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'가계부채 종합대책'에 해당되는 글 2

  1. 2017.10.27 전문가들 “집값 단기적 안정효과, 1~3년 후 오를수도.....” (4)
  2. 2016.08.25 통계 착시가 부른 주택정책 역주행 (1)
 

 

 

 

 

 

  "어느 정도 예상됐던 정책이라 시장 충격이 크진 않겠지만 단기 집값상승 억제 효과는 충분할 것이다." 24일 매일경제가 10·24 가계부채 종합대책 발표 직후 건설업·금융업·학계 등 다양한 분야에 포진된 전문가 10명을 대상으로 실시한 긴급설문조사 결과는 이같이 요약된다. 그동안 정부는 6·19 대책, 8·2 대책 등을 통해 은행대출한도를 줄여 주택시장에 자금이 흘러들어가는 것을 억제해 왔다. 이번에 내놓은 대책도 이 같은 연속선상에 있고, DTIDSR 규제가 어느 정도 예측됐던 내용이어서 당장의 시장 충격은 크지 않다는 분석이다. 하지만 주택시장이 당분간 과거와 같은 상승세를 유지하기는 어려울 것이라는 데 의견이 모아졌다. 일단 이번 정책이 단기적으로는 집값 억제에 충분한 역할을 할 것이라는 의견이 주류를 이뤘다. 10명의 전문가 중 8명이 단기적으로 집값이 안정될 것이란 전망을 내놨다. 김세원 내외주건 이사는 "실수요층이 주택 구매를 미루고 다주택자와 투자자가 관망에 나서면서 단기적으로 집값 진정효과가 나타날 것"이라고 내다봤다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "주택시장에서 가수요가 이탈하고 실수요 위주로 재편될 것"이라며 "다만 내년 새 정책 시행 전에 신규 분양하는 유망 아파트단지에는 쏠림현상이 나타날 수 있다"고 분석했다.

 

 

  하지만 중장기 전망은 다소 엇갈린다. 여전히 주택공급 대책이 충분치 않고 시중에 부동산 대신 투자할 만한 마땅한 자산이 없기 때문이다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "시간이 갈수록 충격파가 감소할 것이며 주택공급 위축에 따라 3~4년 뒤 집값이 다시 오를 것"이라고 말했다. 김세원 이사는 "주거 선호지역 및 공급 부족 지역은 나중에 그동안 미뤄졌던 거래가 재개되면 가파르게 상승하고, 비선호지역과 공급 과잉 지역은 가격이 하락하는 등 지역별 양극화가 나타날 것"이라고 예상했다. 정부의 후속 조치가 관건이라는 의견도 있다. 고준석 신한은행 부동산투자자문 센터장은 "이번 조치로 집값이 일단 안정세를 보이겠지만 다주택자 양도세 중과 관련 입법 또는 개정이 차질을 빚을 경우 1년 뒤 다시 주택가격이 오를 수 있다"고 말했다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "갈림길에 서 있는 일부 다주택자들은 추후 발표될 '주거복지로드맵'의 내용과 강도에 따라 집을 처분할지를 결정할 것으로 보인다"고 말했다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "단기적으로 추춤하다가 내년 지방선거를 전후해 강남권 중심으로 반등할 가능성이 있다"고 내다봤다.

 

 

  주택시장의 양극화를 더욱 심화시킬 것이라는 우려도 나왔다. 고 원장은 "주택공급 위축으로 3~4년 뒤 집값과 전셋값이 동시에 급등할 가능성이 있다""소득 여력이 낮은 젊은층·저소득층·무주택자의 내 집 마련 기회가 더 줄어들 것"이라고 말했다. 고 센터장은 "주택 대출을 통한 자금줄이 조여짐에 따라 다주택자들은 주택의 미래가치를 선별해서 매도에 나설 것"이라며 "현재 수요 대비 공급이 많은 송도·검단 등 수도권 남서부 지역의 집값이 내려갈 수 있다"고 말했다. 황규완 대신증권 연구원은 "입지여건이 열악한 2기 신도시 등 경기도 외곽지역과 지방 중소도시가 타격을 받을 것"이라며 "이들 지역은 공급과잉 우려까지 겹쳐 시장 위축이 예상보다 더 커질 수 있다"고 분석했다.

