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"부산 실수요자 내년 봄이 주택구입 적기사하·사상구 주목"

양도세 세제개편과 맞물려 다주택자 집 내놓을 때 사볼만

광역시 투자 고려한다면 가격 저렴한 대구·대전 유망

 

 

  매년 부산·경남에서 투자에 관심 있는 사람이라면 누구라도 꼭 찾는 재테크 축제인 '2017 부산머니쇼'2일 부산 벡스코에서 시작됐다. 66개 금융 관련 기관과 기업이 200여 개의 부스를 열고 관람객들을 맞이한 이날 행사장에는 평일임에도 불구하고 3000여 명에 달하는 인파가 몰려 부동산과 증권 등 각 분야 최고 전문가들이 공개하는 알짜 투자 비법을 배우는 한편 실제 금융사 직원들과 11로 투자전략에 대해 상담을 받으며 재테크 고수로 거듭나는 기회를 가졌다. 오는 4일까지 3일간 열리는 이번 부산머니쇼는 부동산·증권 등 투자전략과 정부 정책에 대한 재테크 전문가 특강 취업준비생을 위한 금융공기업 취업설명회 은퇴 설계 및 창업 상담 등 다양한 행사를 진행한다. "부산지역의 실수요자라면 내년 봄을 주목하십시오. 양도세 세제개편과 맞물려 다주택자들 매물이 쏟아질 때를 매매 시점으로 지켜보십시오." '2017 부산머니쇼' 첫 강연을 맡은 서정렬 영산대 부동산학과 교수는 내년 상반기 이후를 실수요자의 매수 시점으로 지목했다. 그는 '부산 부동산시장 현황 및 전망'이라는 주제의 강연에서, 정부의 양도세 강화 등 세제개편으로 내년 부산 주택시장에서 매물이 쏟아질 것으로 내다봤다. 8·2 부동산대책에 따르면 내년 4월부터는 입주권 등을 포함해 2주택 이상의 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔면 양도소득세가 중과되고, 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다. 내년 1월부터는 조정대상지역에서 분양권 전매 시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%를 적용받는다. 조정대상지역에는 서울뿐 아니라 부산 7개구와 세종시도 포함된다. 문재인 정권의 집값 잡기 정책과 그 시장 반응을 미리 예상해서 전략을 짜야 한다는 게 서 교수의 조언이다. 서 교수는 "10·24 가계부채종합대책은 다주택자의 투기적 수요를 잡겠다는 정책 방향을 반영한 것"이라면서 "이럴 때일수록 부동산 매수는 선호도 높은 지역·단지 위주로 이뤄져야 한다"고 말했다. 그는 지하철역, 편의시설, 자연환경, 학군 등이 좋은 도심의 '더블역세권' 위주로 입지를 선정할 것을 권했다. 시장의 반등 시점을 지켜보는 것도 중요하다. 서 교수는 "부산지역 주택 보유자라면 서울 강남 재건축 추이를 지켜보며 전체 시장의 반등 시점을 예상하되, 입주물량 등 관점에서 부산과 서울과 차별되는 지점을 파악하는 것도 중요하다"고 말했다. 실제로 업계에서는 부산 주택시장에 대해 앞으로 3년간 입주물량 과잉 우려가 나오고 있다.

 

 

  같은 날 '8·2 대책 이후 지역별 부동산시장 흐름과 투자전략'이라는 주제로 강연한 이영래 부동산서베이 대표는 부산지역 입주물량에 대해 '경계론'을 내세웠다. 부산지역 입주물량은 지난해 14520가구였지만, 올해부터 2019년까지 19243가구, 21513가구, 24253가구로 크게 늘어날 전망이다. 반면 서울지역 입주물량은 지난해 23779가구, 올해 27516가구로 차이가 크지 않다. 다주택자의 경우 '준공공임대주택' 제도를 활용하는 것도 좋다는 조언이다. 준공공임대주택 제도는 주택 소유자가 8년간 임대, 10년간 보유 등 조건을 충족할 경우 매각 시 세제 혜택을 주는 제도. 올해까지 매입 시에는 양도세가 면제된다. 이 대표는 "입주물량 분석에 따르면 앞으로 2년간 남구, 동래구, 해운대구 등의 하락폭이 클 것"이라면서 "이 지역에서 주택을 저점 매수한 후 준공공임대주택으로 보유하는 것도 전략"이라고 말했다. 부산지역에서도 입주물량이 적은 지역은 가격 상승 여력이 있다는 평가다. 사하구는 2018~2019년 입주물량이 945가구고, 같은 기간 사상구에선 498가구가 입주한다. 다른 지방광역시도 입주물량과 그간의 가격 상승폭에 따라 흐름을 보일 것이라는 게 이 대표의 전망이다. 이 대표는 상대적으로 그동안 주택 가격이 낮았던 대구와 대전을 투자 유망지역으로 지목했다. 부산은 입주 5년 된 아파트의 3.3당 매매가격이 1229만원이지만 대구는 1095만원, 대전은 1022만원이다. 그는 "대구의 경우 앞으로 2년간은 입주물량이 상당히 적은 수준"이라며 "대전의 경우는 입주물량이 앞으로 계속 줄어들 예정"이라고 말했다.(2017113일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 버블프라이스 2017.11.03 19:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산관련 유익한 정보 잘 보고 갑니다^^

