을 내는 식의 상권 투자가 이뤄지는 마포·용산·성동구 일대와는 매매의 목적이 다른 셈이다.

 

  빌라 시장은 아파트 전세금을 감당하기 어려운 사람들이 찾는 일종의 '한계 시장'의 성격도 가지고 있다. 현장에서는 단독·다세대 거래 증가가 실수요자들 주머니 사정과 빌라 신축을 염두에 둔 투자자들 계산이 맞아떨어진 결과로 본다. 은평구 증산동 일대 A공인 관계자는 "대지면적 51(전용면적 24) 정도인 단독주택 시세가 1~12000만원인데 비슷한 입지의 대지면적 1305층 신축 빌라의 매매가격은 14억원을 넘어선다""강북 도심권으로 통하는 동네이다 보니 임대 등을 통한 기대 수익률이 6.5~7% 정도"라고 말했다. 성북·중랑구 일대에서 빌라를 전문으로 중개하는 B업체 관계자 역시 "공급과잉 우려도 있지만 뉴타운 입지상의 장점 때문에 임대수요가 이어져 거래는 꾸준히 이뤄진다""지난해 말 이후 매매가격은 오히려 2000만원가량 올랐다"고 말했다. 3개에 전용면적 56형인 인근 신축 빌라 시세는 25000~32000만원을 오간다.

 

  '뉴타운 해제'는 기존의 뉴타운이 구역 지정됐음에도 불구하고 사업이 지지부진한 가운데 기존 주택 노후화·빌라 등 난개발·주민 간 갈등 심화 등의 문제가 불거지면서 나온 대응이다. 하지만 뉴타운 해제 지역에 빌라가 우후죽순 들어서면서 그간 난개발 우려가 꾸준히 지적됐다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "빌라를 비롯한 도시형생활주택 등의 경우 별도의 공동시설이 마련돼 있지 않기 때문에 쓰레기 무단투기와 주차난 등의 문제가 발생할 수 있다"고 지적했다. 김 실장은 "그간 출구전략의 일환으로 주거환경관리사업과 가로주택정비사업 등이 대안으로 나왔지만 도시 경관과 생활의 질 측면에서 보다 실질적인 대안이 필요하다"고 말했다. 서울시는 지난달 말부터 성북·은평·서대문·중랑구 등 지자체 11곳과 함께 '해제지역 관리 시·TF' 1차 실무협의회를 여는 등 뒤늦게 대안 찾기에 들어갔다.(201745일 매일경제 기사 참조)

 

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  1. 여행하고 사진찍는 오로라공주 2017.04.06 07:32 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    뉴타운 해체로 인해 지역 사람들이 많이 서운해 하겟어요.
    어떻게 보면 게속되는 개발도 안좋지만..낙후된 지역은 좀 다시 건축을 해야하는 것 같기도하구..
    이래저래 양면성이 잇네용

  2. 핑구야 날자 2017.04.06 08:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 분위기로는 빌라 투자는 좀 더 오랜 시간을 두고 기다려야 할지도 모르겠네요

  3. GeniusJW 2017.04.06 13:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다.
    항상 명태랑 짜오기 님 덕분에
    부동산 공부를 하고 갑니다~^^

  4. 멜로요우 2017.04.06 16:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    매번 부동산시장이 어떤지 보게되네요!! 빌라투자는 주위에서는 안권해서 어떨지 싶네요

  5. Deborah 2017.04.06 19:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보에요. 잘 보고 갑니다