 

 

  그렇다면 실수요자는 어떻게 대응해야 할까. 무주택자는 철저한 자금계획을 세워서 청약통장을 이용해 분양받는 전략, 1주택자는 투자가치가 높은 지역으로 갈아타는 전략을 권하는 전문가들이 많았다. 김 이사는 "서울 등 주택공급이 부족한 지역에서 집을 마련하고자 한다면 지금이라도 구매여력이 닿는 범위 내에서 내 집 마련을 서두를 필요가 있다"고 말했다. 박 대표는 "연말 금리 인상 가능성이 있기 때문에 과도한 대출은 가급적이면 삼가야 한다"고 조언했다. 황 연구원은 "투자 수요가 단기적으로 억제되면 과거보다 당첨 확률이 높아진다""무주택자는 불황기에 가격 방어력이 약한 기존 주택보다는 신규 청약으로 새집을 구입하는 것이 좋다"고 말했다. 상업용 부동산 투자자의 경우 수익률을 따져본 뒤 보증금을 높이거나 처분하는 것이 좋다는 의견이다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "대출 만기 시 일부 원금 상환 조건부 연장으로 전환될 수 있다""상업용 부동산 수익률이 높지 않고 상환 여력이 부족하다면 보증금 비율을 높이거나 수익성 높은 다른 자산으로 갈아타야 한다"고 말했다.(20171025일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 영도나그네 2017.10.27 15:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이번에 발표한 가계부채 종합대책으로
    당분간은 집값 상승을 억제할것 같은
    강력한 수단이 될것 같더군요..
    오늘도 좋은 자료 잘보고 갑니다..

  2. 핑구야 날자 2017.10.28 07:21 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산을 보유한 분들이 기다려보겠다고 하더라구요


분양권 전매가 가계빚 주범?알고보니 10%에 그쳐

 

  25일 가계부채 종합대책 발표를 앞두고 투기·대출 억제를 위해 금융권에서 분양권 전매제한을 강화해야 한다는 주장이 거세게 일고 있는 가운데 논란을 촉발한 '사상 최대 분양권 전매'가 국토교통부가 발표하는 분양권 통계에 대한 착시효과에서 비롯된 것으로 확인돼 자칫 주택정책 역주행 우려가 제기되고 있다. 지난 19일 열린 관계기관 회의에서 금융당국은 분양권 투기수요를 막아 아파트 공급을 줄이고 가계부채 총량 증가도 억제해야 한다고 지적했다. 당시 올 상반기 주택 거래 가운데 분양권 거래 비중이 사상 최대인 28.3%로 알려졌지만 이 통계에는 입주 전 제3자에게 분양권을 파는 '전매' 외에도 분양 후 소유권 보존등기를 위해 시··구청장 확인을 받는 '검인'까지 포함돼 데이터가 거의 3배 가까이 부풀려졌다는 지적이다. 매일경제신문이 23일 한국감정원 주택거래 통계를 정밀분석한 결과 투기가 의심된다고 여론의 뭇매를 맞는 '분양권 전매' 7월 들어 오히려 감소하는 등 전체 주택 거래에서 차지하는 비중은 10% 안팎에 불과한 것으로 나타났다. 이는 종전에 시중에 유포된 수치의 3분의 1 수준이다.