  2. 휴식같은 친구 2017.11.03 19:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    며칠전 부산 친구들과 만났는데 부산의 아파트는 아직도 올라간다고 하더라구요.

  3. 욜로리아 2017.11.03 20:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대전이 아직 광역시중엔 안정적이죠~~
    부산은 서울만큼 오른다는데요~~~^^

  4. 영원파란 2017.11.04 07:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다.
    즐거운 휴일 되세요.^^

  5. 핑구야 날자 2017.11.04 07:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전셋값 상승으로 이어지지 않을까 걱정하는 분들이 많더라구요

  6. 공수래공수거 2017.11.04 14:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 관련 정책이 많이 나오는듯 합니다
    동향을 잘 살펴야겠습니다^^

  7. 청결원 2017.11.05 07:29 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    서울 아파트값 정보 잘 보고 가네요

  8. 도느로 2017.11.05 17:35 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저도 이사를 생각하다보니 요즘 좀 관심을 갖고 있습니다.
    개인적으론 좀 내렸으면 하는....ㅎㅎ

  9. 봉리브르 2017.11.06 07:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 잘 읽고 갑니다.
    새로운 한 주 활기차게 시작하세요^^

 

 

 

긴 연휴·규제강화 피해 몰려

전국 21곳 견본주택 문열어 고덕·광주 등 매머드급 많아

 

 

  이번주에 올 들어 최대 규모 분양 장()이 펼쳐지면서 분양 성수기가 절정에 진입한다. 22일 부동산·건설업계에 따르면 이번주에 개관하는 견본주택(공공분양·임대주택 등 제외)이 총 21이고, 일반분양 물량이 13367가구에 달한다. 올해 청약 물량이 가장 많았던 7월 첫째주(14개 단지에서 1592가구 청약 접수)보다도 3000가구가량 많은 규모다. 이에 따라 다음주에 올해 최대 규모 청약 접수가 전망된다. 이처럼 공급 물량이 몰린 것은 지난달 청약시스템 개편, 이달 초 추석 연휴로 분양 일정이 대거 이달 말로 미뤄졌기 때문이다. 또 다음달 10일 이후 지방 민간택지 주택에 전매제한이 강화된 영향도 큰 것으로 분석된다. 장재현 리얼투데이 팀장은 "24일 발표될 가계부채 종합대책에 집단대출 보증비율 축소, 총부채상환비율 전국 확대 등이 들어갈 경우 지방 분양 물량이 줄어들 수 있다""앞으로 주간 기준으로 이번주보다 분양 물량이 많이 나오긴 힘들 것 같다"고 밝혔다. 이번주에 새로 견본주택을 여는 단지가 많을 뿐만 아니라 1000가구 이상 대단지인 곳도 많다. 총가구 수 기준 고덕 아르테온이 4066가구 매머드급 단지이고, 호반건설·중흥건설 컨소시엄이 공급하는 광주 그랜드센트럴은 2336가구로 광주·호남지역에서도 역대 최대 규모로 꼽힌다.

 

  날짜별로 보면 26일 광주광역시 동구 계림8구역 재개발 단지인 광주 그랜드센트럴이 견본주택을 개관한다. 지상 3419개동 규모로 총 2336가구 중 전용 59~1191739가구를 일반에 공급한다. 27일 현대건설과 대림산업은 서울 강동구 고덕주공3단지를 재건축한 고덕 아르테온 견본주택을 개관한다. 지상 3441개동 전용 59~1144066가구 중 1397가구가 일반분양 물량이다. 같은 날 현대산업개발은 서울 중랑구 면목3구역을 재건축한 사가정 센트럴 아이파크 견본주택을 새로 연다. 지상 3011개동 총 1505가구 규모로 이 중 1029가구가 일반분양 예정이다. 한진중공업은 서울 은평구 응암11구역 재개발 백련산 해모로 견본주택 문을 연다. 지상 최고 249개동 총 760가구 규모로 이 중 전용 39~102270가구를 일반분양한다. 롯데건설부산 연제구 연산6구역을 재개발한 연산 롯데캐슬 골드포레 견본주택을 연다. 지상 3611개동 전용 59~1051230가구.

 

 

  이번주에는 전국 9곳에서 2938가구가 청약을 접수한다. 24한진중공업이 서울 동대문구 휘경동에서 휘경 해모로 프레스티지 1순위 당해지역 청약을 받는다. 지상 205개동 전용면적 59·84299가구 규모로 이 중 160가구가 일반분양된다. 25한화건설은 서울 영등포구 영등포동 '영등포뉴타운 꿈에그린' 1순위 당해지역 청약을 접수한다. 296가구 중 아파트 144가구와 오피스텔 76실을 일반분양한다. 26일에는 부산 기장군 일광지구 B-2블록에서 총 701가구 규모 '일광신도시 비스타동원 1'와 경기도 남양주시에서 '평내호평역 대명루첸 리버파크'가 나란히 1순위 청약을 받는다. 평내호평역 대명루첸 리버파크는 지상 최고 3211개동 전용 50~841008가구로 구성된다.(20171023일 매일경제 기사 참조)

 

 

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주택 중위가격’ 40개월 만에 내려

다주택자들 저가 주택 처분 늘어

수도권 연립주택이 하락세 주도

평균 집값은 한 달새 88만원 상승

부동산시장 약세 신호전망도

 

 

  전국 주택의 중간값인 중위가격이 34개월 만에 처음으로 내렸다. 중위가격은 가격을 순서대로 나열했을 때 가운데에 있는 가격으로, 전체 가격의 합을 주택 수로 나눈 평균값과는 다르다. 고가와 저가를 제외하고 중간 가격대에 분포한 주택 가격을 보여주는 것이어서 집값 흐름을 파악하는 데 평균가격보다 적합하다. 8KB국민은행의 9월 월간 주택가격동향에 따르면 지난달 전국 주택 중위가격은 29458만원으로 전월 대비 196만원(0.7%) 내렸다. 전국 중위 집값 하락은 20145월 이후 처음이다. 그런데 지난달 전국 평균 집값은 31813만원으로 전달보다 88만원(0.3%) 상승하며 오름세를 이어갔다. 평균가격이 올랐지만, 중위가격이 내렸다는 것은 고가 주택보다는 중·저가 주택의 가격이 많이 내려갔다는 의미. 8·2부동산대책으로 주택시장이 앞으로 본격적인 약세로 돌아설 수 있다는 선행 지표일 수 있어 주목된다.

 

 

  주택 유형과 지역을 종합하면 수도권 연립주택이 지난달 전국 중위가격 하락세를 주도한 것으로 나타났다. 주택유형별로 보면 상대적으로 비싼 아파트 중위가격이 오른 대신 단독주택과 연립주택이 내렸다. 지난달 아파트는 31645만원으로 전월보다 0.4% 상승했지만, 단독주택(3332)과 연립주택(16106만원)은 각각 0.5%, 1% 하락했다. 연립주택이 많이 내렸다. 지역적으로는 지방 중위가격이 상승했고 수도권은 하락했다. 부산 등 지방 5개 광역시는 21898만원으로 0.2% 올랐다. 반면 수도권은 지난달 1% 내린 38495만원이었다. 수도권 중에선 서울(0.3%)·경기(0.4%)가 올랐지만 인천이 17430만원으로 전월보다 17.5%나 하락했다. 서울에선 한강 이남의 강남 11개 구는 가격(26137만원)을 유지했지만 강북 14개 구(23467만원)는 중위가격이 전월보다 0.1% 하락했다. 이는 8·2 대책에 따라 서울 등 조정대상지역의 내년 4월 양도세 중과를 앞두고 다주택자들이 시세차익이 적은 수도권 외곽의 저가 주택을 매물로 내놓았기 때문으로 분석된다. 정부는 다주택자가 전국 40곳 조정대상지역의 주택을 매도할 경우 양도세율(기본 6~42%)2주택자는 10%포인트, 3주택 이상 보유한 사람은 20%포인트 가산하기로 하고 관련 법 개정안을 국회에 제출해 놓은 상태다.

 

 

  김종필 세무사는 양도세 중과 부담을 줄이려면 중과 시행 전에 주택 수를 줄여야 한다집값 상승 기대감이 낮은 주택부터 매도하는 게 유리하다고 말했다. 중위가격 하락세가 이어지고 다른 지역으로 확산되면 평균 가격도 내리면서 집값이 전반적으로 약세를 보일 수 있다. 20123월부터 중위가격 하락세가 4개월 정도 이어진 뒤 그 해 7월부터 집값 상승세가 멈추고 하락세로 돌아서 1년 가량 약세를 보였다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 정부 규제의 본격화와 입주 물량 급증, 금리인상 가능성 등 각종 악재가 기다리고 있어 향후 주택시장 전망이 불확실하다중위가격의 동향을 주시할 필요가 있다고 말했다. 내년 4월 양도세 중과 시행에 앞서 빠르면 이달 말부터 재건축 등 민간택지 분양가상한제가 도입되고 내년 초에는 재건축초과이익환수제가 되살아날 예정이다. 이달 중 주택담보대출 규제를 강화한 정부의 가계부채종합대책도 발표될 예정이다. 그러나 일시적인 중위가격 하락세는 집값에 큰 영향을 미치지 못한다. 20145월 등 과거에도 중위값 약세가 잠깐 나타났다가 회복되곤 했다. 중위가격 약세가 얼마나 지속되느냐가 관건인 셈이다.(2017109일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.10.11 07:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    가격 차이가 더 많이 나겠군요 잘 알고 갑니다