  구체적으론 상반기 전체 주택 거래 731603건 가운데 분양권 전매는 78472건으로 10.7%였다. 당초 알려진 206890(28.3%)에 훨씬 못 미친다. 분양권 전매 비중은 지난 111.3%에서 210.2%, 39.6%, 410.3%, 510.2%로 오르내리다 612.7%(17953)로 정점을 찍고 79.8%(13932)로 급감했다. 분양권 투기가 극성을 부려 가계부채 대책에 분양권 전매 제한 강화를 넣어야 한다는 금융당국 주장을 무색하게 하는 수치인 셈이다. 전체 주택 거래에서 분양권 전매가 차지하는 비중이 10건 중 1건도 안 되는 실정이지만 3건에 육박하는 것으로 부풀려진 데는 주택정책 주무 부처인 국토부의 통계관리가 미흡했기 때문이라는 지적이 있다. 국토부는 분양권 전매 제한 강화로 가계부채를 잡는 데 한계가 있고 주택시장 침체만 야기할 것이라며 반대를 하면서도 분양권 투기가 극성을 부린다는 금융권과 여론의 지적엔 제대로 된 설명을 하지 못했던 터다. 사실 부동산 통계 부실은 어제오늘 일은 아니다. 강호인 국토부 장관은 취임 일성으로 통계의 정확성을 강조했다. 부동산업계 관계자는 "미분양 통계에 이어 분양권 통계도 시장에서 신뢰하기 어려운 실정"이라고 꼬집었다.

 

  국토부는 전매와 검인을 합해서 집계하던 종전 통계에 문제가 있다는 점을 인식하고 지난 2분양권 거래 통계를 전매와 검인으로 분리했다. 하지만 이를 효과적으로 시장에 각인시키지 못해 지금 같은 부처 간 분란을 자초했다는 지적을 받고 있다. 분양권을 분양가보다 높은 가격에 자주 거래하면 일반적으로 투기를 의심하게 되지만 검인은 입주 절차에 불과한데, 이 두 가지가 섞여 투기 우려를 확대시켰다는 얘기다. 실제로 최근 하남 미사신도시와 위례신도시 입주가 시작되면서 검인은 518204건에서 621783, 723378건으로 증가하는 추세다. 같은 기간 경기도에서 검인은 55034건에서 78353으로 늘었다. 반면 전매는 53227건에서 73494건으로 소폭 증가하는 데 그쳤다. 정부 관련 부처 간 협의도 형식에 그치는 게 아닌가 하는 의구심도 증폭되고 있다. 국토부는 통계 개편까지는 했지만 시장에 부풀려진 정보가 확산되는 걸 막지 못했고, 금융당국은 통계를 잘못 해석해 전매 제한 강화라는 초강수 대책을 국토부에 요구하기에 이르렀기 때문이다.

 

  업계에서는 청약가점제나 청약자 거주 제한 강화 등 실수요 중심 정책 강화가 먼저라고 지적한다. 한국주택협회 관계자는 "겨우 살아난 주택시장을 전매제한 강화로 꽁꽁 얼어붙게 만들어서는 안 된다""내년부터 지방자치단체 자율에 맡기게 되는 청약가점제를 더 끌고 가거나 거주 제한을 강화하는 등 실수요자 중심으로 시장이 재편될 수 있는 대책부터 마련할 때"라고 지적했다. 한편 25일 나올 가계부채 대책24일로 예정된 '디에이치 아너힐즈(개포주공 3단지 재건축)' 1순위 청약 결과에 따라 달라질 수 있을 것으로 보인다. 일반분양 69가구가 모두 분양가 9억원을 초과해 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증을 받지 못하는 단지지만 '떴다방(이동식 중개업소)'이 등장하고 청약 경쟁률이 치솟을 경우 6개월인 전매제한 기간을 더 늘려야 한다는 여론에 힘이 실릴 수 있어서다. 주택업계 관계자는 "디에이치 아너힐즈는 일반분양 물량이 적고 분양권을 사는 사람도 중도금 대출 보증을 받지 못해 가계부채 증가에 미치는 영향은 미미할 것"이라고 말했다.(2016824일 매일경제 기사 참조)



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  1. 브라질리언 2016.08.25 21:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 분양권 말도 많고, 탈도 많더라구요.~ 이제 그만 올랐으면 하네요..