  2. 드래곤포토 2017.10.11 11:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    양극화의 문제 빨리 해결되었으면 합니다.

  3. 베짱이 2017.10.11 14:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    가격차이가... ㅋ 잘 보고 갑니다.

  4. 영도나그네 2017.10.11 17:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    8.2부동산 정책으로 집값 양극화가
    현실화 되어 가는 군요..
    오늘도 좋은 자료 잘보고 갑니다..

 

 

 

 

  연초 주춤했던 은행권 가계대출 증가세가 최근 들어 다시 가팔라지면서 문재인 대통령이 주문한 가계부채 종합관리 방안에 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 다시 강화하는 내용이 담길지 관심이 모아지고 있다. 문 대통령은 앞서 지난 1일 청와대에서 열린 대통령·수석보좌관 회의에서 "8월 중으로 관계부처 합동으로 가계부채 종합관리 방안을 마련하라"고 지시 한 바 있다. 4일 금융당국 등에 따르면 이번 가계부채 종합관리 방안에는 그동안 기본 방향인 분할상환·고정금리 대출 비중을 늘리는 등 금융 차원의 접근은 물론 부동산 시장 안정, 한계 차주(빌린 돈을 상환하는 능력이 떨어지는 이들)에 대한 채무 감면, 자영업자에 특화한 부채부담 완화 방안 등 여러 정부 부처를 아우르는 종합적 가계부채 대책이 나올 것으로 전망된다.

 

 

  정부가 가장 먼저 손댈 가능성이 크다는 분석이 나오는 대출 규제는 LTVDTI. 문재인 정부의 핵심 인물들은 물론 김현미 새 국토교통부 장관 후보자도 가계부채 증가 원인 중 하나로 부동산 시장 과열과 대출 규제 완화를 꼽고 있기 때문이다. 김현미 국토부 장관 후보자는 "LTV·DTI 규제를 푼 것이 지금의 가계부채 문제를 낳은 요인이 됐다"고 언급해 새 정부가 이들 규제의 환원을 검토하고 있음을 내비쳤다. 박근혜 정부20148월 부동산 경기 활성화를 위해 LTV·DTI 규제를 완화했다. LTV5060%에서 70%, DTI50%에서 60%로 상향 조정했다.

 

 

  정부는 유효기간이 1년인 행정지도 형태로 시행한 LTV·DTI 규제 완화2차례 연장했다. 올해 7월 말 다시 일몰이 다가오기 때문에 정부는 적어도 이달 안으로 어떤 식으로든 LTV·DTI 조정 여부를 결정해야 한다. 다만 섣불리 LTV·DTI를 환원하면 부동산 경기가 급격히 가라앉거나 정상적 대출 수요자마저 돈을 빌리기 어려워질 수 있는 만큼 부동산 과열 우려가 있는 지역에 한시적으로 LTV·DTI 규제를 강화하는 정책이 나올 수 있다는 분석이 나온다. 한편 금융당국 관계자는 "대통령 지시에 따라 여러 부처가 참여하는 가계부채 종합관리 방안을 마련하기 시작했다""8월 이전에라도 필요한 가계부채 대책은 그때그때 내놓을 계획"이라고 말했다. 가계부채 증가세나 부동산 시장, 금리 변동 상황 등을 보고 대응책을 67월 중에라도 발표할 수 있다는 설명이다. (201764일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.06.10 07:47 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    일단 부동산 거래가 활성화될 수 있도록 정책을 세워도 좋을 것 같아요

  2. 도느로 2017.06.11 23:44 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    지방과 수도권의 시장 상황이 달라서 차등을 해야할 듯 해요.
    지방의 부동산은 오히려 침체라고 하던데....

  3. 멜로요우 2017.06.12 10:47 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산도 활성화되면 경제도 좋아질수도 있고 .. 아닐수도있겠지만요

  4. 에스델 ♥ 2017.06.12 10:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    섣불리 LTV·DTI를 환원하면
    부동산 경기가 급격히 가라앉거나
    정상적 대출 수요자마저 어려움을 겪을 수 있기에
    정부에서 적절한 대책을 내놓으면 좋겠습니다. ^^